하노이 의 주택 수요는 계속해서 억제되고 있습니다.
세빌리스의 2024년 1분기 하노이 부동산 시장 보고서에 따르면 2024년 1분기 아파트 공급량은 전분기 대비 41%, 전년 동기 대비 99% 증가한 4,062채를 기록했습니다. 이 분기의 1차 공급량은 12,928대로 전분기 대비 9% 증가했지만 전년 동기 대비 34% 감소했습니다.
아파트 부문의 수요와 공급의 불균형은 여전히 존재합니다. 시장에서는 m2당 3,000만 동 이하의 제품(C등급)이 여전히 부족한 것으로 나타났습니다. 이러한 제품은 신규 공급량의 4%에 불과하며 매진되었습니다. 2020년 이후 C등급 1차 공급은 연간 47%씩 감소했습니다.
세빌스 하노이 컨설팅 및 리서치 담당 시니어 디렉터인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 "공급은 주로 B등급 아파트에 집중되어 있으며, 전체의 약 90%를 차지합니다. 1차 시장의 C등급 아파트와 A등급 아파트는 매우 적은 비중을 차지합니다. 더욱이, 주요 법률이 제정되었음에도 불구하고 올해 말까지 신규 공급은 개선되지 않았습니다."라고 말했습니다.
(출처: 인터넷)
그 사이, 하노이와 호치민시라는 두 대도시가 있었습니다. 호치민시의 연간 자연 주택 수요는 약 5만 가구입니다. 이는 이민, 성인의 집에서의 이탈, 그리고 평균 가구 규모 감소의 결과입니다. 이러한 수요는 한동안 공급 제약으로 충족되지 못했으며, 이로 인해 주택에 대한 잠재수요가 발생했습니다. 또한 금 시장의 변동성과 낮은 이자율 등 거시적 요인으로 인해 투자자들은 합리적이고 장기적인 투자 채널을 찾게 되었고, 이로 인해 하노이 시장의 아파트 수요는 눈에 띄지 않게 증가하고 있습니다.
실제 주택 수요가 있는 구매자는 제품군을 비교할 때 아파트 가격이 빌라나 타운하우스와 같은 토지 기반 제품보다 여전히 합리적이라는 것을 알 수 있습니다. 이는 2024년 1분기에 아파트 부문의 수요 증가와 1차 가격 상승으로 이어질 것으로 예상됩니다. 세빌리스의 분기 보고서에 따르면 하노이 아파트 1차 가격은 m²당 5,900만 동으로 전분기 대비 3%, 전년 동기 대비 14% 상승했습니다.
또한, 1차 가격이 높은 수준에 고정되어 있는 상황에서 2차 시장에서도 거래량이 증가하였고, 가격도 이전 가격에 비해 상승하였습니다. 과거에도 2차 시장은 1차 가격보다 가격 수준이 합리적이었지만, 주택 수요 증가로 2024년 1월 2차 가격도 상승세를 기록했습니다.
항 씨에 따르면 구매자 심리가 변화했습니다. 아파트가 '소모품'이라는 인식은 과거의 유물인 듯하지만, 이제 이러한 인식이 바뀌면서, 대도시의 아파트 상품도 자산이라는 사실을 구매자들이 점차 깨닫고 있습니다. 과거에는 아파트를 사는 것이 큰 금액으로 여겨져 구매 결정을 내리기까지 꽤 오랜 시간이 걸렸지만, 최근에는 주택 구매자들이 구매 결정을 내리기까지 너무 오랜 시간을 기다리지 않습니다. 이제 구매 결정이 더 빠르게 이루어지고 보증금 입금도 더 빠르게 이루어집니다.
하지만 그녀는 이것이 시장 전체의 상황은 아니라고 설명했습니다. "가격이 제품 품질에 미치지 못하는 아파트 프로젝트의 경우, 구매자는 빠른 결정을 내리지 못할 수 있습니다. 2024년 1분기에 시장의 관심을 끄는 프로젝트들은 모두 평판이 좋은 투자자들이 진행한 프로젝트들이며, 출시 후에는 품질과 기타 법적 요건을 어느 정도 보장받습니다. 동시에, 이러한 투자자들은 디자인, 조경 디자인, 제품 디자인 등 유명 브랜드와 컨설팅 업체를 활용하는 경우가 많습니다. 심지어 많은 프로젝트들이 평판이 좋은 해외 업체의 투자자들에게 선택되어 프로젝트 자체의 평판을 높이고 있습니다. 좋은 프로젝트, 평판 좋은 투자자, 그리고 확실한 법적 안정성이 긍정적인 거래량을 기록하는 프로젝트들입니다."
저렴한 지역으로의 수요 이동
가격 급등으로 인해 일부 프로젝트는 실제 가치보다 높은 가격이 책정되었습니다. 항 여사는 구매자들에게 사용 가치와 프로젝트의 합리성을 신중하게 고려하라고 조언했습니다.
"일반적으로 가격이 계속 상승하면 구매자는 자신의 재정 상황을 고려할 것입니다. 실제 주택 수요가 여전히 대부분을 차지하지만, 가격이 계속 상승하면 구매자는 도심의 아파트 임대를 고려하거나, 하노이 인근 지역의 공급에 맞춰 수요를 조절하며 합리적인 가격으로 아파트를 구매할 수 있습니다."라고 항 씨는 말했습니다.
세빌스 하노이 컨설팅 및 리서치 부문 수석 이사 Do Thu Hang 씨
실제 주택 수요가 있는 주택 구매자들은 인프라 개발 덕분에 흥옌이나 박닌과 같은 인근 지역, 순환도로 4호선이나 순환도로 3.5호선에서 주택 공급을 선택할 수 있습니다. 인프라는 주택 시장의 가치 구조를 변화시키는 데 가장 중요한 요소로 남아 있습니다. 인프라 개발을 통해 교외 지역이 도심에 "더 가까워"져 이동 시간이 단축됩니다. 무엇보다도, 인근 지방이나 교외 지역의 투자자는 더 낮은 비용으로 토지를 구매할 수 있어, 더 저렴한 주택 공급이 가능합니다.
하노이의 주택 수요를 충족하기 위해 주변 지방의 제품이 점차 늘어날 것으로 알려졌습니다. 흥옌성과 박닌성은 2024년부터 2026년까지 약 20만 3천 채의 아파트를 공급할 예정입니다. 개정된 법률은 부동산 시장 개발을 촉진하고 공급을 개선하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다. 2025년부터는 101개 프로젝트에서 약 84,400개의 아파트가 판매될 예정입니다.
N.Giang
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