신용 "동기화되지 않음"을 방지하세요

가장 분명한 징후 중 하나는 연초 이후 부동산 사업 신용이 전체 시스템 평균 신용 성장률보다 두 배나 빠르게 증가했다는 것입니다. 올해 상반기에만 전체 시스템 신용이 약 10% 증가했으며, 그중 부동산 사업 신용은 20% 증가할 것으로 추산됩니다.

Techcombank, HDBank,SHB , MB... 등 일련의 은행의 2025년 2분기 재무 보고서에 따르면 이들 은행의 부동산 사업 대출이 작년 말 대비 20~35% 증가한 것으로 나타났습니다.

지금까지 부동산 대출은 사상 최고치(약 32억 동)에 달했습니다. 은행들이 부동산에 자금을 쏟아붓는 이유를 설명하는 것은 어렵지 않습니다. 중앙은행 총재가 말했듯이, 올해 상반기 부동산 대출의 급격한 증가는 부동산 시장의 걸림돌을 제거하는 방향과 일치합니다. 프로젝트가 법적 장애물을 제거하면 실행을 위한 자금 수요는 필연적으로 증가할 것이기 때문입니다.

독립적인 관점에서 분석가들은 생산과 소비가 많은 어려움에 직면한 상황에서 주요 성장 동력은 인프라와 부동산이라고 말합니다. 또한, 부동산 대출의 경우 담보의 높은 유동성 덕분에 실제 손실률이 매우 낮습니다. 이것이 바로 이 두 부문이 자본 유입을 강력하게 유도하는 이유입니다.

부동산 신용이 빠르게 증가하고 있지만, 다행스러운 점은 국가은행에 따르면 이 부문 대출이 여전히 안전 지표를 보장한다는 것입니다. 중장기 대출에 사용되는 단기 자본 비율이 여전히 30% 미만이라는 것이 그 증거입니다. 또한 운영사는 신용 기관들이 만기별 자본 균형을 유지하도록 지속적으로 지시하여 시스템 안전성을 확보하고 있습니다.

하지만 최근 부동산 시장의 신용구조와 자본구조는 몇 가지 불합리한 측면이 있습니다.

첫째, 신용 구조 측면에서 부동산 사업 대출 잔액은 증가한 반면, 주택 구매 및 주택 수리 대출은 증가세가 둔화되었습니다. 이는 은행 자금이 주로 투자자에게 유입되고, 사람들은 주택 구매에 관심이 없다는 것을 보여줍니다. 이는 또한 저렴한 중저가 주택 공급이 점차 부족해지는 시장 불균형에서 기인합니다. 시장에 새로 공급되는 주택은 대부분 고급 아파트인 반면, 저렴한 중저가 아파트와 사회주택은 심각한 부족 현상을 보입니다. 이는 사회주택 대출을 위한 145조 VND 규모의 신용 패키지와 35세 미만 청년을 위한 신용 패키지가 매우 느리게 지급되는 이유이기도 합니다.

둘째, 부동산 시장의 자본 구조와 관련하여, 과거 많은 부동산 기업의 부채 자본 구조는 채권에 크게 의존하여 50~60%까지 이르렀지만, 현재는 절반으로 급격히 감소했습니다. 올해 1~7개월 동안 전체 시장의 채권 발행량은 작년 말 대비 63% 증가했지만, 부동산 채권 발행량만 놓고 보면 13% 남짓 증가에 그쳤습니다.

실제로 신용이 완화되고 대출 금리가 최저 수준으로 떨어지며 은행들이 부동산 담보대출에 더욱 개방적인 상황에서는 많은 투자자들이 신규 채권 발행을 꺼릴 뿐만 아니라, 조기 상환을 서두르며 은행 대출로 눈을 돌립니다. 특히 부동산과 같이 장기 자본이 필요한 분야에서 기업의 은행 대출 의존도가 높아지면 은행 시스템에 많은 위험, 특히 만기 불균형 위험이 초래됩니다.

부동산 신용은 현재로서는 여전히 안전하지만, 지금처럼 계속해서 급격히 증가하고 자본이 주로 고급 부동산 프로젝트로 흘러간다면 시장은 필연적으로 불안정해질 것입니다.

이러한 상황을 극복하기 위해서는 이익 목표와 주주 이익에 큰 영향을 받는 은행의 조정을 기대할 수 없으며, 국가의 규제가 필요합니다. 따라서 국가은행, 건설부 , 그리고 기타 부처는 사회주택과 저렴한 주택 공급을 늘리고 이러한 부문에 직접 신용을 공급할 수 있는 방안을 마련해야 합니다. 또한, 신용 공급 공간을 축소하는 동시에 국가은행은 우선순위 분야로 자본을 직접 공급할 수 있는 더욱 효과적인 수단을 확보해야 합니다.

국가은행 총재가 말했듯이, 장기적인 해결책은 자본 시장을 강력하게 발전시키고 중장기 자본 수요를 충족시켜 은행 시스템의 단기 자본원에 대한 압력을 줄이는 것입니다. 부동산이나 사회기반시설처럼 대규모 중장기 자본원이 필요한 부문은 회사채, 국내 채권, 해외 차관 등을 발행하여 자금을 조달해야 하며, 은행 대출에만 영원히 의존할 수는 없습니다.

출처: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html