우리는 사회 기반 시설을 낭비하는 것을 피해야 합니다.

제15대 국회 제5차 회의 본회의에서 부동산거래법 개정안이 논의되었습니다. 이 법안의 내용과 관련하여, 응우오이 두아 틴 (정보원)은 동나이 성 국회 대표단장인 꽌 민 꾸엉 국회의원과 인터뷰를 진행했습니다.

인터뷰 진행자: 의원님, 제15대 국회에서 부동산사업법 개정안이 논의되었는데, 이 개정안 은 주택을 건설하고 부동산 시장에 참여하는 개인과 단체의 권리와 의무를 명확히 규정하고 있습니다. 이 법안에 대해 의원님께서 우려하시는 점은 무엇입니까?

국회 의원 꽌민꾸엉은 " 개정된 부동산사업법은 주택 건설 및 부동산 시장 참여에 있어 개인과 단체의 권리와 의무를 명확히 규정하여 국가, 국민, 기업 간의 관계를 조화롭게 만들었다고 할 수 있다"고 말했습니다.

개정된 부동산거래법, 주택법, 투자법, 특히 개정된 토지법 초안 사이에 중복되는 부분이 많기 때문에 몇 가지 사항을 제안하고자 합니다.

부동산 시장에 참여하는 조직의 자본 요건과 관련하여, 법률 제10조 1항 c호는 총 투자 자본 대비 자기자본 비율에 대한 조건 외에도 "투자 사업을 실행하기 위한 자본 동원 능력이 보장되어야 한다"는 조건을 규정하고 있습니다 .

Quan Minh Cuong 국회의원이 Nguoi Dua Tin과 대화하고 있습니다(Photo: Hoang Bich).

그러나 투자법과 입찰법은 이미 투자자의 재정 능력을 명확히 규정하고 있습니다. 투자 사업 계획서, 입찰 서류 심사 및 투자 정책 승인 과정에서 투자자의 재정 능력 증빙 자료는 이미 검토되었습니다. 따라서 이 조항을 법에 추가하는 것은 불필요하며, 오히려 불필요한 행정 절차를 초래할 수 있습니다.

또한, 제10조 제1항은 "부동산 프로젝트 투자자는 정부 가 정한 바에 따라 미상환 대출금 및 회사채 부채의 자기자본 대비 비율을 보장해야 한다"는 내용의 d항을 추가하고 있다.

현재 정부는 기업의 자기자본 대비 미상환 대출 및 회사채 부채 비율에 대한 구체적인 규정을 발표하지 않았습니다(현재 은행 부문에만 관련 규정이 있습니다) .

따라서, 저는 초안 작성 기관이 이 내용을 초안에 포함하지 않거나, 대표단이 참여하여 의견을 제시할 수 있도록 이 사안에 대한 정부령 초안에 포함하는 것을 고려해 줄 것을 제안합니다.

투자자: 이러한 문제들을 해결하기 위해 부동산 개발 사업 내 사회 기반 시설 구축에 대한 개발업체의 책임은 어떻게 규정되어야 한다고 생각하십니까?

국회 의원 꽌민꾸엉은 부동산 사업 프로젝트에서 사회 기반 시설 건설에 대한 투자자의 책임과 관련하여, 헌법 제18조 7항은 투자자가 "승인된 프로젝트에 명시된 진행 상황에 따라 주택 및 기술 기반 시설, 사회 기반 시설 공사가 완료된 경우에만 고객에게 주택을 인도할 수 있다"고 규정하고 있다고 밝혔습니다.

제 생각에 사회 기반 시설은 상업, 서비스, 공공 서비스, 교육, 의료 등과 관련된 모든 시설과 편의 시설을 포괄하는 매우 광범위한 개념입니다.

실제로 개발사의 목적과 사업 계획에 따라 프로젝트는 여러 차례 분양될 수 있으며, 따라서 입주자 수는 분양 일정에 따라 결정됩니다. 그러므로 개발사는 입주자들의 필요를 충족하기 위해 공원, 녹지, 공용 공간, 주차장, 휴식 공간 등 필수적인 기반 시설을 사전에 구축하는 경우가 많습니다.

학교, 슈퍼마켓/쇼핑몰과 같은 나머지 사회 기반 시설은 일반적으로 해당 프로젝트에 거주자가 많아지면 2차 투자자들이 개발하게 됩니다.

인구 밀도가 아직 낮은 시기에 개발업체에게 프로젝트에 필요한 모든 사회 기반 시설 시스템을 구축하도록 요구하는 것은 낭비일 것입니다.

필수적인 사회 기반 시설에 대한 구체적인 규정이 필요합니다 (사진: 팜 퉁).

반면 현실적으로 교육, 상업, 슈퍼마켓 등의 서비스 제공업체는 각 프로젝트 내 인구 밀도가 일정 수준에 도달했을 때만 개발을 진행합니다(단, 투자자가 부동산, 의료, 교육, 상업 서비스를 아우르는 생태계를 구축하여 투자 및 사업 개발을 독립적으로 수행하는 경우는 예외입니다. 그러나 실제로는 일부 투자자들이 여러 분야에 투자할 경우 재정적 불균형이나 비효율적인 사업 운영으로 이어지는 사례가 있습니다).

"건설 완료..."라는 규정은 건설 프로젝트가 공식적으로 인증되어야 함을 의미합니다. 예를 들어, 별도의 학교 건물이 포함된 여러 구성 요소로 이루어진 프로젝트의 경우, 학교 건물이 완공되어 인증 절차를 진행 중이지만 아직 최종 승인을 받지 못했더라도, 규정 초안에 따르면 투자자는 고객에게 주택을 인도할 수 없습니다.

실제로 개발업자와 고객 간의 주택 인도는 주택/아파트 매매 계약에 따라 이루어지며, 계약서 초안에는 인도 기한 및 인도 시 지불에 대한 구체적인 규정도 포함되어 있습니다.

동시에, 제31조 1항 (b)호는 토지이용권을 가진 부동산 사업으로서 기술 기반시설 건설에 투자한 경우 "승인된 설계, 상세 시공 계획도 1/500 또는 전체 부지 계획도 및 사업 내용에 따라 필수 서비스 시설 및 기술 기반시설의 투자 및 건설을 완료해야 한다"는 요건을 충족해야 한다고 규정하고 있지만, 어떤 시설이 필수 서비스 시설에 해당하는지는 명시하고 있지 않습니다.

따라서 저는 필수 사회기반시설에 대한 구체적인 규정이 있어야 하며, 투자자들이 "승인된 사업 계획에 명시된 일정에 따라 필수 기술 및 사회기반시설 사업을 완료"하는 것만으로 주택 인도 또는 토지 사용권 이전이 충분하다고 생각합니다. 이는 문제점을 해결하고 현실적인 해결책이 될 것입니다.

투자자: 정말 감사합니다 !

원천: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html