Apakah kos yang menyebabkan harga rumah menjadi sangat tinggi?

Harga pangsapuri di Hanoi meningkat secara luar biasa, jauh melebihi kemampuan majoriti rakyat berpendapatan sederhana dan rendah untuk membeli rumah - Foto: N.TRAN

Menurut Kementerian Pembinaan , harga perumahan semasa terdiri daripada kos tanah, pembinaan, faedah pinjaman, keuntungan perniagaan, cukai dan yuran pembrokeran...

Untuk mengawal harga perumahan, sesetengah pakar mengesyorkan penyelesaian untuk melaraskan harga tanah, mengira cukai, yuran dan faedah pinjaman projek pada tahap yang sesuai, sambil mengawal harga bahan input, mengimbangi bekalan dan permintaan, serta mencegah spekulasi hartanah.

Harga pangsapuri kelas pertengahan juga 100 juta VND/m2

Menurut Kementerian Pembinaan, pada suku kedua tahun ini, di Hanoi, harga jualan beberapa projek pangsapuri meningkat secara mendadak, di mana harga pangsapuri di kawasan bandar Royal City meningkat sebanyak 33%, Pangsapuri Pride meningkat sebanyak 33%, kawasan bandar My Dinh Song Da - Sudico meningkat sebanyak 32%, Vinhomes West Point meningkat sebanyak 28%. Beberapa kawasan bandar lama seperti Trung Hoa - kawasan bandar Nhan Chinh, harga pangsapuri juga meningkat sebanyak 25%, kawasan pangsapuri penempatan semula di Nam Trung Yen meningkat sebanyak 20%.

Purata harga jualan pangsapuri pada Mei 2024 meningkat berbanding akhir 2023, khususnya projek Udic Westlake 56.7 juta VND/m2, D'. El Dorado 85.3 juta VND/m2, Menara HDI 160.1 juta VND/m2, Feliz Homes 53.9 juta VND/m2, GoldSeason 63.8 juta VND/m2.

Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa sebelum ini, pangsapuri kelas pertengahan telah meminta harga antara 50 hingga 70 juta VND/m2, tetapi kini harga transaksi telah meningkat kepada 70 hingga 100 juta VND/m2.

Sebagai contoh, projek Noble Crystal Tay Ho mempunyai harga jualan kira-kira 187 juta VND/m2, Mandarin Garden daripada 80 - 105 juta VND/m2. Terutamanya di projek The Grand di jalan Hai Ba Trung, daerah Hoan Kiem, beberapa pangsapuri mempunyai harga jualan hampir 1 bilion VND/m2.

Di Ho Chi Minh City pada suku kedua 2024, segmen pangsapuri kelas pertengahan meningkat sebanyak 2%, segmen mewah meningkat sebanyak 5% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2023. Kekurangan bekalan baharu turut mendorong harga jualan projek pangsapuri terpakai di Ho Chi Minh City.

Secara khusus, projek pangsapuri City Garden mempunyai harga jualan purata VND 85 juta/m2, peningkatan sebanyak 18%; projek Antonia (Daerah 7) dan Masteri Thao Dien (Bandar Thu Duc) masing-masing meningkat sebanyak 11% dan 10%. Pada penghujung suku kedua, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City meningkat secara purata kira-kira 6% berbanding akhir 2023.

Sesetengah projek pangsapuri di Ho Chi Minh City mempunyai harga jualan yang tinggi seperti Cantavil An Phu meningkat sebanyak 22.6% kepada 54.5 juta VND/m2, Zenity (Daerah 1) meningkat sebanyak 18.2% kepada 101.4 juta VND/m2, Green View (Daerah 7) meningkat sebanyak 25.1% kepada VND/m2 (Daerah 7) meningkat sebanyak 25.1% kepada 53.9 juta. 15.5% kepada 69.6 juta VND/m2.

Kenapa harga sangat tinggi?

Tinjauan dan penilaian terkini oleh Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa kos bayaran guna tanah bagi setiap meter persegi perumahan adalah agak tinggi. Di kawasan perumahan GP Invest di Hanoi, ia adalah kira-kira 15 juta/36.35 juta VND, bersamaan dengan 41.5% daripada harga jualan; projek pangsapuri di Hai Phong ialah 6.67 juta/34.54 juta VND, bersamaan dengan 19.3% daripada harga jualan; projek perumahan rendah di Hai Phong ialah 60.14 juta/156.83 juta VND.

Begitu juga, di kawasan bandar Dong Tang Long, bandar Thu Duc (HCMC), ia adalah 2.34 juta/8.84 juta VND. Dalam projek vila kawasan bandar Chanh My, wilayah Binh Duong, yuran guna tanah menyumbang 16.3% daripada harga jualan.

Menurut Kementerian Pembinaan, jika harga tanah 2024 digunakan, bayaran guna tanah projek akan terus meningkat secara mendadak. Secara khusus, bayaran guna tanah dalam struktur harga perumahan projek GP Invest akan meningkat sebanyak 60%, kawasan bandar Dong Tang Long, bandar Thu Duc akan meningkat kira-kira 60 - 65%, dan projek vila Chanh My akan meningkat sebanyak 50% daripada harga jualan.

Kementerian Pembinaan menilai bahawa permohonan senarai harga tanah baharu yang hampir dengan pasaran pada masa akan datang akan meningkatkan harga jualan rumah dan hartanah secara purata 15-20% berbanding tempoh sebelumnya. Secara khusus, kos pelaburan pembinaan bagi setiap meter persegi perumahan di projek perumahan GP Invest (Hanoi) ialah 5.1 juta/36.3 juta VND, menyumbang kira-kira 14.1% daripada harga jualan. Projek pangsapuri di Hai Phong ialah 15.7 juta/34.5 juta VND, menyumbang kira-kira 45.5% daripada harga jualan. Projek perumahan rendah di Hai Phong ialah 31.2 juta/156.8 juta VND, menyumbang 20.53% daripada harga jualan rumah...

Di samping itu, walaupun setiap projek mempunyai skala dan produk yang berbeza, kos pelaburan untuk pembinaan projek perumahan sejak kebelakangan ini sedikit turun naik atau turun naik secara tidak ketara disebabkan peningkatan kos pencegahan kebakaran dan pemadaman, Kementerian Pembinaan menyatakan.

Mengenai kos pinjaman modal untuk melaksanakan perumahan, menurut kementerian ini, sekiranya projek perumahan meminjam modal komersial daripada 30 - 70% daripada jumlah modal pelaburan projek, kos faedah adalah kira-kira 3 - 5% daripada jumlah kos pelaburan pembinaan. Kos jualan biasa projek perumahan komersial adalah daripada 3 - 7% daripada harga jualan hartanah, dan dalam sesetengah projek ia boleh mencapai sehingga 15% daripada harga jualan rumah.

Kumpulan terakhir yang membentuk harga perumahan semasa ialah kos cukai, keuntungan, dan kos pengurusan pemilik projek untuk perumahan bertingkat, daripada 10-20%, dan perumahan bertingkat rendah, daripada 20-30% daripada harga jualan.

Sumber: Kementerian Pembinaan - Grafik: T.DAT

Bagaimana untuk mengurangkan harga rumah?

Berdasarkan semua jenis kos dan nisbah kos yang membentuk harga jualan rumah seperti di atas, dalam temu bual dengan Tuoi Tre , Encik Nguyen Chi Thanh, naib presiden Persatuan Pembrokeran Hartanah, berkata bahawa harga tanah semasa adalah sangat tinggi berbanding pendapatan rakyat, jadi agensi pengurusan perlu menyesuaikan harga tanah supaya sesuai dengan realiti.

"Prinsip harga tanah mengikut pasaran adalah sesuai untuk kawasan bandar yang telah membangun secara stabil, dengan parameter transaksi yang jelas seperti Daerah 1, Thu Duc City (HCMC), Hoan Kiem, Ba Dinh, daerah Dong Da (Hanoi). Namun, di kawasan yang belum dibangunkan, jika kita tidak menyesuaikan harga tanah untuk mewujudkan momentum pembangunan, ia akan menjadi sangat berbahaya," kata Encik Thanh.

Encik Thanh memetik pengajaran dari China yang menunjukkan bahawa perniagaan membina banyak rumah tetapi harganya tinggi (sebahagiannya disebabkan oleh kos tanah yang tinggi) jadi rumah itu tidak boleh dijual. Apabila perniagaan menghadapi masalah, kerajaan tidak dapat menyelamatkan mereka. Kerana pada akhirnya, pembeli rumah adalah orang yang membuat keputusan muktamad.

Menurut Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, struktur harga tanah bagi projek perumahan termasuk yuran guna tanah dan kos pembersihan tapak, iaitu jumlah yang besar bergantung kepada kepadatan pembinaan setiap projek.

Dari perspektif perusahaan pelaburan hartanah, Encik Nguyen Quoc Khanh, Pengerusi DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, menekankan bahawa perkara paling penting bagi perusahaan yang melabur dalam projek perumahan hari ini ialah masa. Memendekkan masa untuk menjalankan prosedur berkaitan projek perumahan melalui peraturan yang jelas akan membantu perusahaan mengurangkan kos pematuhan, sekali gus mengurangkan harga perumahan.

Menurut Encik Thanh, orientasi pembangunan pasaran hartanah perlu ke arah kestabilan dan meningkatkan kualiti hidup rakyat. Keuntungan 10-20% daripada harga jualan rumah pelabur hartanah adalah perkara biasa, tetapi perlu menyemak realiti untuk melihat sama ada ia benar, kerana terdapat projek hartanah berskala besar, dibina di atas tanah yang benar-benar baru, menarik pembeli, keuntungan pelabur projek berkali-kali lebih besar daripada bilangan jabatan statistik.

Ramai pakar hartanah juga percaya bahawa untuk mengimbangi penawaran dan permintaan perumahan semasa, adalah perlu untuk meningkatkan bekalan perumahan kos rendah. Bekalan ini banyak bergantung kepada penyertaan kementerian dan kawasan. Lebih-lebih lagi, adalah perlu untuk mengubah minda ke arah tidak mengeksploitasi tanah, tetapi untuk mengawal kos tanah pada tahap yang sesuai untuk pendapatan majoriti rakyat. Dengan kos tanah yang tinggi sekarang, banyak perniagaan tidak akan berani melabur dalam projek sehingga menyukarkan untuk menambah bekalan perumahan dalam masa terdekat.

Untuk mengurangkan harga perumahan semasa, Encik Le Hoang Chau berkata bahawa 6 perkara berikut perlu dilakukan:

1. Mengurangkan kos tanah.

2. Kurangkan cukai dan yuran berkaitan.

3. Kurangkan kos faedah.

4. Mengekalkan kos bahan input yang stabil untuk projek, termasuk petrol dan elektrik.

5. Bagaimana untuk memudahkan proses kelulusan projek perumahan, dengan itu mengurangkan kos pematuhan peraturan.

6. Mencegah spekulasi hartanah, sengaja mencipta paras harga maya untuk keuntungan, meningkatkan deposit untuk lelongan tanah kepada 20%, dan menghukum mereka yang meninggalkan deposit mereka selepas memenangi lelongan.

Terdapat juga sebab spekulatif, mewujudkan harga maya.

Kementerian Pembinaan juga mengesahkan harga rumah yang tinggi sebahagiannya disebabkan oleh pelabur hartanah mengambil kesempatan daripada kekurangan di pasaran untuk menawarkan harga tinggi. Sesetengah persatuan, kumpulan spekulator, pelabur dan individu yang beroperasi sebagai broker mengganggu pasaran untuk "meningkatkan harga dan mencipta harga maya".

Kebiasaannya, pelabur projek perumahan membelanjakan kira-kira 3% daripada harga jualan rumah untuk membayar kepada lantai dagangan dan broker jualan, tetapi lantai dagangan sering memilih mengikut situasi pasaran untuk menambah harga apabila berurus niaga dengan pelanggan, perbezaan ini tidak tetap dan boleh berada pada 5% daripada harga jualan, 10% daripada harga jualan atau 20% daripada harga jualan rumah.

Sebagai contoh, projek perumahan bertingkat rendah di Hung Yen mempunyai harga jualan 7-8 bilion VND/unit, purata perbezaan harga adalah kira-kira 750 juta VND, tetapi apabila pasaran sejuk, perbezaan harga hanya 250 juta VND/unit.

Projek hartanah dalam pembinaan di Daerah 7, Bandaraya Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Kekurangan bekalan rumah, harga demam, transaksi sebenar rendah

Demam harga hartanah di Hanoi sejak awal tahun telah menimbulkan banyak isu dengan dasar pembangunan perumahan semasa untuk rakyat. Harga hartanah telah meningkat secara berterusan sepanjang suku tahun dan mewujudkan paras harga setinggi langit baharu, jauh melebihi paras harga setahun lalu, dan urus niaga sebenar di pasaran telah menurun. Walaupun bekalan perumahan terus berkurangan, rumah mampu milik "pupus", bekalan perumahan sosial dan perumahan berpendapatan rendah adalah kecil, dengan hampir tiada bekalan baharu di Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh. Harga rumah tinggi, majoriti rakyat berpendapatan sederhana dan rendah yang mempunyai keperluan perumahan sebenar tidak mampu membeli rumah.

Berdepan dengan tanda-tanda luar biasa dalam pasaran hartanah, pada masa akan datang, Perdana Menteri akan bertemu dengan syarikat dan kumpulan dalam sektor hartanah untuk membincangkan penyelesaian bagi memudahkan pasaran.

Menurut laporan yang menganalisis struktur kos, harga jualan dan sebab kenaikan harga hartanah yang dihantar Kementerian Pembinaan baru-baru ini kepada Pejabat Kerajaan (18 September), bekalan perumahan di seluruh negara semakin berkurangan. Pada suku kedua 2024, hanya 9 projek perumahan telah disiapkan, dengan skala kira-kira 6,000 pangsapuri, rumah keluarga tunggal dan rumah bandar telah digunakan. Dan jika kita mengira separuh pertama tahun ini, bekalan perumahan yang siap hanya mencapai kira-kira 9,000 pangsapuri, rumah keluarga tunggal dan rumah bandar. Bilangan projek perumahan yang dilesenkan untuk pembinaan baharu mempunyai skala hanya kira-kira 20,000 unit.

Kekurangan perumahan dan bekalan tanah di Hanoi sejak akhir 2023 telah mendorong harga perumahan meningkat dengan pesat. Beberapa projek pangsapuri mewah di kawasan Tasik Barat yang telah dibuka untuk jualan semuanya mempunyai harga permintaan awal melebihi 100 juta VND/m2. Sementara itu, kawasan bandar raya Vinhomes Co Loa baru sahaja melancarkan produknya dengan harga lebih 300 juta VND/m2 rumah bandar. Terutamanya, plot tanah yang dilelong di kampung luar bandar dan daerah pinggir bandar Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai, Phuc Tho, 30-40km dari pusat bandar, juga telah ditolak sehingga lebih 100 juta VND/m2.

Kementerian Pembinaan mengenal pasti punca dan penyelesaian untuk mengurangkan harga perumahan

4 sebab harga rumah meningkat:

1. Kos tanah meningkat mengikut senarai harga tanah baru, lelongan tanah berkali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan, meningkatkan paras harga tanah.

2. Fenomena "mencipta harga maya dan melambungkan harga" oleh spekulator dan individu yang mengamalkan pembrokeran hartanah.

3. Kekurangan bekalan hartanah dan perumahan bagi memenuhi keperluan majoriti rakyat berpendapatan rendah dan sederhana.

4. Turun naik ekonomi baru-baru ini yang berkaitan dengan pasaran saham, bon dan emas telah menyebabkan aliran wang yang kuat ke dalam hartanah untuk mencari "syurga" yang selamat.

6 penyelesaian untuk mengurangkan harga rumah:

1. Menghapuskan kesukaran dalam prosedur dan kesahihan, meningkatkan bekalan pasaran, menggalakkan pembangunan pasaran yang selamat dan mampan.

2. Membetulkan kerja lelongan tanah, peraturan sempurna mengenai lelongan tanah dengan meningkatkan deposit, menentukan harga permulaan lebih dekat kepada realiti, memendekkan masa untuk membayar kemenangan lelongan, dan mengehadkan pembida untuk tujuan spekulatif.

3. Menyelidik dan mencadangkan dasar cukai untuk orang yang memiliki banyak rumah dan tanah untuk mengehadkan spekulasi.

4. Mempunyai penyelesaian dan langkah untuk mengehadkan kesan negatif daripada pengeluaran senarai harga tanah baharu mengikut Undang-undang Tanah 2024.

5. Model perintis pusat urus niaga hartanah dan hak guna tanah yang diuruskan oleh Negara.

6. Memperkukuh pemeriksaan dan pemeriksaan organisasi lelongan hak guna tanah, membida projek menggunakan tanah, menguruskan aktiviti perniagaan perkhidmatan hartanah secara berkesan, lantai perdagangan hartanah, dan aktiviti pembrokeran.

Perumahan berpendapatan rendah di negara jiran

Menurut akhbar The Nation (Thailand) yang dilaporkan pada awal April, Setiausaha Agung Lembaga Pelaburan (BOI) Narit Therdsteerasukdi berkata bahawa insentif cukai perumahan telah diluluskan oleh lembaga itu pada 15 Mac. Insentif ini adalah sebahagian daripada fasa ketiga projek untuk menyediakan pinjaman untuk menyokong rakyat berpendapatan rendah untuk membeli rumah individu dan kondominium yang dicadangkan oleh Bank Perumahan Thailand (GHB Housing Bank of the Thailand).

Pada masa ini, program sokongan cukai hanya terpakai untuk rumah dengan keluasan minimum 70 meter persegi untuk rumah dan pangsapuri individu dengan keluasan lantai sekurang-kurangnya 24 meter persegi. Menurut Encik Therdsteerasukdi, BOI telah menyokong projek perumahan untuk pekerja berpendapatan rendah sejak 1993. Daripada jumlah itu, BOI telah mengambil bahagian dalam menyediakan 44 projek pangsapuri dengan 34,900 pangsapuri di ibu kota Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom dan wilayah Chonburi.

Kerajaan Malaysia mengumumkan pada 17 September bahawa ia akan melancarkan sekurang-kurangnya 23 projek rumah mampu milik baharu menerusi Program Perumahan Rakyat (PPR) di seluruh negara, menurut Agensi Berita Bernama. Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu berkata sehingga September 2024, kerajaan Malaysia telah menyiapkan 166 projek rumah mampu milik, dengan 104,081 unit untuk pekerja berpendapatan rendah dan sedang membina 16 lagi projek.

Rumah dalam projek PPR berharga antara 45,000 dan 60,000 ringgit (10,700 hingga lebih 14,000 USD) seunit. Projek masa depan akan dilengkapi dengan kemudahan baharu, membantu meningkatkan kualiti hidup penduduk.

Sumber: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm