Undang-undang Tanah 2024 membenarkan individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian untuk memperoleh tanah padi melalui pemindahan. Ini memberi peluang kepada pelabur yang berkemampuan dari segi kewangan, tetapi "bahagian kecil" ini tidak mudah untuk direbut.
Sebelum ini, hanya mereka yang terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian sahaja yang boleh memperoleh hak untuk menggunakan tanah padi. Walau bagaimanapun, di bawah peraturan baharu ini, individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian, jika mereka mempunyai syarat dan keupayaan untuk menanam padi, juga boleh memperoleh hak untuk menggunakan tanah tersebut bagi pelaburan dalam pengeluaran.
Dalam satu seminar hartanah baru-baru ini, Encik Le Van Binh, Timbalan Pengarah Jabatan Tanah ( Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar ), menyatakan bahawa apabila Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, segmen ini akan mengalami pembangunan yang rancak.
Malah, dalam tempoh 2020-2022, pasaran tanah pertanian agak hangat. Banyak perniagaan dan individu membeli tanah pertanian dengan tujuan untuk menukarnya kepada plot yang dibahagikan untuk dijual, lalu mewujudkan ledakan pada masa itu.
Walaupun pasaran dijangka menjadi lebih rancak, pada hakikatnya, segmen tanah pertanian dan hutan hanya menarik perhatian pelabur besar dan teratur seperti perniagaan. Ini kerana peraturan baharu hanya mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk petani dan sesuai untuk perniagaan yang melabur dalam sektor pertanian. Walau bagaimanapun, bagi pelabur berskala kecil, amalan membeli tanah pertanian, menunggu penukaran tujuan, dan kemudian membahagikan dan menjual plot akan menjadi sangat sukar untuk dilaksanakan.
Cik Ha Kien, seorang broker hartanah dan pelabur dalam pelbagai segmen di seluruh Hanoi, Hoa Binh dan Thai Nguyen, berkongsi bahawa segmen tanah pertanian masih agak lengang disebabkan oleh cukai yang tinggi dan yuran penukaran untuk tanah pertanian dan hutan, sekali gus menghalang pelabur berskala kecil daripada melabur di kawasan ini. Sebaliknya, pelabur besar yang ingin memperoleh puluhan hektar sawah padi dan tanah hutan untuk pembangunan semula pada masa hadapan kepada tanah perkhidmatan, pelancongan , projek komersial atau projek perumahan nampaknya lebih bersemangat untuk menyertai.
Ketua sebuah syarikat hartanah di Hanoi berkongsi bahawa syarikatnya merancang untuk "memburu" hutan dan tanah pertanian berskala besar di wilayah Hoa Binh dan Thai Nguyen, malah "meneroka lebih jauh" ke Central Highlands untuk mencari tanah untuk dibeli.
Berkenaan penukaran tanah pertanian, Encik Le Van Binh menyatakan bahawa ia mesti dilakukan mengikut perancangan dan mematuhi sasaran lebih 3 juta hektar tanah penanaman padi bagi memastikan keselamatan makanan negara. Oleh itu, pelabur hartanah perlu berhati-hati dan memahami peraturan undang-undang bagi mengelakkan pelaburan yang tidak berkesan, membeli pada harga yang tinggi tetapi menghadapi kesukaran untuk mencairkan.
Menurut Persatuan Broker Hartanah Vietnam, dalam tempoh enam bulan pertama tahun 2024, segmen plot tanah menunjukkan peningkatan dengan tanah yang dilelong dan plot tanah yang dipecah bahagi. Walau bagaimanapun, bagi tanah projek dan tanah pertanian/perhutanan, masih tiada tanda-tanda pemulihan; kecairan kekal lembap, dan transaksi adalah perlahan. Malah ramai pelabur yang memegang tanah pertanian mendapati sukar untuk menjual pada masa ini.
Menurut pengarah firma broker hartanah, margin keuntungan untuk pelaburan dalam segmen ini adalah kira-kira 25-30% setahun, dan jika ia dapat ditukar menjadi tanah kediaman, ia boleh mencapai 35-40% setahun. Potensi kenaikan harga dalam tempoh sedekad ialah tanah pertanian boleh meningkat nilainya 3-5 kali ganda, atau lebih. Walau bagaimanapun, berdasarkan senarai harga tanah yang diunjurkan, kos pemprosesan permohonan untuk menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman akan meningkat sembilan kali ganda berbanding kos semasa.
Contohnya, jika pelabur ingin memohon perubahan tujuan penggunaan tanah dan membahagikan plot pertanian seluas 1,000 m2 di Dong Anh (Hanoi), yuran penggunaan tanah semasa ialah 6.6 bilion VND. Walau bagaimanapun, jika dikira mengikut senarai harga draf baharu, jumlah ini meningkat kepada 61.8 bilion VND. Oleh itu, yuran penggunaan tanah sahaja untuk plot 100 m2 adalah lebih daripada 6 bilion VND. Pada harga ini, orang yang membeli tanah kediaman sedia ada akan lebih murah daripada cukai yang perlu mereka bayar apabila menukar tanah pertanian.
Tambahan pula, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa tanah pertanian yang dibiarkan terbiar atau tidak digunakan secara berterusan selama 12-24 bulan akan tertakluk kepada penalti pentadbiran dan boleh dirampas. Oleh itu, pelabur yang sedang memegang tanah pertanian perlu segera menyelesaikan prosedur untuk menukarnya kepada tanah kediaman atau menukar kegunaan penanamannya jika mereka tidak mahu kehilangan semuanya.
"Jika anda membeli tanah untuk memanfaatkan trend dan perancangan pelaburan, tetapi rancangan serantau digantung, ditangguhkan atau diselaraskan, pelabur mungkin menghadapi senario terburuk iaitu tidak dapat menjual. Tambahan pula, membeli tanah pertanian, terutamanya plot yang tidak boleh ditukar, membawa risiko muflis jika leveraj kewangan digunakan," seorang pelabur membincangkan risiko memegang tanah pertanian hari ini.
Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
Komen (0)