Các chuyên gia chia sẻ tại buổi tọa đàm "Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động"
Thị trường đang sàng lọc mạnh
Thị trường bất động sản đang đi vào một giai đoạn thử thách hiếm thấy, khi cùng lúc phải đối mặt với hai sức ép lớn từ bên ngoài lẫn bên trong nền kinh tế. Một mặt, xu thế lãi suất cho vay tăng rõ rệt từ quý IV/2025 đã làm chi phí vốn đội lên nhanh chóng; mặt khác, áp lực duy trì tăng trưởng trong bối cảnh bất ổn địa chính trị, đặc biệt là xung đột tại Trung Đông, đang lan truyền sang chuỗi cung ứng, giá năng lượng và tâm lý đầu tư. Trong bối cảnh ấy, câu hỏi quan trọng không còn là thị trường có khó hay không, mà là doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị gì để không bị bật khỏi quỹ đạo phát triển mới.
Phát biểu tại buổi tọa đàm "Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng DKRA Group và Trung tâm Truyền hình Việt Nam khu vực Nam Bộ - VTV9 tổ chức sáng 2/4; Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên cho rằng thế giới đang ở trong trạng thái "bất thường và bất ổn", nơi các xung đột địa chính trị kéo dài không chỉ đẩy giá năng lượng và vàng biến động mạnh mà còn làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Với một nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam, các cú sốc bên ngoài ảnh hưởng trực tiếp vào vào hoạt động sản xuất, thương mại, bất động sản, tín dụng…
Cụ thể lãi suất vay mua bất động sản phổ biến hiện ở mức khoảng 9,6-10%/năm trong thời gian ưu đãi và có thể lên tới 13-15%/năm sau ưu đãi. Khi giá vốn tăng nhanh như vậy, những mô hình kinh doanh phụ thuộc nặng vào tín dụng ngân hàng tất yếu bị co hẹp biên an toàn. Dòng vốn vì thế không còn chảy dàn trải như giai đoạn trước, mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn, tìm đến những tài sản có giá trị thực, khả năng giữ giá và tính bền vững dài hạn.
Việc kiểm soát tín dụng, hạn chế đòn bẩy tài chính, siết yêu cầu minh bạch pháp lý và thúc đẩy số hóa dữ liệu đang buộc thị trường phải trở về với giá trị thật.
Việc kiểm soát tín dụng, hạn chế đòn bẩy tài chính, siết yêu cầu minh bạch pháp lý và thúc đẩy số hóa dữ liệu đang buộc thị trường phải trở về với giá trị thật. Những dự án rủi ro pháp lý, doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vốn vay ngày càng khó tồn tại. Ngược lại, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với hạ tầng, đang nổi lên như nơi neo đậu của dòng tiền. Theo các chuyên gia, sự thanh lọc hiện nay không đơn thuần là chu kỳ đi xuống, mà là quá trình loại bỏ giá trị ảo để tái lập trật tự mới cho thị trường.
Ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, cho rằng các xung đột toàn cầu đang tái định hình trật tự kinh tế, đồng thời mở ra cơ hội để Việt Nam bứt phá trên bản đồ kinh tế thế giới. Dù thị trường từ cuối năm 2025 đến nay chịu tác động của nhiều biến động ngắn hạn. Tuy nhiên, quá trình sàng lọc mạnh đang tạo lợi thế cho các dự án có pháp lý minh bạch, thanh khoản tốt và nền tảng vốn ổn định, đồng thời mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có kiến thức, năng lực tài chính và chiến lược thận trọng.
Hết thời phân lô bán nền
Việc cấm phân lô, bán nền tại các đô thị loại I, II, III đã khiến nguồn cung tự phát sụt giảm tới 80%, qua đó buộc thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Trong bối cảnh mới, phân khúc lên ngôi là đất thuộc các dự án có quy hoạch 1/500 bài bản, trong khi tâm điểm dòng tiền sẽ dịch chuyển về các khu vực ven đô thị lớn, nơi được hưởng lợi từ sự thay đổi và đầu tư hạ tầng. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, khẳng định, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chấm dứt của “kỷ nguyên phân lô” đối với nhiều sản phẩm đất nền.
Ông Kiệt cho rằng đây cũng là quá trình đào thải các “tài sản chết”, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng, bởi các loại tài sản này đang chính thức mất thanh khoản do bị siết chặt định danh. Nói cách khác, trong chu kỳ mới, những tài sản thiếu nền tảng pháp lý và không gắn với nhu cầu sử dụng thật sẽ ngày càng khó giao dịch, và thị trường sẽ không còn chỗ cho tình trạng phân lô bán nền tràn lan như trước.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản trong thời kỳ mới sẽ không còn tình trạng phân lô bán nền.
Ngược lại, căn hộ sẽ tiếp tục là "trục xương sống" của bất động sản đô thị trong ít nhất 5 năm tới, trong khi bất động sản công nghiệp, logistics và các dự án được phát triển theo định hướng tiện ích đầy đủ, mô hình TOD sẽ trở thành tâm điểm hút vốn.
Ngoài ra, khu vực giáp ranh TP Hồ Chí Minh đang gia tăng sức hút nhờ cộng hưởng của đô thị, logistics, cảng biển, sân bay và các đại dự án hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Metro số 4 hay cầu Cần Giờ. Cùng với đó, khu vực Hiệp Phước - Cần Giuộc được xem là cực tăng trưởng mới trong 3-5 năm tới. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, hưởng lợi từ hạ tầng không đồng nghĩa với chạy theo tăng giá đất đơn thuần.
Cụ thể, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VNREA, cảnh báo việc đẩy giá đất lên quá cao một cách bất hợp lý sẽ trở thành rào cản phát triển, trong khi xu hướng "all-in-one" mới là hướng đi tạo ra chất lượng sống và giá trị kinh tế bền vững. Doanh nghiệp vì thế phải biết chọn đúng địa bàn, nhưng còn quan trọng hơn là phải tạo ra đúng loại tài sản cho địa bàn đó.
"Thị trường vẫn còn cơ hội, thậm chí rất lớn, nhưng cơ hội ấy chỉ thuộc về những đơn vị biết điều chỉnh để ổn định trong ngắn hạn và kiên định với mục tiêu dài hạn", Ông Phạm Lâm nhấn mạnh. Trong một chu kỳ mà tiền không còn rẻ, chính sách không còn dễ dãi và người mua ngày càng khắt khe, doanh nghiệp chỉ phát triển khi cấu trúc vốn lành mạnh hơn, sản phẩm thật hơn, pháp lý rõ hơn và năng lực quản trị chuyên nghiệp hơn. Đó cũng là con đường duy nhất để bất động sản bước qua gió ngược và đi vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Nguồn: https://vtv.vn/ky-nguyen-phan-lo-ban-nen-da-het-thoi-100260402143728387.htm
Bình luận (0)