Adakah mungkin untuk sampai ke rumah impian anda?!

Pada masa ini, di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, harga rumah dan tanah sangat tinggi.

Perkara paling penting ketika membincangkan keberkesanan menurunkan kadar faedah adalah perbezaan antara harga perumahan dan pendapatan rakyat. Pada masa ini, di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, harga perumahan sangat tinggi. Pada tahap harga ini, walaupun kadar faedah pinjaman diturunkan kepada 5% setahun, banyak keluarga masih tidak mampu membayar pinjaman rumah. Bayangkan sebuah keluarga biasa dengan purata pendapatan sekitar 25-30 juta VND sebulan, menghadapi pinjaman 2 bilion VND selama 20 tahun. Walaupun dengan kadar faedah 5% setahun, mereka masih perlu membayar kira-kira 13 juta VND sebulan untuk prinsipal dan faedah. Angka ini sudah menyumbang sebahagian besar daripada jumlah pendapatan keluarga, apatah lagi perbelanjaan sara hidup yang lain, yang menghalang ramai daripada meminjam untuk membeli rumah, walaupun dengan subsidi kadar faedah.

Satu laporan daripada VCBS Securities Company juga menunjukkan bahawa pada separuh pertama tahun 2024, kredit pinjaman rumah pengguna hanya meningkat lebih 1%, manakala kredit perniagaan hartanah meningkat lebih 10%. Ini mencerminkan bahawa permintaan untuk perumahan belum benar-benar pulih, meskipun terdapat pengurangan kadar faedah. Sebab utamanya ialah harga rumah yang terlalu tinggi berbanding pendapatan majoriti penduduk. Dengan nisbah harga rumah kepada pendapatan sudah 4 hingga 5 kali ganda daripada tahap yang disyorkan, pemilikan rumah telah menjadi matlamat yang jauh, walaupun bagi mereka yang mempunyai pendapatan melebihi purata.

Tambahan pula, satu lagi isu yang perlu diberi perhatian ialah keupayaan bank untuk menyediakan pembiayaan jangka panjang. Menurut Dr. Nguyen Tri Hieu, kebanyakan bank perdagangan kini menggerakkan modal jangka pendek (biasanya di bawah 12 bulan), manakala pinjaman rumah dilanjutkan dari 10 hingga 20 tahun. Ketidakpadanan antara sumber pembiayaan dan terma pinjaman ini mendedahkan bank kepada risiko kecairan. Tanpa sokongan kerajaan atau langkah kewangan yang lebih fleksibel, bank perlu meningkatkan kadar faedah deposit untuk memastikan pengekalan modal pinjaman jangka panjang. Ini bukan sahaja memberi tekanan kepada kadar faedah pinjaman tetapi juga mengurangkan keberkesanan pakej kredit keutamaan.

Bagi menangani isu ini, Dr. Nguyen Tri Hieu dan ramai pakar telah mencadangkan agar kerajaan mengumpul modal daripada bon kerajaan jangka panjang dengan tempoh matang 10 hingga 30 tahun. Modal ini boleh diperuntukkan kepada bank polisi atau komersial untuk melaksanakan program pinjaman rumah. Ini bukan sahaja akan membantu mengurangkan tekanan kecairan ke atas bank tetapi juga memastikan kestabilan pakej sokongan dalam jangka masa panjang.

Walaupun terdapat pelbagai usaha untuk melaksanakan pakej kredit keutamaan, kemajuan pengagihan masih perlahan. Pakej kredit 120 trilion VND dan 30 trilion VND, yang diluluskan oleh Kerajaan untuk menyokong orang ramai membeli rumah, hanya mengagihkan kira-kira 1,600 bilion VND menjelang pertengahan 2024. Sebab utamanya terletak pada peraturan yang ketat mengenai syarat pinjaman dan prosedur pentadbiran yang kompleks, yang menghalang ramai pemaju daripada mengakses modal pinjaman. Banyak projek perumahan sosial, walaupun yang telah diluluskan, tidak dapat dilaksanakan kerana halangan yang berkaitan dengan cagaran atau baki kredit tertunggak.

Tambahan pula, kenaikan harga perumahan yang berterusan telah menjadikan pakej sokongan kurang berkesan. Menurut pakar dari VPBank Securities, harga perumahan di bandar-bandar utama seperti Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh kini jauh di luar kemampuan kebanyakan orang. Penilaian hartanah yang berlebihan bukan sahaja menjejaskan pembeli rumah tetapi juga mengurangkan kecairan pasaran hartanah. Daripada meminjam untuk membeli rumah, ramai orang telah beralih kepada mendepositkan wang mereka dalam akaun simpanan bank untuk menikmati kadar faedah yang lebih stabil.

Kenaikan harga perumahan terus menjadi salah satu halangan terbesar bagi pembeli rumah, terutamanya mereka yang berpendapatan rendah. Menurut laporan daripada Savills Vietnam, kira-kira 60% pengguna kini mencari pangsapuri berharga antara VND 1.5 dan VND 2 bilion. Walau bagaimanapun, dengan harga perumahan semasa, pangsapuri dalam segmen mampu milik ini semakin sukar diakses, terutamanya di bandar-bandar utama. Ini membawa kepada situasi di mana orang ramai tidak mampu membeli rumah walaupun dengan kadar faedah gadai janji yang dikurangkan.

Kenaikan harga perumahan yang berterusan telah mengurangkan daya tarikan hartanah, bukan sahaja untuk pembeli rumah tetapi juga untuk pelabur. Pelabur berskala kecil, daripada melabur dalam hartanah, telah memilih saluran pelaburan lain seperti akaun simpanan untuk memastikan keselamatan kewangan dan memperoleh kadar faedah yang stabil. Ini memberi kesan yang ketara kepada kerancakan pasaran hartanah dan mengurangkan keupayaan industri untuk pulih.

Satu lagi isu penting yang perlu dipertimbangkan ialah kesan keadaan makroekonomi dan inflasi terhadap dasar kadar faedah. Dengan inflasi global yang semakin meningkat, bank akan terpaksa menaikkan kadar faedah deposit untuk mengekalkan kecairan. Ini boleh menyebabkan peningkatan semula kadar pinjaman, sekali gus mengurangkan keberkesanan pakej sokongan. Menurut Dr. Nguyen Hoang Duong, dalam iklim ekonomi semasa, mengekalkan kadar faedah yang rendah dalam jangka masa panjang akan menjadi sukar tanpa kawalan kerajaan yang ketat.

Mengekalkan kadar faedah yang rendah bukan sahaja menjadikan pinjaman rumah lebih mudah diakses oleh orang ramai tetapi juga membantu menstabilkan persekitaran makroekonomi di tengah-tengah peningkatan inflasi. Walau bagaimanapun, jika inflasi kekal tidak terkawal, pengurangan kadar faedah selanjutnya akan memberi tekanan yang ketara kepada sistem perbankan dan boleh menyebabkan krisis kewangan.

Daripada analisis di atas, dapat dilihat bahawa pengurangan kadar faedah pinjaman rumah mungkin membawa manfaat tertentu dalam jangka pendek, sekali gus membantu meringankan beban kewangan rakyat. Walau bagaimanapun, ini bukanlah penyelesaian yang komprehensif untuk menangani isu pemilikan rumah di Vietnam secara menyeluruh. Teras masalah masih terletak pada harga rumah yang terlalu tinggi berbanding pendapatan rakyat, bersama-sama dengan kekurangan bekalan perumahan sosial dan hakikat bahawa pakej sokongan masih belum benar-benar berkesan.

Untuk benar-benar menjadikan perumahan lebih mudah diakses oleh rakyat, perlu ada sinergi antara langkah-langkah kewangan dan dasar perumahan. Kerajaan perlu memperkukuh kawalan ke atas harga perumahan, membangunkan lebih banyak bekalan perumahan sosial, dan memudahkan prosedur pentadbiran untuk menjadikan pakej kredit keutamaan lebih mudah diakses oleh orang ramai. Tanpa langkah-langkah komprehensif ini, pengurangan kadar faedah hanya boleh menjadi penyelesaian sementara, tidak mencukupi untuk mewujudkan perubahan mampan dalam pasaran hartanah Vietnam.

Sumber: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html