여전히 과제가 남아 있다

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과제는 계속해서 인식되고 있습니다

2023년 4분기는 하노이 주택 시장에서 저층 및 아파트 부문 모두 지난 10년 중 신규 공급이 가장 적게 기록된 시기입니다.

아파트 부문의 경우, Savills Vietnam의 시장 보고서에 따르면 2023년 4분기 공급량은 전분기 대비 52% 증가했지만, 전년 동기 대비 1% 감소한 2,876유닛을 기록했습니다. 1차 공급량은 11,911대로 전분기 대비 40%, 전년 동기 대비 41% 감소했습니다. 그러나 이 분기에 기록된 신규 공급은 10,403채에 그쳤고, B등급이 공급의 84%를 차지했습니다. 저층 주택 부문의 경우 2023년 신규 공급량은 272세대로 전년 대비 82% 감소했습니다. 새로 공급되는 주택은 87채로, 하동의 새로운 솔라스타 맨션 프로젝트의 주택 58채와 호아이득의 기존 안락 그린 심포니 프로젝트의 주택 29채를 포함합니다. 1차 공급량은 16개 프로젝트에서 710유닛으로, 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 23% 감소했습니다. 타운하우스는 시장점유율 44%로 주요 제품입니다.

두 세그먼트 모두 인기 있는 가격대가 여전히 높습니다. 이 중 m²당 5,100만~7,000만 VND의 아파트가 신규 공급의 63%를 차지했는데, 이는 전년 대비 24% 증가한 수치입니다. 이 가격대의 아파트는 전체 매매 단위의 49%를 차지했는데, 이는 전년 대비 21% 증가한 수치입니다. 2023년에는 40억 동 이상의 아파트가 전체 매매 물량의 42%를 차지했는데, 이는 2019년 3%에서 증가한 수치입니다. 20억 동에서 40억 동 사이의 아파트는 전체 시장 점유율의 55%를 차지했습니다. 아파트 중 매매 가격이 20억 VND 미만인 곳은 3%에 불과합니다.

부동산 - 하노이 주택 시장 상황: 여전히 과제 남아 — 공급량 제한으로 전체 시장의 평균 1차 판매 가격이 계속 상승하고 있다(사진: 소셜 네트워크)

또한, 대부분의 개발업체가 가격을 변경하지 않았음에도 불구하고, 고가의 저층 매물이 1차 가격을 상승시키는 원인이 되었습니다. 예를 들어, 1차 빌라 가격은 전분기 대비 55% 상승하여 1m²당 1억 6천만 동에 달했는데, 이는 주로 2023년 3분기에 메린 지역에서 저렴한 가격으로 공급된 부동산이 매각된 데 따른 것입니다. 인접 지역 가격은 전분기 대비 3% 상승하여 1m²당 1억 9,400만 동에 달했습니다. 상가 가격도 분기별로 3% 상승해 토지 1m²당 3억 2,800만 VND에 달했습니다.

세빌스 하노이 리서치 및 컨설팅 부문 시니어 디렉터인 도 투 항(Do Thu Hang)은 "주택 부문은 토지 및 건설 비용 상승, 인프라 구축, 그리고 품질 향상으로 인해 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 시장 공급 부족 현상이 지속되면서 전체 시장의 평균 1차 매매 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다."라고 밝혔습니다.

2023년 4분기에 판매된 아파트 수는 3,045채로 전분기 대비 45%, 전년 동기 대비 5% 증가했습니다. 신규 공급의 흡수율은 46%입니다. 그 사이, 저층 주택 부문은 수년 만에 거래량이 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 2023년 4분기 거래량은 전분기 대비 37%, 전년 동기 대비 67% 감소했습니다. 이번 분기 흡수율은 9%에 그쳐 전분기 대비 5%포인트, 전년 동기 대비 12%포인트 하락했습니다. 2023년에는 359채만 판매되어 2014년 이후 최저치를 기록했습니다. 저층 주택 거래는 전년 대비 76% 감소했고, 2023년 흡수율은 전년 대비 31%포인트 하락한 36%에 그쳤습니다.

낮은 흡수율에 직면한 항 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "구매자들의 심리는 여전히 우려스럽습니다. 실제로 2023년 1분기에 분양된 아파트들은 대부분 투자자들이 신뢰할 수 있고 법적으로 보장받으며 재정적 의무를 이행한 프로젝트들입니다. 따라서 실제 주택 수요에 대한 은행 대출 금리 지원을 받고 있지만, 구매자는 법적 요인에 대한 우려를 갖고 있습니다. 더 나아가 은행들은 투자자들이 프로젝트에 대한 법적 의무를 이행하지 않아 대출 절차를 완료하지 못하는 것에 대해서도 우려하고 있습니다. 이는 구매자의 결정과 주택 분양에 눈에 보이지 않는 영향을 미치며, 대출 금리가 하락했음에도 불구하고 흡수율이 여전히 높지 않은 이유를 설명합니다."

실제 주택 수요가 있는 주택 구매자에게는 어떤 기회가 있습니까?

항 여사에 따르면, 공급이 제한적이고 1차 가격이 높은 상황에서 실제 주택이 필요한 사람들에게는 2차 시장에서 기회가 있을 수 있습니다. 2차 시장은 더 많은 선택권, 더 저렴한 가격, 더 큰 법적 확실성을 가지고 구매할 수 있다는 장점이 있습니다. 예를 들어, 토지 1제곱미터당 2차 빌라 가격은 평균 1차 가격보다 7% 낮고, 2차 타운하우스는 1차 제품보다 24% 낮고, 2차 상업용 타운하우스는 시장의 1차 가격보다 40% 낮습니다.

부동산 - 하노이 주택 시장 상황: 여전히 과제가 남아 있음(그림 2). — Do Thu Hang, Savills Hanoi 연구 및 컨설팅 부문 수석 이사

동시에 주택 구매자들은 개발 중인 인프라에서 새로운 공급이 나올 것으로 기대할 수 있습니다. 순환도로 3, 5, 4호선과 같은 인프라 투자 프로젝트는 하노이의 주택 시장을 확대하여 도심과 중심 지역의 수요 집중을 완화하는 것을 목표로 합니다. 개발된 인프라는 주변 지방과 가격이 적당하고 토지 자금이 더 큰 지역의 주택 수요를 늘릴 것입니다.

세빌리스 보고서는 또한 이것이 공급 측면에서 긍정적인 측면이라고 밝혔습니다. 비중심 지역과 인근 지방의 주택 상품이 하노이의 주택 수요를 충족하는 데 점점 더 도움이 될 것이기 때문입니다. 이에 따라 2024년에는 12,100개의 신규 아파트가 시장에 공급될 예정이며, 이 중 87%는 황마이, 남투리엠, 하동 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 흥옌과 박닌은 2024년부터 2026년까지 약 203,000채의 아파트를 공급할 예정입니다. 2026년까지 저층 아파트 부문은 37개 프로젝트를 통해 14,000채의 신규 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다. Vinhomes Co Loa나 Vinhomes Wonder Park와 같은 대형 프로젝트는 시장에 새로운 저층 주택 공급을 제공할 것입니다.

또한 주택법, 부동산사업법, 그리고 가장 최근에는 토지법이 통과되어 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. "투자자들이 미래 상품의 형성 전에 재정적 의무를 이행하도록 요구하는 규정은 구매자의 신뢰를 강화하는 내용 중 하나입니다. 따라서 2024년에서 2025년 및 그 이후에는 시장 신뢰가 더욱 강화되고, 실질적인 재정 능력을 갖춘 평판 있는 투자자들이 상품을 제공함으로써 시장이 더욱 균형 잡히고 다양한 상품을 보유하게 될 것으로 예상됩니다."라고 항 씨는 말했습니다.

남 안

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