시장에서 얻는 교훈
최근 부동산은 장기적인 가치 상승 잠재력 때문에 매력적인 투자처로 여겨져 왔습니다. 특히 2020년부터 2022년까지는 코로나19 팬데믹의 영향에도 불구하고 저금리, 풍부한 자본, 그리고 지속적으로 발표되는 개발 계획 정보 덕분에 투자 열풍이 강하게 이어지면서 여러 지역에서 '토지 투기 열풍'이 일어났습니다. 많은 투자자들이 단기간에 투자금의 2~3배에 달하는 수익을 기대하며 투기적인 심리로 시장에 뛰어들었고, 이로 인해 여러 지역에서 토지 가격이 인프라 개발 속도나 주민 소득 증가율보다 훨씬 빠르게 상승했습니다.
하지만 2023년 초부터 강화된 신용 통제와 금리 인상으로 인해 급격한 가격 상승을 기대하는 투자 모델의 한계가 드러나고 있습니다. 막대한 차입금을 활용한 많은 투자자들이 부채 상환 압박에 직면하고 있으며, 거래량 감소로 자산 이전이 어려워지고 있습니다.
실제로 모든 부동산이 지속적인 가격 상승 잠재력을 갖는 것은 아닙니다. 소문이나 단기적인 기대감으로 가격이 부풀려진 부동산은 시장 조정 시 유동성을 빠르게 잃는 경우가 많습니다. 반면, 법적 서류가 완비되고, 기반 시설이 잘 갖춰져 있으며, 도시화와 연계되어 있고, 실제 주택 수요를 충족하는 프로젝트는 지속적인 매력을 유지합니다. 호황기에 과도한 차입을 통해 투자하면 빠르게 매도할 경우 높은 수익을 올릴 수 있지만, 시장이 하락세로 돌아설 때 상당한 위험을 수반합니다. 많은 투자자들이 이자 부담 때문에 손실을 보고 매도하거나 계획했던 보유 기간을 연장해야 했습니다.
특히, 투명성이 부족한 상품은 항상 많은 위험을 내포하고 있기 때문에 법적 요인이 더욱 중요하게 여겨집니다. 규제 기관의 검사가 강화될 경우, 이러한 상품들은 유동성을 가장 빠르게 잃는 경향이 있어 투자자들은 투자 전에 시장의 흡수 능력, 인구 규모, 경제 성장률, 해당 지역의 실제 수요 등을 신중하게 평가해야 합니다.
현금 흐름이 내재 가치로 전환되고 있습니다.
2025년부터는 토지법, 주택법, 부동산상업법 개정을 통한 새로운 법적 틀이 마련되어 부동산 시장이 활성화될 것으로 예상됩니다. 이러한 개정안은 시장 진입 장벽을 해소하고 투명성을 높이는 데 기여할 것입니다. 동시에 정부는 행정 절차 개혁을 가속화하고, 법적 요건을 충족하는 사업을 추진하며, 공공 투자를 촉진하고, 핵심 교통 인프라를 개발하고 있습니다. 순환도로, 고속도로, 공항, 도시철도망의 확장은 부동산 시장의 지속 가능한 장기 성장을 위한 동력을 제공하고 있습니다.
하노이 에서는 100년 비전을 담은 하노이 수도 마스터플랜 시행을 통해 다극화되고 다중심적인 도시 모델로의 발전 방향을 설정했으며, 이는 인구 재분배, 새로운 성장 거점 형성, 도심 과밀 해소, 부동산 시장 개발 여지 확대 등의 중요한 기반이 되었습니다. 호치민시 또한 2026년부터 2030년까지의 주택 개발 계획을 확정하고, 2040년까지 수천 헥타르의 토지를 주택, 특히 사회주택 개발에 할당하겠다는 비전을 제시했습니다. 이와 유사하게, 다른 많은 지역들도 이중 정부 체제 도입 이후, 실제 도시 개발 수요에 신속하게 대응하기 위해 주택 계획 사업을 빠르게 재검토, 개선, 추진해 왔습니다. 이러한 변화는 투자자들의 사고방식에도 변화를 가져왔으며, 임대 수익률, 입주율, 인구 증가율, 기반 시설 품질, 편의 시설, 장기 유동성 등의 기준이 더욱 중요해졌습니다.
베트남 부동산중개인협회 부회장인 쩐 반 빈은 다음과 같이 말했습니다. "우수한 부동산 자산은 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 뿐만 아니라, 개발, 사업 운영 또는 임대를 통해 안정적인 현금 흐름을 창출합니다. 투자 트렌드 또한 단기적인 땅값 급등을 쫓기보다는 명확한 계획, 조화롭게 개발된 인프라, 그리고 기업, 근로자, 그리고 장기적인 거주민을 유치할 수 있는 지역으로 이동하고 있습니다."
베트남 부동산 시장 연구소의 쩐 쑤언 루옹 부소장 역시 같은 견해를 밝히며, 안정적인 경제 성장, 빠른 도시화, 높은 주택 수요, 지속적인 인프라 투자 등 여러 요인 덕분에 향후 시장 전망은 긍정적이라고 분석했습니다. 특히, 실질적 수요를 충족하는 주택, 사회주택, 저렴한 상업용 주택, 산업용 부동산, 물류, 그리고 주요 인프라 시스템과 연계된 프로젝트들이 앞으로도 밝은 전망을 보일 것으로 예상했습니다.
트란 쑤언 루옹 박사는 새로운 발전 추세를 고려할 때 디지털 전환, 토지 데이터베이스 구축, 투명한 계획 정보 제공이 투기를 억제하고 투명한 투자 환경을 조성하는 데 기여할 것이라고 믿습니다. 투자자들은 위험을 줄이고 지속 가능한 효율성을 추구하기 위해 실질적인 가치에 기반한 투자 전략을 점점 더 우선시하고 있으며, 법적 지위가 명확하고, 종합적인 계획이 수립되어 있으며, 평판이 좋은 개발업체가 참여하고, 장기적인 개발 잠재력이 있는 프로젝트를 선택하고 있습니다.
시장 변동을 겪은 후, 부동산은 점차 실제적인 필요와 경제 발전에 연계된 자산으로서의 본래 모습을 되찾고 있습니다. 투기적 투자에서 장기 투자로의 전환은 자본 흐름의 질을 향상시킬 뿐만 아니라, 새로운 국면에서 더욱 안정적이고 투명하며 지속 가능한 시장 발전을 위한 토대를 마련합니다.
출처: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
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