토지거래가 발효되는 시기

토지는 특수자산이므로 토지사용권 양도는 토지법 및 공증 규정을 준수해야 합니다. 따라서 양도계약의 효력과 토지사용권 양도의 효력은 서로 다릅니다.

계약서에 서명했지만 아직 효력이 있는지 모르겠어요

부채를 갚기 위해 거액의 자금이 절실히 필요했던 PTG 부인(동 나이성 동 탐읍 거주)과 그녀의 남편은 HVB 씨(동나이성 탄러이읍 거주)에게 총 2헥타르의 다년생 토지(적장부 있음) 중 4사오(약 4,000㎡)를 8억 동(VND)에 양도하는 계약을 체결했습니다. HVB 씨는 일시불로 지불할 자금이 부족하여 1억 동만 입금하고 한 달 후 토지 매입 대금을 전액 지불하기로 약속했습니다. 이후 양측은 가장 가까운 공증사무소를 방문하여 계약서에 공증을 받았습니다.

동나이성 변호사 협회 소속 변호사들이 2025년 8월 동탐사 주민들에게 법률 자문을 제공하고 있다. 사진: 도안 푸

한 달이 지나도 HVB 씨는 여전히 약속을 이행하지 않았습니다. 그래서 PTG 부인과 그녀의 남편은 그에게 토지를 더 이상 양도하지 않고 다른 사람에게 공증된 양도 계약을 체결했습니다. 다른 누군가가 토지를 "강탈"했기 때문에 HVB 씨는 PTG 부인과 그녀의 남편에게서 토지를 살 수 없었기 때문에, PTG 부인과 그녀의 남편을 만나 자신이 지불한 계약금 반환을 요구했습니다. 만약 PTG 부인과 그녀의 남편이 계약금을 반환하지 않으면, 그는 변호사를 선임하여 그녀와 다른 사람 사이의 거래를 소송하고 중단시키겠다고 했습니다.

복잡한 상황을 최소화하기 위해 PTG 부인과 남편은 HVB 씨에게 1억 동(VND)의 보증금을 반환하기로 합의했습니다. 그러나 PTG 부인과 남편은 여전히 다음과 같은 질문을 하고 있습니다. 자신과 HVB 씨, 그리고 후임 양수인 간의 4사오(약 4,000평) 토지 양도 계약 중 어떤 계약이 발효되었고, 어떤 계약이 발효되지 않았습니까?

토지 양도 계약의 효력 발생 시점을 알 수 없고, 토지 양도 계약의 효력 발생 시점과 토지 사용권 이전 효력 발생 시점의 차이로 인해 많은 사람들이 계약을 해지하고자 할 때 어려움을 겪습니다. 예를 들어 DVR 씨(동나이성 자끼엠 마을 거주)의 사례가 있습니다.

DVR 씨는 다음과 같이 말했습니다. "가격을 확정한 후, 동나이성 비엔호아구에 거주하는 NTD 씨에게 150 ^제곱미터 의 주거용 토지를 양도하는 계약서에 빨간 등기부등본을 첨부하여 서명만 하고 공증까지 받았습니다. 그러나 계약서에 명시된 기한이 지났음에도 불구하고 양수인 NTD 씨는 여전히 그에게 줄 충분한 돈을 준비하지 않았습니다. 그 때문에 그는 NTD 씨에게 명의를 양도하는 절차를 완료하지 못했습니다."

DVR 씨는 자신과 NTD 씨 사이의 양도 계약이 아직 유효한지 알고 싶어합니다. 그리고 지불일과 이름 변경 절차가 다가오고 NTD 씨가 부재 중일 때 계약을 취소할 권리가 있는지 알고 싶어합니다.

서명 또는 공증 시점부터 효력이 발생합니까?

2015년 민법 제401조는 법률에 따라 체결된 계약은 체결된 때부터 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 계약이 효력을 발생하는 때부터 당사자는 서로에 대한 권리와 의무를 약속한 대로 이행해야 합니다.

동시에 2015년 민법 제500조부터 제503조까지는 토지이용권 계약은 당사자 간의 합의로 규정하고 있으며, 토지사용자는 토지법의 규정에 따라 토지이용권을 상대방에게 양도하고, 상대방은 토지사용자와의 계약에 따른 권리와 의무를 행사한다고 규정하고 있습니다. 토지이용권 계약의 내용은 토지법의 규정 및 기타 관련 법률의 규정에 따른 토지이용 목적, 토지이용기간, 계획, 토지이용계획 및 기타 권리와 의무에 관한 규정에 반해서는 안 됩니다.

토지이용권 계약은 2015년 민법, 토지법 및 기타 관련 법령의 규정에 따라 서면으로 작성되어야 합니다. 토지이용권 계약의 이행은 토지법 및 기타 관련 법령이 정하는 절차와 형식을 따라야 합니다. 토지이용권의 양도는 토지법이 정하는 등기일로부터 효력이 발생합니다.

“토지사용권 양도계약은 공증 시점부터 효력이 발생합니다. 토지사용권 양도는 토지법의 규정에 따라 변경등록 시점부터 효력이 발생합니다.”
변호사 NGUYEN DUC, 동나이성 변호사 협회.

또한, 2024년 공증법 제6조는 공증된 문서는 공증인이 서명하고 공증기관이 문서에 도장을 찍는 순간부터 효력이 발생한다고 명시하고 있습니다. 공증된 문서는 관련 당사자에게 효력이 있으며, 거래 당사자가 공증된 거래와 관련된 절차를 관할 국가기관에 요청할 수 있는 근거가 됩니다.

응우옌 득 변호사(동나이성 변호사협회)는 다음과 같이 말했습니다. "위 규정에 따르면, PTG 부인과 HVB 씨 간의 4사오(약 4,000원) 토지 양도 계약은 정식 조건(공증 또는 인증되지 않음)을 충족하지 않아 아직 발효되지 않았습니다. 후자와 체결된 부부 간의 계약은 공증 시점부터 효력이 발생합니다. HVB 씨가 보증금 반환을 요구하고 부부가 이를 수락한 문제는 토지 양도 계약의 발효 여부와는 무관합니다."

DVR 씨의 경우: 그와 NTD 씨 간의 양도 계약은 효력을 발생합니다. 그러나 NTD 씨가 계약서에 명시된 의무를 제대로 이행하지 않았기 때문에, 그는 서명된 계약의 해지를 요청할 권리가 있습니다. 공증된 계약의 해지는 다음 조건을 충족해야 합니다. 해당 계약에 참여한 모든 사람의 합의 및 서면 약속이 있어야 합니다. 동시에, 공증된 계약 해지의 공증은 이전 공증 기관에서 공증인이 진행해야 합니다.

DVR 씨는 공증기관에서 공증된 계약을 취소하지 못할 경우, NTD 씨가 계약상 의무를 심각하게 위반하고 계약에 명시된 의무를 적절히 이행하지 않았다는 이유로 법원에 계약 취소를 요청하는 소송을 제기할 권리가 있습니다.

도안 푸

출처: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/