TANAH KOSONG, ORANG YANG MENDERITA
Isu tanah kosong yang terbiar dan kawasan perumahan yang dibangunkan secara spontan bukanlah sesuatu yang baharu; ia sebenarnya telah wujud selama bertahun-tahun. Ia telah berulang kali dilaporkan oleh orang ramai dan media, terutamanya situasi projek dan perancangan yang terhenti yang telah digantung selama 20-30 tahun. Di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh, contohnya termasuk kawasan bandar Binh Quoi - Thanh Da (Daerah Binh Thanh), yang telah terhenti selama 31 tahun; kawasan bandar baharu Thu Thiem (Bandar Raya Thu Duc), selepas lebih 20 tahun, masih mempunyai beberapa pembinaan yang berselerak; lebih jauh lagi, kawasan bandar Sing-Viet (Daerah Binh Chanh) juga telah terhenti selama lebih 25 tahun; barat laut di Daerah Hoc Mon dan Cu Chi; dan bahagian selatan Bandar Raya Ho Chi Minh juga mempunyai banyak projek yang telah lama terhenti…
Setiausaha Parti Bandar Raya Ho Chi Minh, Nguyen Van Nen, digambarkan sedang meninjau kawasan itu dengan helikopter. Gambar diambil pada 26 Ogos.
Menurut statistik daripada Jawatankuasa Rakyat Daerah Binh Chanh, terdapat 323 projek perumahan, infrastruktur sosial, taman, dan sebagainya di daerah ini. Sehingga Mei 2022, 92 projek telah ditangguhkan, malah ada yang "terhenti" selama 20-30 tahun. Oleh itu, daerah ini telah menghantar surat kepada pelabur meminta mereka mempercepatkan kemajuan, jika tidak, mereka akan mencadangkan pembatalan projek tersebut. Pembatalan projek merupakan langkah yang kukuh dan merupakan hasrat penduduk tempatan, tetapi pelaksanaannya merupakan proses yang panjang, sebahagian besarnya bergantung kepada penilaian dan nasihat khusus daripada jabatan dan agensi yang berkaitan.
Di kawasan pinggir bandar Bandar Raya Ho Chi Minh, masih terdapat banyak tanah kosong, dan kawasan perumahan sedang membangun secara spontan.
Bersebelahan dengan Daerah Binh Chanh ialah Daerah Hoc Mon. Setiausaha Parti Daerah Hoc Mon, Tran Van Khuyen pernah berkongsi di forum Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh bahawa beliau berasa tawar hati apabila melihat Bandar Thuan An di Wilayah Binh Duong dari Komune Nhi Binh (Daerah Hoc Mon), melihat bandar itu terang benderang, sementara Hoc Mon sendiri masih belum membangun, dengan sejumlah besar tanah kosong. Hoc Mon juga merupakan salah satu kawasan yang mempunyai banyak projek terhenti, perancangan yang bertindih, dan nisbah penggunaan tanah sehingga 50%. Ketidakselarasan dalam perancangan penggunaan tanah ini berbanding keperluan individu telah menyebabkan kekecewaan di kalangan penduduk, yang tidak dapat membina rumah di atas tanah mereka, dan tidak dapat membahagikan plot besar untuk anak-anak mereka tinggal secara berasingan. Pada pertengahan tahun 2022, daerah itu mencadangkan agar Bandar Raya Ho Chi Minh mempertimbangkan untuk mengambil tindakan untuk menuntut semula lebih 700 hektar tanah milik projek terhenti dan projek yang telah lama dirancang yang belum dilaksanakan.
Tanah kosong bukan sahaja tertangguh disebabkan oleh ketidakcekapan pelabur swasta, malah banyak projek yang dibiayai oleh bajet negeri juga perlahan. Satu contohnya ialah projek membina zon penampan hijau di sekitar kompleks rawatan sisa Da Phuoc (Daerah Binh Chanh) dan Tay Bac (Daerah Cu Chi). Disebabkan projek itu terhenti tahun demi tahun, penduduk berada dalam keadaan yang sukar, tidak dapat pergi atau tinggal, dan hartanah mereka dijual pada harga yang rendah...
Pembangunan bandar yang hanya wujud di atas kertas, seperti Binh Quoi - Thanh Da dan Sing - Viet, hanyalah sebahagian daripada ratusan projek yang terhenti di Bandar Raya Ho Chi Minh. Semasa setiap pertemuan dengan pengundi oleh wakil Dewan Undangan Negeri dan Majlis Rakyat Bandar, orang ramai meluahkan rasa kecewa dan bertanya bilakah projek-projek ini akan dilaksanakan, dan jika tidak, bilakah tanah tersebut akan dituntut semula untuk memulihkan hak sah rakyat terhadap tanah dan perumahan mereka. Ini juga merupakan serpihan yang membentuk gambaran "tanah kosong yang banyak," yang telah dilihat oleh para pemimpin Bandar Raya Ho Chi Minh dengan lebih jelas melalui tinjauan udara.
Menurut kajian oleh Institut Penyelidikan Pembangunan Bandar Raya Ho Chi Minh, kadar penukaran guna tanah daripada tanah pertanian kepada tanah bukan pertanian di Bandar Raya Ho Chi Minh dalam tempoh 2011-2020 adalah agak perlahan. Secara khususnya, kadar penukaran hanya mencapai 11.2% dalam tempoh 2011-2015 dan hanya 13.18% dalam tempoh 2016-2020 berbanding pelan yang diluluskan.
Situasi ini berpunca daripada kekurangan dan konflik dalam peraturan mengenai perancangan guna tanah dan penyepaduannya dengan pelan lain, serta aspek perundangan projek pelaburan dan pembinaan. Tambahan pula, data tanah tidak lengkap, tidak tepat, tidak konsisten, dan tidak konsisten, yang menjejaskan ketepatan ramalan perancangan guna tanah. Statistik dan penilaian sumber tanah (terutamanya mengenai pemecahan, penyebaran, dan kecekapan eksploitasi) tidak mencukupi dan tidak tepat, mengakibatkan ramalan perancangan guna tanah yang berkualiti rendah.
Berkenaan pelaksanaan perancangan guna tanah, faktor penyumbang lain termasuk halangan dalam pemerolehan tanah pertanian, kekurangan sumber untuk melabur dalam infrastruktur teknikal asas dan projek di atas tanah tersebut, dan sebagainya.
KEMAJUAN PERLAHAN DALAM PENUKARAN TANAH PERTANIAN
Hakikat bahawa masih terdapat banyak tanah kosong juga berpunca daripada fakta bahawa tanah pertanian masih menyumbang sebahagian besar dalam struktur guna tanah Bandar Raya Ho Chi Minh. Pada tahun 2010, tanah pertanian di Bandar Raya Ho Chi Minh adalah 118,052 hektar, menyumbang 56.3%. Menjelang Jun 2018, Kerajaan telah mengeluarkan Resolusi 80 mengenai pelarasan perancangan guna tanah sehingga 2020 dan pelan guna tanah muktamad (2016-2020). Sehubungan itu, Kerajaan membenarkan Bandar Raya Ho Chi Minh untuk menukar lebih daripada 26,000 hektar tanah pertanian kepada tanah bukan pertanian supaya menjelang 2020, perkadaran tanah pertanian akan berkurangan kepada 42.1%.
Kawasan bandar Binh Quoi - Thanh Da (Daerah Binh Thanh) merupakan salah satu kawasan yang perancangannya terbantut dan projek-projek yang telah lama tertangguh.
Walau bagaimanapun, kadar penukaran guna tanah di Bandar Raya Ho Chi Minh agak perlahan, hanya mencapai lebih 13%, menurut kajian oleh Institut Penyelidikan Pembangunan Bandar Raya Ho Chi Minh. Tinjauan itu juga menunjukkan bahawa 6.5% tanah pertanian tersebar di beberapa daerah seperti Daerah 12, Binh Thanh, Binh Tan, dan Bandar Thu Duc, tetapi pada hakikatnya, sesetengah kawasan tidak lagi digunakan untuk pengeluaran pertanian dan hanya wujud sebagai tanah pertanian di atas kertas. Plot tanah pertanian yang kecil, tidak subur, dan berselerak di pinggir bandar ini juga sukar digunakan secara berkesan untuk tujuan pertanian, dan kebanyakannya dibiarkan kosong atau digunakan untuk tujuan bukan pertanian.
Semasa mesyuarat dengan Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Bandar Raya Ho Chi Minh pada Oktober 2022, Timbalan Perdana Menteri Tran Hong Ha (ketika itu Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar) mengulas bahawa kadar tanah pertanian di Bandar Raya Ho Chi Minh, yang melebihi 50%, adalah terlalu tinggi. Beliau juga mencadangkan agar pelan penggunaan tanah pertanian pelbagai guna dipertimbangkan untuk meningkatkan kecekapan tanah dan membantu pengguna tanah memanfaatkannya dengan lebih rasional. "Tanah pertanian bukan sahaja harus dilihat sebagai ekonomi pertanian, tetapi sebagai ruang alam sekitar, yang menggabungkan perdagangan, perkhidmatan, pelancongan, perhutanan dan pengeluaran tumbuhan ubatan," kata Encik Ha.
Arkitek Khuong Van Muoi, bekas Naib Presiden Persatuan Arkitek Vietnam, yang telah menghabiskan beberapa dekad terlibat dalam perancangan bandar di Bandar Raya Ho Chi Minh, menjelaskan bahawa batasan perancangan bandar pada masa lalu adalah tanah yang digunakan untuk menanam pokok hanya diklasifikasikan sebagai tanah pertanian. Tanah yang digunakan untuk menanam buluh juga dimasukkan sebagai tanah pertanian, walaupun pada hakikatnya, padi atau tanaman lain yang ditanam di tanah tersebut tidak dapat bertahan atau menghasilkan produktiviti yang rendah. Tambahan pula, apabila Bandar Raya Ho Chi Minh ingin mengubah tujuan penggunaan tanah untuk mewujudkan lebih banyak ruang pembangunan, ia terhalang oleh peraturan yang memerlukan kelulusan kerajaan pusat. Ini telah mengehadkan pembangunan bandar dengan ketara.
BAGAIMANAKAH PERUBAHAN POPULASI BANDAR HO CHI MINH?
Menurut Jabatan Perancangan dan Senibina, dari tahun 2004 hingga kini, penduduk Bandar Raya Ho Chi Minh telah meningkat pesat di kawasan bandar dalam dan daerah pinggir bandar yang baru dibangunkan (kecuali Daerah Can Gio), kebanyakannya disebabkan oleh imigresen. Kawasan yang mengalami pertumbuhan yang sangat pesat termasuk Daerah 7, Daerah 12, Daerah Binh Tan, Daerah Binh Chanh, Daerah Hoc Mon, Daerah Nha Be, dan Bandar Thu Duc.
Populasi di kawasan ini meningkat dengan pesat disebabkan oleh faktor-faktor seperti harga tanah, projek infrastruktur baharu, dan tenaga buruh di kilang-kilang dan perusahaan. Pembandaran yang pesat dan kepekatan penduduk yang tinggi di kawasan ini membentuk tali pinggang yang mengelilingi bandar dalaman sedia ada, memberikan tekanan yang ketara ke atas dasar pelaburan untuk pembangunan infrastruktur teknikal dan sosial. Sebaliknya, kawasan bandar dalaman sedia ada seperti Daerah 1, 3, 5, 10, dan Phu Nhuan telah hampir sepenuhnya dibandarkan, dengan sedikit turun naik penduduk; malah, banyak daerah telah menyaksikan penurunan populasi berbanding tahun 2004.
Sehingga akhir tahun 2022, jumlah penduduk Bandar Raya Ho Chi Minh adalah kira-kira 9.4 juta orang. Berkenaan keperluan pembangunan sehingga 2040, daerah dan komun mencadangkan peningkatan kepada lebih 16.8 juta orang. Sementara itu, keputusan Perdana Menteri yang meluluskan tugas melaraskan perancangan umum Bandar Raya Ho Chi Minh sehingga 2040 dengan visi hingga 2060 mengunjurkan jumlah penduduk kira-kira 14 juta orang.
TEMU JAWATAN DALAM PERANCANGAN
Tinjauan helikopter ke atas keseluruhan landskap bandar Bandar Raya Ho Chi Minh, bersama-sama dengan tinjauan sebelumnya di Sungai Saigon, telah memberikan perspektif yang lebih luas kepada para pemimpin Bandar Raya Ho Chi Minh tentang keadaan semasa perancangan bandar, yang, seperti yang dinyatakan oleh Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, Phan Van Mai, dicirikan oleh banyak kawasan yang tidak rata dan tidak sekata. Encik Mai percaya bahawa pendekatan yang lebih inovatif dan inovatif diperlukan dalam perancangan bandar untuk menyusun semula dan menyusun semula ruang bandar, kawasan pengeluaran, ruang kediaman umum dan ruang hijau.
Pada masa ini, Bandar Raya Ho Chi Minh sedang menyediakan dua dokumen perancangan: pelan induk Bandar Raya Ho Chi Minh untuk tempoh 2021-2030, dengan visi hingga 2050, dan pelan induk yang disemak semula untuk Bandar Raya Ho Chi Minh sehingga 2040, dengan visi hingga 2060. Unit perundingan kini sedang bekerjasama dengan jabatan, daerah dan komune untuk mengumpulkan maklumat dan menangani 72 kumpulan tugas, termasuk 50 tugas untuk jabatan dan 22 tugas untuk daerah dan komune.
Encik Mai menyatakan bahawa mereka sedang bekerjasama rapat dengan kementerian, agensi dan pakar untuk memendekkan tempoh masa dan memastikan prosedur dan kualiti yang betul. Dijangkakan bahawa dokumen perancangan Bandar Raya Ho Chi Minh untuk tempoh 2021-2030 dengan visi hingga 2050 akan diserahkan kepada pihak berkuasa yang berwibawa untuk kelulusan pada suku pertama tahun 2024. Dokumen untuk pelarasan perancangan umum akan diserahkan kepada Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh pada akhir tahun 2023 sebelum diserahkan kepada Kementerian Pembinaan untuk penilaian.
Dari perspektif tempatan, para pemimpin Jawatankuasa Rakyat Daerah Hoc Mon menyatakan bahawa mereka sedang menunggu pelan induk Bandar Raya Ho Chi Minh untuk membimbing eksploitasi sumber tanah daerah tersebut. Walau bagaimanapun, walaupun dengan pelan induk yang sedia ada, mekanisme masih diperlukan untuk menarik pelabur melaksanakan projek tertentu. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, ramai pelabur telah bertanya tentang projek, tetapi tanpa mekanisme yang diperlukan dan tanah yang tersedia, minat mereka hanya berkembang sehingga ke tahap pertanyaan.
Idea untuk menubuhkan kerajaan perbandaran dan membangunkan bandar satelit telah dipupuk oleh Bandar Raya Ho Chi Minh selama beberapa dekad, dan dijangka dapat menyelesaikan masalah taburan penduduk dan penggunaan tanah yang cekap di daerah pinggir bandar. Walau bagaimanapun, Bandar Raya Ho Chi Minh masih belum mencapai matlamat ini, dan kawasan pinggir bandar terus membangun secara tidak teratur dan spontan. Model Pembangunan Berorientasikan Pengangkutan (TOD), yang dibenarkan oleh Dewan Undangan Negeri untuk diuji dalam Resolusi 98/2023, akan menjadi "kunci" bagi Bandar Raya Ho Chi Minh untuk mencapai matlamat ini, yang dikaitkan dengan rancangan untuk mengubah daerah pinggir bandar menjadi daerah bandar atau "bandar dalam bandar," menurut arkitek Khuong Van Muoi.
"Daerah-daerah tersebut mempunyai matlamat pembangunan bandar mereka sendiri dan bergantung kepada sokongan Bandar Raya Ho Chi Minh. Pembangunan bandar mesti mewujudkan pekerjaan untuk rakyat, meningkatkan ekonomi dan membolehkan penduduk tempatan menggunakan sumber tanah yang ada untuk pembangunan bersama," tambah pakar itu.
Menurut Encik Phan Van Mai, di sepanjang laluan metro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), laluan metro 2 (Ben Thanh - Tham Luong), Jalan Lingkaran 2, 3, dan 4, dan lebuh raya ekspres Bandar Raya Ho Chi Minh - Moc Bai (yang sedang dalam pembinaan), terdapat kira-kira 10,000 hektar yang boleh dibangunkan menjadi kawasan bandar menggunakan model TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit). Berkenaan projek Jalan Lingkaran 3, pemimpin Jawatankuasa Rakyat Daerah Hoc Mon juga menyatakan bahawa, selepas mengkaji semula kawasan tersebut, kira-kira 2,000 hektar telah dikenal pasti, dan Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh untuk menjalankan projek perintis di kawasan tersebut.
Pada hakikatnya, sumber tanah menyumbang dengan ketara kepada bajet negeri. Menurut rancangan untuk memberi tumpuan kepada penyelesaian halangan dalam beberapa projek hartanah bagi meningkatkan hasil daripada tanah, diunjurkan Bandar Raya Ho Chi Minh akan mengumpul hampir 19,000 bilion VND lagi untuk bajet tersebut dari sekarang hingga akhir tahun 2023.
Dasar dan rancangan mestilah konsisten.
Perancangan bandar Bandar Raya Ho Chi Minh semasa gagal memenuhi keperluan; terdapat jurang yang ketara antara perancangan dan realiti. Walaupun perancangan dan teorinya kukuh, ia kekurangan hasil yang konkrit. Perniagaan juga kerap mengadu tentang prosedur pentadbiran dan kekurangan ketelusan dan fleksibiliti dalam perancangan, yang membawa kepada proses yang panjang daripada penerokaan pelaburan awal hingga selesai. Kerajaan ingin menarik pelaburan, tetapi mekanisme dan dasar adalah terhad dan berubah berdasarkan pemikiran jangka pendek. Isu ini telah dibangkitkan untuk masa yang lama, tetapi penyelesaian yang muktamad masih sukar difahami.
Oleh itu, pelarasan akan datang terhadap perancangan Bandar Raya Ho Chi Minh mesti menangani kekurangan ini. Kerajaan perlu memberi komitmen kepada pelabur tentang kestabilan dasar dan perancangan supaya, tanpa mengira perubahan kepimpinan selama ini, komitmen tersebut kekal konsisten dan hanya bertambah baik, bukan merosot. Dasar perlu stabil, bukan tidak konsisten, di mana satu penggal menunjukkan prestasi yang sangat baik manakala penggal seterusnya lembap.
Kerajaan bandar mesti tegas, dengan jelas menentukan tanggungjawab setiap jabatan dan individu. Apabila perniagaan merasakan kestabilan, mereka secara automatik akan berusaha untuk melabur. Hanya dengan cara ini Bandar Raya Ho Chi Minh dapat meningkatkan daya saingnya, bukan sahaja di kalangan penduduk tempatan di seluruh negara tetapi juga di kalangan bandar-bandar utama di rantau ini.
Beberapa hala tuju pembangunan utama Bandar Raya Ho Chi Minh, seperti membangunkan bandar satelit di daerah pinggir bandar dan melaksanakan projek kawasan bandar penambakan tanah di Can Gio, telah mendapat sokongan padu daripada rakyat. Walau bagaimanapun, kerajaan perlu segera melaksanakan projek-projek teladan untuk membina kepercayaan, terutamanya projek pengangkutan utama seperti jalan lingkaran, lebuh raya, dan jejantas…
Dr. Tran Quang Thang , Pengarah Institut Ekonomi dan Pengurusan Bandar Raya Ho Chi Minh, Ahli Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh
Akauntabiliti khusus perlu diberikan.
Semasa proses merangka, menyesuaikan perancangan dan melaksanakan projek untuk mengubah daerah menjadi daerah bandar (atau bandar dalam Bandar Raya Ho Chi Minh) dalam tempoh 2021-2030, adalah perlu untuk membina dan mengurus data tanah yang bersifat masa nyata dan terbuka pada peringkat yang berbeza untuk pihak berkepentingan yang berbeza. Berdasarkan analisis data tanah, pihak berkuasa boleh menilai dana tanah pertanian dengan tepat, terutamanya mengenai pemecahan dan pembahagian tanah pertanian, serta kecekapan sebenar dalam mengeksploitasinya untuk pengeluaran pertanian, perhutanan dan perikanan.
Apabila membuat keputusan untuk menukar tanah pertanian di daerah kepada tanah bukan pertanian, pertimbangan dan penilaian yang teliti adalah perlu. Ini kerana kawasan-kawasan ini sensitif terhadap alam sekitar dan perubahan iklim, dengan risiko impak negatif seperti banjir akibat kehilangan ruang simpanan air sementara dan halangan aliran air. Tambahan pula, terdapat risiko pencemaran alam sekitar akibat kapasiti sistem infrastruktur teknikal yang tidak mencukupi.
Banyak projek perancangan yang terhenti di Bandar Raya Ho Chi Minh menyebabkan kekecewaan orang ramai, sebahagiannya disebabkan oleh kapasiti pelabur yang lemah dan sebahagiannya kerana kerajaan masih belum melaksanakan mekanisme yang menarik untuk pelabur. Untuk menarik pelabur semasa proses pelaksanaan perancangan, adalah perlu untuk menyediakan data tanah masa nyata dan membukanya kepada perniagaan pada tahap yang sesuai.
Tambahan pula, proses lelongan dan bidaan tanah untuk memilih pelabur bagi projek pembinaan di atas tanah tersebut haruslah terbuka, telus, munasabah dan tepat pada masanya. Bandar Raya Ho Chi Minh juga perlu menetapkan sasaran berkaitan pelaksanaan perancangan untuk memberikan tanggungjawab yang khusus dan jelas kepada setiap agensi pengurusan negeri; menganggap ini sebagai asas penting dalam merancang dan melantik pegawai terkemuka.
Encik Pham Tran Hai, Timbalan Ketua Jabatan Penyelidikan Pengurusan Bandar, Institut Penyelidikan Pembangunan Bandar Raya Ho Chi Minh
Sỹ Đông (dirakam)
[iklan_2]
Pautan sumber
Komen (0)