Adalah perlu untuk mengharmonikan kepentingan semua pihak.

Pemaju sedang bergelut untuk menanggung kos dan membayar faedah pinjaman.

Wartawan (NĐT): Pada masa ini, ketika berjuta-juta orang berpendapatan rendah dan sederhana ingin memiliki rumah, bekalan perumahan mampu milik dan perumahan sosial hampir habis. Pada pendapat anda, apakah sebab-sebab situasi ini?

Encik Vo Hong Thang - Pengarah Khidmat Perundingan dan Pembangunan Projek, Kumpulan DKRA: Masalah bekalan perumahan mampu milik dan perumahan sosial yang tidak mencukupi untuk memenuhi keperluan golongan berpendapatan rendah dan sederhana telah berlaku dan berterusan selama bertahun-tahun.

Terdapat banyak faktor penyumbang, tetapi dua faktor utama memberi kesan langsung kepada penawaran dalam segmen ini.

Pertama, kos input telah meningkat. Walaupun harga hartanah telah menunjukkan tanda-tanda penurunan dalam tempoh dua tahun yang lalu, harus diakui bahawa kitaran pembangunan hartanah sebelumnya dari sekitar 2014-2020 mengekalkan harga hartanah pada tahap yang tinggi.

Ini membawa kepada kos pelaburan dan pembinaan yang sangat tinggi bagi pemaju projek hartanah. Dengan pembelian tanah, bahan mentah, kos buruh, dan sebagainya, semuanya meningkat secara mendadak, adalah sangat sukar untuk mengurangkan harga hartanah siap.

Encik Vo Hong Thang - Pengarah Perkhidmatan Perundingan dan Pembangunan Projek, Kumpulan DKRA.

Kedua, status undang-undang projek hartanah selalunya panjang, mengambil masa yang sangat lama untuk diselesaikan. Dari peringkat pemilikan tanah, pemaju masih perlu mendapatkan kelulusan daripada pelbagai peringkat kerajaan, apatah lagi membangunkan pelan pampasan dan penempatan semula… menyebabkan penyiapan prosedur undang-undang sesuatu projek berlarutan selama bertahun-tahun.

Terutamanya untuk perniagaan khusus seperti hartanah, yang kebanyakannya menggunakan leveraj kewangan yang tinggi, pinjaman daripada saluran bon dan bank adalah besar. Walaupun projek ditangguhkan disebabkan oleh prosedur undang-undang yang tidak lengkap, perniagaan masih perlu menanggung bayaran faedah yang besar daripada pinjaman ini. Semua kos berkaitan ini akhirnya akan diambil kira dalam harga produk akhir setelah siap.

Oleh itu, amat sukar bagi perniagaan untuk menurunkan harga produk ke tahap yang "mampu milik" seperti yang dikehendaki oleh majoriti orang ramai, terutamanya dalam konteks semasa di mana kos sudah sangat tinggi.

Pelabur: Ini menggambarkan bagaimana pemaju hartanah sedang bergelut dengan masalah kos. Bolehkah anda huraikan beberapa kos yang dibebankan oleh perniagaan hartanah pada masa ini, dan bagaimana ini mempengaruhi penurunan harga rumah?

Encik Vo Hong Thang: Kos input seperti yuran penggunaan tanah, pampasan untuk pembersihan tanah, faedah pinjaman bank, kos buruh dan pembelian bahan binaan... semuanya telah meningkat dengan mendadak, malah beberapa kali ganda sejak kebelakangan ini.

Sesebuah projek, dari peringkat perancangan awal hingga penyiapan prosedur perundangan, dijangka hanya mengambil masa kira-kira 3 tahun secara purata. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, perniagaan mungkin menghabiskan masa sehingga satu dekad atau lebih untuk kerja-kerja kertas kerja untuk memulakan pembinaan secara rasmi, mengakibatkan pembaziran sumber.

Untuk memiliki tanah, perniagaan mesti menanggung beberapa kos berkaitan pampasan dan pembersihan tanah melalui pemindahan hak penggunaan tanah, pembayaran yuran penggunaan tanah, sewa tanah dan yuran untuk melindungi tanah sawah padi kepada Negeri.

Seterusnya, kos pembinaan, termasuk buruh dan bahan, meningkat secara berterusan dari semasa ke semasa. Bagi projek bangunan pangsapuri, kos pembinaan menyumbang kira-kira 50%, sekitar 30% untuk rumah bandar dan 20% untuk vila.

Apatah lagi beban kewangan apabila perniagaan perlu membayar balik prinsipal dan faedah ke atas pinjaman. Semakin lama projek itu siap, semakin tinggi kos kewangan yang akan terkumpul. Dan akhirnya, semua kos ini diambil kira dalam harga jualan yang perlu dibayar oleh pelanggan semasa membeli rumah.

Mustahil untuk mengharapkan perniagaan menerima kerugian hanya untuk menghapuskan inventori.

Dalam konteks pasaran hartanah yang lembap seperti dua tahun lalu, ramai pemaju cuba menawarkan insentif yang menarik kepada pembeli rumah dan melanjutkan tempoh pembayaran bagi merangsang permintaan.

Pada hakikatnya, ia adalah dasar yang merugikan keuntungan pelabur, tetapi mereka masih menerimanya dalam usaha untuk mewujudkan kecairan. Memandangkan kosnya terlalu tinggi, perniagaan hanya boleh menurunkan harga produk untuk mengimbangi kepentingan pembeli dan penjual pada tahap yang munasabah.

Amat sukar untuk memaksa perniagaan hartanah menurunkan harga rumah ke tahap yang "mampu milik" kerana perniagaan perlu menguntungkan, dan mustahil untuk mengharapkan mereka menerima kerugian hanya untuk menjual inventori mereka.

Sebelum ini, ramai pemaju menyasarkan keuntungan puluhan peratus sebelum menjalankan sebarang projek. Namun, kini mereka menyasarkan untuk pulang modal, atau mengalami kerugian pada beberapa peringkat awal. Matlamat tertinggi pemaju hari ini adalah untuk menawarkan harga jualan serendah mungkin dan mengutip bayaran secepat mungkin untuk menjana aliran tunai, yang sememangnya merupakan pilihan terbaik bagi pelanggan yang ingin memiliki hartanah.

Jangkaan peningkatan bekalan perumahan disebabkan oleh perubahan dasar.

Pelabur: Realitinya ialah walaupun dalam konteks pasaran hartanah yang secara amnya suram pada tahun 2023, segmen perumahan mampu milik sentiasa mendapat perhatian khusus daripada pelanggan, dan projek dalam segmen ini secara konsisten mengekalkan jumlah transaksi yang stabil.

Walau bagaimanapun, pelabur nampaknya amat berminat untuk membangunkan rumah bandar mewah dan pangsapuri mewah. Mengapakah paradoks ini wujud?

Encik Vo Hong Thang: Kesesakan perundangan yang berlaku serentak merentasi beribu-ribu projek di seluruh negara telah mengakibatkan sebilangan kecil projek layak dilancarkan dalam beberapa tahun kebelakangan ini, hanya tertumpu pada beberapa segmen tertentu.

Disebabkan bilangan projek yang terhad dan harganya yang berpatutan, jualan pastinya akan berlaku dengan sangat pantas, dan transaksi yang rancak dengan mudah menyebabkan kita tersilap percaya bahawa hanya projek berharga rendah sahaja yang menarik minat orang ramai.

Walau bagaimanapun, adalah penting juga untuk mengakui realiti bahawa bagi projek yang terletak di "kawasan tumpuan" seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, hampir tiada pangsapuri berharga di bawah 50 juta VND/m2. Projek-projek ini biasanya mempunyai harga antara 70-80 juta VND/m2, atau 100 juta VND/m2, yang dianggap sebagai hartanah mewah.

Dengan semua projek ini terletak di lokasi-lokasi utama, adalah sangat sukar bagi pemaju untuk menurunkan harga produk. Tambahan pula, sejak kebelakangan ini, bilangan projek mewah yang layak untuk dilancarkan adalah sangat terhad, yang juga mengakibatkan jumlah transaksi yang rendah dalam segmen ini.

Oleh itu, adalah mustahil untuk melihat bilangan transaksi dalam pasaran untuk membuat kesimpulan bahawa segmen hartanah mewah kurang popular berbanding segmen perumahan mampu milik atau sosial.

Jika kos dapat dikurangkan, harga produk hartanah akan menurun serta-merta.

Tambahan pula, bagi sesetengah pemaju, banyak perniagaan telah meletakkan diri mereka sejak awal untuk membangunkan rumah bandar dan hartanah bernilai tinggi, dan mempunyai strategi jangka panjang untuk membangunkan segmen ini. Oleh itu, walaupun mereka ingin membangunkan segmen bernilai rendah untuk memenuhi permintaan pasaran, mereka masih perlu menerima hala tuju awal mereka.

Di samping itu, beberapa projek telah dibiarkan belum siap dengan pelaburan modal yang sangat tinggi, menyukarkan pelabur untuk beralih dengan mudah kepada segmen hartanah yang lain.

Pelabur: Jadi, pada pendapat anda, apakah penyelesaian yang diperlukan untuk menangani kekurangan perumahan mampu milik? Undang-undang Tanah yang dipinda telah diluluskan dan akan dilaksanakan tidak lama lagi. Bagaimanakah anda menilai kesannya terhadap penawaran dalam pasaran hartanah?

Encik Vo Hong Thang: Berdasarkan dasar utama Negeri, kita boleh menjangkakan sepenuhnya bahawa dalam tempoh 3-5 tahun akan datang, bekalan perumahan sosial dan perumahan mampu milik akan meningkat secara mendadak, sekali gus mengimbangi kekurangan perumahan yang dihadapi oleh sebahagian besar penduduk sejak kebelakangan ini.

Untuk mencapai matlamat ini, peranan Negara kekal terpenting, memegang tanggungjawab utama untuk mengurus dan membimbing pembangunan pasaran melalui dasar, institusi dan peraturan.

Perkara yang paling penting adalah menyelesaikan semua isu perundangan untuk projek tersebut, memendekkan prosedur pentadbiran supaya perniagaan dapat memulakan pembinaan dengan cepat. Khususnya, undang-undang yang baru dipinda dan ditambah pastinya akan memberi impak positif serta-merta terhadap bekalan pasaran selepas ia dilaksanakan secara rasmi.

Kedua, kos penggunaan tanah perlu dikaji semula, dan perlu ada lebih banyak program sokongan cukai untuk perniagaan yang membangunkan perumahan mampu milik dan perumahan sosial.

Ketiga, Vietnam harus mempertimbangkan untuk mewujudkan lebih banyak dana pembangunan perumahan untuk pemilik rumah kali pertama, sama seperti Singapura.

Akhir sekali, di negara kita, kita harus mewujudkan lebih banyak dana tanah bersih dan melelongnya supaya perniagaan boleh mendapatkan tanah dengan mudah.

Dari perspektif perniagaan, hubungan asas kekal antara penawaran dan permintaan. Jika kos input meningkat, harga jualan akan meningkat, dan sebaliknya, jika kos dikurangkan, harga produk hartanah akan serta-merta menurun. Untuk mengawal kos ini, Negara masih memainkan peranan penting dalam menentukan trend menaik dan menurun pasaran hartanah .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html