Pasaran hartanah dirangsang oleh "tanah keemasan" Thu Thiem.

Bandar Raya Ho Chi Minh sedang mempercepatkan rancangan untuk melelong hampir 3,800 pangsapuri penempatan semula dan 7 plot tanah utama di kawasan bandar baharu Thu Thiem, dengan harapan dapat memberikan dorongan baharu kepada pasaran hartanah dan meningkatkan pendapatan untuk bajet tersebut.

Membersihkan kawasan penempatan semula

Kawasan bandar Thu Thiem, yang mempunyai lokasi utama dan meliputi kawasan seluas 930 hektar (termasuk 770 hektar untuk kawasan bandar baharu dan 160 hektar untuk penempatan semula), telah lama dianggap sebagai "lombong emas" Bandar Raya Ho Chi Minh . Walau bagaimanapun, selama bertahun-tahun, sejumlah besar aset awam di sini masih kurang digunakan; ini termasuk kawasan penempatan semula dengan beribu-ribu pangsapuri kosong dan plot tanah yang sebelum ini dilelong tetapi tidak pernah berjaya dibangunkan.

Kawasan penempatan semula di wad An Khanh, dengan 3,790 pangsapuri penempatan semula di lot R1-R5, akan dilelong Mei ini.

Menurut rancangan itu, Bandar Raya Ho Chi Minh akan mengadakan lelongan ke-5 yang melibatkan 3,790 pangsapuri penempatan semula pada Mei ini. Satu ciri baharu lelongan ini ialah pembahagian aset kepada dua kumpulan untuk meningkatkan daya tarikan dan meluaskan kumpulan peserta.

Secara khususnya, Kumpulan 1 merangkumi lot R1, R2 dan R3 dengan kira-kira 2,220 pangsapuri; Kumpulan 2 merangkumi lot R4 dan R5 dengan kira-kira 1,570 pangsapuri. Skala yang lebih kecil ini dijangka dapat mengurangkan tekanan kewangan awal ke atas pelabur, sekali gus menarik lebih banyak perniagaan untuk menyertai.

Menurut pakar, tujuan lelongan ini bukan sekadar menjual pangsapuri yang telah dibina, tetapi pada dasarnya adalah untuk memindahkan hak untuk membangunkan semula sebidang tanah yang jarang ditemui di tengah-tengah Thu Thiem. Ini membuka peluang yang besar kepada pelabur untuk mengubah suai, atau merobohkan, struktur sedia ada untuk membina projek baharu.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan: “Perancangan di kawasan ini telah melalui pelarasan yang ketara, termasuk peningkatan 90 kali ganda dalam pekali penggunaan tanah dan pelarasan pada ketinggian bangunan, yang boleh mencapai kira-kira 40-45 tingkat. Perubahan ini dijangka mewujudkan keadaan yang lebih baik untuk pelabur yang mengambil bahagian dalam lelongan. Sehubungan itu, pembida yang menang boleh mempertimbangkan untuk merobohkan semua struktur perumahan sementara sedia ada untuk melaksanakan projek baharu mengikut pelan yang diluluskan.”

Sesetengah pakar mencadangkan agar nisbah guna tanah maksimum sekitar 15 kali ganda, bersamaan dengan banyak projek bangunan tinggi sedia ada di kawasan tersebut. Meningkatkan nisbah guna tanah akan meningkatkan jumlah keluasan lantai binaan, sekali gus meningkatkan nilai dan daya tarikan projek.

Pada masa ini, harga hartanah di Thu Thiem sudah tinggi, antara 200 hingga 300 juta VND/m², dan lebih tinggi lagi di beberapa lokasi. Memperluas penunjuk perancangan dianggap sebagai faktor utama untuk memastikan kebolehlaksanaan kewangan.

Ketatkan syarat lelongan bagi mengelakkan senario lalu berulang.

Selain kawasan penempatan semula di wad An Khanh, rancangan untuk melelong 7 plot "tanah utama" di Thu Thiem juga telah dimulakan semula. Sehubungan itu, pada tahun 2026, Bandar Raya Ho Chi Minh merancang untuk melelong hak penggunaan tanah untuk 7 plot tanah di Kawasan Bandar Baharu Thu Thiem.

Senarai ini merangkumi lot 3-8, 3-9, 3-12 (Zon Fungsi 3); lot 7-1, 7-17 (Zon Fungsi 7); lot 1-12 (Zon Fungsi 1) dan lot 4-21 (Zon Fungsi 4). Semua ini adalah plot tanah dengan infrastruktur teknikal yang telah siap dan kerja pampasan serta pembersihan tanah yang telah siap sepenuhnya, sedia untuk dipasarkan.

Plot-plot tanah di Kawasan Bandar Baru Thu Thiem akan dilelong untuk meningkatkan bajet bandar.

Lelongan yang akan datang bukan sahaja akan menjana pendapatan untuk bajet tetapi juga mungkin menetapkan harga penanda aras baharu untuk seluruh rantau ini. Dalam pasaran yang memerlukan titik perubahan utama untuk pulih, meletakkan plot tanah yang besar untuk dilelong dijangka dapat membantu membuka sumber.

Walau bagaimanapun, pengajaran yang diperoleh daripada lelongan 2021, di mana pembatalan deposit mengganggu pasaran, kekal relevan. Oleh itu, lelongan ini dijangka mempunyai pendekatan yang lebih teliti, substantif dan memberi tumpuan kepada nilai yang mampan.

Menurut pakar, faktor utama adalah memastikan ketelusan dalam proses lelongan dan mewujudkan mekanisme penetapan harga yang mencerminkan keadaan pasaran. Pembentukan kumpulan kerja yang terdiri daripada pakar penilaian bebas dianggap sebagai penyelesaian yang perlu untuk menentukan harga yang berpatutan.

Kriteria penilaian harus berdasarkan pelbagai faktor seperti skala projek, jenis pembangunan, lokasi dan kadar penyerapan pasaran. Di samping itu, nilai jenama yang diterima oleh pelabur daripada memiliki hartanah utama juga merupakan faktor penting. Salah satu kemuncak lelongan ini ialah pengetatan syarat penyertaan untuk mengehadkan spekulasi dan pelucutan deposit.

Pakar mencadangkan agar keseluruhan "kitaran hayat" projek selepas lelongan perlu dipantau, dengan tumpuan kepada kapasiti kewangan dan keupayaan pelaksanaan pelabur. Penilaian tersebut harus merangkumi struktur kewangan, nisbah hutang dan pengalaman dalam melaksanakan projek serupa pada masa lalu.

Di samping itu, penyelarasan rapat antara agensi kawal selia seperti cukai, kewangan dan perbankan adalah perlu untuk memantau proses pelaksanaan projek. Ini dianggap sebagai "halangan teknikal" yang penting bagi memastikan keseriusan dan keberkesanan proses lelongan.

Pakar hartanah percaya bahawa jika lelongan tanah dijalankan dengan betul, ia akan mewujudkan rangsangan besar untuk pasaran; sebaliknya, jika pengurusan longgar, ia boleh menyebabkan risiko mewujudkan "gelembung spekulatif".

Dalam tempoh tiga bulan pertama tahun 2026, hasil daripada yuran penggunaan tanah di Bandar Raya Ho Chi Minh mencecah hampir 8,900 bilion VND, menunjukkan peranan sumber tanah yang semakin penting dalam struktur bajet.

Menurut Institut Ekonomi Sumber dan Alam Sekitar Bandar Raya Ho Chi Minh, eksploitasi tanah awam yang cekap, terutamanya di kawasan bandar Thu Thiem, harus diutamakan dalam matlamat memerangi pembaziran dan mengoptimumkan sumber. Beberapa plot tanah lain sedang dilelong untuk penukaran penggunaan atau dibayar oleh pelabur di bawah model Bina-Pindah (BT). Ini dianggap sebagai penyelesaian penting untuk memperuntukkan semula sumber tanah.

Walau bagaimanapun, pakar ekonomi juga menegaskan bahawa faktor utama yang menentukan daya tarikan plot tanah yang dilelong ialah nisbah penggunaan tanah dan ketinggian bangunan selepas memenangi lelongan. Sebelum ini, projek penempatan semula sering menghadapi kesukaran untuk menarik pelabur kerana permintaan pasaran yang terhad. Kini setelah ia ditukar kepada perumahan komersial, potensinya lebih jelas, tetapi petunjuk perancangan khusus seperti nisbah penggunaan tanah dan ketinggian bangunan masih perlu dijelaskan. "Perniagaan sentiasa menyasarkan keuntungan, jadi jika fungsinya dimaksimumkan mengikut pelan, pelabur akan lebih yakin untuk menyertai," tegas seorang pakar ekonomi.

Jika lelongan itu berjaya dan merangkumi mekanisme yang membolehkan penggunaan ruang dan masa secara maksimum, nilai hartanah di Thu Thiem akan meningkat mendadak; pada masa yang sama, ia akan membawa puluhan trilion VND hasil kepada bajet bandar.

"Apabila sistem infrastruktur teknikal dan rangkaian pengangkutan, terutamanya laluan metro, dilaburkan secara serentak, kawasan ini mempunyai potensi besar untuk menjadi kawasan hartanah terkemuka di rantau ini," ulas seorang wakil Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm