재산세: 개혁을 가로막는 장애물 제거.

팜민찐 총리는 10월 7일 발표한 관보 제190/CD-TTg호에서 주택 공급 증대, 주택 가격 인하 및 시장 안정화를 위한 해결책의 단호한 시행과 관련하여, 재정부에 부동산 세제 정책 보고서를 신속히 마무리할 것을 지시했습니다. 이는 주택 공급을 늘리고, 주택 가격을 서민들의 구매력에 가깝게 조정하며, 시장을 안정시키는 핵심 해결책 중 하나로 간주되었습니다.

사진: Tuan Anh/TTXVN

부동산 세제 개혁 이야기는 새로운 것이 아닙니다. 이러한 움직임은 시장이 과열되거나 붕괴될 조짐을 보일 때 나타납니다. 그때마다 부동산 투기를 억제하고 지속 가능한 예산 수입원을 확보하기 위한 해결책으로 부동산세 부과 방안이 다시 거론됩니다. 하지만 매번 논의가 반복된 후 시장이 식으면 이 주제는 흐지부지 사라지곤 합니다.

오랜 기간 주저하는 이유는 평균 소득은 낮고 주택 가격은 높은 상황에서 인구에 미칠 영향에 대한 우려 때문입니다. 여기에 다수의 부동산을 소유한 사람들과 주택이 필요한 노동자 계층이라는 두 상반된 이해 집단의 압력이 더해져 상황이 악화되고 있습니다.

당훙보 전 천연 자원환경부 차관에 따르면, 이러한 "모순" 때문에 관리 기관들이 지나치게 신중해져 세제 개혁이 구체적인 조치보다는 이론적인 연구에 그치고 있다고 합니다. 그러나 이러한 지연이 계속된다면 시장은 건전한 상태로 회복하기 어려울 것이며, 투자 결정이 토지를 보유하고 가격 상승을 기다리는 것이 아니라 실질적인 현금 흐름에 기반해야 할 것입니다.

이번에는 정부가 시장 질서를 회복하기 위한 "강력한 해결책"으로 조세를 보고 있다는 점에서 정치적 의지가 더욱 분명해 보입니다. 목표는 시장 부문을 실제 수요에 가깝게 조정하고, 투기를 억제하며, 매매 가격을 실제 가치에 가깝게 낮추고, 진정한 주택 수요가 있는 구매자나 생산 및 사업 투자자들에게 자본을 공급하는 것입니다.

그러나 세금이 효과적으로 징수되려면 투명한 데이터 기반이 필수적입니다. 하지만 오랫동안 토지 및 거래 정보 시스템은 파편화되어 여러 기관에 분산되어 있었습니다. 각 부처, 기관, 지방자치단체는 자체 기준에 따라 데이터를 구축하여 동기화가 부족했고, 이는 종종 자산 평가의 부정확성으로 이어져 세금 계산의 핵심 요소가 되었습니다.

베트남 부동산 연구소 소장인 부이 반 도안에 따르면, 실현 가능한 세금 정책을 개발하기 위해서는 소유권, 계획, 위치, 면적부터 시장 가치 및 각 부동산의 거래 내역에 이르기까지 데이터를 "정리"하는 것부터 시작해야 합니다.

데이터 부족은 자산 가치의 과소 신고를 광범위하게 초래하여 세수 손실을 야기하고 법을 준수하는 사람과 법을 회피하는 사람 사이의 불평등을 심화시키기 때문입니다. 대표적인 예로 '이중 가격 책정' 제도가 있는데, 이는 세제 개혁을 가로막는 가장 큰 병목 현상입니다.

오랫동안 지속되어 온 문제 중 하나는 '이중 가격' 거래 관행입니다. 실제 가격과 공증된 계약서에 명시된 가격이 크게 차이가 나는 경우가 많습니다. 많은 부동산 거래가 세금 부담을 줄이기 위해 계약 가격보다 1.5배에서 2배 높은 가격으로 이루어지고 있습니다. 전문가들은 이러한 현상이 시장을 왜곡할 뿐만 아니라 실질 가치에 기반한 세금 정책 설계를 불가능하게 만든다고 지적합니다.

경제학자 부딘안은 공정한 과세 메커니즘을 위해서는 국가가 실제 매매 가격을 통제해야 한다고 분석했다. 그러나 현재의 파편화된 데이터 시스템으로는 관리 기관이 가격 변동을 제대로 파악하기 어렵고, 이로 인해 새로운 정책을 효과적으로 적용하는 데 어려움을 겪고 있다고 지적했다.

전문가들은 오늘날 가장 큰 "병목 현상"은 세금 부과 여부가 아니라 세금을 실제로 어떻게 효과적으로 시행할 것인가라는 데 대체로 동의합니다. 이를 위해서는 데이터 투명성, 표준화된 정보, 거래의 실제 가치 검증, 그리고 명확한 실행 로드맵이 시급히 요구됩니다.

이러한 장벽들이 제거될 때 비로소 조세는 시장의 안정적이고 지속 가능한 기능을 위한 중요한 도구가 될 수 있습니다. 반대로, 만약 이 문제가 "뜨거울 때는 논의되고, 식으면 잊혀지는" 악순환에 계속 빠진다면, 부동산 시장은 오랫동안 지속되어 온 공급-수요 불균형에서 벗어나기 어려울 것입니다.

시장에서 흔히 제기되는 우려 중 하나는 이 세금이 두 번째 부동산을 소유한 사람들에게 직접적인 영향을 미칠 것이라는 점입니다. 그러나 전문가들에 따르면, 이 정책의 목표는 모든 다세대 주택 소유자를 대상으로 하는 것이 아니라, 사용하지 않거나 활용도가 낮은 자산을 보유하여 낭비를 초래하고 공급을 제한하는 사람들을 겨냥하는 것입니다.

응우옌 꽝 뚜옌 부교수는 합법적인 필요를 충족하기 위해 여러 부동산을 소유한 사람과 가격 상승을 기다리며 부동산을 비축해 두는 사람을 구분하는 것이 중요하다고 강조했습니다. 투기 집단의 경우, 과세는 그들이 자산을 활용하거나 양도하도록 강제하여 거래량을 늘리고 세수를 증대시키는 데 필수적이라고 덧붙였습니다.

이 전문가는 세금 부과로 인한 시장 붕괴 우려는 근거가 없다고 주장합니다. 매도세는 과도한 레버리지를 사용하거나 단기 투기에 참여하는 사람들 사이에서만 발생할 것이며, 진정한 재정적 능력을 갖춘 사람들은 심각한 영향을 받지 않을 것이라는 설명입니다.

어느 정도는 시장 유동성을 창출하기 위해 투기적 활동이 여전히 필요합니다. 하지만 투기는 자산을 축적한 후 방치하는 것이 아니라, 세금으로 규제되는 투명한 사업 활동에 기반해야 합니다.

또한, 전문가들이 지적하는 또 다른 위험 요소는 타인 명의로 부동산을 등기하는 현상으로, 이는 세금 정책 시행을 어렵게 만듭니다. 많은 사람들이 다수의 부동산을 소유하고 있으면서도 세금 회피를 위해 친척이나 지인 명의로 등기하는 경우가 있습니다. 이러한 행태는 규제 대상자를 정확하게 파악하는 데 상당한 어려움을 초래합니다.

이러한 상황을 방지하기 위해서는 토지 등기 시스템, 기록 및 지도를 표준화하고 상호 연결해야 합니다. 정보가 연결되면 관리 기관은 비정상적인 거래를 감지하고 실제 소유자를 파악하며 탈세를 억제할 수 있습니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm