Segmen tanah pertanian kekal sunyi

Undang-undang Tanah 2024 membenarkan individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian untuk memindahkan tanah penanaman padi. Ini adalah peluang untuk bakal pelabur, tetapi "kek" ini tidak mudah untuk dimakan.

Jika dahulu, hanya orang yang terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian sahaja yang dibenarkan menerima hak menggunakan tanah padi, maka dengan peraturan baru yang ada sekarang, individu yang tidak terlibat secara langsung dalam pengeluaran pertanian, jika mereka mempunyai syarat dan kemampuan untuk menanam padi, juga boleh menerima hak untuk memindahkannya untuk melabur dalam pengeluaran.

Dalam seminar hartanah baru-baru ini, Encik Le Van Binh, Timbalan Pengarah Jabatan Tanah ( Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar ) berkata apabila Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, segmen ini akan berkembang pesat.

Malah, dalam tempoh 2020-2022, situasi transaksi tanah pertanian agak panas. Banyak perniagaan dan orang perseorangan membeli tanah pertanian dengan tujuan untuk menukarnya kepada plot untuk dijual sehingga menimbulkan demam ketika itu.

Walaupun pasaran dijangka lebih rancak, pada hakikatnya, segmen tanah pertanian dan tanah hutan hanya menarik minat pelabur besar yang teratur seperti perusahaan. Kerana peraturan baru hanya mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk petani dan sesuai untuk perusahaan yang melabur dalam sektor pertanian, manakala aktiviti mengumpul dan membeli tanah pertanian dan menunggu penukaran tujuan, membahagikan plot dan menjual tanah untuk pelabur kecil akan menjadi sangat sukar untuk dilaksanakan.

Cik Ha Kien, broker dan pelabur tanah dalam banyak segmen di Hanoi, Hoa Binh , Thai Nguyen berkongsi bahawa pada masa ini segmen tanah pertanian masih "tenang", kerana cukai dan bayaran penukaran untuk tanah pertanian dan tanah hutan agak tinggi, jadi pelabur kecil tidak melabur dalam segmen ini. Sebaliknya, "orang besar" yang perlu melabur sehingga puluhan hektar tanah padi, tanah hutan, supaya mereka kemudiannya boleh merancang semula menjadi tanah perkhidmatan, pelancongan, perdagangan, projek perumahan... nampaknya teruja untuk menyertai permainan.

Pemimpin sebuah syarikat hartanah di Hanoi berkongsi bahawa syarikatnya merancang untuk "memburu" hutan berskala besar dan tanah pertanian di Hoa Binh dan Thai Nguyen, malah "memancing jauh dari pantai" dengan pergi ke Central Highlands untuk membeli tanah.

Mengenai penukaran tanah pertanian, Encik Le Van Binh menyatakan bahawa adalah perlu untuk mengikuti perancangan dan mematuhi sasaran lebih daripada 3 juta hektar tanah padi bagi menjamin keselamatan makanan negara. Oleh itu, pelabur hartanah perlu berhati-hati dan memahami peruntukan undang-undang untuk mengelakkan pelaburan tidak berkesan, membeli pada harga tinggi dan menghadapi kesukaran untuk mencairkan.

Menurut Persatuan Broker Hartanah Vietnam, dalam tempoh 6 bulan pertama 2024, segmen tanah telah bertambah baik dengan tanah yang dilelong dan tanah yang dipecah bahagi. Sementara itu, tanah projek dan tanah pertanian dan perhutanan tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan kecairan yang suram dan urus niaga yang perlahan. Malah ramai pelabur yang memegang tanah pertanian mahu menjual barangan mereka pada masa ini, tetapi ia sukar.

Pengarah pembrokeran hartanah menganalisis bahawa margin keuntungan pelaburan segmen ini adalah kira-kira 25-30%/tahun, jika boleh ditukar kepada tanah kediaman, ia akan mencecah 35-40%/tahun. Peluang kenaikan harga selama sedekad tanah pertanian boleh meningkat 3-5 kali ganda nilai, atau lebih tinggi. Bagaimanapun, mengikut senarai harga tanah yang dijangka, untuk menyediakan dokumen penukaran tanah kediaman kepada tanah pertanian, kosnya akan meningkat 9 kali ganda berbanding sekarang.

Sebagai contoh, jika pelabur ingin mengubah tujuan penggunaan dan mengasingkan plot tanah pertanian seluas 1,000 m2 di Dong Anh (Hanoi), yuran penggunaan tanah semasa ialah 6.6 bilion VND, tetapi jika dikira mengikut harga senarai harga draf baharu, jumlah ini meningkat kepada 61.8 bilion VND. Oleh itu, bayaran guna tanah sahaja, sebidang tanah seluas 100 m2 adalah lebih daripada 6 bilion VND. Pada harga ini, orang yang membeli tanah kediaman yang ada adalah lebih murah daripada cukai yang perlu dibayar apabila menukar tanah pertanian.

Selain itu, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa tanah pertanian yang terbiar atau tidak digunakan secara berterusan selama 12-24 bulan akan dikenakan penalti pentadbiran dan boleh dibatalkan. Oleh itu, pelabur yang memegang tanah pertanian perlu segera menyelesaikan prosedur untuk menukarnya kepada tanah kediaman atau menukarnya kepada pertanian jika mereka tidak mahu kehilangan segala-galanya.

"Jika anda membeli tanah untuk menangkap gelombang pelaburan, mengikut perancangan, tetapi perancangan wilayah digantung, lambat untuk dilaksanakan atau diselaraskan, pelabur mungkin menghadapi senario buruk di mana tiada sesiapa yang membelinya. Selain itu, membeli tanah pertanian, terutamanya plot yang tidak boleh ditukar, risiko muflis juga boleh berlaku jika leverage kewangan digunakan," seorang pelabur membincangkan risiko pegangan tanah hari ini.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html