부동산 채권 시장이 새로운 "병목 현상"에 직면했다.

MB증권(MBS)의 추산에 따르면, 2026년 2분기에 만기가 도래하는 회사채 규모는 약 58조 5천억 VND에 달할 것으로 예상됩니다. 이는 전년 동기 대비 140% 증가, 2026년 1분기 대비 3.3배 증가한 수치입니다. 이러한 급격한 증가는 2025년 말 상대적인 안정기를 거친 후 금융 시장에 다시 압박이 가중되고 있음을 반영합니다.

부동산 기업들은 대출 상환 부담에 점점 더 압박을 받고 있다.

특히, 만기 도래 채권의 부담은 여전히 부동산 부문에 집중되어 있습니다. 2026년 5월과 6월 두 달 동안 만기가 도래한 채권 총액은 약 30조 5천억 VND에 달했으며, 이 중 부동산 부문이 75.6%인 약 23조 VND를 차지했습니다. 이는 많은 부동산 기업의 자본 구조가 여전히 채권 시장에 크게 의존하고 있는 반면, 매출은 아직 충분히 회복되지 않았음을 보여줍니다.

여러 분석기관에 따르면, 2020년부터 2022년까지 부동산 기업들은 토지 보유량 확대, 프로젝트 인수합병(M&A), 운전자본 확충 등을 위해 채권 발행을 대폭 늘렸습니다. 그러나 3~5년 후, 이러한 채권들의 대부분은 만기 도래 시점에 이르게 되는데, 이는 부동산 시장이 아직 완전히 회복되지 않은 시점과 맞물립니다. 따라서 현재의 압박은 단순히 부채 상환 문제뿐만 아니라 기업의 진정한 재무 건전성을 시험하는 계기가 되고 있습니다.

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만기 도래 압박이 커지는 가운데 채권 발행 활동 또한 활발해지고 있습니다. 2026년 4월 한 달 동안 발행된 회사채 총액은 약 51조 7천억 VND에 달해 전월 대비 60% 증가했습니다. 이 중 부동산 부문 채권 발행액이 약 59%를 차지하며 총 30조 4천억 VND에 이르렀는데, 이는 전년 동기 대비 110.8% 증가한 수치로 지난 6개월 동안 최고치를 기록했습니다.

이 기간 동안 상당한 규모의 채권을 발행한 부동산 기업으로는 Vingroup , Vinhomes, Minh An 부동산 투자 개발 주식회사 및 기타 여러 프로젝트 개발 회사가 있습니다. 특히 Vingroup은 액면가 20만 달러, 만기 5년의 3억 5천만 달러 규모의 국제 채권을 성공적으로 발행하여 대기업도 여전히 해외 자본을 조달할 수 있음을 보여주었습니다.

올해 들어 현재까지 발행된 회사채 총액은 약 93조 3천억 VND에 달해 전년 동기 대비 26.3% 증가했습니다. 이 중 부동산 부문이 발행액 약 54조 4천억 VND로 가장 큰 비중을 차지하며 278%라는 상당한 증가율을 기록했고, 전체 시장의 58.3%를 차지했습니다. 올해 들어 주요 발행사로는 마리나센터투자(Marina Center Investment Co., Ltd.), 빈그룹(Vingroup), T&T 뉴에라(T&T New Era Joint Stock Company) 등이 있습니다.

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VIS Rating의 평가에 따르면 2026년에는 약 99조 VND 규모의 부동산 채권 만기가 도래할 예정입니다. 이는 새로 조달된 자본의 상당 부분이 확장 투자보다는 부채 재융자, 유동성 압박 완화 또는 금융 의무 구조조정에 사용되고 있음을 의미합니다.

핵심 사업의 현금 흐름이 개선되지 않는다면, 기존 부채를 상환하기 위해 지속적으로 신규 채권을 발행하는 것은 향후 누적 위험을 증가시킬 수 있습니다.

신용 경색으로 인해 기업들은 여전히 "자본 부족에 시달리고" 있습니다.

채권 원리금 상환 연체 사례가 시장에서 지속적으로 발생하고 있습니다. 2026년 4월에는 추가로 4개 채권 코드의 상환 연체가 확인되었으며, 총 연체액은 약 2조 9천억 VND에 달합니다. 4월 말 기준, 상환 연체 채권의 누적 규모는 약 31조 5천억 VND로 추산되며, 이는 시장에 유통 중인 전체 회사채의 약 2.3%에 해당합니다.

이 수치는 2022~2023년 위기 절정기보다는 낮지만, 신용 위험이 완전히 사라진 것은 아님을 보여줍니다. 현재 많은 기업들이 매출 현금 흐름 약화, 높은 자본 비용, 단기 부채 만기라는 세 가지 주요 압력에 동시에 직면하고 있습니다.

부동산 시장 회복 속도가 예상보다 느리면 부채 구조조정이 늘어나거나 채권 상환 기간이 연장될 위험이 있습니다.

핵심적인 이유 중 하나는 시장에 은행 대출을 대체할 만큼 충분히 강력한 중장기 자본 조달 채널이 아직 부족하다는 점입니다. 베트남 금융 시스템은 오랫동안 은행 대출에 크게 의존해 왔습니다. 특히 부동산 부문에서는 은행이 개발업체와 주택 구매자 모두에게 거의 주요 자금 조달원이었습니다.

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그러나 2025년, 특히 부동산 부문에서 신용 증가세가 급격히 나타난 후, 베트남 중앙은행은 거시경제적 위험을 제한하기 위해 신용 증가에 대한 통제를 강화하기 시작했습니다. 이로 인해 많은 부동산 기업들이 신규 대출을 받기 어려워졌고, 자금 조달의 대안으로 채권 시장에 다시 의존하게 되었습니다.

OBCHolding의 총괄 이사인 Tran Van Hieu 씨에 따르면, 현재 시장은 중대한 역설에 직면해 있습니다. 실제 주택 수요를 충족하는 많은 주택 프로젝트들이 투기성 또는 고급 부동산 부문과 동일한 신용 메커니즘의 적용을 받기 때문에 자금 조달에 어려움을 겪고 있다는 것입니다.

히에우 씨는 일반 시장 금리에 기반한 현행 신용 관리 시스템이 저렴한 주택을 개발하는 기업들에게 훨씬 더 높은 위험을 수반하는 리조트나 투기성 프로젝트와 유사한 자본 비용을 부담하게 만든다고 주장했습니다. 이는 기업의 재정적 부담을 가중시킬 뿐만 아니라 제품 가격 상승을 초래합니다.

"저렴한 주택 개발업체들이 투기성 투자자들과 마찬가지로 높은 금리 환경에 '갇혀' 있습니다. 이는 자본 비용을 증가시켜 사회 복지 목표와는 정반대 방향으로 주택 가격을 끌어올리고 있습니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.

이러한 현실을 바탕으로 OBCHolding은 베트남 중앙은행이 현재와 같이 획일적으로 대출을 적용하는 대신, 부동산 부문별로 대출을 분류하는 메커니즘을 개발해야 한다고 제안합니다. 이에 따라 저가 주택 프로젝트, 실생활에 필요한 주택, 또는 유동성이 높은 주택은 고급 주택이나 리조트 부문에 비해 보다 합리적인 금리로 자금을 조달할 수 있어야 합니다.

많은 전문가들은 자본 유입이 모든 부문에서 "엄격하게 제한"된다면, 투기성 프로젝트에 대한 효과적인 검증이 이루어지지 않는 동시에 실질적인 주택 공급 부족 현상이 발생할 수 있다고 지적합니다. 이는 주택 가격 인하와 지속 가능한 시장 회복이라는 목표 달성을 더욱 어렵게 만들 것입니다.

가장 큰 과제는 시장의 신뢰를 회복하는 것입니다.

기업 입장에서 보면 현재의 신용 정책은 모든 부동산 부문에 동일하게 적용되고 있지만, 각 부동산 유형별 위험 수준과 자본 흡수 능력은 크게 다르다는 것을 알 수 있습니다.

많은 전문가들은 신용 위험을 관리하고 건전한 시장 회복을 지원하려면 규제 당국이 일률적으로 신용 기준을 강화하기보다는 부문별로 신용을 분류하는 메커니즘을 신속하게 개발해야 한다고 생각합니다. 따라서 사회주택 사업, 저렴주택 사업 또는 실질적인 주택 수요를 충족하는 사업에 대해 보다 합리적인 비용으로 자본을 우선적으로 지원해야 합니다.

전문가들은 장기적으로 베트남 부동산 시장이 은행 의존형 모델에서 보다 균형 잡히고 다층적인 자본 생태계로 전환해야 한다고 보고 있습니다.

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HASCO 홀딩스의 이사회 고문인 응우옌 득 투안 씨는 향후 금융 시장과 부동산 시장 간의 연계는 은행 대출, 회사채, 투자 펀드, 그리고 국제 자본 유입이라는 네 가지 기둥 위에 구축되어야 한다고 믿습니다.

은행 대출과 관련하여 투안 씨는 자금 조달이 담보에만 의존해서는 안 되며, 프로젝트의 법적 지위, 실행 능력, 판매 계획, 현금 흐름 및 기업의 실제 부채 상환 능력을 종합적으로 평가해야 한다고 생각합니다.

투안 씨는 "은행은 단순히 자금 제공 역할만 하는 것이 아니라 현금 흐름을 모니터링하고 자본 사용을 통제하며 프로젝트 수명 주기에 맞춰 부채 구조 조정을 지원하는 기관으로 거듭나야 한다"고 강조했습니다.

회사채와 관련하여 이 전문가는 회사채가 시장의 건전한 중장기 자본 조달 채널이 되어야 하며, 동시에 기업의 재무 관리 투명성 향상을 위한 압력을 가해야 한다고 주장합니다. 그는 채권 시장이 지속 가능한 발전을 이루려면 신용 평가, 정보 공개, 현금 흐름 투명성 및 자본 활용 감시에 대한 기준이 높아져야 한다고 강조합니다.

또한, 시장에 장기적이고 전문적이며 투명한 자본 조달원을 더 많이 제공하기 위해 REIT와 같은 부동산 투자 펀드 모델을 장려해야 합니다. 더불어, 향후에는 주식 시장을 통한 외국 자본 유입과 인수합병 활동이 더욱 중요한 역할을 할 것으로 예상됩니다.

실제로 오늘날 가장 큰 위험은 채권 자체에 있는 것이 아니라 발행 기업의 건전성과 투자자들의 신뢰에 있습니다.

급속한 성장기와 이전의 신뢰 위기를 겪은 후, 투자자들은 이제 훨씬 더 신중해졌습니다. 이로 인해 자금 조달을 원하는 기업들은 재무 능력, 프로젝트 진행 상황, 그리고 실질적인 현금 흐름 창출 능력을 입증해야 합니다.

따라서 2026년 2분기는 부동산 채권 시장에 있어 중요한 전환점이 될 것입니다. 탄탄한 재무 기반, 우량 자산, 안정적인 매출 능력을 갖춘 기업들은 만기 도래 압력을 극복할 기회를 얻게 될 것입니다. 반대로, 과도한 재무 레버리지와 부채 재융자에 의존하는 기업들은 장기간 유동성 위기에 직면할 수 있습니다.

출처: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm