"Menolak brek" pada aliran modal spekulatif ke dalam hartanah

Walaupun pinjaman rumah peribadi pulih dengan perlahan, pinjaman perniagaan hartanah meningkat hampir 30%. Sebagai tindak balas kepada situasi ini, Kerajaan baru-baru ini telah mengarahkan Bank Negara Vietnam (SBV) untuk mengawal ketat aliran modal daripada bank perdagangan, terutamanya bank yang meminjamkan sejumlah besar wang kepada hartanah.

Bank perdagangan akan mengawal dengan ketat pinjaman hartanah yang besar. Foto : Duc Thanh

Kredit hartanah meningkat dengan mendadak

Menurut Bank Negara Vietnam, menjelang akhir Ogos 2025, jumlah kredit dalam keseluruhan sistem meningkat lebih daripada 11%. Sementara itu, menurut Akhbar Dau Tu, kredit untuk pembelian rumah dan pembaikan rumah oleh individu berkembang dengan perlahan, manakala kredit perniagaan hartanah sahaja meningkat hampir 30%, atau kira-kira 3 kali ganda kadar pertumbuhan kredit keseluruhan sistem.

Bekerjasama dengan State Bank of Vietnam minggu lalu, Timbalan Perdana Menteri Ho Duc Phoc meminta kredit diarahkan ke kawasan keutamaan, sambil mengawal ketat aliran tunai bank perdagangan, terutamanya pinjaman hartanah yang menyumbang bahagian yang tinggi.

Melihat kepada struktur modal, dapat dilihat bahawa kebanyakan perusahaan hartanah masih bergantung terutamanya kepada kredit bank. Harga hartanah yang tinggi, tanda-tanda pemulihan pasaran dan Bank Negara melonggarkan bilik kredit telah menyebabkan bank memberi pinjaman banyak kepada pelabur.

Sementara itu, saluran mobilisasi modal jangka sederhana dan panjang yang lain masih belum pulih dengan jelas. Dari awal tahun hingga akhir Ogos 2025, perusahaan hartanah mengeluarkan kira-kira 61,000 bilion VND dalam bentuk bon, menyumbang 17% daripada jumlah terbitan bon. Bagaimanapun, angka ini tidak mencukupi untuk mengimbangi jumlah bon yang matang sejak awal tahun.

"Bon korporat, yang dijangka menjadi saluran mobilisasi modal paling penting untuk hartanah, setakat ini pulih secara perlahan, manakala tekanan kematangan berada pada paras rekod. Titik terangnya ialah tempoh paling sukar telah berlalu (kematangan puncak jatuh pada Ogos 2025). Jika pasaran terus pulih, perniagaan akan mengelakkan risiko kebankrapan besar-besaran. Namun, pada masa akan datang, perlu mengelak daripada mempelbagaikan sumber pelaburan, mempelbagaikan sumber dan mengawal pelaburan. hutang. Khususnya, bank perlu mengawal aliran modal ke dalam segmen yang lebih sihat dan lebih mampan,” Dr. Can Van Luc, ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri, mengesyorkan.

Menurut pakar, sepanjang tahun lalu, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan banyak segmen mengalami kenaikan harga yang kukuh, tetapi kecairan kekal sangat lemah. Sebab utama ialah aliran modal condong ke arah bekalan, tertumpu dalam projek mewah. Ketidakrasionalan segmen menyebabkan permintaan untuk pinjaman untuk membeli rumah sebenar meningkat secara perlahan. Harga rumah yang tinggi melebihi kemampuan, walaupun kadar faedah pinjaman rumah berada pada tahap yang munasabah, membuatkan pembeli sebenar masih ragu-ragu.

"Harga hartanah masih tinggi, tetapi broker merungut tentang jualan yang lembap. Kecuali segmen pertengahan bernilai beberapa bilion VND yang masih dijual, kebanyakan produk sukar dijual, dan kecairan pasaran amat lemah," kata Encik Phan Dung Khanh, Pengarah Perunding Pelaburan, Maybank Investment Bank.

Hartanah spekulatif menghadapi kesukaran

Encik Khanh berkata bahawa langkah baharu Kerajaan menunjukkan bahawa pada masa akan datang, aliran modal ke dalam hartanah spekulatif, jual beli akan diperketatkan. Pada masa yang sama, banyak rang undang-undang sedang dikaji dan dipinda ke arah mengehadkan spekulasi, mengarahkan pasaran untuk membangun secara mampan, melayani pertumbuhan ekonomi .

Berkenaan pandangan bahawa pasaran hartanah menunjukkan tanda-tanda gelembung, apabila harga perumahan ditolak terlalu tinggi, Encik Nguyen Quang Huy, Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai) berkata bahawa kenaikan mendadak dalam harga terutamanya disebabkan oleh ketidakseimbangan dalam struktur penawaran-permintaan, bukan sepenuhnya disebabkan oleh spekulasi.

"Kesahihan projek yang perlahan telah menyebabkan kekurangan bekalan, manakala permintaan untuk perumahan, taman perindustrian dan infrastruktur logistik adalah besar. Harga perumahan yang tinggi adalah hasil daripada kesesakan bekalan, tidak semestinya gelembung spekulatif," En. Huy menganalisis.

Mengikut pengiraan Dr Can Van Luc, harga sebuah apartmen di Vietnam pada masa ini bersamaan dengan hampir 26 tahun purata pendapatan keluarga, manakala purata dunia hanya kira-kira 15 tahun. Pendapatan rakyat yang tidak seiring dengan kadar kenaikan harga hartanah adalah masalah yang sukar dan penurunan harga rumah adalah cabaran yang amat besar.

Pakar memberi amaran bahawa walaupun kadar faedah pinjaman rumah pada masa ini rendah, membantu pasaran mengekalkan kuasa beli, jika kadar faedah meningkat semula, ramai peminjam akan kehilangan keupayaan untuk mengimbangi kewangan mereka, yang membawa kepada ketidakstabilan pasaran. Sebenarnya, hartanah utama masih dijual, tetapi hartanah sekunder (beli dan jual) adalah tidak cair, menimbulkan risiko besar kepada mereka yang memegang produk berharga tinggi.

"Untuk mencapai pertumbuhan ekonomi dua angka, kedua-dua pasaran kewangan dan hartanah mesti stabil. Jika salah satu daripada dua menghadapi masalah, risiko krisis seperti China, yang bergelut selama empat tahun kerana hartanah, adalah sangat jelas," Dr Can Van Luc memberi amaran.

Mengenai agensi pengurusan negeri, Encik Vuong Duy Dung, Timbalan Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah (Kementerian Pembinaan) berkata bahawa bekalan hartanah masih terhad, jauh lebih rendah daripada permintaan. Kerajaan memberi tumpuan untuk menghapuskan halangan, terutamanya dalam prosedur pelaburan, pembinaan dan perancangan. Apabila kos prosedur dan kos pematuhan berkurangan, bekalan akan meningkat.

"Mengenai harga rumah, walaupun struktur pasaran telah diselaraskan, segmen kos rendah dan perumahan untuk rakyat berpendapatan rendah masih sangat kekurangan. Pada masa akan datang, Kerajaan akan mengeluarkan lebih banyak penyelesaian untuk menggalakkan pembangunan segmen ini, dan pada masa yang sama mempunyai dasar untuk mengurangkan kos input untuk perniagaan, terutamanya bayaran guna tanah," kata Encik Dung.

Forum VWAS 2025: “Era Baharu, Ketahanan Baharu”

Sidang Kemuncak Penasihat Kewangan Vietnam 2025 (VWAS 2025) ketiga, anjuran Akhbar Kewangan - Pelaburan pada Khamis, 25 September 2025 di Hotel Pullman (Hanoi), akan mengumpulkan pakar tempatan dan antarabangsa terkemuka, memfokuskan pada perbincangan mendalam tentang kesan institusi baharu dan dinamik baharu ke atas ekonomi dan pasaran kewangan. Forum ini juga akan menganalisis secara terperinci titik pertumbuhan terobosan kelas aset pelaburan tradisional serta peluang dengan aset kripto.

Forum ini merangkumi aktiviti:

Bengkel utama dengan 2 sesi membentang dan membincangkan topik "Sokongan untuk daya tahan pasaran"; "Mencari kejayaan untuk kelas aset".

Menghormati produk/perkhidmatan kewangan biasa pada tahun 2025 dalam bidang perbankan, insurans, hartanah, pengurusan dana, sekuriti dan teknologi kewangan.

Butiran: wwa.vir.com.vn

Sumber: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html