Perlu mengharmonikan kepentingan semua pihak

Pelabur berjuang untuk "menanggung" kos dan membayar faedah ke atas pinjaman

Nguoi Dua Tin (NDT): Pada masa ini, sementara berjuta-juta rakyat berpendapatan rendah dan sederhana ingin memiliki rumah, bekalan rumah mampu milik dan perumahan sosial hampir habis. Pada pendapat anda apakah punca keadaan ini?

Encik Vo Hong Thang - Pengarah Perkhidmatan Perundingan dan Pembangunan Projek, Kumpulan DKRA: Masalah kekurangan bekalan rumah mampu milik dan perumahan sosial untuk memenuhi keperluan rakyat berpendapatan rendah dan sederhana telah berlaku dan berlarutan selama bertahun-tahun.

Terdapat banyak faktor yang mempengaruhi segmen ini, tetapi terdapat dua faktor utama yang secara langsung mempengaruhi penawaran segmen ini.

Pertama, kos input semakin meningkat. Walaupun harga hartanah telah menunjukkan tanda-tanda penurunan dalam tempoh dua tahun kebelakangan ini, perlu diakui bahawa kitaran pembangunan hartanah sebelum ini dari sekitar 2014-2020 mengekalkan harga rumah pada paras yang tinggi.

Ini membawa kepada pelaburan yang sangat mahal dan kos pembinaan untuk pelabur projek hartanah. Dari pembelian tanah, bahan mentah, buruh, dan lain-lain, semuanya meningkat secara menegak, sangat sukar untuk mengurangkan harga hartanah siap.

En. Vo Hong Thang - Pengarah Perkhidmatan Perundingan dan Pembangunan Projek, Kumpulan DKRA.

Kedua, status undang-undang projek hartanah adalah berpanjangan dan mengambil masa yang lama untuk diselesaikan. Dari peringkat pemilikan tanah, pelabur juga perlu memohon dokumen kelulusan daripada pelbagai peringkat kerajaan, apatah lagi membuat perancangan untuk pampasan dan pembersihan tapak... menyebabkan penyiapan sah sesuatu projek mengambil masa bertahun-tahun.

Terutama untuk perniagaan tertentu seperti hartanah, kebanyakannya menggunakan leverage kewangan yang tinggi, pinjaman daripada saluran bon dan bank adalah sangat besar. Walaupun projek itu ditangguhkan kerana dokumen undang-undang yang tidak lengkap, perniagaan masih perlu "menanggung" sejumlah besar faedah daripada pinjaman. Semua lampiran di atas akan dimasukkan dalam harga produk selepas siap.

Oleh itu, adalah sangat sukar bagi perniagaan untuk menurunkan harga produk ke tahap yang rendah atau untuk memenuhi konsep "mampu milik" seperti yang dikehendaki oleh majoriti orang, terutamanya dalam konteks semasa apabila kos sudah sangat tinggi.

Pelabur: Mengatakan itu menunjukkan bahawa pelabur hartanah mengalami "sakit kepala" dengan masalah kos. Boleh tolong kongsikan dengan lebih jelas lagi beberapa kos yang perlu ditanggung oleh perniagaan hartanah, bagaimana ini mempengaruhi penurunan harga rumah, tuan?

En. Vo Hong Thang: Kos input seperti yuran guna tanah, pampasan pembersihan tapak, faedah pinjaman bank, kos buruh, pembelian bahan binaan... semuanya meningkat dengan mendadak, malah beberapa kali sejak kebelakangan ini.

Projek dari masa dasar pembinaan hingga penyiapan undang-undang seperti yang dirancang mengambil masa purata hanya kira-kira 3 tahun, tetapi pada hakikatnya, perniagaan yang ingin memulakan pembinaan secara rasmi boleh menghabiskan sehingga sepuluh tahun untuk kerja kertas, membazirkan sumber.

Untuk memiliki tanah, perusahaan mesti membayar beberapa siri pampasan dan kos pembersihan tapak melalui menerima pemindahan hak guna tanah, membayar yuran guna tanah, sewa tanah, dan yuran perlindungan sawah kepada Negara.

Seterusnya, kos pembinaan daripada buruh, bahan dan sebagainya meningkat dari semasa ke semasa. Untuk projek pangsapuri, kos pembinaan menyumbang kira-kira 50%, kira-kira 30% untuk rumah bandar dan 20% untuk vila.

Apatah lagi dengan beban kewangan apabila perniagaan terpaksa membayar pokok dan faedah pinjaman. Semakin lama projek mengambil masa untuk disiapkan, semakin tinggi kos kewangan ini. Dan akhirnya, kos ini termasuk dalam harga jualan yang perlu dibayar oleh pelanggan semasa membeli rumah.

Adalah mustahil untuk perniagaan menerima kerugian hanya untuk menjual produk mereka.

Dalam konteks pasaran hartanah yang suram sejak dua tahun lalu, ramai pelabur cuba menawarkan insentif menarik kepada pembeli rumah dan melanjutkan tempoh pembayaran untuk merangsang permintaan.

Sebenarnya, ini adalah polisi yang merosakkan keuntungan pelabur, tetapi mereka masih menerimanya untuk cuba mencipta kecairan. Memandangkan kosnya terlalu tinggi, perniagaan hanya boleh menurunkan harga produk mereka untuk mengharmonikan kepentingan kedua-dua pembeli dan penjual pada tahap yang sederhana.

Amat sukar untuk memaksa perniagaan hartanah menurunkan harga rumah ke tahap "mampu milik" kerana perniagaan perlu mengaut keuntungan. Adalah mustahil untuk mengharapkan perniagaan menerima kerugian hanya untuk menjual produk mereka.

Pada masa lalu, ramai pelabur menjangkakan keuntungan sehingga puluhan peratus sebelum melakukan apa-apa, tetapi kini mereka berazam untuk pulang modal, malah kehilangan wang dalam beberapa peringkat awal. Matlamat tertinggi pelabur hari ini ialah harga jualan yang paling rendah, mengumpul wang secepat mungkin untuk mencipta aliran tunai, yang merupakan pilihan terbaik untuk pelanggan yang ingin memiliki hartanah.

Jangkaan peningkatan bekalan perumahan terima kasih kepada dasar

Pelabur: Malah, walaupun dalam konteks pasaran hartanah yang suram secara umum pada 2023, segmen rumah mampu milik masih mendapat perhatian khusus daripada pelanggan dan projek dalam segmen ini sentiasa mempunyai volum transaksi yang stabil.

Walau bagaimanapun, pelabur nampaknya berminat untuk membangunkan rumah bandar mewah dan pangsapuri mewah.... Mengapakah paradoks ini wujud?

Encik Vo Hong Thang: Kebuntuan undang-undang yang berlaku serentak dalam beribu-ribu projek di seluruh negara telah menyebabkan bilangan projek yang layak untuk dilancarkan dalam beberapa tahun kebelakangan ini adalah sangat kecil, hanya dalam segmen tertentu.

Oleh kerana bilangan projek yang kecil dengan harga yang berpatutan, kelajuan jualan pastinya akan menjadi sangat pantas, dan urus niaga yang sibuk membuatkan kita mudah tersalah anggap bahawa hanya projek kos rendah yang menarik minat orang ramai.

Walau bagaimanapun, adalah perlu juga untuk melihat realiti bahawa untuk projek yang terletak di "tempat panas" seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, bilangan pangsapuri berharga di bawah 50 juta VND/m2 hampir tidak wujud. Semua projek di atas akan mempunyai harga 70-80 juta VND/m2, malah 100 juta VND/m2, juga dikenali sebagai hartanah mewah.

Semua projek di atas terletak di lokasi utama yang amat sukar bagi pelabur untuk menurunkan harga produk. Dan terutamanya pada masa lalu baru-baru ini, bilangan projek mewah yang layak untuk dijual sangat terhad, yang turut menjadikan volum urus niaga segmen ini rendah.

Oleh itu, adalah mustahil untuk melihat jumlah urus niaga dalam pasaran untuk mengesahkan bahawa segmen hartanah mewah kurang berminat daripada segmen perumahan mampu milik atau sosial.

Jika kos dikurangkan, harga hartanah juga akan turun serta-merta.

Di samping itu, bagi sesetengah pelabur, banyak perniagaan telah meletakkan diri mereka dari awal untuk membangunkan segmen rumah bandar dan rumah bernilai tinggi dan mempunyai strategi jangka panjang untuk membangunkan segmen ini, jadi walaupun mereka benar-benar ingin membangunkan segmen bernilai rendah untuk memenuhi permintaan pasaran, mereka masih perlu menerima untuk mengejar orientasi asal.

Seiring dengan itu, beberapa projek telah dilaksanakan tidak siap dengan pelaburan modal yang sangat tinggi, sehingga sukar untuk pelabur mudah beralih ke segmen hartanah lain.

Pelabur: Jadi, pada pendapat anda, apakah penyelesaian yang perlu dilaksanakan untuk menyelesaikan masalah kekurangan bekalan rumah mampu milik? Undang-undang Tanah yang disemak telah diluluskan dan akan digunakan dalam amalan. Bagaimanakah anda menilai ini akan memberi kesan kepada bekalan dalam pasaran hartanah?

Encik Vo Hong Thang: Berdasarkan dasar utama Negara, kita boleh menjangkakan sepenuhnya bahawa dalam 3-5 tahun akan datang, bekalan perumahan sosial dan rumah mampu milik akan meningkat secara mendadak, menggantikan kekurangan keperluan perumahan majoriti rakyat sejak kebelakangan ini.

Untuk melakukan ini, peranan Negara masih yang paling penting, memegang tugas utama untuk mengendalikan dan mengorientasikan pembangunan pasaran melalui dasar, institusi, dan strategi...

Perkara yang paling penting ialah menyelesaikan semua isu undang-undang untuk projek itu, memendekkan masa prosedur pentadbiran supaya perniagaan boleh menggunakan pembinaan dengan cepat. Khususnya, undang-undang yang baru dipinda dan ditambah pastinya akan memberi impak positif serta-merta kepada bekalan di pasaran selepas dilaksanakan secara rasmi.

Kedua, adalah perlu untuk mengkaji semula kos guna tanah dan perlu ada lebih banyak program sokongan cukai untuk perniagaan yang membangunkan segmen perumahan mampu milik dan perumahan sosial.

Ketiga, Vietnam harus mempertimbangkan untuk mewujudkan dana pembangunan perumahan tambahan untuk pemilik rumah kali pertama seperti Singapura.

Dan akhirnya, negara kita harus mewujudkan lebih banyak dana tanah bersih dan melelongnya supaya perniagaan boleh mengakses tanah dengan mudah.

Bagi perniagaan, sifatnya masih hubungan penawaran dan permintaan. Jika kos input meningkat, harga jualan akan meningkat dan begitu juga sebaliknya. Jika kos dikurangkan, harga produk hartanah siap juga akan menurun serta-merta. Untuk mengawal kos di atas, Negara masih memainkan peranan penting dalam menentukan kenaikan dan penurunan pasaran hartanah .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html