신용 정보 불일치를 피하세요.

가장 분명한 지표 중 하나는 올해 초부터 부동산 사업 대출 증가율이 전체 시스템 평균 대출 증가율의 두 배에 달했다는 점입니다. 상반기 6개월 동안 전체 시스템 대출은 약 10% 증가한 반면, 부동산 사업 대출은 20% 증가한 것으로 추산됩니다.

테크콤뱅크, HD뱅크,SHB , MB 등 여러 은행의 2025년 2분기 재무 보고서에 따르면 이들 은행의 부동산 사업 대출은 작년 말 대비 20~35% 증가한 것으로 나타났습니다.

현재까지 부동산 대출 규모는 사상 최고치(약 3조 2천억 VND)를 기록했습니다. 은행들이 부동산에 막대한 자금을 쏟아붓는 이유는 분명합니다. 베트남 중앙은행 총재가 밝혔듯이, 올해 상반기 부동산 대출의 급격한 증가는 부동산 시장의 문제 해결 방향과 일맥상통합니다. 법적 장애물이 해소될수록 사업 추진에 필요한 자금 수요는 필연적으로 증가하기 때문입니다.

독립적인 관점에서 분석가들은 생산과 소비의 어려움 속에서 주요 성장 동력은 인프라와 부동산이라고 보고 있습니다. 더욱이 부동산 대출의 경우 담보의 높은 유동성 덕분에 실제 손실률이 매우 낮습니다. 이러한 이유로 이 두 분야는 자본을 강력하게 끌어들이고 있습니다.

부동산 대출이 급증했음에도 불구하고 베트남 중앙은행(SBV)은 해당 부문의 대출이 여전히 안전 기준을 충족하고 있다고 고무적으로 밝혔습니다. 이는 중장기 대출에 사용된 단기 자본 비율이 30% 미만을 유지하고 있다는 점에서 입증됩니다. 또한, 중앙은행은 금융기관들이 만기별로 자본 균형을 유지하도록 지속적으로 지시하여 시스템의 안전성을 확보하고 있습니다.

하지만 최근 부동산 대출 구조와 부동산 시장의 자본 구조 사이에 다소 불일치가 나타나고 있다.

첫째, 신용 구조 측면에서 부동산 사업 대출 잔액이 크게 증가한 반면, 주택 구매 및 리모델링 대출은 완만하게 증가했습니다. 이는 은행 자본이 주로 개발업체로 흘러가고 있으며, 개인 주택 구매에 대한 수요가 아직 저조함을 시사합니다. 이러한 현상은 저가 및 중가 주택 공급이 점점 부족해지는 시장 불균형에서도 비롯됩니다. 신규 공급 물량은 대부분 고가 아파트에 집중되어 있으며, 저가, 중가, 사회주택은 심각하게 부족한 상황입니다. 이러한 이유로 145조 VND 규모의 사회주택 대출 패키지와 35세 미만 청년층을 위한 대출 패키지의 집행이 매우 더디게 진행되고 있습니다.

둘째로, 부동산 시장의 자본 구조와 관련하여 과거에는 많은 부동산 회사의 부채 조달 구조가 채권에 크게 의존하여 최대 50~60%에 달했지만, 현재는 그 비중이 절반으로 급격히 감소했습니다. 올해 첫 7개월 동안 전체 시장의 채권 발행량은 작년 말 대비 63% 증가했지만, 부동산 채권 발행량만 놓고 보면 13% 남짓 증가하는 데 그쳤습니다.

실제로 신용 경색이 완화되고 대출 금리가 최저 수준으로 떨어지며 은행들이 부동산 대출에 더욱 개방적이 되면, 많은 개발업체들은 신규 채권 발행을 자제할 뿐만 아니라 기존 채권을 만기보다 일찍 상환하고 은행 대출로 전환하는 경향이 있습니다. 특히 부동산처럼 장기 자본이 필요한 분야에서 기업들의 은행 대출 의존도가 높아지는 것은 은행 시스템에 상당한 위험을 초래하며, 특히 만기 불일치의 위험이 큽니다.

현재 부동산 대출은 안전하지만, 대출 규모가 급격히 증가하고 자본이 현재처럼 주로 고가 부동산 프로젝트에 집중된다면 시장은 필연적으로 불안정해질 것입니다.

이러한 상황을 개선하기 위해서는 이윤 추구와 주주 이익에 크게 좌우되는 은행들의 조정에만 의존할 수 없으며, 국가의 규제 개입이 필요합니다. 따라서 베트남 중앙은행, 건설부 및 기타 부처와 기관들은 사회주택과 저렴주택 공급을 늘리고, 신용 흐름을 이러한 부문으로 재분배하는 방안을 마련해야 합니다. 또한, 향후 신용 한도가 상향 조정될 경우, 베트남 중앙은행은 자본 흐름을 우선순위 부문으로 유도할 수 있는 더욱 효과적인 수단을 갖춰야 합니다.

베트남 중앙은행 총재가 언급했듯이, 장기적인 해결책은 자본 시장을 강력하게 발전시켜 중장기 자본 수요를 효과적으로 충족함으로써 은행 시스템의 단기 자본 조달에 대한 부담을 줄이는 것입니다. 부동산 및 인프라와 같이 중장기 자본이 많이 필요한 부문은 회사채 발행, 지방채 발행, 국제 차입 등을 통해 자금을 조달해야 하며, 은행 대출에만 의존해서는 안 됩니다.

출처: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html