Mempercepatkan pemulihan hartanah.

Pada 9 November, akhbar Nguoi Lao Dong telah menganjurkan seminar bertajuk "Menghilangkan Halangan Perundangan untuk Hartanah." Banyak pendapat daripada pengurus, pakar, peguam, persatuan dan perniagaan mencadangkan agar kesesakan undang-undang mesti diselesaikan untuk membantu pasaran hartanah pulih dengan lebih ketara.

Pasaran telah melepasi paras terendahnya, dan tiada kekurangan modal.

Berucap di seminar itu, ramai pakar dan pemimpin persatuan bersetuju dengan penilaian bahawa pasaran hartanah telah melepasi fasa paling sukar, baru-baru ini mencapai titik terendah, dan sedang pulih, walaupun cabaran masih wujud.

Menurut data yang dipetik oleh Dr. Can Van Luc, ahli Majlis Penasihat Dasar Kewangan dan Monetari Negara, pasaran mempunyai dua segmen yang agak memberangsangkan: hartanah kediaman dan hartanah taman perindustrian, yang paling kurang terjejas baru-baru ini. Berkenaan hartanah kediaman, laporan awal daripada Persatuan Broker Hartanah Vietnam mencerminkan pemulihan, dengan setiap suku tahun mengatasi suku sebelumnya. Kira-kira 20,000 produk telah dilancarkan; jumlah transaksi telah meningkat secara beransur-ansur sepanjang suku tahun, dengan peningkatan sebanyak 56% pada S3 2023 berbanding suku sebelumnya.

Berkenaan hartanah perindustrian, negara ini mempunyai hampir 400 taman perindustrian, di mana kira-kira 292 daripadanya beroperasi dengan kadar penghunian kira-kira 80% - 82%. Kadar penghunian menjelang akhir S3 2023 adalah sekitar 82% di Selatan dan 80% di Utara. Harga sewa taman perindustrian terus meningkat sebanyak 7%-12% pada S3 2023 berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Bekalan baharu masih meningkat, dengan prospek yang kukuh daripada projek FDI, dan permintaan yang tinggi untuk gudang, kilang dan perumahan sosial yang berkaitan dengan taman perindustrian.

Wartawan dan Doktor To Dinh Tuan, Ketua Pengarang Akhbar Nguoi Lao Dong, telah mempengerusikan seminar tersebut. Foto: HOANG TRIEU

Salah satu cabaran yang dibincangkan sebelum ini dalam pasaran hartanah – akses kepada kredit – kini sedang ditangani secara beransur-ansur. Data yang dikeluarkan oleh Bank Negara Vietnam menunjukkan bahawa kredit untuk pelaburan hartanah dan perumahan meningkat kira-kira 4.7% dalam tempoh enam bulan pertama tahun 2023, meskipun pendapatan menurun dan kadar faedah yang tinggi. Pelaburan langsung asing (FDI) agak positif, dengan hampir $2 bilion direkodkan untuk hartanah dalam tempoh 10 bulan pertama tahun 2023, di mana kira-kira $763 juta telah diagihkan. Syarikat hartanah juga sedang giat mengumpul modal melalui penerbitan bon, merundingkan bon matang dan membeli balik bon yang dikeluarkan.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, juga menyatakan bahawa pasaran telah melepasi paras terendahnya. Secara khususnya, menurut data daripada Jabatan Pembinaan Bandar Raya Ho Chi Minh, paras terendah itu dicapai pada suku pertama tahun 2023, apabila sektor hartanah mengalami pertumbuhan negatif sebanyak 16.1%, tetapi kemudian secara beransur-ansur bertambah baik. Pada akhir suku kedua tahun 2023, pertumbuhan hartanah masih negatif lebih daripada 11%, tetapi dari suku ketiga dan seterusnya ia hanya negatif lebih daripada 8%.

Salah satu pakej kredit yang dijangka mewujudkan momentum untuk pasaran hartanah baru-baru ini ialah pakej pinjaman 120,000 bilion VND untuk pelaburan dalam projek pembangunan perumahan sosial. Bank Pembangunan Pertanian dan Luar Bandar Vietnam ( Agribank ) menyatakan bahawa sejak hari pertama pelaksanaan pakej kredit ini, 30,000 bilion VND telah didaftarkan.

Menurut Encik Pham Van Duong, Pengarah Cawangan Binh Trieu Agribank (Bandar Raya Ho Chi Minh), Agribank merupakan bank milik kerajaan 100%, jadi ia mesti mematuhi semua peraturan dengan ketat, termasuk pakej 120,000 bilion VND. Agribank telah terlibat dalam projek perumahan sosial sejak Oktober 2022 dan telah meneruskannya sehingga kini. Mengenai modal kredit, bank tersebut mempunyai dana lebihan dan bersedia untuk memberi pinjaman kepada perniagaan. Walau bagaimanapun, isunya ialah apabila menyediakan modal kepada projek, ia juga mesti mematuhi sepenuhnya peraturan negeri. Pada masa ini, Agribank sedang bekerjasama dengan perniagaan untuk menyelesaikan masalah dan mempercepatkan pembayaran untuk projek tersebut.

"Kadar faedah untuk pinjaman perumahan sosial kini merupakan yang terendah dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Agribank kini menawarkan pinjaman kepada pelanggan yang membeli perumahan sosial pada kadar faedah 2 mata peratusan lebih rendah daripada kadar standard. Dengan kadar faedah yang rendah dan modal yang sedia ada, kami hanya menunggu perniagaan melengkapkan prosedur pengeluaran," tegas Encik Duong.

Memperkukuhkan peranan kumpulan kerja

Walaupun terdapat banyak kredit untuk perumahan sosial, perniagaan mengatakan bahawa melaksanakan projek-projek ini adalah sangat sukar.

Encik Vo Minh Hoang, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Perumahan Sosial Bandar Raya Ho Chi Minh, berkata bahawa kerajaan menawarkan banyak insentif untuk pembangunan perumahan sosial, tetapi banyak perniagaan belum dapat mengaksesnya. Malah sebelum menyertai projek perumahan sosial, perniagaan mendapati ia sukar, dan sebaik sahaja terlibat, ia menjadi lebih mencabar. Secara khususnya, selain modal, perniagaan juga menghadapi kesukaran mengenai ketersediaan tanah. Oleh itu, perniagaan berharap kerajaan akan menyemak semula tanah yang tersedia untuk pajakan dan memasukkannya ke dalam senarai projek untuk pembangunan perumahan sosial, dan menjalankan bidaan untuk memilih pelabur. Selepas itu, perniagaan boleh menyertai pembangunan perumahan sosial dan memasukkan kos tanah ke dalam kos pembangunan projek.

"Perniagaan yang menjalankan projek perumahan sosial hanya memperoleh keuntungan 10%, tetapi harga jualan dan pembeli sasaran mesti diluluskan oleh Jabatan Pembinaan. Sementara itu, beberapa kos tidak boleh dimasukkan dalam harga jualan. Membina perumahan sosial mengambil masa yang lebih lama dan lebih sukar daripada perumahan komersial, menjadikan perniagaan kurang bersemangat. Menunggu 2-3 tahun untuk bank mengeluarkan pinjaman tidak boleh diterima oleh perniagaan. Oleh itu, kami mencadangkan mekanisme untuk pengeluaran yang lebih cepat," cadang Encik Hoang.

Kesukaran yang dinyatakan di atas dalam pasaran hartanah telah dikenal pasti dan dibincangkan pada masa lalu. Isu yang selebihnya, menurut pakar dan perniagaan yang berkongsi pandangan mereka di seminar akhbar Nguoi Lao Dong, adalah untuk mencadangkan penyelesaian yang paling sesuai untuk mempercepatkan penyingkiran kesulitan ini.

Encik Thai Doan Hoa, Timbalan Ketua Jabatan Pembangunan Perumahan dan Pasaran Hartanah - Jabatan Pembinaan Wilayah Dong Nai , berkata bahawa melalui satu semakan, Dong Nai telah mengenal pasti lima kumpulan kesukaran dan halangan dalam sektor hartanah. Yang paling ketara ialah kesukaran dan halangan berkaitan prosedur untuk meluluskan dasar pelaburan dan memilih pelabur. Sesetengah projek telah menerima kelulusan pelaburan selama bertahun-tahun, tetapi kini, agensi pemeriksaan mewajibkan mereka mematuhi Undang-undang Perumahan – bermakna mereka mesti mempunyai tanah kediaman. Penilaian tanah juga sukar. Sesetengah projek telah diperuntukkan tetapi tidak dapat dinilai kerana syarikat perunding teragak-agak untuk berbuat demikian kerana bimbang akan kesukaran untuk menjelaskan kepada pihak berkuasa...

"Terdapat banyak kesukaran dalam melaksanakan tugas membina perumahan sosial dalam projek ini. Banyak projek telah dilaksanakan mengikut peraturan lama, tetapi kemudiannya menghadapi halangan apabila perancangan diselaraskan. Contohnya, Undang-undang Perumahan menetapkan bahawa kawasan tempatan mesti menilai semula dan mewajibkan perniagaan memperuntukkan 20% daripada kawasan projek untuk perumahan sosial, yang mana sangat sukar," kata Encik Hoa, menggambarkan situasi semasa.

Bagi mengatasi kesukaran ini, wilayah Dong Nai telah merancang untuk terus memperuntukkan tanah untuk perumahan komersial dari sekarang hingga 2030, dengan selebihnya diperuntukkan kepada perumahan sosial. Proses perancangan telah selesai dan sedia untuk menarik pelabur, tetapi cabaran masih wujud. Sejak 2022, Jawatankuasa Parti Wilayah dan Jawatankuasa Rakyat wilayah Dong Nai telah mengarahkan penubuhan sebuah kumpulan kerja untuk menangani permintaan dan menyelesaikan kesulitan untuk perniagaan.

Dari awal tahun 2023, wilayah Dong Nai telah menubuhkan tiga pasukan petugas untuk menyelesaikan halangan bagi projek yang bergerak perlahan, menangani kesulitan untuk perniagaan, dan membangunkan perumahan sosial. Ketiga-tiga pasukan petugas diketuai oleh pemimpin wilayah. Jabatan, khususnya Jabatan Pembinaan, juga menubuhkan pasukan petugas untuk menyelesaikan kesulitan dalam bidang kuasa mereka, menangani isu secara berperingkat; jika isu melibatkan tahap kuasa yang lebih tinggi, mereka akan mendaftar untuk bekerjasama dengan kementerian dan agensi berkaitan untuk menyelesaikannya untuk perniagaan.

Jangkaan adalah tinggi agar tiga draf pindaan itu diluluskan tidak lama lagi.

Salah satu penyelesaian yang dijangkakan ialah tiga draf undang-undang – termasuk Undang-undang Perniagaan Hartanah (dipinda), Undang-undang Perumahan (dipinda), dan Undang-undang Tanah (dipinda) – yang sedang dibincangkan dan diulas pada sesi ke-6 Dewan Undangan Negeri ke-15; jika diluluskan, ia akan menghapuskan halangan perundangan untuk pasaran hartanah.

Peguam Nguyen Tan Phong, Ahli Jawatankuasa Tetap Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menganalisis: Draf Undang-undang Perumahan (pindaan) menimbulkan isu bahawa beberapa pertikaian akan diselesaikan melalui timbang tara komersial. Pada masa ini, pertikaian antara pelabur, pembeli rumah dan pengguna pangsapuri masih berlaku, dengan banyak projek gagal mengeluarkan sijil pemilikan selama bertahun-tahun. Peraturan baharu dalam draf undang-undang akan membantu mereka memahami perkara ini dengan lebih jelas.

Draf Undang-Undang Perniagaan Hartanah (pindaan) juga membincangkan tentang peningkatan kualiti pembrokeran hartanah pada masa hadapan...

"Apabila ketiga-tiga undang-undang ini diluluskan, ia akan menyumbang kepada penyebaran pengetahuan undang-undang dan meningkatkan kualiti peserta dalam pasaran hartanah, terutamanya broker," kata peguam Phong.

Pihak berkuasa perlu memberikan panduan yang khusus dan jelas.

Berkenaan aspek perundangan dan prosedur pembinaan perumahan sosial, ramai pakar percaya bahawa perniagaan dan persatuan perlu mengenal pasti secara khusus halangan semasa dan menentukan prosedur mana yang harus dihapuskan. Dari segi pendekatan, kerajaan dan agensi berkaitan perlu menyediakan panduan yang jelas dan khusus tentang semua isu, pertindihan dan ketidakkonsistenan semasa; pihak berkuasa tempatan juga perlu menjelaskan isu-isu ini, mengelakkan rundingan yang panjang dan tidak berkesan.

"Perniagaan dan persatuan sedang berusaha keras, tetapi pada pendapat saya, mereka perlu berusaha untuk mendapatkan cadangan yang lebih tepat dan penyelesaian yang lebih khusus," penilaian Dr. Can Van Luc.

ORGANISASI RAKAN NIAGA

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm