Bandar Ho Chi Minh mengeluarkan sumber tanah

Tanah kosong, orang sengsara

Kisah tanah terbiar dan kawasan kediaman spontan bukanlah perkara baru, tetapi sebenarnya telah wujud selama bertahun-tahun; ia telah dicerminkan oleh pendapat umum dan akhbar berkali-kali, terutamanya keadaan projek yang digantung dan perancangan yang digantung selama 20-30 tahun. Di kawasan tengah Kota Ho Chi Minh, kita boleh menyebut kawasan bandar Binh Quoi - Thanh Da (Daerah Binh Thanh) digantung selama 31 tahun, kawasan bandar baharu Thu Thiem (Bandar Thu Duc) selepas lebih 20 tahun masih mempunyai hanya beberapa projek yang dibentuk; dan dari jauh, kita boleh menyebut kawasan bandar Sing - Viet (Daerah Binh Chanh) juga digantung selama lebih daripada 25 tahun; barat laut adalah milik Daerah Hoc Mon, Daerah Cu Chi; Selatan Bandaraya Ho Chi Minh juga mempunyai beberapa siri projek yang digantung untuk masa yang lama...

Setiausaha Parti Bandaraya Ho Chi Minh Nguyen Van Nen duduk dalam tinjauan helikopter. Gambar diambil pada 26 Ogos.

Mengikut perangkaan Jawatankuasa Rakyat Daerah Binh Chanh, di daerah itu terdapat 323 projek pembinaan perumahan, infrastruktur sosial, taman...Sehingga Mei 2022, terdapat 92 projek yang tertangguh, malah beberapa projek telah "digantung" selama 20-30 tahun, jadi daerah telah menghantar dokumen kepada pelabur, jika tidak, ia akan mempercepatkan kemajuan. Pembatalan projek adalah langkah yang kukuh dan merupakan keinginan lokaliti, tetapi untuk melaksanakannya adalah proses yang panjang, yang sebahagian besarnya bergantung kepada penilaian dan nasihat khusus jabatan dan cawangan.

Di pinggir bandar Ho Chi Minh, masih terdapat banyak tanah kosong, dan kawasan perumahan berkembang secara spontan.

Bersebelahan Daerah Binh Chanh ialah Daerah Hoc Mon. Setiausaha Jawatankuasa Parti Daerah Hoc Mon Tran Van Khuyen pernah berkongsi di forum Majlis Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh bahawa beliau berasa sedih apabila berdiri di Komune Nhi Binh (Daerah Hoc Mon) melihat ke arah Thuan An City of Binh Duong dan melihat lampu terang, manakala di sebelah Hoc Mon, tahap pembangunan masih sangat sederhana, masih terdapat banyak tanah kosong. Hoc Mon juga merupakan salah satu lokaliti dengan banyak projek yang digantung, perancangan bertindih dan nisbah tanah pertanian sehingga 50%. Ketidakcukupan perancangan guna tanah berbanding keperluan peribadi membuatkan orang ramai susah hati kerana mempunyai tanah tetapi tidak boleh membina rumah, tanah besar tidak boleh dibahagikan kepada petak untuk anak-anak tinggal berasingan. Pada pertengahan 2022, lokaliti ini mencadangkan supaya Bandar Raya Ho Chi Minh mempertimbangkan untuk mengendalikan dan menuntut semula lebih 700 hektar tanah milik projek yang digantung, dirancang selama bertahun-tahun tetapi tidak dilaksanakan.

Tanah kosong bukan sahaja disebabkan oleh kekurangan kapasiti pelabur swasta, malah banyak projek yang dilaksanakan dengan modal bajet negeri yang lambat. Satu contoh ialah projek membina pagar hijau untuk mengasingkan dua kompleks rawatan sisa Da Phuoc (Daerah Binh Chanh) dan Tay Bac (Daerah Cu Chi). Kerana projek itu telah digantung tahun demi tahun, orang ramai berada dalam situasi di mana mereka tidak boleh pergi atau tinggal, dan aset mereka dipindahkan pada harga yang rendah...

Kawasan bandar di atas kertas seperti Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet... hanyalah antara ratusan projek yang digantung di Bandar Ho Chi Minh. Setiap kali Perhimpunan Negara dan Majlis Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh bertemu pengundi, rakyat berasa kecewa dan bertanya bila ia akan dilaksanakan, dan jika tidak dilaksanakan, bilakah ia akan dituntut untuk mengembalikan hak sah rakyat terhadap tanah dan perumahan. Ini juga serpihan-serpihan yang membentuk gambaran "banyak tanah kosong" yang dilihat oleh pemimpin Ho Chi Minh City dengan lebih jelas apabila meninjau dari helikopter.

Menurut hasil penyelidikan Institut Kajian Pembangunan Bandaraya Ho Chi Minh, kadar pertukaran guna tanah daripada tanah pertanian kepada tanah bukan pertanian di Bandaraya Ho Chi Minh dalam tempoh 2011 - 2020 adalah agak perlahan. Secara khususnya, tempoh 2011 - 2015 mencapai 11.2% dan tempoh 2016 - 2020 hanya mencapai 13.18% berbanding pelan yang diluluskan.

Punca keadaan ini adalah disebabkan oleh ketidakcukupan dan kesukaran dalam peraturan mengenai perancangan, rancangan guna tanah dengan pelan lain dan peraturan undang-undang mengenai pelaburan dan projek pembinaan. Selain itu, data tanah tidak lengkap, tepat, bersatu dan berterusan, menjejaskan ketepatan ramalan perancangan dan rancangan guna tanah. Statistik dan penilaian dana tanah (terutama penilaian pemecahan dan pembahagian, kecekapan eksploitasi) tidak lengkap dan tepat, jadi kualiti ramalan perancangan dan rancangan guna tanah tidak tinggi.

Berkenaan pelaksanaan perancangan dan rancangan guna tanah, terdapat juga punca yang disebabkan oleh kesukaran untuk menuntut semula tanah pertanian, kekurangan sumber untuk melabur dalam rangka kerja infrastruktur teknikal dan projek di atas tanah...

PERUBAHAN TANAH PERTANIAN YANG LAMBAT

"Masih terdapat banyak tanah kosong" juga berasal dari alasan bahawa dalam struktur guna tanah Bandaraya Ho Chi Minh, tanah pertanian masih menyumbang sebahagian besar. Pada tahun 2010, tanah pertanian Ho Chi Minh City adalah 118,052 hektar, menyumbang 56.3%. Menjelang Jun 2018, Kerajaan mengeluarkan Resolusi 80 mengenai pelarasan perancangan guna tanah sehingga 2020 dan pelan guna tanah terakhir (2016 - 2020). Sehubungan itu, Kerajaan membenarkan Bandar Ho Chi Minh menukar lebih 26,000 hektar tanah pertanian kepada tanah bukan pertanian supaya menjelang 2020, struktur tanah pertanian akan berkurangan kepada 42.1%.

Binh Quoi - Kawasan Bandar Thanh Da (Daerah Binh Thanh), salah satu kawasan dengan perancangan yang digantung dan projek yang digantung jangka panjang

Bagaimanapun, penukaran tujuan guna tanah di Bandaraya Ho Chi Minh agak perlahan, hanya mencecah lebih 13%, menurut penyelidikan oleh Institut Kajian Pembangunan Bandaraya Ho Chi Minh. Tinjauan itu juga menunjukkan bahawa 6.5% tanah pertanian bertaburan di beberapa daerah seperti: 12, Binh Thanh, Binh Tan dan Thu Duc City, tetapi sebenarnya, beberapa tempat tidak lagi digunakan untuk pengeluaran pertanian tetapi hanya tanah pertanian... di atas kertas. Tanah pertanian dalam bentuk "kulit harimau bintang", berskala kecil, berubah warna dan berselerak di pinggir bandar juga sukar untuk dieksploitasi secara berkesan untuk tujuan pertanian, tetapi kebanyakannya dibiarkan kosong atau digunakan untuk tujuan bukan pertanian.

Semasa sesi kerja dengan Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Bandaraya Ho Chi Minh pada Oktober 2022, Timbalan Perdana Menteri Tran Hong Ha (pada masa itu Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar) mengulas bahawa bahagian tanah pertanian di Bandaraya Ho Chi Minh yang menyumbang lebih 50% adalah terlalu besar. Pada masa yang sama, beliau mencadangkan bahawa adalah perlu untuk mengira rancangan untuk menggunakan tanah pertanian untuk pelbagai tujuan, meningkatkan kecekapan tanah dan membantu pengguna tanah mengeksploitasinya dengan lebih munasabah. "Tanah pertanian tidak seharusnya hanya dianggap sebagai ekonomi pertanian, tetapi harus dianggap sebagai ruang alam sekitar, menggabungkan perdagangan, perkhidmatan, pelancongan, perhutanan, dan pengeluaran tumbuhan ubatan," kata Encik Ha.

Arkitek Khuong Van Muoi, bekas Naib Presiden Persatuan Arkitek Vietnam, yang telah mengambil bahagian dalam kerja perancangan selama beberapa dekad di Ho Chi Minh City, menjelaskan batasan kerja perancangan dalam banyak istilah sebelumnya: apabila melihat tanah untuk menanam pokok, ia telah dirancang sebagai tanah pertanian. Tanah untuk menanam sedge juga dianggap sebagai tanah pertanian, tetapi pada hakikatnya, tanah untuk menanam padi atau tanaman lain tidak dapat bertahan atau mempunyai produktiviti yang rendah. Di samping itu, apabila Bandaraya Ho Chi Minh ingin mengubah tujuan penggunaan untuk mempunyai ruang untuk pembangunan, ia tersekat dengan peraturan bahawa mengubah tujuan tanah penanaman padi perlu melalui Kerajaan Pusat. Itulah yang mengehadkan pembangunan Bandar Ho Chi Minh.

BAGAIMANA PENDUDUK BANDARAYA HO CHI MINH BERUBAH ?

Menurut Jabatan Perancangan dan Pelaburan, dari tahun 2004 hingga sekarang, penduduk Ho Chi Minh City telah meningkat dengan pesat di kawasan dalam bandar yang baru dibangunkan dan daerah pinggir bandar (kecuali Daerah Can Gio), yang majoritinya adalah pendatang. Khususnya, kawasan yang mempunyai pertumbuhan pesat termasuk Daerah 7, Daerah 12, Daerah Binh Tan, Daerah Binh Chanh, Daerah Hoc Mon, Daerah Nha Be dan Bandar Thu Duc.

Penduduk di kawasan ini meningkat dengan pesat disebabkan oleh faktor-faktor seperti harga tanah, projek infrastruktur baharu, dan sumber buruh di kilang dan perusahaan. Perbandaran yang pesat dan kepekatan penduduk yang tinggi di kawasan ini membentuk tali pinggang yang mengelilingi bandar dalaman sedia ada, meletakkan banyak tekanan ke atas dasar pelaburan untuk membangunkan infrastruktur teknikal dan infrastruktur sosial. Sebaliknya, kawasan dalam bandar sedia ada seperti Daerah 1, Daerah 3, Daerah 5, Daerah 10, Daerah Phu Nhuan... telah hampir sepenuhnya dibandar, dengan sedikit perubahan dalam populasi, malah banyak daerah mempunyai saiz populasi yang lebih rendah berbanding tahun 2004.

Menjelang akhir tahun 2022, jumlah penduduk Ho Chi Minh City akan menjadi kira-kira 9.4 juta orang. Berkenaan keperluan pembangunan sehingga 2040, daerah-daerah itu mencadangkan peningkatan kepada lebih 16.8 juta orang. Sementara itu, keputusan Perdana Menteri meluluskan tugas menyelaraskan perancangan am Bandaraya Ho Chi Minh sehingga 2040 dengan wawasan 2060, jumlah penduduk yang dirancang adalah kira-kira 14 juta orang.

PERANCANGAN BREAKTHROUGH

Penerbangan helikopter untuk meninjau seluruh ruang bandar Ho Chi Minh City dan tinjauan sebelumnya di Sungai Saigon membantu pemimpin Ho Chi Minh City mendapatkan lebih banyak perspektif tentang keadaan semasa perancangan bandar itu, yang, seperti yang diulas oleh Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh Phan Van Mai, penuh dengan lubang dan "kulit harimau". Encik Mai percaya bahawa adalah perlu untuk mempunyai pemikiran yang lebih inovatif dan terobosan dalam merancang kerja untuk mengatur dan menyusun semula ruang bandar, pengeluaran, kehidupan bersama, ruang hijau, dll.

Pada masa ini, Bandar Raya Ho Chi Minh sedang menyediakan dua rancangan: merancang Bandar Raya Ho Chi Minh untuk tempoh 2021 - 2030, dengan wawasan ke 2050, dan menyesuaikan perancangan umum Bandar Raya Ho Chi Minh kepada 2040, dengan wawasan ke 2060. Pada masa ini, unit perunding sedang bekerjasama dengan jabatan, daerah dan daerah yang mempunyai 7 blok untuk mengumpul 7 blok tugasan. 50 tugas dan daerah mempunyai 22 tugas.

Encik Mai berkata, beliau sedang menyelaras rapat dengan kementerian, cawangan dan pakar untuk memendekkan masa, memastikan proses dan kualiti yang betul. Dijangka pada suku pertama 2024, dossier akan diserahkan kepada pihak berkuasa yang berwibawa untuk kelulusan perancangan Bandaraya Ho Chi Minh bagi tempoh 2021 - 2030 dengan wawasan 2050. Dossier untuk melaraskan perancangan am akan diserahkan kepada Majlis Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh pada mesyuarat itu pada penghujung Pembinaan.

Dari perspektif tempatan, ketua Jawatankuasa Rakyat Daerah Hoc Mon berkata bahawa mereka sedang menunggu perancangan am Bandaraya Ho Chi Minh untuk membimbing eksploitasi sumber tanah daerah itu. Namun begitu, apabila sudah ada perancangan, mesti ada mekanisme untuk menarik pelabur melaksanakan projek tertentu. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, ramai pelabur datang untuk belajar tetapi tanpa mekanisme, tanpa tanah bersih, jadi mereka hanya berhenti pada tahap minat dan pembelajaran.

Idea untuk menyusun kerajaan bandar dan membangunkan bandar satelit telah dipupuk oleh Ho Chi Minh City selama beberapa dekad, dan dijangka dapat menyelesaikan masalah pengagihan penduduk dan mengeksploitasi dana tanah secara berkesan di daerah pinggir bandar. Walau bagaimanapun, Bandaraya Ho Chi Minh belum dapat melakukan ini, kawasan pinggir bandar masih membangun secara berpecah-belah dan spontan. Model pembangunan bandar yang berorientasikan pengangkutan awam (TOD) yang dibenarkan oleh Dewan Negara untuk dipandu dalam Resolusi 98/2023 akan menjadi "kunci" bagi Bandar Raya Ho Chi Minh untuk melakukan ini sempena projek menukar daerah pinggir bandar kepada daerah atau "bandar dalam bandar", menurut arkitek Khuong Van Muoi.

"Daerah mempunyai matlamat mereka sendiri untuk pembangunan bandar dan bergantung kepada sokongan Bandar Ho Chi Minh. Pembangunan bandar mesti mewujudkan pekerjaan untuk orang ramai, menggalakkan ekonomi, dan memberi penduduk tempatan syarat untuk mengeksploitasi keadaan tanah yang ada untuk pembangunan bersama," tambah pakar itu.

Encik Phan Van Mai berkata sepanjang Metro Line 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Metro Line 2 (Ben Thanh - Tham Luong), Ring Roads 2, 3, 4 dan Ho Chi Minh City - Moc Bai Expressway (dalam pembinaan), terdapat kira-kira 10,000 hektar yang boleh dibangunkan menjadi kawasan bandar mengikut model TOD. Pada projek Jalan Lingkaran 3, ketua Jawatankuasa Rakyat Daerah Hoc Mon juga berkata, selepas disemak, terdapat kira-kira 2,000 hektar, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan agar Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh menjalankan projek perintis di lokaliti itu terlebih dahulu.

Malah, sumber tanah banyak menyumbang kepada belanjawan negeri. Menurut rancangan untuk menumpukan usaha untuk menghapuskan halangan bagi beberapa projek hartanah bagi meningkatkan hasil daripada tanah, dijangka mulai sekarang hingga akhir 2023, Ho Chi Minh City akan mengutip bajet tambahan hampir 19,000 bilion VND.

Dasar dan perancangan mestilah konsisten.

Perancangan semasa Bandar Ho Chi Minh tidak memenuhi keperluan, terdapat lag yang besar antara perancangan dan realiti. Perancangan dan teorinya bagus tetapi masih kekurangan produk tertentu. Perusahaan juga banyak merungut tentang prosedur dan perancangan pentadbiran yang tidak memastikan ketelusan dan kekurangan fleksibiliti, yang membawa kepada proses yang panjang dari masa penyelidikan pelaburan hingga selesai. Negara ingin menarik pelaburan tetapi mekanisme dan dasar yang sempit dan berubah mengikut pemikiran jangka masa. Masalah ini telah lama dibangkitkan tetapi masih tidak mempunyai penyelesaian yang menyeluruh.

Oleh itu, pelarasan perancangan Bandaraya Ho Chi Minh yang akan datang perlu mengatasi kelemahan ini. Kerajaan perlu komited kepada pelabur kestabilan dasar dan perancangan supaya walaupun selepas beberapa generasi pemimpin, komitmen itu kekal konsisten dan hanya boleh menjadi lebih baik, bukan lebih buruk. Dasar perlu stabil, tidak terumbang-ambing, dengan satu penggal berjalan dengan baik dan penggal seterusnya adalah lembap.

Kerajaan bandar mesti tegas dan menggariskan tanggungjawab setiap jabatan dan setiap individu. Apabila mereka berasa stabil, perniagaan akan mencari pelaburan secara automatik. Hanya dengan itu Bandar Ho Chi Minh boleh meningkatkan daya saingnya, bukan sahaja di kalangan lokaliti domestik tetapi juga di kalangan bandar utama di rantau ini.

Beberapa orientasi utama Bandaraya Ho Chi Minh seperti membangunkan bandar satelit di daerah pinggir bandar, melaksanakan projek menambak laut di Can Gio telah mendapat sokongan hebat daripada rakyat. Bagaimanapun, kerajaan perlu segera melaksanakan projek tipikal untuk mewujudkan kepercayaan, terutamanya projek pengangkutan utama seperti jalan tali pinggang, lebuh raya, jejambat, dll.

Dr. Tran Quang Thang , Pengarah Institut Ekonomi dan Pengurusan Bandaraya Ho Chi Minh, Perwakilan Majlis Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh

Perlu memberikan tanggungjawab khusus

Dalam proses perancangan, pelarasan dan pelaksanaan projek untuk menukar daerah kepada daerah bandar (atau bandar di bawah Ho Chi Minh City) dalam tempoh 2021 - 2030, adalah perlu untuk membina dan mengurus data tanah ke arah masa nyata dan alam terbuka pada tahap yang berbeza untuk subjek yang berbeza. Berdasarkan analisis data tanah, pihak berkuasa berwibawa menilai dengan tepat dana tanah pertanian, terutamanya pemecahan dan pembahagian dana tanah pertanian serta kecekapan sebenar dalam eksploitasi untuk pengeluaran pertanian - perhutanan - perikanan.

Apabila membuat keputusan untuk menukar tujuan penggunaan tanah pertanian daerah kepada tanah bukan pertanian, pertimbangan dan penilaian yang teliti diperlukan. Oleh kerana kawasan ini sensitif terhadap alam sekitar dan perubahan iklim, terdapat risiko kesan negatif terhadap banjir akibat kehilangan ruang simpanan air sementara, menghalang aliran. Apatah lagi, terdapat juga risiko pencemaran alam sekitar kerana kapasiti sistem infrastruktur teknikal tidak terjamin.

Banyak perancangan dan penggantungan projek di Bandaraya Ho Chi Minh telah menyebabkan orang ramai marah, sebahagiannya kerana kapasiti pelabur yang lemah, dan sebahagian lagi kerana kerajaan belum mempunyai mekanisme untuk menarik pelabur. Untuk menarik pelabur semasa proses pelaksanaan perancangan, adalah perlu untuk menyediakan data tanah masa nyata dan membukanya pada tahap yang sesuai untuk perniagaan.

Selain itu, proses lelongan dan bidaan tanah untuk memilih pelabur bagi projek pembinaan di atas tanah mestilah awam, telus, munasabah dan cepat. Bandar Raya Ho Chi Minh juga perlu menetapkan sasaran yang berkaitan dengan pelaksanaan perancangan untuk memberikan tanggungjawab khusus dan jelas kepada setiap agensi pengurusan negeri; menganggapnya sebagai asas penting untuk merancang dan melantik pemimpin.

Encik Pham Tran Hai, Timbalan Ketua Jabatan Penyelidikan Pengurusan Bandar, Institut Kajian Pembangunan Bandaraya Ho Chi Minh

Sy Dong (dirakam)

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm