Apakah kos yang menyebabkan harga rumah menjadi luar biasa tinggi?

Harga pangsapuri di Hanoi meningkat dengan luar biasa tinggi, jauh melebihi kemampuan kebanyakan golongan berpendapatan sederhana dan rendah - Foto: N.TRAN

Menurut Kementerian Pembinaan , harga perumahan semasa terdiri daripada kos tanah, kos pembinaan, faedah pinjaman, keuntungan perniagaan, cukai dan yuran broker...

Untuk mengawal harga perumahan, sesetengah pakar mengesyorkan penyelesaian seperti melaraskan harga tanah, mengira cukai, yuran dan kadar faedah pinjaman projek yang sesuai, di samping mengawal harga bahan input, mengimbangi penawaran dan permintaan serta mencegah spekulasi hartanah.

Harga pangsapuri kelas pertengahan juga 100 juta VND/m2.

Menurut Kementerian Pembinaan, pada suku kedua tahun ini, harga permintaan beberapa projek pangsapuri di Hanoi meningkat dengan ketara. Secara khususnya, harga pangsapuri di Royal City meningkat sebanyak 33%, The Pride sebanyak 33%, My Dinh Song Da - Sudico sebanyak 32%, dan Vinhomes West Point sebanyak 28%. Di beberapa kawasan bandar lama seperti Trung Hoa - Nhan Chinh, harga pangsapuri juga meningkat sebanyak 25%, manakala pangsapuri penempatan semula di Nam Trung Yen menyaksikan peningkatan sebanyak 20%.

Harga jualan purata pangsapuri pada Mei 2024 meningkat dengan ketara berbanding akhir tahun 2023. Secara khususnya, Udic Westlake berharga 56.7 juta VND/m2, D' El Dorado pada 85.3 juta VND/m2, HDI Tower pada 160.1 juta VND/m2, Feliz Homes pada 53.9 juta VND/m2, dan GoldSeason pada 63.8 juta VND/m2.

Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa sebelum ini, pangsapuri kelas pertengahan mempunyai harga permintaan dan transaksi antara 50 hingga 70 juta VND/m2, tetapi pada masa ini, harga transaksi telah meningkat kepada 70 hingga 100 juta VND/m2.

Contohnya, projek Noble Crystal Tay Ho mempunyai harga jualan kira-kira 187 juta VND/m2, manakala Mandarin Garden antara 80 hingga 105 juta VND/m2. Terutamanya, di projek The Grand di Hai Ba Trung Street, Daerah Hoan Kiem, sesetengah pangsapuri berharga hampir 1 bilion VND/m2.

Di Bandar Raya Ho Chi Minh semasa suku kedua tahun 2024, segmen pangsapuri kelas pertengahan menyaksikan peningkatan sebanyak 2%, manakala segmen mewah meningkat sebanyak 5% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023. Kekurangan bekalan baharu juga meningkatkan harga jualan projek pangsapuri terpakai di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Secara khususnya, projek pangsapuri City Garden mempunyai purata harga permintaan sebanyak 85 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 18%; projek Antonia (Daerah 7) dan Masteri Thao Dien (Bandar Thu Duc) masing-masing meningkat sebanyak 11% dan 10%. Menjelang akhir suku kedua, purata harga pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkat kira-kira 6% berbanding akhir tahun 2023.

Beberapa projek pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh telah menyaksikan kenaikan harga yang ketara, seperti Cantavil An Phu, yang meningkat sebanyak 22.6% kepada 54.5 juta VND/m2; Zenity (Daerah 1), yang meningkat sebanyak 18.2% kepada 101.4 juta VND/m2; Green View (Daerah 7), yang meningkat sebanyak 25.1% kepada 53.9 juta VND/m2; dan The Panorama (Daerah 7), yang meningkat sebanyak 15.5% kepada 69.6 juta VND/m2.

Apakah yang menyebabkan harga yang luar biasa tinggi itu?

Tinjauan dan penilaian terbaru oleh Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa yuran penggunaan tanah agak tinggi berbanding harga jualan bagi setiap meter persegi perumahan. Di projek perumahan GP Invest di Hanoi, angkanya adalah kira-kira 15 juta VND/36.35 juta VND, bersamaan dengan 41.5% daripada harga jualan; di projek kondominium di Hai Phong, ia adalah 6.67 juta VND/34.54 juta VND, bersamaan dengan 19.3% daripada harga jualan; dan di projek perumahan rendah di Hai Phong, ia adalah 60.14 juta VND/156.83 juta VND.

Begitu juga, di kawasan bandar Dong Tang Long, Bandar Thu Duc (Bandar Raya Ho Chi Minh), yuran penggunaan tanah ialah 2.34 juta/8.84 juta VND. Dalam projek vila kawasan bandar Chanh My di wilayah Binh Duong, yuran penggunaan tanah menyumbang 16.3% daripada harga jualan.

Menurut Kementerian Pembinaan, jika harga tanah 2024 dikenakan, yuran penggunaan tanah untuk projek akan terus meningkat dengan mendadak. Secara khususnya, yuran penggunaan tanah dalam struktur harga projek GP Invest akan meningkat kepada 60%, kawasan bandar Dong Tang Long di Bandar Thu Duc akan meningkat kepada kira-kira 60-65%, dan projek vila Chanh My akan meningkat kepada 50% daripada harga jualan.

Kementerian Pembinaan menilai bahawa penggunaan senarai harga tanah baharu, yang mencerminkan harga pasaran, akan membawa kepada peningkatan purata sebanyak 15-20% dalam harga perumahan dan hartanah berbanding tempoh sebelumnya. Secara khususnya, kos pelaburan pembinaan bagi setiap meter persegi perumahan di projek perumahan GP Invest (Hanoi) ialah 5.1 juta VND/36.3 juta VND, menyumbang kira-kira 14.1% daripada harga jualan. Bagi projek pangsapuri di Hai Phong, ia adalah 15.7 juta VND/34.5 juta VND, menyumbang kira-kira 45.5% daripada harga jualan. Bagi projek perumahan rendah di Hai Phong, ia adalah 31.2 juta VND/156.8 juta VND, menyumbang 20.53% daripada harga jualan...

Tambahan pula, walaupun setiap projek berbeza dari segi skala dan produk, kos pelaburan untuk projek perumahan kekal agak stabil atau hanya sedikit berubah-ubah sejak kebelakangan ini disebabkan oleh peningkatan kos keselamatan kebakaran, menurut Kementerian Pembinaan.

Berkenaan kos pinjaman untuk projek perumahan, menurut kementerian, jika projek perumahan meminjam 30-70% daripada jumlah modal pelaburan daripada sumber komersial, perbelanjaan faedah adalah kira-kira 3-5% daripada jumlah kos pelaburan pembinaan. Sementara itu, perbelanjaan jualan biasa untuk projek perumahan komersial adalah antara 3-7% daripada harga hartanah, dengan sesetengah projek berpotensi mencapai 15% daripada harga rumah.

Komponen terakhir harga perumahan semasa ialah kos cukai, keuntungan dan yuran pengurusan untuk pemilik projek, antara 10-20% untuk perumahan bertingkat tinggi dan 20-30% untuk perumahan bertingkat rendah.

Sumber: Kementerian Pembinaan - Grafik: T. ĐẠT

Bagaimanakah kita boleh menurunkan harga rumah?

Berdasarkan semua kos dan perkadarannya yang membentuk harga jualan rumah seperti yang dinyatakan di atas, dalam satu temu bual dengan akhbar Tuoi Tre , Encik Nguyen Chi Thanh, naib pengerusi Persatuan Broker Hartanah, berkata bahawa harga tanah semasa adalah sangat tinggi berbanding pendapatan orang ramai, jadi agensi pengurusan perlu menyesuaikan harga tanah agar sesuai dengan realiti.

"Prinsip penetapan harga tanah berasaskan pasaran sesuai untuk kawasan bandar yang mantap dengan parameter transaksi yang jelas, seperti Daerah 1 dan Bandar Thu Duc (Bandar Raya Ho Chi Minh), dan daerah Hoan Kiem, Ba Dinh, dan Dong Da (Hanoi). Walau bagaimanapun, di kawasan yang kurang membangun, jika kita tidak melaraskan harga tanah untuk mewujudkan insentif untuk pembangunan, ia akan menjadi sangat berbahaya," kata Encik Thanh.

Encik Thanh memberi contoh di China, di mana syarikat pembinaan membina banyak rumah tetapi pada harga yang tinggi (sebahagiannya disebabkan oleh kos tanah yang tinggi), menjadikannya tidak boleh dijual. Apabila syarikat-syarikat ini menghadapi kesukaran, kerajaan tidak dapat menyelamatkan mereka. Akhirnya, pembeli rumah adalah orang yang membuat keputusan muktamad.

Menurut Encik Le Hoang Chau, pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, struktur kos tanah bagi sesuatu projek perumahan termasuk yuran penggunaan tanah dan kos pembersihan tanah, yang merupakan jumlah yang besar bergantung pada kepadatan pembinaan setiap projek.

Dari perspektif sebuah syarikat pelaburan hartanah, Encik Nguyen Quoc Khanh, pengerusi DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, menekankan bahawa faktor terpenting bagi perniagaan yang melabur dalam projek perumahan hari ini ialah masa. Memendekkan masa yang diperlukan untuk menyelesaikan prosedur berkaitan projek perumahan melalui peraturan yang jelas akan membantu perniagaan mengurangkan kos pematuhan, sekali gus menurunkan harga perumahan.

Menurut Encik Thanh, orientasi pembangunan pasaran hartanah haruslah menyasarkan kestabilan dan meningkatkan kualiti hidup rakyat. Margin keuntungan sebanyak 10-20% daripada harga jualan bagi pemaju hartanah adalah perkara biasa, tetapi ia perlu dikaji semula untuk melihat sama ada ini benar, kerana terdapat projek hartanah berskala besar, yang dibina di atas tanah yang baharu sepenuhnya, yang menarik minat pembeli, dan keuntungan pemaju projek adalah berkali-kali lebih besar daripada angka yang dilaporkan oleh jabatan statistik.

Ramai pakar hartanah juga percaya bahawa untuk mengimbangi penawaran dan permintaan semasa untuk perumahan, adalah perlu untuk meningkatkan penawaran perumahan mampu milik. Penawaran ini sebahagian besarnya bergantung kepada penglibatan kementerian, jabatan dan kawasan. Tambahan pula, perubahan pemikiran diperlukan, beralih daripada eksploitasi tanah yang berlebihan dan sebaliknya memberi tumpuan kepada mengawal kos tanah pada tahap yang mampu dimiliki oleh majoriti penduduk. Dengan kos tanah yang tinggi semasa, banyak perniagaan akan teragak-agak untuk melabur dalam projek, menjadikannya sukar untuk meningkatkan bekalan perumahan pada masa hadapan.

Untuk menurunkan harga perumahan semasa, Encik Le Hoang Chau percaya enam perkara berikut perlu dilakukan:

1. Mengurangkan kos tanah.

2. Kurangkan cukai dan yuran berkaitan.

3. Kurangkan perbelanjaan faedah.

4. Mengekalkan kos bahan input yang stabil untuk projek, termasuk bahan api dan elektrik.

5. Bagaimanakah kita dapat memudahkan proses kelulusan projek perumahan, sekali gus mengurangkan kos pematuhan?

6. Membanteras spekulasi hartanah dan penciptaan tahap harga tiruan yang disengajakan untuk keuntungan, meningkatkan jumlah deposit untuk lelongan tanah kepada 20%, dan mengenakan hukuman berat kepada mereka yang kehilangan deposit mereka selepas memenangi lelongan.

Terdapat juga sebab-sebab yang berkaitan dengan spekulasi dan mewujudkan harga tiruan.

Kementerian Pembinaan juga mengesahkan bahawa harga perumahan yang tinggi sebahagiannya disebabkan oleh pemaju hartanah yang mengambil kesempatan daripada kekurangan pasaran untuk menawarkan hartanah pada harga yang tinggi. Sesetengah kumpulan spekulatif, pelabur dan individu yang terlibat dalam aktiviti broker mengganggu pasaran untuk "menaikkan harga dan mewujudkan harga tiruan."

Kebiasaannya, pemaju projek perumahan memperuntukkan kira-kira 3% daripada harga rumah kepada agensi hartanah atau broker, tetapi agensi ini sering melaraskan harga berdasarkan keadaan pasaran semasa berurus niaga dengan pelanggan. Perbezaan ini tidak tetap dan boleh menjadi 5%, 10%, atau 20% daripada harga rumah.

Contohnya, projek perumahan rendah di Hung Yen dengan harga jualan 7-8 bilion VND/unit akan mempunyai premium purata kira-kira 750 juta VND, tetapi apabila pasaran kembali stabil, premiumnya hanya akan menjadi 250 juta VND/unit.

Projek hartanah dalam pembinaan di Daerah 7, Bandar Raya Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Kekurangan bekalan perumahan, harga yang melambung tinggi, jumlah transaksi sebenar yang rendah.

Lonjakan harga hartanah di Hanoi sejak awal tahun ini menimbulkan banyak isu mengenai dasar pembangunan perumahan semasa untuk rakyat. Harga hartanah telah meningkat secara berterusan suku demi suku, menetapkan tahap harga baharu yang sangat tinggi, jauh melebihi tahun lalu, sementara transaksi sebenar di pasaran telah menurun. Sementara itu, bekalan perumahan masih terhad, dengan perumahan mampu milik menjadi "pupus", dan bekalan perumahan sosial dan perumahan berpendapatan rendah adalah minimum, hampir tidak wujud di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh. Dengan harga yang begitu tinggi, majoriti orang berpendapatan sederhana dan rendah yang benar-benar memerlukan perumahan tidak mampu membeli rumah.

Memandangkan tanda-tanda luar biasa dalam pasaran hartanah, Perdana Menteri akan mengadakan pertemuan dengan syarikat-syarikat korporat dan syarikat-syarikat dalam sektor hartanah tidak lama lagi untuk membincangkan penyelesaian bagi menangani masalah pasaran.

Menurut laporan yang menganalisis struktur kos, harga jualan dan punca kenaikan harga hartanah yang baru-baru ini dikemukakan oleh Kementerian Pembinaan kepada Pejabat Kerajaan (18 September), bekalan perumahan di seluruh negara sedang mengalami penurunan yang ketara. Pada suku kedua tahun 2024, hanya 9 projek perumahan telah disiapkan, yang terdiri daripada kira-kira 6,000 pangsapuri, rumah berasingan dan rumah bandar. Memandangkan separuh pertama tahun ini secara keseluruhan, bekalan perumahan yang telah siap hanya mencecah kira-kira 9,000 pangsapuri, rumah berasingan dan rumah bandar. Bilangan projek perumahan yang baru dilesenkan berjumlah hanya 20,000 unit.

Kekurangan perumahan dan bekalan tanah di Hanoi sejak akhir tahun 2023 telah meningkatkan harga hartanah secara mendadak. Beberapa projek pangsapuri mewah di kawasan West Lake mempunyai harga permintaan awal melebihi 100 juta VND/m2. Sementara itu, kawasan mega-bandar Vinhomes Co Loa, sebaik sahaja dilancarkan, mempunyai rumah bandar berharga lebih 300 juta VND/m2. Terutamanya, plot tanah yang dilelong di kawasan luar bandar di daerah pinggir bandar Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai, dan Phuc Tho, yang terletak 30-40km dari pusat bandar, juga telah dinaikkan kepada lebih 100 juta VND/m2.

Kementerian Pembinaan mengenal pasti punca dan penyelesaian untuk mengurangkan harga perumahan.

4 sebab kenaikan harga rumah:

1. Kos tanah telah meningkat mengikut senarai harga tanah yang baharu, dan lelongan tanah diadakan pada harga yang berkali-kali lebih tinggi daripada harga permulaan, sekali gus meningkatkan tahap harga tanah secara keseluruhan.

2. Fenomena "mewujudkan harga tiruan dan menaikkan harga" oleh spekulator dan individu yang bekerja sebagai broker hartanah.

3. Terdapat kekurangan bekalan hartanah dan perumahan untuk memenuhi keperluan majoriti orang yang berpendapatan sederhana dan rendah.

4. Turun naik ekonomi baru-baru ini yang berkaitan dengan pasaran saham, bon dan emas telah menyebabkan aliran wang yang kukuh ke dalam hartanah sebagai tempat perlindungan yang selamat.

6 penyelesaian untuk menurunkan harga rumah:

1. Menghapuskan halangan prosedur dan perundangan, meningkatkan bekalan pasaran, dan menggalakkan pembangunan pasaran yang selamat dan mampan.

2. Meningkatkan prosedur lelongan tanah, memperhalusi peraturan mengenai lelongan tanah dengan meningkatkan jumlah deposit, menentukan harga permulaan yang realistik, memendekkan masa pembayaran bidaan yang menang, dan mengehadkan bidaan spekulatif.

3. Menyelidik dan mencadangkan dasar cukai bagi mereka yang memiliki pelbagai rumah dan plot tanah bagi membendung spekulasi.

4. Terdapat penyelesaian dan langkah untuk mengurangkan kesan negatif daripada pengeluaran senarai harga tanah baharu di bawah Undang-undang Tanah 2024.

5. Melaksanakan model rintis untuk pusat transaksi hartanah dan hak guna tanah yang diuruskan oleh Negeri.

6. Memperkukuhkan pemeriksaan dan penyeliaan lelongan hak guna tanah, pembidaan projek guna tanah, dan pengurusan perniagaan perkhidmatan hartanah, pertukaran hartanah dan aktiviti brokeraj yang berkesan.

Perumahan berpendapatan rendah di negara jiran

Menurut akhbar Nation (Thailand) pada awal April, Narit Therdsteerasukdi, Setiausaha Agung Lembaga Pelaburan Thailand (BOI), menyatakan bahawa insentif cukai perumahan telah diluluskan oleh lembaga pada 15 Mac. Insentif ini adalah sebahagian daripada fasa ketiga projek menyediakan pinjaman untuk menyokong individu berpendapatan rendah dalam membeli rumah dan pangsapuri berasingan, yang dimulakan oleh Bank Perumahan Thailand (GHB).

Pada masa ini, program subsidi cukai hanya terpakai kepada rumah dengan keluasan minimum 70m2 untuk rumah berasingan dan pangsapuri dengan keluasan lantai minimum 24m2. Menurut Encik Therdsteerasukdi, BOI telah menyokong projek perumahan untuk pekerja berpendapatan rendah sejak tahun 1993. Secara khususnya, BOI telah mengambil bahagian dalam menyediakan perumahan untuk 44 projek pangsapuri dengan 34,900 unit di Bangkok dan wilayah Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom, dan Chonburi.

Kerajaan Malaysia mengumumkan pada 17 September pelancaran sekurang-kurangnya 23 projek perumahan mampu milik baharu melalui Program Perumahan Rakyat (PPR) di seluruh negara, menurut agensi berita Bernama. Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Malaysia, Datuk Aiman ​​Athirah Sabu menyatakan bahawa sehingga September 2024, kerajaan Malaysia telah menyiapkan 166 projek perumahan mampu milik, menyediakan 104,081 pangsapuri untuk pekerja berpendapatan rendah, dan sedang meneruskan pembinaan 16 projek lagi.

Rumah-rumah dalam projek PPR berharga antara 45,000 hingga 60,000 ringgit (US$10,700 hingga lebih US$14,000) seunit. Projek-projek akan datang akan mengintegrasikan kemudahan baharu, sekali gus meningkatkan kualiti hidup penduduk.

Sumber: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm