Lãi suất leo cao và cách đầu tư bất động sản thay đổi

Trước tình trạng nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên quanh mức 10-14%/năm tùy kỳ hạn, đồng thời siết chặt điều kiện giải ngân, khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc rõ nét hơn, trong đó những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn bắt đầu gặp áp lực, còn dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị khai thác thực và khả năng tạo sinh lợi ổn định.

Áp lực lãi suất

Sau thời gian duy trì chính sách tiền tệ hỗ trợ phục hồi kinh tế, từ đầu năm 2026 đến nay mặt bằng lãi suất đã có xu hướng tăng trở lại cùng với áp lực kiểm soát lạm phát và điều tiết tín dụng. Cụ thể, từ tháng 4/2026, mặt bằng lãi suất cho vay BĐS tại nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục neo ở mức cao, đặc biệt với các khoản vay mua nhà trung và dài hạn, nhiều khoản vay được áp dụng lãi suất thả nổi từ 11-14%/năm, tạo áp lực đáng kể lên người vay sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo đó, một số ngân hàng ghi nhận mức lãi suất cho vay BĐS như sau: VietcomBank áp dụng mức lãi suất khoảng 9,6%/năm đối với gói vay cố định 6 tháng đầu, khoảng 10,5%/năm nếu cố định 12 tháng đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tiết kiệm 24 tháng cộng biên độ khoảng 3,3%, nhưng không thấp hơn 11,1%/năm. BIDV triển khai gói vay mua BĐS với lãi suất khoảng 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; khoảng 10%/năm trong 12 tháng đầu và khoảng 13,5%/năm với gói cố định dài hơn.

Lãi suất cho vay mua BĐS tại nhiều ngân hàng tiếp tục được điều chỉnh tăng cao. Ảnh: Nguyễn Quang

VietinBank, lãi suất vay mua BĐS cố định trong 24 tháng đầu đã được điều chỉnh lên trên 12%/năm, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi nhưng không thấp hơn khoảng 14%/năm. Hay như VPBank nhiều gói vay mua nhà và đầu tư BĐS có mức ưu đãi khoảng 8-10%/năm trong giai đoạn đầu, sau đó dao động khoảng 12-14%/năm tùy hồ sơ tín dụng và thời hạn vay.

Trong bối cảnh đó, bài toán đầu tư BĐS không còn đơn thuần là “mua chờ tăng giá”, chi phí vốn tăng khiến biên lợi nhuận của hoạt động đầu cơ bị thu hẹp đáng kể. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư có thể vay ngân hàng tới 60-70% giá trị tài sản để “lướt sóng”, thì nay chiến lược này trở nên rủi ro hơn. Chỉ cần thanh khoản thị trường chậm vài tháng, áp lực trả lãi đã đủ khiến dòng tiền bị bào mòn, không ít nhà đầu tư từng kỳ vọng vào các cơn sốt đất vùng ven đang phải đối diện tình trạng “giam vốn” kéo dài khi giao dịch suy giảm.

Một thay đổi dễ nhận thấy là tâm lý đầu tư đang chuyển từ tăng trưởng nóng sang ưu tiên an toàn dòng tiền. Thay vì săn đất nền ở những khu vực chưa có hạ tầng rõ ràng, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm hơn tới các sản phẩm có thể khai thác ngay như căn hộ cho thuê, phục vụ lưu trú, nhà phố thương mại tại các đô thị đông dân cư hoặc BĐS công nghiệp gắn với nhu cầu sản xuất thực tế.

Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS cũng thay đổi chiến lược, trước đây nhiều doanh nghiệp mở rộng quỹ đất nhanh, phát triển dự án quy mô lớn và phụ thuộc mạnh vào nguồn vốn vay, nhưng khi lãi suất tăng và tín dụng bị kiểm soát chặt, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ. Thay vì phát triển dàn trải, nhiều chủ đầu tư hiện tập trung vào những phân khúc có thanh khoản tốt, nhu cầu thật và khả năng hấp thụ ổn định.

Xu hướng này đặc biệt rõ ở nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hoặc các dự án có thể khai thác vận hành lâu dài. Bởi hiện nay Chính phủ vẫn duy trì các chương trình tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội với mức lãi suất thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung, một số chương trình đang áp dụng mức khoảng 4,6-5,4%/năm.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”, những đơn vị có năng lực tài chính tốt, quản trị rủi ro bài bản và phát triển dự án dựa trên nhu cầu thực sẽ có lợi thế lớn hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc triển khai dự án thiếu hiệu quả có thể đối diện áp lực tái cấu trúc mạnh mẽ.

Cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Theo TS Trần Xuân Lượng (Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam), khi lãi suất tăng, nhà đầu tư cũng bắt đầu thay đổi quan niệm về giá trị BĐS. Trước đây, yếu tố được nhắc tới nhiều nhất là biên độ tăng giá, nhưng hiện nay, hiệu quả khai thác thực tế, khả năng tạo doanh thu và tiềm năng vận hành lâu dài đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn. Nhưng lãi suất tăng dù tạo áp lực ngắn hạn nhưng cũng góp phần giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, khi dòng tiền đầu cơ suy giảm, thị trường sẽ có điều kiện quay trở lại với giá trị và nhu cầu thực.

“Dù thị trường đối diện nhiều thách thức, BĐS vẫn là kênh tích sản quan trọng trong dài hạn, đặc biệt tại những đô thị lớn có tốc độ đô thị hóa cao. Vấn đề nằm ở chỗ, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh trong vài tháng, chiến lược phù hợp hơn hiện nay là lựa chọn tài sản có khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế, tạo dòng tiền ổn định và có tiềm năng gia tăng giá trị theo hạ tầng, dân cư và nhu cầu sử dụng thực tế”, TS Trần Xuân Lượng phân tích.

Các chuyên gia cho rằng, mặc dù lãi suất tăng cao nhưng vẫn có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư BĐS dài hạn có tiềm lực tài chính. Ảnh: Doãn Thành

Bên cạnh đó, TS Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “đầu cơ theo sóng” sang đầu tư dựa trên giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định, đồng thời buộc phải tính toán kỹ hơn về áp lực tài chính dài hạn.

Nhà đầu tư cũng cần ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng rõ ràng và khả năng khai thác ngay, vì đây được xem là nhóm tài sản có sức chống chịu tốt hơn trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh. Đặc biệt, đây cũng là thời điểm phù hợp để cơ cấu lại danh mục, ưu tiên chiến lược dài hạn thay vì “lướt sóng”. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, ở nơi có hạ tầng đồng bộ hoặc BĐS có thể khai thác thương mại ổn định được sẽ có khả năng giữ giá tốt hơn trong chu kỳ mới của thị trường.

“Giai đoạn 2026-2027 sẽ là thời kỳ thị trường chuyển từ tăng trưởng nóng sang phát triển chọn lọc hơn, trong đó dòng tiền có xu hướng tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn”, TS Trần Xuân Lượng nhận định.

Nguồn: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html