TOD와 '집은 거주 공간이다'라는 딜레마.

교통 중심 개발(TOD)은 대도시의 주택 문제 해결책으로 각광받고 있습니다.

사회기반시설 개발과 함께 주택 가격이 상승한다.

전문가들에 따르면, 첫 지하철 노선 운행 개시와 대중교통 중심의 도시 개발을 위한 구체적인 방안들이 시행됨에 따라 베트남은 도시 공간을 보다 지속 가능한 방향으로 재편할 수 있는 기회를 맞이하고 있다.

하지만 경제 성장 기대와 기차역 주변 부동산 가치 상승에 대한 기대와 더불어, 특히 인구의 주택 접근성이 줄어드는 상황에서 TOD(대중교통 중심 개발)가 대도시의 주택 문제 해결에 기여할 수 있을지에 대한 의문이 제기된다.

지하철 노선과 같은 교통 인프라 시설 인근에 위치한 부동산 프로젝트는 언제나 고유한 매력을 유지합니다. 사진: Thuc Vy.

사빌스 베트남의 컨설팅 및 평가 부문 국가 이사인 지앙 도(Giang Do) 씨는 TOD(대중교통 중심 개발)의 성공 여부는 기차역 주변 토지 가격 상승률로 측정하는 것이 아니라, 다양한 계층의 사람들이 지속 가능한 도시 환경에서 주택, 일자리, 편의시설에 접근할 수 있도록 지원하는 능력으로 측정해야 한다고 강조했습니다. 이것이 바로 TOD의 핵심 목표입니다.

이러한 관점은 대도시에서 저렴한 주택을 구하기가 점점 더 어려워지고 있는 상황에서 특히 주목할 만합니다. Savills Vietnam의 데이터에 따르면 하노이 와 호치민시의 아파트 공급 구조는 최근 몇 년 동안 크게 변화했습니다. 2020년 이전에는 C급 아파트가 시장 거래의 80% 이상을 차지했습니다.

그러나 2021년부터 2025년까지 이 부문의 비중은 35% 미만으로 감소했고, 하노이에서는 A급 및 B급 아파트가 전체 거래의 95% 이상을 차지했습니다. 2026년 1분기까지 하노이에서는 C급 아파트 신규 공급이 전무했으며, 호치민시에서는 C급 아파트가 신규 공급의 약 29%만을 차지했습니다. 동시에 하노이의 아파트 가격 지수는 2009년 대비 두 배 이상 상승하여 주택 구매자들에게 가해지는 압력이 증가하고 있음을 반영합니다.

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지앙 씨에 따르면, 적절한 규제 장치 없이 TOD(대중교통 중심 개발) 과정으로 인해 지하철역 주변 토지 가격이 계속해서 급격하게 상승한다면, 노동자와 중산층을 포함해 대중교통을 가장 많이 이용하는 계층이 최고의 인프라를 갖춘 지역에서 밀려날 수 있다고 합니다.

실제로 호치민시 시장을 살펴보면 지하철 노선 인근 아파트 가격은 항상 높았으며, 분양가 대비 지속적으로 상승해 왔습니다. 지역에 따라 평균 35%~70%의 상승률을 기록했으며, 일부 프로젝트는 2015년에서 2023년 사이에 가격이 두 배로 오르기도 했습니다.

호치민시, 특히 타오디엔 지역(구 투득시)에서는 도심과 투득을 연결하는 지하철 노선 인근에 위치한 마스테리 타오디엔 아파트가 2014년 말과 2015년에 분양되었으며, 당시 분양가는 평방미터당 3,500만~3,900만 VND였습니다. 현재 중고 시장 가격은 평방미터당 8,000만~1억 4,100만 VND에 달하며, 반탄 지역의 아파트는 평방미터당 8,000만~1억 5,000만 VND, 수오이띠엔-신동부버스터미널 지역은 평방미터당 4,500만~8,000만 VND입니다.

따라서 국가의 단호한 개입과 규제가 없다면, 많은 전문가들은 TOD(대중교통 중심 개발)가 의도치 않게 부동산 가격 급등의 "불씨"가 되어 중저소득 노동자들이 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들 것이라고 우려합니다.

다양한 해결책이 필요합니다.

지앙 도 씨는 TOD(대중교통 중심 개발)가 주택 문제 해결을 위한 진정한 도구가 되려면 계획, 재정 메커니즘, 토지 관리라는 세 가지 해결책이 동시에 시행되어야 한다고 생각합니다.

무엇보다 중요한 것은 계획적인 측면입니다. 기능별로 구역을 분리하는 모델 대신, 기차역 주변 지역은 사람들이 거주하고, 일하고, 편의시설을 모두 한 지역에서 이용할 수 있는 복합 용도 고밀도 도시 지역으로 개발되어야 합니다.

따라서 사회주택과 저렴한 주택은 TOD 지역, 특히 기차역 반경 300~500미터(도보 5~10분 거리) 이내에 직접 통합될 수 있습니다. 이는 저소득 및 중소득 계층이 도심에서 멀리 떨어진 지역에 거주하지 않고도 대중교통 시스템을 직접 이용할 수 있도록 해줍니다.

계획 수립 외에도 재정 메커니즘은 실제 실행 가능성을 결정하는 중요한 요소입니다. 적절한 보상 메커니즘 없이 기업만 사회주택 개발에 참여하도록 한다면, TOD(대중교통 중심 개발) 프로젝트는 재정적 타당성을 확보하기 매우 어려울 것입니다. 따라서 민간 부문의 참여를 장려할 수 있는 매력적인 정책을 개발해야 합니다.

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세 번째 해결책은 토지 관리 및 공공 토지 활용과 관련이 있습니다. 지하철역 주변 토지를 경매하거나 할당할 때, 국가는 입찰 서류에 사회주택, 공공 공간, 보행자 연결망, 저렴한 임대주택 비율 등과 같은 공공 부문의 요구 사항을 포함해야 합니다. 이는 기반 시설의 혜택이 부동산 가치에만 반영되는 것이 아니라 보다 폭넓게 분배되도록 하는 방법입니다.

또 다른 접근 방식은 협력적 개발 모델인데, 이 모델에서는 국가가 깨끗한 토지를 제공하고 민간 부문이 투자 및 건설을 담당하며, 생산물의 일부는 공공 목적으로 사용되거나 사회 주택 개발에 활용됩니다.

"현재의 과제는 TOD(대중교통 중심 개발)를 시행할지 여부가 아니라, 계획, 재정, 토지 관리 전반에 걸쳐 조화로운 시행을 어떻게 보장할 것인가입니다. 제대로만 한다면 TOD는 향후 10~20년 안에 도시 주택 문제 해결을 위한 가장 중요한 도구 중 하나가 될 수 있습니다."라고 장 도 씨는 강조했습니다.

출처: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html