Bolehkah mengharamkan pecah bahagi dan penjualan tanah mengawal pasaran hartanah?

Pakar mengatakan bahawa dalam jangka pendek, pengharaman pecah bahagian dan penjualan tanah akan menyebabkan kekurangan bekalan dalam pasaran, tetapi akan menstabilkannya dalam jangka panjang.

Menurut draf undang-undang baharu yang diluluskan oleh Dewan Negara , 3 undang-undang berkaitan pasaran hartanah: Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 akan berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024. Masa adalah 5 bulan lebih awal daripada masa yang diputuskan sebelum ini pada 1 Januari 2025. Ini dijangka menjadi "sokongan" untuk mempromosikan dan membangunkan pasaran hartanah tidak lama lagi.

Sehubungan itu, Undang-undang 2023 mengenai Perniagaan Harta Tanah melarang pembahagian dan penjualan tanah di wad, daerah dan bandar kawasan bandar kelas khas, kelas I, II dan III. Justeru, peraturan baharu itu tidak membenarkan pembahagian dan penjualan tanah di sejumlah 105 bandar dan pekan di seluruh negara; peningkatan sebanyak 81 bandar dan pekan berbanding peraturan semasa. Peraturan ini hanya terpakai untuk projek hartanah, bukan untuk tanah individu atau rumah yang perlu dibahagikan kepada plot untuk tujuan pemberian, pewarisan, atau pemindahan kepada orang lain.

Undang-undang 2023 mengenai Perniagaan Harta Tanah melarang pembahagian dan penjualan tanah di wad, daerah dan bandar kawasan bandar kelas khas, jenis I, II dan III. Foto: Le Toan

Untuk menghidupkan Undang-undang Tanah 2024, mulai 31 Oktober, Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City mengeluarkan keputusan mengenai pembahagian tanah (Keputusan 100) membenarkan isi rumah dan individu yang mempunyai tanah yang memenuhi syarat membahagikan tanah. Selain itu, bagi merealisasikan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City baru sahaja mengeluarkan Keputusan No. 83 mengenai melarang projek hartanah yang telah menyelesaikan pelaburan infrastruktur membahagi dan menjual plot tanah.

Sehubungan itu, Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City memutuskan untuk "mengharamkan pembahagian dan penjualan plot tanah di seluruh kawasan, termasuk 5 daerah pinggir bandar, kecuali tanah yang dikhaskan untuk penempatan semula; untuk projek perumahan, pelabur mesti menyiapkan pembinaan sebelum boleh dipindahkan."

Mengenai isu ini, terdapat banyak pendapat kerana mereka percaya peraturan sebegini bertentangan dengan Undang-Undang Perniagaan Harta Tanah 2023 dan menekankan peraturan larangan pecah bahagian dan penjualan plot tanah mungkin membawa manfaat jangka panjang, tetapi pada masa ini ia kelihatan tidak begitu sesuai apabila pasaran baru melalui tempoh yang sukar, orang ramai kurang berminat dengan plot tanah.

Walau bagaimanapun, sesetengah pakar bersetuju dan mengatakan bahawa peraturan Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City yang melarang pecah bahagian dan penjualan tanah seperti di atas adalah sesuai dan sepenuhnya dalam kuasanya mengikut peruntukan Undang-undang 2023 mengenai Perniagaan Harta Tanah.

Berkongsi pandangannya mengenai isu ini, peguam Tran Xuan Tien, Ketua Pejabat Undang-undang Dong Doi, berkata bahawa sebenarnya, baru-baru ini, banyak tempat telah mengalami pembahagian dan pecah tanah yang meluas, yang membawa kepada inflasi harga, penimbunan tanah, dan terbiar tanah. Banyak kawasan telah mengharamkan aktiviti ini apabila mereka menyedari perkembangan luar biasa.

Sehubungan itu, peguam Tien berkata bahawa larangan Ho Chi Minh City terhadap projek pembahagian dan penjualan tanah pada mulanya mungkin menyebabkan kekurangan bekalan tanah, tetapi dalam jangka panjang, peraturan baharu itu akan membantu menyelesaikan banyak masalah berkaitan pembahagian dan pengasingan plot tanah secara sembarangan, mengurangkan keadaan orang yang membina secara haram, dan mengurangkan risiko undang-undang apabila melakukan transaksi tanah jenis ini.

Bercakap dengan Akhbar Cong Thuong, Encik Dang Hung Vo - bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar berkata bahawa keputusan Bandaraya Ho Chi Minh untuk mengharamkan pembahagian dan penjualan plot tanah di seluruh bandar, kecuali untuk projek penempatan semula menggunakan plot tanah, adalah keputusan yang betul, selaras dengan meningkatkan kualiti pembandaran dan mengurangkan pengumpulan penduduk di rumah terbiar tanpa wang.

Menurut pakar, permintaan untuk tanah sentiasa sangat tinggi tetapi pasaran kekurangan bekalan daripada projek rasmi. Di samping itu, ramai spekulator telah mengambil kesempatan daripada peluang untuk bersaing untuk menaikkan harga, menaikkan harga hartanah, menyebabkan huru-hara dalam pasaran. Pada masa yang sama, mereka mengutip tanah, membahagikannya kepada plot, malah menamakannya sama seperti projek rasmi untuk menarik pembeli dan penjual.

"Oleh itu, mengetatkan pecah bahagi dan penjualan tanah adalah perlu untuk mengehadkan spekulasi kerana tanah mesti dibina sebelum dibuka untuk jualan, jadi jumlah nilai produk meningkat. Dalam jangka panjang, mengetatkan pecah bahagi dan penjualan tanah akan membantu pasaran berkembang ke arah yang telus dan mampan, mencegah spekulasi, dan mengehadkan sisa tanah," kata Encik Vo.

Bersetuju dengan pandangan di atas, Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, berkata peraturan baharu itu akan membantu menghapuskan pelabur yang hanya meminta tanah untuk projek dan kemudian membahagikan tanah itu kepada plot untuk dijual, yang tidak membawa kecekapan ekonomi kepada negara.

"Undang-undang baharu itu telah mengawal ketat pembahagian dan penjualan plot tanah untuk pelabur, tetapi aktiviti membahagikan plot tanah untuk menaikkan harga berdasarkan infrastruktur masih memerlukan peraturan pengurusan yang lebih ketat. Sehubungan itu, pelaksanaan Undang-undang Tanah 2024 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 perlu lebih jelas dan terperinci untuk menghapuskan situasi inflasi harga tanah maya," kata Encik.

Sumber: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html