Siapa yang menikmati perbezaan sewa tanah?

KAYA, MISKIN, PENJARA, SEMUA KERANA TANAH

Di dalam bilik sewa yang terik di bawah panas terik pada hari-hari pertama bulan Mei, Cik Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Komune Song Trau, Daerah Trang Bom, Dong Nai ) sedang menyediakan dokumen "baru" untuk terus mengadu tentang sebidang tanah milik keluarganya seluas lebih 11,000 meter ^persegi yang dirampas untuk membina Bau Industrial Park dua dekad lalu (IP Xeocade). Pada usia 70 tahun, Cik Kim Buu adalah generasi kedua yang meneruskan tuntutan mahkamah. Ibu Cik Kim Buu, Cik Le Thi Lam, meninggal dunia 5 tahun lalu, tidak lama selepas tanah keluarga dirampas secara paksa pada penghujung tahun 2018. Cik Kim Buu bukan satu-satunya rumah tangga yang mengadu. Kira-kira 50 isi rumah di sini, melalui banyak generasi, juga tidak bersetuju dengan keputusan kerajaan Dong Nai untuk merampas tanah untuk diserahkan kepada pelabur Bau Xeo IP.

Pada 12 Januari 2004, Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Dong Nai telah menandatangani Keputusan 101/QD-CT-UBND untuk menuntut semula lebih daripada 440 hektar tanah di komune Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 dan Bandar Trang Bom dan "menyerahkan sementara seluruh kawasan tanah tebusguna miliknya kepada syarikat Na Tin Nghiabber, Na Tin Nghia" pampasan, pembersihan tapak, dan prosedur pelaburan untuk pembinaan Taman Perindustrian Bau Xeo. Pada Februari 2004, Syarikat Tin Nghia dan Syarikat Getah Dong Nai menyumbangkan modal untuk menubuhkan Syarikat Saham Bersama Thong Nhat sebagai pelabur Taman Perindustrian Bau Xeo.

Asal aduan juga bermula dari sini. Keluarga Cik Kim Buu dan isi rumah yang tanahnya diperolehi berkata bahawa Keputusan 101 Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Dong Nai pada tahun 2004, apabila tiada keputusan Perdana Menteri mengenai penubuhan Taman Perindustrian Bau Xeo, adalah "tidak berada dalam kuasa". Tanah mereka tidak berada dalam sempadan perancangan yang diluluskan, jadi pemulihan tanah untuk diserahkan kepada pelabur taman perindustrian tidak mempunyai asas undang-undang. Oleh itu, rakyat tidak mematuhi pemulihan dan memfailkan aduan sejak 2004 hingga sekarang. Pada 2018, Jawatankuasa Rakyat Daerah Trang Bom mengeluarkan notis untuk menganjurkan pemulihan tanah secara paksa. Cik Kim Buu dan isi rumah berkata bahawa pengambilan semula tanah secara paksa Jawatankuasa Rakyat Daerah Trang Bom berdasarkan Keputusan 101 tidak mengikut undang-undang, jadi mereka terus memfailkan aduan sehingga kini.

"Mereka memberi pampasan kepada kami hanya 25,000 VND/m2 dan 15 juta VND sebagai wang penempatan semula, sejumlah 11,000 m2 rumah dan taman, mereka memberi pampasan lebih daripada 700 juta VND, bagaimana kami akan hidup selepas tanah itu diambil balik", kata Cik Kim Buu. Selama bertahun-tahun, wanita berusia 70 tahun itu, bagi pihak 7 beradik dalam keluarga itu, terpaksa tinggal di rumah sewa rakan untuk meneruskan tuntutan mahkamah, tidak tahu bila ia akan berakhir...

Ia bukan sesuatu yang luar biasa bagi keluarga yang mempunyai beberapa generasi untuk memfailkan tuntutan undang-undang tanah seperti Puan Kim Buu di Taman Perindustrian Bau Xeo. Laporan bulanan Dewan Negara mengenai petisyen rakyat tidak pernah terlepas daripada delegasi petisyen besar dari peringkat tempatan ke peringkat Pusat, dengan harapan untuk mendapatkan suara yang adil. Kebanyakan mereka adalah orang yang menjalankan tuntutan mahkamah tanah, seperti Puan Kim Buu dan penduduk Daerah Trang Bom. Bilangan lebih daripada 70% tindakan undang-undang berkaitan tanah yang diumumkan oleh pihak berkuasa adalah statistik purata selama bertahun-tahun.

Hampir empat dekad pengubahsuaian negara telah mencipta ramai jutawan dolar. Kebanyakan mereka kaya dari hartanah. Tetapi hampir 40 tahun pengubahsuaian negara juga telah mewujudkan banyak generasi rakyat yang merasai ketidakadilan apabila tanah yang ditinggalkan nenek moyang mereka sejak beberapa generasi kini ditebus dengan harga yang murah dan kemudian diserahkan kepada perniagaan untuk membina taman industri, pusat komersial, bangunan tinggi dan dijual dengan harga tinggi. Tanah pertanian rakyat ditebus pada harga 1 juta VND/m2, kemudian dirancang sebagai tanah kediaman, perniagaan membahagikan tanah kepada plot, menjual tanah, membina bangunan tinggi, dan dijual pada harga 50 juta VND/m2. Dr Nguyen Si Dung, bekas Timbalan Ketua Pejabat Perhimpunan Negara, berkata peningkatan sebanyak 49 juta VND ini hasil daripada keputusan untuk menuntut semula, menukar perancangan dan memperuntukkan tanah adalah perbezaan dalam sewa tanah.

Perbezaan sewa tanah jauh lebih besar daripada contoh yang disebutkan oleh Encik Nguyen Si Dung. Ramai orang di Thu Thiem (Bandar Thu Duc, Bandar Ho Chi Minh) telah dirampas tanah mereka pada harga 18 juta VND/m2, tetapi hanya beberapa tahun kemudian, apabila mereka kembali ke projek yang dibina di atas tanah mereka sendiri, kakitangan tersebut telah memetik harga pangsapuri pada 350 juta VND/m2 dan ia telah habis dijual. Tinjauan oleh Persatuan Harta Tanah Vietnam menunjukkan bahawa perbezaan harga tanah sebelum dan selepas projek adalah sehingga 700 kali ganda di beberapa tempat, dan sekurang-kurangnya 50 kali ganda. Keuntungan besar ini menyebabkan kemarahan, kemarahan dan punca ketidakadilan. Orang ramai kehilangan rumah, kehilangan tanah, kehilangan pekerjaan kerana projek pembangunan sosio-ekonomi (KT-XH), untuk kepentingan negara dan awam, tetapi mereka sendiri tidak menikmati nilai yang dibawa oleh projek ini. Wang pampasan dan penempatan semula tidak membantu mereka menjalani kehidupan yang lebih baik selepas tanah mereka dirampas. Projek membuat ekonomi dan masyarakat berkembang, tetapi mereka terus menjadi lebih miskin. Penambakan tanah dan pembersihan tapak telah menjadi "ketakutan" ramai orang dan punca kekecewaan dan aduan yang berpanjangan.

Setiausaha Agung Nguyen Phu Trong, dalam ucapan perasmiannya di Persidangan Pusat ke-5 bagi tempoh ke-13 - apabila Jawatankuasa Pusat Parti merumuskan resolusi mengenai dasar tanah, pada Mei 2022, berkata: "Ramai orang menjadi kaya berkat tanah, tetapi terdapat juga ramai orang yang menjadi miskin kerana tanah, malah dipenjarakan kerana tanah, kehilangan hubungan antara bapa dan anak lelaki...". Konflik tanah semakin meningkat dari hari ke hari seiring dengan pembangunan negara.

Lebih daripada 70% tindakan undang-undang di seluruh negara berkaitan dengan tanah.

PUNCA KONFLIK TANAH

Jika bukan rakyat yang mendapat manfaat daripada sewa berbeza yang dicipta oleh projek pengambilan tanah, maka siapakah yang mendapat manfaat? Jawapan yang paling jelas ialah perniagaan - mereka yang diperuntukkan tanah yang diperoleh pada harga yang rendah dan kemudian dijual pada harga yang sangat tinggi. Tetapi di banyak forum, perniagaan mendakwa bahawa mereka "dituduh secara salah" kerana "dituduh dengan teruk".

Menurut Perlembagaan, resolusi Parti dan Undang-undang Tanah semasa, tanah adalah milik seluruh rakyat dan diwakili dan diuruskan secara seragam oleh Negara. Dengan menggunakan hak untuk mewakili pemilik, Negara akan memutuskan tujuan penggunaan tanah melalui perancangan, rancangan guna tanah dan membenarkan pertukaran tujuan guna tanah. Keputusan untuk menggunakan sebidang tanah untuk membina kawasan bandar dan bukannya terus mengekalkannya sebagai tanah pertanian Negara (dan hanya Negeri dibenarkan melakukan ini) telah mewujudkan sewa berbeza.

Menurut Dr Nguyen Van Dinh, pakar undang-undang pelaburan dan hartanah, apabila melaksanakan projek hartanah, selain membayar pendahuluan untuk kerajaan membayar pampasan dan membersihkan tanah, apabila tanah diperuntukkan, perniagaan perlu membayar wang tambahan mengikut harga tanah seperti yang diputuskan oleh kerajaan. Dalam kaedah lebihan yang digunakan untuk menentukan harga tanah bagi kebanyakan projek pemulihan tanah dan penukaran tujuan guna tanah, harga tanah akan dikira supaya perniagaan dapat menikmati 15% daripada nilai tambah selepas projek pelaburan, yang dipanggil keuntungan. 85% daripada perbezaan sewa tanah perlu dibayar kepada bajet negeri melalui yuran guna tanah. "Secara teorinya, 85% daripada nilai lebihan adalah yuran guna tanah yang perlu dibayar oleh pelabur kepada negeri, yang dicampurkan ke dalam bajet untuk dibelanjakan untuk rakyat seluruh negara mengikut Undang-undang Belanjawan Negeri, berkhidmat untuk pelaburan awam," kata Encik Dinh.

Tetapi apa yang En. Dinh katakan hanyalah "teori". Gambaran mengawal selia perbezaan sewa tanah dalam amalan adalah sangat berbeza apabila ia perlu melalui banyak proses dan prosedur yang rumit tetapi mempunyai banyak kelemahan untuk rasuah dan negatif. Perusahaan mencari banyak cara untuk memperoleh keuntungan maksimum. Negeri itu mungkin tidak pernah dapat "mengintegrasikan 85% daripada nilai tambah ke dalam belanjawan". Dalam kebanyakan kes utama berkaitan tanah dari Utara ke Selatan sejak beberapa tahun lalu, kerajaan wilayah dan perbandaran telah, dalam pelbagai cara, memperuntukkan tanah kepada perusahaan pada harga murah, menyebabkan negeri kehilangan hasil daripada peningkatan perbezaan sewa tanah. Sekurang-kurangnya beberapa puluh bilion, paling banyak sehingga ribuan bilion dong.

Sekiranya terdapat perbezaan sewa tanah, jangan biarkan ia jatuh ke dalam poket perusahaan atau pegawai yang mempunyai kuasa untuk menukar tujuan guna tanah atau menyesuaikan perancangan. Perlu ada cara untuk mengagihkan semula perbezaan sewa tanah secara adil.

Dr Nguyen Si Dung, bekas Timbalan Ketua Pejabat Perhimpunan Negara

Dalam kes besar yang dibawa ke perbicaraan dalam beberapa hari kebelakangan ini, pada 23 Februari 2017, bekas Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Binh Thuan Nguyen Ngoc Hai menandatangani dan mengeluarkan surat rasmi yang bersetuju pada dasarnya untuk menyerahkan 3 bidang tanah seluas lebih 92,600 m2 milik dana tanah di kedua-dua belah Road 706B, Syarikat Phan Thiet Ward (dalam Phan Haiet City) melalui lelongan, pada harga 1.2 juta VND/m2, harga permulaan lelongan mengikut keputusan tahun 2013. Proses siasatan seterusnya menunjukkan peruntukan tanah pada harga 1.2 juta VND/m2 adalah bertentangan dengan peraturan kerana mengikut Undang-undang Tanah, pengiraan bayaran guna tanah dan sewa tanah perlu ditentukan mengikut masa yang ditetapkan oleh agensi atau sewa tanah. Menurut pihak berkuasa, fakta bahawa bekas pemimpin Wilayah Binh Thuan menyerahkan 3 bidang tanah pada harga murah kepada perusahaan menyebabkan negeri itu kerugian lebih daripada 45 bilion VND.

Dalam cara yang sama, pada 27 Disember 2012, bekas Setiausaha Jawatankuasa Parti Wilayah Binh Duong Tran Van Nam, ketika itu Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah, menandatangani keputusan bersetuju untuk menggunakan harga tanah VND 51,914/m2 mengikut keputusan Jawatankuasa Rakyat Wilayah Binh Duong dari tahun 2006 untuk mengira yuran guna tanah sebanyak 4 dan 4 petak 5. hektar apabila menukar tujuan dan menyerahkan tanah kepada Binh Duong Production - Import - Export Corporation. Menurut keputusan itu, penentuan harga tanah murah yang melanggar peraturan oleh defendan Tran Van Nam dan rakan subahatnya menyebabkan kerugian lebih daripada VND 761 bilion kepada negeri.

Dalam banyak kes penjualan murah "tanah emas" yang serupa di Khanh Hoa, Da Nang, atau Bandar Ho Chi Minh..., defendan, yang merupakan pemimpin wilayah dan bandar, semuanya mengesahkan bahawa mereka tidak mengaut keuntungan atau melakukan rasuah apabila menyerahkan tanah pada harga murah kepada perniagaan. Pihak berkuasa juga tidak dapat membuktikan perkara ini. Tiada beg galas wang ditemui di pagar rumah mereka. Tiada wang haram ditemui dalam peti besi atau akaun suspek. Juga tidak ada hubungan yang teduh didedahkan. Tiada siapa yang memahami apa yang telah "melicinkan" seluruh kakitangan dan sistem membuat keputusan apabila pegawai semua sedar bahawa penyerahan tanah pada harga murah adalah salah. Walau bagaimanapun, jumlah wang yang hilang semakin meningkat dari hari ke hari.

"Sejak sekian lama, keseluruhan sistem telah didorong untuk mengejar sewa tanah yang berbeza. Ini adalah punca ketidakadilan dan konflik tanah," Dr. Nguyen Si Dung meringkaskan. Untuk mengurangkan konflik, Encik Dung berkata adalah perlu untuk menyelesaikan isu mengawal selia perbezaan sewa tanah, supaya sebahagian daripada nilai tambah ini boleh digunakan untuk membantu orang yang tanahnya telah pulih mempunyai perumahan baru yang sama atau lebih baik daripada yang lama mereka, seperti yang dinyatakan dalam resolusi Parti. "Sekiranya terdapat perbezaan dalam sewa tanah, jangan biarkan ia jatuh ke dalam poket perniagaan atau pegawai yang mempunyai kuasa untuk menukar tujuan penggunaan tanah atau menyesuaikan perancangan. Perlu ada cara untuk mengagihkan semula perbezaan sewa tanah secara adil," kata Encik Dung.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm