Ke mana aliran kredit hartanah?

Kredit hartanah di Ho Chi Minh City setakat akhir April mencecah lebih 1,116 trilion VND, meningkat 2.85% berbanding penghujung 2024. Paradoksnya ialah ketika kredit meningkat secara mendadak, tidak banyak projek baru, urus niaga di pasaran tidak tinggi, jadi ke mana wang itu pergi?

Projek baru masih mengalir masuk

Secara khusus, State Bank of Vietnam (SBV) Cawangan Serantau 2 berkata bahawa pada akhir April, jumlah baki kredit hartanah tertunggak di Ho Chi Minh City mencecah VND 1,116 trilion, meningkat 0.34% berbanding bulan sebelumnya dan meningkat 2.85% berbanding akhir tahun 2024. Skala kredit hartanah terus dikekalkan dalam kira-kira 2% baki kredit dan jumlah baki kredit hartanah 8%. Khususnya, kredit hartanah untuk kumpulan guna sendiri (pinjaman untuk membeli rumah, pemindahan hak guna tanah untuk membina rumah; pinjaman untuk membaiki rumah...) masih menyumbang bahagian yang tinggi daripada jumlah baki kredit hartanah terkumpul, menyumbang 65% dan mencecah VND 727,000 bilion, naik 0.05% berbanding bulan sebelumnya iaitu 2% dan naik 0.65 peratus berbanding 0.65 bulan sebelumnya.

Walaupun pertumbuhan kredit, aliran tunai keluar dari pasaran adalah sangat sedikit.

FOTO: DINH SON

Walaupun angka itu agak baik, pada hakikatnya kedua-dua transaksi dan projek baharu adalah "lambat". Oleh itu, ramai yang bertanya, ke mana perginya kredit hartanah lebih satu juta bilion dong?

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, berkata walaupun angka pertumbuhan kredit hartanah adalah sangat besar, beliau tidak tahu siapa yang mendapat manfaat daripada pertumbuhan ini. Kerana ketika perniagaan masih bergelut untuk memproses dokumen yang sah dan tidak dapat mengakses modal, tidak ramai yang meminjam untuk membeli hartanah. Khususnya, dalam 4 bulan pertama tahun ini, Ho Chi Minh City hanya mempunyai 3 projek yang layak untuk menggerakkan modal, dengan sejumlah 3,286 pangsapuri, yang kesemuanya adalah pangsapuri mewah. Dalam 4 bulan pertama tahun itu, tiada projek dipindahkan kerana mengikut undang-undang, projek itu mesti menyelesaikan obligasi kewangannya sebelum boleh dijual kepada rakan kongsi lain.

"Berbanding tahun 2017, tahun pasaran melonjak, bekalan semasa hanya 10%. Realitinya, masih terdapat kekurangan bekalan, terutamanya rumah mampu milik, terutamanya perumahan sosial, dan harga hartanah masih meningkat dengan stabil. Jumlah keseluruhan pangsapuri yang diletakkan di pasaran sejak awal tahun adalah sangat kecil, transaksi tidak banyak, tetapi pertumbuhan kreditnya juga sangat pelik seperti yang dilaporkan oleh Negara Minh, bukan negara Ho sahaja. Saya juga tidak faham”, kongsi Encik Le Hoang Chau dan menambah bahawa pada masa ini, perniagaan masih menghadapi kesukaran dalam aliran tunai dan modal, terutamanya dalam konteks perniagaan yang bergelut untuk menangani tempoh matang bon korporat sekitar Ogos - Disember 2025. Ini membuatkan mereka terus bergelut, terpaksa berunding dengan pelanggan untuk melanjutkan pembayaran balik hutang.

Dr. Dinh The Hien, Pengarah Institut Informatik dan Ekonomi Gunaan, juga menegaskan bahawa pada hakikatnya, perusahaan masih kekurangan modal, menghadapi kesukaran untuk mengakses modal, dan jumlah wang yang dipam ke pasaran tidak banyak. Oleh itu, jika kredit hartanah meningkat, ada kemungkinan organisasi dan individu akan meminjam untuk membayar hutang lama, meminjam untuk melancarkan hutang. Kadar faedah digabungkan dengan kenaikan harga kos inventori akan menyebabkan baki kredit meningkat dengan sewajarnya.

"Melalui tinjauan ke atas kira-kira 100 syarikat tersenarai di bursa saham, saya mendapati pertumbuhan kredit dalam industri hartanah dan pembinaan terus berkurangan. Kerana aliran tunai dalam hartanah datang daripada dua sumber utama: aliran tunai perniagaan dan aliran tunai kewangan. Bagaimanapun, kedua-dua sumber ini menghadapi kesukaran, jadi syarikat hartanah masih menghadapi banyak kesulitan tahun ini," Dr Dinh The Hien menganalisis.

Urus niaga di kalangan orang berkembang pesat, pasaran sekunder sibuk

Secara keseluruhan, Dr Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam, mengulas: Sejak Tahun Baru Imlek, pasaran selatan telah menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan dan beroperasi lebih baik daripada pada tahun 2024. Walaupun tidak banyak projek baharu, urus niaga dalam kalangan orang juga lebih baik. Menurut statistik, peningkatan pesat dalam bilangan urus niaga hartanah telah membantu hasil tanah di Ho Chi Minh City mencapai tahap tinggi, mencecah VND 2,200 bilion pada suku pertama 2025, peningkatan lebih daripada VND 540 bilion dalam tempoh yang sama. Di samping itu, hasil daripada perkhidmatan perniagaan hartanah juga mencecah VND 25,547 bilion pada Mac, peningkatan sebanyak 9% berbanding bulan sebelumnya. Dalam 3 bulan pertama tahun ini, hasil daripada industri ini mencecah VND 72,321 bilion, peningkatan sebanyak 16%. Ini adalah peningkatan yang positif, jelas ditunjukkan oleh tahap minat pelabur dan menunjukkan pemulihan pasaran hartanah.

Oleh itu, menurut Dr Nguyen Van Dinh, walaupun jumlah urus niaga pasaran utama adalah rendah kerana bekalan yang terhad, urus niaga dalam pasaran sekunder dan urus niaga hartanah di kalangan rakyat sedang berjalan dengan sangat aktif. Ini mungkin sebab pertumbuhan kredit yang kukuh. Bukan itu sahaja, walaupun projek di Ho Chi Minh City dalam beberapa bulan kebelakangan ini adalah sedikit, di kawasan sekitar seperti Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau, Binh Duong, bilangan projek yang telah siap dan dibuka adalah sangat besar. Sementara itu, perusahaan "terletak" di Ho Chi Minh City mungkin telah meminjam di bandar untuk melabur di wilayah tersebut. Selain itu, kenaikan mendadak harga hartanah sejak kebelakangan ini juga menyebabkan nilai pinjaman meningkat. "Tetapi satu perkara yang mudah dilihat, pasaran semasa mempunyai sedikit permintaan sebenar tetapi banyak pelaburan dan spekulasi, jadi modal kredit mengalir ke dalam kumpulan ini lebih daripada mengalir ke dalam projek," Dr. Dinh menganalisis.

Berkongsi pandangan yang sama, pakar ekonomi Huynh Phuoc Nghia juga berkata bahawa pertumbuhan kredit kebanyakannya dalam pinjaman untuk pembelian rumah, pembaikan dan pembinaan di kalangan orang; manakala projek baru "rugi" kerana bekalannya sangat rendah sejak awal tahun. Ini juga selaras dengan laporan daripada Bank Negara apabila ia mengatakan bahawa pinjaman untuk pembelian rumah, pemindahan hak guna tanah untuk membina rumah, pinjaman untuk membaiki rumah... masih merupakan bahagian yang tinggi daripada jumlah kredit hartanah terkumpul. Di samping itu, pertumbuhan kredit sejak kebelakangan ini adalah berkaitan dengan penstrukturan semula dan gadai janji kerana aliran tunai ke pasaran adalah sangat rendah. Mungkin sukar bagi projek di Ho Chi Minh City untuk meminjam kerana kebuntuan undang-undang, tetapi perniagaan boleh menggunakan projek di wilayah itu dan produk lain untuk menjamin pinjaman di Ho Chi Minh City.

Bekalan dan harga kedua-duanya meningkat

Laporan Kementerian Pembinaan mengenai pasaran hartanah pada suku pertama 2025 menunjukkan bahawa jumlah urus niaga hartanah dalam tiga jenis pangsapuri, rumah individu dan plot tanah cenderung meningkat berbanding suku keempat 2024. Daripada jumlah itu, segmen pangsapuri dan rumah individu mempunyai 33,585 urus niaga yang berjaya, bersamaan dengan 132% daripada 132% daripada 1 plot tanah, 1 segmen. urus niaga yang berjaya, bersamaan dengan 116.4% berbanding suku keempat 2024. Sementara itu, pada keseluruhan suku tahun, terdapat 14 projek, dengan skala kira-kira 3,813 pangsapuri siap, bersamaan dengan 140% berbanding tempoh yang sama pada 2024. Terdapat 26 projek baru berlesen dengan skala kira-kira 15,4% bersamaan dengan 14,78 pangsapuri. 2024 dan bersamaan dengan 136% berbanding tempoh yang sama pada 2024. Seluruh negara mempunyai 994 projek dalam pembinaan dengan skala kira-kira 399,873 pangsapuri. Sementara itu, terdapat 59 projek yang layak untuk menjual perumahan masa depan, dengan skala kira-kira 19,760 pangsapuri, bersamaan dengan 96.7% berbanding suku keempat 2024 dan bersamaan dengan 155.2% berbanding tempoh yang sama pada 2024.

Sumber: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm