"Memperlahankan aliran modal spekulatif ke dalam hartanah.

Walaupun pinjaman rumah peribadi pulih secara perlahan, pinjaman perniagaan hartanah telah meningkat hampir 30%. Sebagai tindak balas kepada situasi ini, kerajaan baru-baru ini mengarahkan Bank Negara Vietnam (SBV) untuk mengawal aliran modal daripada bank perdagangan dengan ketat, terutamanya bank yang mempunyai sebahagian besar pinjaman hartanah.

Bank perdagangan akan mengawal ketat pemberian pinjaman kepada sektor hartanah, yang melibatkan sebahagian besar pinjaman. Foto : Duc Thanh

Kredit hartanah telah meningkat dengan mendadak.

Menurut data Bank Negara Vietnam, menjelang akhir Ogos 2025, kredit keseluruhan dalam keseluruhan sistem meningkat lebih daripada 11%. Sementara itu, menurut maklumat daripada Akhbar Pelaburan, kredit untuk pembelian rumah dan pengubahsuaian oleh individu berkembang secara perlahan, manakala kredit untuk perniagaan hartanah meningkat hampir 30%, iaitu kira-kira tiga kali ganda kadar pertumbuhan kredit dalam keseluruhan sistem.

Semasa mesyuarat dengan Bank Negara Vietnam minggu lalu, Timbalan Perdana Menteri Ho Duc Phoc meminta agar kredit disalurkan kepada sektor keutamaan, di samping mengawal aliran tunai bank perdagangan dengan ketat, terutamanya pinjaman kepada sektor hartanah, yang menyumbang sebahagian besar ekonomi.

Melihat struktur modal, jelas bahawa kebanyakan perniagaan hartanah masih banyak bergantung pada kredit bank. Kenaikan harga hartanah, tanda-tanda pemulihan pasaran, dan pelonggaran had kredit oleh Bank Negara Vietnam telah menyebabkan bank memberi pinjaman secara agresif kepada pemaju.

Sementara itu, saluran pengumpulan modal jangka sederhana dan panjang yang lain masih belum menunjukkan pemulihan yang jelas. Dari awal tahun hingga akhir Ogos 2025, perniagaan hartanah telah menerbitkan bon kira-kira VND 61,000 bilion, menyumbang 17% daripada jumlah bon yang diterbitkan. Walau bagaimanapun, angka ini tidak mencukupi untuk mengimbangi bon yang matang sejak awal tahun.

“Bon korporat, yang dijangka menjadi saluran pengumpulan dana paling penting untuk sektor hartanah, telah pulih secara perlahan setakat ini, sementara tekanan untuk matang berada pada tahap tertinggi. Titik positifnya ialah tempoh paling sukar telah berlalu (tempoh kematangan puncak jatuh pada Ogos 2025). Jika pasaran terus pulih, perniagaan akan mengelakkan risiko kebankrapan besar-besaran. Walau bagaimanapun, dalam tempoh akan datang, perniagaan perlu mempelbagaikan sumber pendanaan mereka, mengelakkan pelaburan yang berselerak dan mengawal hutang tertunggak. Bank, khususnya, perlu mengawal selia aliran modal ke dalam segmen yang lebih sihat dan lebih mampan,” cadang Dr. Can Van Luc, ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri.

Menurut pakar, sepanjang tahun lalu, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan banyak segmen mengalami kenaikan harga yang mendadak, tetapi kecairan masih sangat lemah. Sebab utamanya ialah aliran modal cenderung ke arah penawaran, dengan tumpuan besar kepada projek mewah. Ketidakseimbangan dalam segmen pasaran ini telah memperlahankan pertumbuhan permintaan untuk pinjaman rumah. Harga rumah yang tinggi, melebihi kemampuan walaupun dengan kadar faedah gadai janji yang munasabah, masih membuatkan pembeli tulen teragak-agak.

"Harga hartanah kekal tinggi, namun broker mengadu tentang jualan yang lembap. Kecuali segmen julat pertengahan bernilai beberapa bilion VND, kebanyakan hartanah sukar dijual, dan kecairan pasaran sangat lemah," ulas Encik Phan Dung Khanh, Pengarah Perundingan Pelaburan di Maybank Investment Bank.

Hartanah spekulatif menghadapi kesukaran.

Encik Khanh percaya bahawa tindakan kerajaan baru-baru ini menunjukkan bahawa dalam tempoh akan datang, ia akan mengetatkan kawalan ke atas aliran modal ke dalam hartanah spekulatif, terutamanya untuk pembelian dan penjualan hartanah. Pada masa yang sama, banyak draf undang-undang sedang dikaji dan dipinda untuk menyekat spekulasi dan menggalakkan pembangunan pasaran yang mampan, demi pertumbuhan ekonomi .

Berkenaan pandangan bahawa pasaran hartanah menunjukkan tanda-tanda gelembung, dengan harga rumah ditolak terlalu tinggi, Encik Nguyen Quang Huy, Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan - Perbankan (Universiti Nguyen Trai), percaya bahawa kenaikan harga yang mendadak itu sebahagian besarnya disebabkan oleh ketidakseimbangan dalam struktur penawaran-permintaan, dan bukan sepenuhnya disebabkan oleh spekulasi.

"Proses perundangan yang perlahan untuk projek menyebabkan kekurangan bekalan, sementara permintaan untuk perumahan, taman perindustrian dan infrastruktur logistik sangat tinggi. Harga perumahan yang tinggi adalah akibat daripada kesesakan bekalan, bukan semestinya gelembung spekulatif," Encik Huy menganalisis.

Menurut pengiraan oleh Dr. Can Van Luc, harga sebuah apartmen di Vietnam pada masa ini bersamaan dengan hampir 26 tahun pendapatan purata keluarga, manakala purata dunia hanya kira-kira 15 tahun. Hakikat bahawa pendapatan rakyat tidak setanding dengan kadar kenaikan harga hartanah adalah masalah yang sukar, dan menurunkan harga perumahan adalah satu cabaran yang besar.

Pakar memberi amaran bahawa walaupun kadar faedah gadai janji pada masa ini rendah, membantu mengekalkan kuasa beli pasaran, jika kadar faedah meningkat semula, ramai peminjam akan kehilangan keupayaan mereka untuk mengimbangi kewangan mereka, yang membawa kepada ketidakstabilan pasaran. Pada hakikatnya, hartanah utama masih laris dijual, tetapi hartanah sekunder (dibeli dan dijual semula) mempunyai kecairan yang lemah, yang menimbulkan risiko yang ketara bagi mereka yang memegang hartanah berharga tinggi.

"Untuk mencapai pertumbuhan ekonomi dua digit, kedua-dua pasaran kewangan dan hartanah mesti stabil. Jika salah satu daripadanya mempunyai masalah, risiko krisis seperti China, yang bergelut dengan pasaran hartanah selama empat tahun, adalah sangat jelas," amaran Dr. Can Van Luc.

Berkenaan agensi pengurusan negeri, Encik Vuong Duy Dung, Timbalan Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah (Kementerian Pembinaan), menyatakan bahawa bekalan hartanah semasa masih terhad, jauh lebih rendah daripada permintaan. Kerajaan sedang memberi tumpuan kepada menghapuskan halangan, terutamanya dalam pelaburan, pembinaan dan prosedur perancangan. Apabila kos prosedur dan pematuhan berkurangan, bekalan akan meningkat.

"Berkenaan harga perumahan, walaupun struktur pasaran telah diselaraskan, masih terdapat kekurangan perumahan mampu milik yang teruk untuk golongan berpendapatan rendah. Pada masa akan datang, Kerajaan akan mengeluarkan lebih banyak penyelesaian untuk menggalakkan pembangunan segmen ini, di samping melaksanakan dasar-dasar untuk mengurangkan kos input untuk perniagaan, terutamanya yuran penggunaan tanah," kata Encik Dung.

Forum VWAS 2025: “Era Baharu, Momentum Baharu”

Sidang Kemuncak Penasihat Kewangan Vietnam 2025 (VWAS 2025) yang ketiga, yang dianjurkan oleh Finance - Investment Newspaper, akan diadakan pada hari Khamis, 25 September 2025, di Hotel Pullman (Hanoi). Ia akan menghimpunkan pakar domestik dan antarabangsa terkemuka untuk membincangkan secara mendalam impak rangka kerja institusi baharu dan pemacu baharu terhadap ekonomi dan pasaran kewangan. Forum ini juga akan menganalisis secara terperinci titik pertumbuhan terobosan kelas aset pelaburan tradisional serta peluang dengan aset kripto.

Forum ini merangkumi aktiviti-aktiviti berikut:

Persidangan utama merangkumi dua sesi pembentangan dan perbincangan mengenai topik "Sokongan untuk Daya Tahan Pasaran" dan "Mencari Penemuan Terobosan untuk Kelas Aset".

Memberi penghormatan kepada produk/perkhidmatan kewangan yang cemerlang pada tahun 2025 merentasi sektor perbankan, insurans, hartanah, pengurusan dana, sekuriti dan fintech.

Untuk maklumat lanjut, sila layari: www.vir.com.vn

Sumber: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html