Sakit kepala mengira cukai harta.

Pakar percaya bahawa untuk memastikan keadilan dan kebolehlaksanaan praktikal, kedua-dua kaedah pengiraan cukai harus dikekalkan secara selari.

Dalam laporan baru-baru ini kepada Dewan Undangan Negeri, Kementerian Kewangan mencadangkan skim cukai pendapatan peribadi (PIT) baharu untuk pemindahan hartanah: cukai 20% ke atas keuntungan (harga jualan ditolak harga belian dan perbelanjaan yang sah), sebagai tambahan kepada cukai 2% semasa ke atas jumlah harga pemindahan. Matlamatnya adalah untuk meningkatkan keadilan dan ketelusan dalam pengurusan cukai sambil membendung spekulasi dan manipulasi harga. Walau bagaimanapun, ramai yang bimbang sama ada dasar ini akan menyasarkan spekulator secara berkesan atau secara tidak sengaja menaikkan harga perumahan, sekali gus memberi kesan negatif kepada pembeli sebenar.

Patutkah cukai anti-spekulasi dikenakan?

Menurut Cik Nguyen Phuong Lien, seorang peguam di Firma Undang-undang SENLAW, kadar cukai 20% adalah hampir dengan amalan antarabangsa dan mencerminkan dengan tepat prinsip mengenakan cukai kepada pendapatan sebenar, membantu meningkatkan hasil bajet dan mengehadkan pengelakan cukai. Walau bagaimanapun, cabaran utama ialah kapasiti pelaksanaannya, kerana banyak transaksi hartanah pada masa ini kekurangan data lengkap tentang harga pembelian, terutamanya untuk hartanah yang dibeli dan dijual sejak dahulu lagi, hartanah yang diwarisi atau dihadiahkan, atau hartanah yang dibeli dengan perjanjian tidak formal. Sistem penilaian dan pengurusan maklumat masih belum berhubung secara serentak, menjadikannya sukar untuk menentukan keuntungan dan mudah membawa kepada pertikaian.

Pilihan untuk mengenakan cukai pendapatan peribadi ke atas transaksi hartanah masih menjadi kontroversi daripada banyak pihak.

Tambahan pula, jika kos yang munasabah seperti faedah pinjaman, kos pengubahsuaian dan inflasi tidak diambil kira sepenuhnya, penjual mungkin akan menaikkan harga untuk mengimbangi cukai, yang secara tidak sengaja akan meningkatkan harga rumah.

Ramai pakar bersetuju bahawa cukai berasaskan keuntungan adalah munasabah dan adil, mencerminkan dengan tepat sifat pendapatan dan bukannya hasil. Walau bagaimanapun, pelaksanaan memerlukan panduan terperinci tentang perbelanjaan yang boleh ditolak, termasuk pembayaran faedah, yuran guaman, pembaikan dan inflasi untuk pemilikan hartanah jangka panjang. Peguam Lien menekankan bahawa pasaran hartanah kini lembap. Jika cukai baharu dikenakan tanpa infrastruktur dan data perundangan yang disegerakkan, kecairan boleh berkurangan dan harga rumah boleh melambung tinggi apabila penjual memasukkan kos cukai ke dalam harga jualan. Ini akan menyukarkan lagi pembeli tulen untuk mengakses perumahan.

Beberapa penyelesaian perantaraan sedang dicadangkan, seperti: mengaplikasikan dua pilihan secara fleksibel bergantung pada keupayaan untuk membuktikan kos asal transaksi; mengecualikan atau menggunakan cukai keutamaan untuk perumahan sosial dan perumahan mampu milik; dan beralih secara beransur-ansur daripada cukai sekaligus kepada cukai berasaskan keuntungan mengikut pelan tindakan tertentu. Walau bagaimanapun, cabaran utama adalah bagaimana untuk memaksa orang ramai mengisytiharkan perbelanjaan mereka secara jujur ​​sambil mencegah pengisytiharan palsu bagi mengurangkan obligasi cukai tanpa alat pengesahan yang berkesan dan rangka kerja perundangan yang komprehensif.

Pertimbangkan dua pilihan tersebut.

Cik Ngoc Mai (Daerah Binh Tan, Bandar Raya Ho Chi Minh), yang memiliki pelbagai hartanah, berkata bahawa dengan kewangan yang stabil dan keperluan untuk pelaburan sewa, beliau memilih pilihan cukai 2% kerana ia cepat dan tidak memerlukan pengisytiharan terperinci. Sementara itu, sebagai pelabur hartanah, Encik Bui Thanh Long (Daerah 7, Bandar Raya Ho Chi Minh) memilih pilihan cukai 20% kerana beliau boleh mengira keuntungan dan kerugian sebenar.

Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Syarikat Hartanah Viet An Hoa, mengulas bahawa kadar cukai 2% semasa agak "seragam." Beliau berhujah bahawa walaupun tiada bantahan apabila pasaran sedang berkembang pesat dan penjual memperoleh keuntungan yang besar, cukai 2% masih dikenakan apabila pasaran merosot, yang mana sangat tidak munasabah. Ini terutamanya benar untuk hartanah bernilai tinggi, di mana kerugiannya lebih ketara. Beliau memberi contoh: seseorang membeli hartanah bernilai 100 bilion VND tetapi hanya menjualnya dengan harga 105 bilion VND selepas setahun—cukup untuk membayar hutang atau mendapatkan semula modal—namun masih perlu membayar cukai 2% (2.1 bilion VND), apatah lagi faedah, yuran notari, yuran brokeraj, dsb., yang mengakibatkan kerugian. Jika cukai 20% dikenakan ke atas keuntungan, dalam kes ini, penjual hampir tidak perlu membayar sebarang cukai. Menurut Encik Quang, membenarkan orang ramai hak untuk memilih antara dua pilihan adalah munasabah dan fleksibel, bergantung pada setiap kes tertentu.

Encik Nguyen Tan Phong, Pengarah Pusat Perundingan Undang-undang (Persatuan E-dagang Vietnam), bersetuju dengan hala tuju cukai berdasarkan keuntungan untuk mencerminkan pendapatan sebenar. Walau bagaimanapun, untuk kebolehlaksanaan dan keadilan, kedua-dua pilihan harus dikekalkan secara serentak. Pilihan 20% harus digunakan apabila orang ramai mempunyai dokumentasi lengkap yang membuktikan perbelanjaan; pilihan 2% harus digunakan apabila asas kos tidak dapat ditentukan. Ini membantu mengehadkan risiko untuk transaksi yang melibatkan aset milik jangka panjang, hadiah, pusaka, dan sebagainya. "Percukaian bukan sahaja satu kewajipan, tetapi juga satu tanda keadilan. Agar dasar ini berkesan, perlu ada panduan khusus dan seragam di seluruh negara, mengelakkan situasi di mana setiap lokaliti menerapkannya secara berbeza, yang menyebabkan kesulitan bagi orang ramai," tegas Encik Phong.

Peguam Nguyen Phuong Lien juga percaya bahawa cadangan untuk mengenakan cukai 20% adalah wajar pada prinsipnya. Walau bagaimanapun, pertimbangan yang teliti diperlukan memandangkan kekurangan penyegerakan dan ketelusan dalam sistem data mengenai harga dan kos. Negeri perlu segera mengeluarkan rangka kerja perundangan yang jelas dan melengkapkan pangkalan data untuk pelaksanaan yang berkesan.

Dr. Tran Quang Thang, Pengarah Institut Ekonomi dan Pengurusan, Bandar Raya Ho Chi Minh: Percukaian progresif atau percukaian berdasarkan keluasan.

Penggunaan cukai harta tanah kedua di bawah dua pilihan ini boleh memberi beberapa kesan kepada pasaran, termasuk: Jika kadar cukai terlalu tinggi, pemilik harta tanah kedua mungkin kurang bermotivasi untuk melabur, terutamanya dalam pelaburan sewa atau jangka panjang. Pelabur mungkin beralih kepada aset lain seperti emas atau saham dan bukannya hartanah. Jika cukai dikenakan ke atas harga pemindahan (2%), ini boleh menyebabkan harga rumah meningkat apabila penjual melaraskan harga jualan mereka untuk mengimbangi cukai. Jika cukai berdasarkan keuntungan (20%), harga rumah mungkin tidak terjejas secara langsung, tetapi pelabur mungkin lebih berhati-hati sebelum membeli atau menjual. Pemilik mungkin memegang hartanah lebih lama untuk mengelakkan cukai dan bukannya membeli dan menjual dengan kerap. Terdapat kemungkinan pengelakan cukai seperti transaksi melalui syarikat perantara atau melaraskan keuntungan untuk mengurangkan jumlah cukai yang perlu dibayar.

Pada pendapat saya, beberapa pilihan cukai lain boleh dipertimbangkan untuk memastikan keadilan dan menggalakkan pembangunan mampan pasaran hartanah, seperti: cukai progresif berdasarkan bilangan hartanah yang dimiliki; cukai berdasarkan keluasan atau nilai hartanah; cukai ke atas transaksi hartanah jangka pendek; dan cukai berdasarkan faedah yang timbul daripada infrastruktur.

Sumber: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm