제5차 국회에서 제15대 국회는 부동산사업법(개정안)을 논의했습니다. 법안 초안 내용과 관련하여 응우이 두아 띤 (Nguoi Dua Tin) 의원은 동나이 성 국회대표단 단장인 꽌 민 끄엉(Quan Minh Cuong) 국회의원을 면담했습니다.
투자자: 대의원 여러분, 제15대 국회에서 부동산사업법(개정)이 논의되었습니다. 이 법은 주택을 건설하고 부동산 시장에 참여하는 개인 및 단체의 권리와 의무를 명확하게 규정하고 있습니다. 그렇다면 이 법안에 대해 어떤 우려를 갖고 계신지요?
국회부의장 콴민끄엉: 부동산 사업법(개정)은 지금까지 주택을 건설하고 부동산 시장에 참여하는 개인 및 조직의 권리와 의무를 명확하게 규정했으며, 국가, 국민, 기업의 관계를 조화시켰다고 할 수 있습니다.
부동산사업법(개정), 주택법, 투자법, 특히 토지법 개정안 등이 중복되므로... 일부 내용을 제안하고자 합니다.
부동산 시장 참여 기관의 자본 조건과 관련하여, 법 제10조 제1항 c호는 총투자자본에 대한 자기자본 조건 외에 "투자사업 시행을 위한 자본조달 능력을 확보하여야 한다"는 조건을 추가로 규정하고 있습니다 .
Quan Minh Cuong 국회의원이 Nguoi Dua Tin과 대화를 나누고 있습니다(Photo: Hoang Bich).
그러나 투자법과 입찰법의 규정에 따르면 투자자의 재정 능력 확보 의무에 대한 명확한 규정이 있습니다. 투자 프로젝트 서류 심사, 입찰 서류 심사 및 투자 정책 승인 과정에서 투자자의 재정 능력 입증에 대한 검토가 이루어졌으므로, 이 법의 추가 규정은 불필요하며 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있습니다.
또한, 제10조 제1항은 d목을 추가하여 “부동산사업 투자자는 정부 규정에 따라 미상환신용금 및 미상환 회사채 부채의 자기자본 비율을 확보하여야 한다”고 규정하고 있습니다.
현재 정부는 기업의 자본금에 대한 미상환신용금 및 미상환 회사채의 비율에 대한 구체적인 규정을 두고 있지 않습니다(현재는 은행권에만 관련 규정이 있습니다) .
따라서 저는 초안 작성 기관이 이 내용을 초안에 포함하지 않고 연구하여 이 문제에 대한 정부의 초안 법령을 마련하여 위원들이 의견을 제시할 수 있도록 제안합니다.
투자자: 부동산 사업 프로젝트에서 사회 기반 시설을 구축하는 투자자의 책임을 어떻게 이행하여 문제를 해결해야 한다고 생각하십니까?
국회의원 Quan Minh Cuong: 부동산 사업 프로젝트에서 사회 기반 시설을 건설하는 투자자의 책임과 관련하여, 제18조 7항은 투자자가 "승인된 프로젝트에 기록된 진행 상황에 따라 주택 및 기술 기반 시설 공사, 사회 기반 시설의 건설을 완료한 경우에만 고객에게 주택을 인도할 수 있다"고 규정하고 있습니다.
제 생각에 사회 기반 시설이란 매우 광범위한 개념으로, 상업, 공공, 교육, 의료 등 모든 공공 서비스를 포함하는 공사를 말합니다.
실제로 프로젝트는 투자자의 목적과 사업 계획에 따라 여러 차례 분양될 수 있으며, 따라서 분양 진행 상황에 따라 입주자 수가 결정됩니다. 따라서 투자자들은 주민들의 니즈를 충족하기 위해 필수적인 기반 시설(예: 공원, 수목, 공용 공간, 주차장, 엔터테인먼트 공간 등)을 미리 조성하는 경우가 많습니다.
프로젝트에 주민이 많을 경우 학교, 슈퍼마켓, 쇼핑센터 등 나머지 사회 기반 시설은 일반적으로 2차 투자자에 의해 구축됩니다.
인구 밀도가 높지 않은 상황에서 투자자가 프로젝트의 모든 사회 기반 시설 시스템을 구축해야 하는 경우 낭비가 발생할 것입니다.
필수적인 사회 기반 시설에 대한 구체적인 규정이 필요합니다(사진: Pham Tung).
반면, 교육, 상업, 슈퍼마켓 분야의 서비스 제공자들은 실제로 각 프로젝트에 일정 인구가 있어야만 구현을 진행합니다(부동산, 의료, 교육, 상업 서비스 등 생태계를 갖춘 투자자는 제외, 이들은 직접 투자 및 사업 구현을 진행하지만... 실무적으로는 일부 투자자들이 여러 분야에 투자하면서 재정적 불균형을 초래하거나 사업이 비효율적으로 진행되는 경우가 발생).
"공사 완료..." 규정은 공사가 완료되어야 함을 의미하는 것으로 이해됩니다. 예를 들어, 이미 완료되어 준공 절차를 진행 중이지만 확정되지 않은 별도의 학교 프로젝트를 포함하여 여러 항목으로 구성된 프로젝트의 경우, 초안의 규정에 따라 투자자는 고객에게 주택을 인도할 수 없습니다.
실제로 투자자와 고객 간의 주택인수는 주택/아파트 매매계약서에 따라 이루어지며, 계약서 초안에서는 주택인수 기간과 주택인수 시 대금 지급 등에 대한 구체적인 규정을 두고 있습니다.
동시에 제31조 1항 b목은 기술 인프라 건설에 투자하여 사업을 시작한 토지 사용권이 있는 부동산 프로젝트가 "설계, 세부 건설 계획 1/500 또는 승인된 기본 계획 및 프로젝트 내용에 따라 서비스 공사, 필수 기술 인프라 공사 건설에 대한 투자를 완료해야 함"이라는 요건을 충족해야 한다고 규정하고 있지만, 어떤 필수 서비스 공사가 포함되는지는 구체적으로 명시하지 않았습니다.
따라서 필수 사회 기반 시설에 대한 구체적인 규정을 마련하고, 투자자가 "승인된 사업에 기록된 진행 상황에 따라 필수 기술 기반 시설 및 사회 기반 시설 공사"를 완료해야만 주택을 인도받거나 토지 사용권을 고객에게 양도할 수 있도록 규정해야 한다고 생각합니다. 이렇게 하면 문제를 해결하고 실무에 적합할 것입니다.
투자자: 정말 감사합니다 !
[광고_2]
원천
댓글 (0)