토지는 특수한 자산이기 때문에 토지 사용권의 양도는 토지법 규정 및 공증 절차를 준수해야 합니다. 따라서 양도 계약의 유효기간과 토지 사용권 양도의 유효기간에는 차이가 있습니다.
계약이 발효되었는지 여부를 알지 못한 채 계약이 체결되었습니다.
급하게 큰돈이 필요했던 PTG 씨 부부(동 나이성 동 땀면 거주)는 HVB 씨(동나이성 탄로이면 거주)와 4사오(약 0.4헥타르) 규모의 다년생 작물 재배지(토지 소유권 증서 보유)를 8억 VND에 양도하는 계약을 체결했습니다. HVB 씨는 당장 대금을 지불할 여력이 없어 1억 VND만 계약금으로 내고 한 달 후 잔금을 지불하기로 했습니다. 이후 양측은 가까운 공증사무소에 가서 계약서를 공증받았습니다.
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| 2025년 8월, 동나이성 변호사협회 소속 변호사들이 동땀면 주민들에게 법률 자문을 제공하고 있다. 사진: 도안 푸 |
한 달이 지나도 HVB 씨는 약속을 이행하지 않았습니다. 이에 PTG 씨 부부는 더 이상 HVB 씨에게 토지를 양도하지 않고 다른 사람과 공증된 양도 계약을 체결했습니다. HVB 씨는 다른 사람이 토지를 가로채는 바람에 PTG 씨 부부로부터 토지를 매입할 수 없게 되자, 계약금 반환을 요구하며 PTG 씨 부부를 찾아갔습니다. 만약 PTG 씨 부부가 계약금을 반환하지 않으면 변호사를 고용해 소송을 제기하고 거래를 막겠다고 협박했습니다.
더 이상의 문제 발생을 막기 위해 PTG 여사와 남편은 HVB 씨에게 1억 VND의 계약금을 반환하기로 합의했습니다. 그러나 그들은 여전히 다음과 같은 사항을 알고 싶어합니다. 자신들과 HVB 씨 사이에 체결된 4사오(약 1,200제곱미터) 토지 양도 계약과, 자신들과 후임 양수인 사이에 체결된 계약 중 어느 계약이 현재 유효하고 어느 계약이 무효인지 말입니다.
토지 양도 계약의 효력 발생 시점과 토지 양도 계약의 효력 발생일과 토지 사용권 이전 효력 발생일의 차이를 제대로 알지 못하는 사람들이 많아 계약 해지에 어려움을 겪는 경우가 흔합니다. 예를 들어, 동나이성 자끼엠면에 거주하는 DVR 씨의 경우가 그러합니다.
DVR 씨는 다음과 같이 진술했습니다. 가격 합의 후, 그는 NTD 씨(동나이성 비엔호아 동 거주)에게 150제곱미터 규모의 주거용 토지를 소유권 이전 등기 서류와 함께 양도하는 계약서를 작성했습니다. 양측은 계약서에 서명만 했고, 이후 공증을 받았습니다. 그러나 계약서에 명시된 기한이 지났음에도 NTD 씨는 대금을 지불할 충분한 금액을 마련하지 못했습니다. 따라서 DVR 씨는 NTD 씨에게 토지 소유권 이전을 진행하지 않았습니다.
DVR 씨는 자신과 NTD 씨 사이의 양도 계약이 효력을 발생했는지, 그리고 NTD 씨가 대금 지급 및 소유권 이전 절차 당일에 부재할 경우 계약을 해지할 권리가 있는지 알고 싶어합니다.
계약은 서명 시점 또는 공증 시점부터 효력이 발생합니까?
2015년 민법 제401조는 법적으로 체결된 계약은 체결 시점부터 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 계약이 효력을 발생하는 시점부터 당사자들은 합의된 바에 따라 서로에 대한 권리와 의무를 이행해야 합니다.
한편, 2015년 민법 제500조부터 제503조까지는 토지 이용권 계약이란 토지 이용자가 토지법에 따라 상대방에게 토지 이용권을 양도하고, 상대방은 토지 이용자와의 계약에 따른 권리와 의무를 행사하는 당사자 간의 합의라고 규정하고 있다. 토지 이용권 계약의 내용은 토지 이용 목적, 토지 이용 기간, 토지 이용 계획, 토지 이용 계획 및 기타 관련 법률에서 정한 권리와 의무에 관한 규정에 위배되어서는 안 된다.
토지 사용권에 관한 계약은 2015년 민법, 토지법 및 기타 관련 법률의 규정에 부합하는 서면 형식으로 작성되어야 합니다. 토지 사용권 계약의 이행은 토지법 및 기타 관련 법률에서 정한 적절한 절차를 따라야 합니다. 토지 사용권의 양도는 토지법에 규정된 등록 시점부터 효력을 발생합니다.
"토지 사용권 양도 계약은 공증 시점에 효력이 발생합니다. 토지 사용권 양도는 토지법 규정에 따라 변경 사항이 등록된 시점부터 효력이 발생합니다."
응우옌 득 변호사, 동나이성 변호사협회 소속.
또한, 2024년 공증법 제6조는 공증 문서가 공증인의 서명과 공증인협회의 날인이 있는 시점부터 효력을 발생한다고 명확히 규정하고 있습니다. 공증 문서는 관련 당사자에게 법적 구속력을 가지며, 당사자들이 관할 국가 기관에 공증된 거래와 관련된 절차를 수행하도록 요청할 수 있는 근거가 됩니다.
응우옌 득 변호사(동나이성 변호사협회)는 다음과 같이 밝혔습니다. "상기 규정에 따르면, PTG 여사와 그녀의 남편, 그리고 HVB 씨 사이의 4사오(약 1,000제곱미터) 토지 양도 계약은 형식적 요건(공증 및 인증)을 충족하지 못했기 때문에 아직 효력이 발생하지 않았습니다. 그러나 부부와 후임자 간의 계약은 공증 시점부터 효력이 발생합니다. HVB 씨가 계약금 반환을 요구하는 것은 부부가 합의한 사항이므로, 토지 양도 계약의 법적 유효성 여부와는 무관합니다."
DVR 씨의 경우, 그와 NTD 씨 사이의 양도 계약은 유효합니다. 그러나 NTD 씨가 계약에 명시된 의무를 이행하지 않았으므로, DVR 씨는 계약 해지를 요청할 권리가 있습니다. 공증된 계약을 해지하려면 다음과 같은 조건이 충족되어야 합니다. 계약 당사자 모두의 서면 합의 또는 약정이 있어야 합니다. 또한, 해지 공증은 기존 계약을 공증했던 동일한 공증사무소에서 공증인이 수행해야 합니다.
공증된 계약이 공증 사무소에서 취소될 수 없는 경우, DVR 씨는 NTD 씨가 계약상 의무를 중대하게 위반하고 계약에 명시된 약속을 이행하지 않았다는 이유로 법원에 계약 무효를 청구하는 소송을 제기할 권리가 있습니다.
도안푸
출처: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/
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