토지평가방법은 어떻게 규제되나요?

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토지 가치 평가의 원칙, 근거 및 방법

국회 의장 브엉 딘 후에(Vuong Dinh Hue)는 토지법(법률 제31/2024/QH15호) 공포를 인증하는 서명을 했습니다. 개정 토지법은 토지 소유 제도, 전 국민의 토지 소유와 통일된 토지 관리를 대표하는 국가의 권한과 책임, 토지 관리 및 사용 제도, 베트남 영토 내 토지에 대한 국민과 토지 사용자의 권리와 의무를 규정합니다.

특히, 제158조는 토지평가의 원칙, 근거 및 방법을 규정하고 있습니다. 구체적으로 토지평가는 다음과 같은 원칙을 보장해야 합니다. 시장원리에 따른 토지평가방법, 토지평가의 올바른 방법, 순서 및 절차를 준수해야 합니다. 정직성, 객관성, 공개성 및 투명성을 보장해야 합니다. 토지평가자문기관, 토지가격표평가위원회, 특정지가평가위원회 및 토지가격 결정권자 또는 관련 기관 간의 독립성을 보장해야 합니다. 국가, 토지사용자 및 투자자 간의 이해관계의 조화를 보장해야 합니다.

토지 가치 평가의 근거는 다음과 같습니다. 가치 평가 대상 토지 의 용도, 토지 이용 기간. 국가가 농지 할당 한도에 따라 가구 및 개인에게 할당한 농지의 경우, 토지 양도 한도 내의 농지의 경우, 토지 이용 기간은 다음을 기준으로 하지 않습니다. 토지 가치 평가 방법에 따른 토지 가치 평가 입력 정보, 토지 가격에 영향을 미치는 기타 요소, 토지 가치 평가 시점의 관련 법률 규정.

대화 - 토지법(개정): 토지 평가 방법은 어떻게 규제되나요? — 토지 평가는 정직성, 객관성, 홍보성, 투명성을 보장해야 합니다... (사진: Huu Thang)

이 조 제2항 다목에 규정된 토지평가방법에 따른 토지평가를 위한 입력정보는 다음 각 호를 포함한다. 국가토지데이터베이스, 국가가격데이터베이스에 등록된 토지가격, 토지이용권 양도계약에 기재된 토지가격, 재정적 의무를 이행한 후 토지이용권 경매에서 낙찰받은 가격, 이 조 제1항 및 제2항에 규정된 토지가격 정보가 없는 경우 조사·측량을 통해 수집된 토지가격, 토지이용에 따른 수입·지출·소득에 관한 정보.

토지 가치 평가 방법에는 다음이 포함됩니다. 비교 방법은 동일한 토지 용도를 가진 토지 구획의 가격을 조정하고, 시장에서 이전되는 토지 가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 경매에서 낙찰자가 경매 낙찰 결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 토지 사용권 경매에서 낙찰된 경우 토지에 부착된 자산의 가치를 제외한 후 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 분석하고 비교하여 평가할 토지 구획의 가격을 결정합니다.

소득법은 토지 면적당 연평균 순수익을 국가가 토지 평가 시점 이전의 데이터를 기준으로 최근 분기 말까지 3년 연속으로 지방 지역의 정관 자본금 또는 총 의결권 주식 수의 50% 이상을 보유한 상업 은행의 베트남 통화 12개월 정기 예금의 평균 저축 이자율로 나누어 구현합니다.

잉여금법은 관할기관에서 승인한 토지이용계획 및 상세건설계획에 따라 가장 효과적인 토지이용(토지이용계수, 건축밀도, 건축물의 최대층수)을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 금액을 적용하여 시행합니다.

지가조정계수법은 지가표상의 지가에 지가조정계수를 곱하여 시행합니다. 지가조정계수는 지가표상의 지가와 시가를 비교하여 결정됩니다.

토지평가방법을 적용하는 경우와 조건은 다음과 같다. 비교평가방법은 토지이용목적이 동일한 토지가 3개 이상인 경우, 시장에 이전된 토지가격에 영향을 미치는 요소에 일정한 유사성이 있는 경우, 토지이용권 경매에서 낙찰자가 경매낙찰결정에 따른 재정적 의무를 이행한 경우 등에 적용한다.

소득법은 토지 구획, 농지, 비농업 토지가 주거용지가 아니고, 평가할 토지 구획, 토지 면적이 비교법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 못하지만, 평가할 토지의 이용 목적에 따라 토지 이용으로 인한 소득과 비용을 결정할 수 있는 경우에 평가에 적용됩니다.

잉여가치법은 투자사업 시행을 위한 토지구획 또는 토지면적이 비교법이나 수익법을 적용하기 위한 조건을 충족하지 못하지만, 사업의 총개발수입 및 총개발비용을 추산할 수 있는 경우의 가치를 평가하기 위해 적용됩니다.

지가조정계수법은 국가가 동일한 용도목적을 가진 인접한 여러 토지를 수용하는 경우로서 그 토지의 지가가 지가표에 규정되어 있으나 비교법 적용조건을 충족하지 못하는 경우, 국가가 수용토지를 수용할 때 구체적으로 보상을 결정하기 위해 적용하는 방식입니다.

본 조 제5항에 규정된 토지가격 평가방법은 구체적인 토지가격을 결정하고 지가표를 작성하는 데 사용되어야 한다. 본 조 제5항 가목, 나목, 라목의 토지가격 평가방법을 적용하여 구체적인 토지가격을 결정한 결과, 그 결과가 지가표상의 토지가격보다 낮은 경우에는 지가표상의 토지가격을 적용하여야 한다.

토지 평가 방법의 선택은 토지 평가를 시행하는 기관에서 제안하고, 해당 토지 평가 위원회에서 결정합니다.

토지가격 규제

토지법 제159조는 토지가격표를 규정하고 있습니다. 따라서 토지가격표는 다음과 같은 경우에 적용됩니다. 국가가 주택용지 및 개인의 주거용 토지 사용권을 인정하는 경우 토지사용료를 계산하는 경우, 주택용지 및 개인의 토지 용도를 변경하는 경우, 국가가 토지를 임대하여 매년 토지 사용료를 징수하는 경우 토지 사용료를 계산하는 경우;

토지이용세 계산; 가구 및 개인의 토지이용권 양도에 따른 소득세 계산; 토지 관리 및 사용에 따른 수수료 계산; 토지 부문의 행정위반에 대한 벌금 계산; 토지 관리 및 사용으로 인한 피해에 대한 국가 배상금 계산.

대화 - 토지법(개정): 토지 평가 방법은 어떻게 규제됩니까?(그림 2). — 토지 가격표는 지역과 위치에 따라 작성됩니다(사진: Huu Thang).

국가가 토지할당의 형태로 토지이용권을 인정하여 토지이용료를 징수하고, 토지임대차의 형태로 토지를 임대하여 가구 및 개인에게 전체 임대기간 동안 토지임대료를 일회 징수하는 경우 토지이용료와 토지임대료를 계산합니다.

국가가 기술 기반 시설에 대한 세부 건설 계획에 따라 토지 구획 또는 토지 구역을 투자한 경우 토지 사용권을 할당하거나 임대할 때 토지 사용권 경매의 시작 가격을 계산합니다. 토지 사용권을 경매하지 않고 가구 및 개인에게 토지를 할당하는 경우 토지 사용료를 계산합니다. 국가 소유 주택을 현재 세입자에게 판매하는 경우 토지 사용료를 계산합니다.

토지 가격표는 면적 및 위치에 따라 작성됩니다. 디지털 지적도와 지가 데이터베이스가 있는 지역의 경우, 토지의 면적 및 표준 필지를 기준으로 필지별 가격표를 작성합니다.

성급 인민위원회는 2026년 1월 1일부터 공고 및 적용될 제1차 토지가격표를 작성하여 동급 인민의회에 제출하여 결정을 받아야 한다. 매년 성급 인민위원회는 다음 해 1월 1일부터 공고 및 적용될 토지가격표를 조정, 수정, 보완하도록 성급 인민의회에 제출하여 결정을 받아야 한다.

연중 토지가격표를 조정, 개정 또는 보충할 필요가 있는 경우, 도인민위원회는 이를 도인민회의에 제출하여 결정을 내려야 한다.

성급 토지관리기관은 성급 인민위원회가 토지가격표의 개발, 조정, 수정 및 보완을 추진하도록 지원할 책임이 있습니다. 시행 과정에서 성급 토지관리기관은 토지가격 자문기관을 고용하여 토지가격표를 개발, 조정, 수정 및 보완할 수 있습니다 .

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