Masa apabila transaksi tanah berkuat kuasa.

Tanah yang mempunyai sijil hak guna tanah (juga dikenali sebagai sijil hak milik tanah) yang tidak tertakluk kepada pertikaian, penguatkuasaan penghakiman, penyitaan, dsb., dibenarkan untuk dipindah milik.

Oleh kerana tanah merupakan aset istimewa, pemindahan hak penggunaan tanah mesti mematuhi peraturan undang-undang tanah dan prosedur notarisasi. Inilah sebabnya terdapat perbezaan antara tempoh sah laku kontrak pemindahan dan tempoh sah laku pemindahan hak penggunaan tanah.

Satu kontrak telah dimeterai tanpa mengetahui sama ada ia telah berkuat kuasa.

Oleh kerana memerlukan sejumlah besar wang untuk menyelesaikan hutang, Puan PTG dan suaminya (penduduk komune Dong Tam, wilayah Dong Nai ) telah menandatangani kontrak pemindahan dengan Encik HVB (penduduk komune Tan Loi, wilayah Dong Nai) untuk 4 sao (kira-kira 0.4 hektar) tanah yang ditanam dengan tanaman saka (dengan sijil pemilikan tanah) dengan harga 800 juta VND. Oleh kerana Encik HVB tidak mempunyai wang yang cukup untuk membayarnya dengan segera, beliau hanya membuat deposit sebanyak 100 juta VND dan komited untuk membayar jumlah penuh sebulan kemudian. Selepas itu, kedua-dua pihak pergi ke pejabat notari terdekat untuk mengesahkan kontrak tersebut.

Peguam dari Persatuan Peguam Wilayah Dong Nai telah memberikan nasihat undang-undang kepada penduduk komune Dong Tam pada Ogos 2025. Foto: Doan Phu

Selepas sebulan, Encik HVB masih tidak menunaikan komitmennya. Oleh itu, Puan PTG dan suaminya memutuskan untuk tidak memindahkan tanah tersebut kepadanya lagi dan sebaliknya memeterai kontrak pemindahan yang disahkan oleh notari dengan orang lain. Oleh kerana dia tidak dapat membeli tanah tersebut daripada Puan PTG dan suaminya disebabkan oleh orang lain yang "merampas" tanah tersebut daripadanya, Encik HVB bersemuka dengan mereka untuk menuntut pemulangan depositnya. Jika Puan PTG dan suaminya tidak mengembalikan deposit tersebut, dia mengugut untuk mengupah peguam untuk menyaman dan menghalang transaksi antara mereka dan pihak yang satu lagi.

Untuk mengelakkan komplikasi selanjutnya, Puan PTG dan suaminya bersetuju untuk memulangkan deposit 100 juta VND kepada Encik HVB. Walau bagaimanapun, mereka masih ingin tahu: Daripada kontrak pemindahan 4 sao (kira-kira 1,200 meter persegi) tanah antara mereka dan Encik HVB, dan antara mereka dan penerima pindah milik berikutnya, kontrak yang manakah kini sah dan yang manakah tidak?

Oleh kerana ramai orang tidak menyedari bila kontrak pemindahan tanah berkuat kuasa dan perbezaan antara tarikh kuat kuasa kontrak pemindahan tanah dan tarikh kuat kuasa pemindahan hak penggunaan tanah, mereka sering menghadapi kesukaran apabila cuba menamatkan kontrak. Contohnya, kes Encik DVR (menetap di komune Gia Kiem, wilayah Dong Nai).

Encik DVR menyatakan: Selepas bersetuju dengan harga, beliau merangka kontrak untuk memindahkan 150 ^meter persegi tanah kediaman dengan sijil hak milik tanah kepada Cik NTD (yang menetap di wad Bien Hoa, wilayah Dong Nai). Kedua-dua pihak hanya menandatangani kontrak tersebut, yang kemudiannya disahkan oleh notari. Walau bagaimanapun, selepas tarikh akhir yang dinyatakan dalam kontrak, Cik NTD masih tidak mempunyai wang yang cukup untuk membayarnya. Oleh itu, beliau tidak meneruskan pemindahan pemilikan kepada Cik NTD.

Encik DVR ingin tahu sama ada kontrak pemindahan antara beliau dan Cik NTD telah berkuat kuasa dan sama ada beliau berhak untuk membatalkan kontrak tersebut jika Cik NTD tidak hadir pada hari pembayaran dan prosedur pemindahan pemilikan?

Adakah kontrak berkuat kuasa dari masa penandatanganan atau pengesahan notarisasi?

Perkara 401 Kanun Sivil 2015 menetapkan bahawa kontrak yang dimeterai secara sah berkuat kuasa dari masa ia dimeterai. Dari masa kontrak itu berkuat kuasa, pihak-pihak mesti memenuhi hak dan kewajipan mereka antara satu sama lain seperti yang dipersetujui.

Pada masa yang sama, Perkara 500 hingga 503 Kanun Sivil 2015 menetapkan bahawa kontrak hak guna tanah adalah perjanjian antara pihak-pihak, di mana pengguna tanah memindahkan hak guna tanah kepada pihak yang satu lagi mengikut Undang-undang Tanah; pihak yang satu lagi melaksanakan hak dan kewajipan di bawah kontrak dengan pengguna tanah. Kandungan kontrak hak guna tanah tidak boleh bercanggah dengan peraturan mengenai tujuan penggunaan tanah, tempoh penggunaan tanah, perancangan penggunaan tanah, pelan penggunaan tanah, dan hak serta kewajipan lain seperti yang ditetapkan oleh undang-undang tanah dan undang-undang lain yang berkaitan.

Kontrak mengenai hak penggunaan tanah mestilah secara bertulis dalam bentuk yang selaras dengan peruntukan Kanun Sivil 2015, undang-undang tanah dan undang-undang lain yang berkaitan. Pelaksanaan kontrak hak penggunaan tanah mesti mengikut prosedur yang betul seperti yang ditetapkan oleh undang-undang tanah dan undang-undang lain yang berkaitan. Pemindahan hak penggunaan tanah berkuat kuasa dari masa pendaftaran seperti yang ditetapkan dalam Undang-undang Tanah.

"Kontrak pemindahan hak guna tanah berkuat kuasa pada masa notarisasi. Pemindahan hak guna tanah berkuat kuasa dari masa pendaftaran perubahan mengikut peraturan undang-undang tanah."

Peguam NGUYEN DUC, Persatuan Peguam Wilayah Dong Nai.

Tambahan pula, Perkara 6 Undang-Undang Notari 2024 dengan jelas menetapkan bahawa dokumen yang disahkan oleh notari berkuat kuasa dari masa ia ditandatangani oleh notari dan dicap oleh organisasi amalan notari. Dokumen yang disahkan oleh notari mengikat secara sah ke atas pihak-pihak yang terlibat dan berfungsi sebagai asas bagi pihak-pihak untuk meminta agensi negara yang kompeten untuk menjalankan prosedur yang berkaitan dengan transaksi yang disahkan oleh notari.

Peguam Nguyen Duc (Persatuan Peguam Wilayah Dong Nai) menyatakan: Berdasarkan peraturan yang dinyatakan di atas, kontrak untuk pemindahan 4 sao (kira-kira 1000 meter persegi) tanah antara Puan PTG dan suaminya serta Encik HVB masih belum berkuat kuasa kerana ia tidak mematuhi keperluan formal (ia tidak disahkan atau disahkan oleh notari). Walau bagaimanapun, kontrak yang diwujudkan antara pasangan dan pihak seterusnya berkuat kuasa dari masa pengesahan notari. Isu Encik HVB meminta pemulangan deposit, yang dipersetujui oleh pasangan itu, tidak berkaitan sama ada kontrak pemindahan tanah itu sah di sisi undang-undang atau tidak.

Berkenaan kes Encik DVR: Kontrak pemindahan antara beliau dan Cik NTD adalah sah. Walau bagaimanapun, oleh kerana Cik NTD tidak memenuhi kewajipannya seperti yang ditetapkan dalam kontrak, beliau berhak untuk meminta pembatalannya. Pembatalan kontrak yang disahkan oleh notari memerlukan syarat-syarat berikut: Mesti ada perjanjian atau komitmen bertulis daripada semua pihak yang terlibat dalam kontrak. Tambahan pula, pengesahan pembatalan mesti dilakukan oleh pejabat notari yang sama yang sebelum ini mengesahkan kontrak dan oleh notari awam.

Jika kontrak yang disahkan oleh notari tidak boleh dibatalkan di pejabat notari, Encik DVR berhak untuk memfailkan saman, meminta mahkamah membatalkan kontrak atas alasan bahawa Cik NTD telah melanggar kewajipan kontraknya dengan serius dan gagal memenuhi komitmen yang dinyatakan dalam kontrak.

Doan Phu

Sumber: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/