Kontroversi mengenai peraturan deposit hartanah.

Draf undang-undang yang dikemukakan kepada Dewan Undangan Negeri untuk rundingan awal (Penyerahan Kerajaan No. 108/TTr-CP bertarikh 5 April) menetapkan bahawa pelabur projek yang menjual perumahan atau kerja pembinaan yang sedang dalam pembinaan, atau memindahkan atau memajak hak penggunaan tanah dengan infrastruktur sedia ada dalam sesuatu projek, dikehendaki menjalankan transaksi melalui bursa hartanah (Perkara 57). Cadangan-cadangan ini telah menerima reaksi bercampur-campur, dengan banyak pendapat yang tidak bersetuju daripada pakar dan beberapa wakil Dewan Undangan Negeri.

2 pilihan

Berdasarkan pendapat timbalan Dewan Undangan Negeri pada sesi ke-5, agensi penggubal undang-undang, dengan kerjasama agensi berkaitan, telah menyelidik, menggabungkan dan menyemak semula draf undang-undang tersebut. Dalam laporan terkini mengenai penggabungan maklum balas, semakan dan pemuktamadan draf undang-undang yang dikemukakan kepada Jawatankuasa Ekonomi Dewan Undangan Negeri, Kerajaan bersetuju untuk menghapuskan keperluan bahawa transaksi hartanah mesti melalui ruang perdagangan (Perkara 57), menggantikannya dengan hanya galakan untuk entiti menjalankan transaksi sedemikian.

"Penerimaan pandangan ini oleh agensi penggubal adalah tepat pada masanya dan sangat dialu-alukan kerana mewajibkan transaksi hartanah tertentu melalui pihak ketiga, seperti bursa hartanah, akan mewujudkan prosedur dan kos tambahan, meningkatkan harga hartanah dalam konteks di mana undang-undang sudah mempunyai peraturan mengenai notarisasi dan pengesahan kontrak," kata Encik Nguyen Van Dinh, seorang pakar undang-undang hartanah.

Satu lagi peruntukan penting dalam draf undang-undang ini ialah syarat di mana pemaju dibenarkan untuk mengutip deposit dalam transaksi hartanah. Dalam Klausa 5, Perkara 23 draf undang-undang terkini, agensi penggubal mencadangkan dua pilihan.

Masih terdapat banyak pendapat yang bercanggah mengenai peraturan deposit dalam transaksi hartanah seperti yang dicadangkan dalam draf Undang-Undang Perniagaan Hartanah (pindaan). Foto: TAN THANH

Pilihan 1: Pemaju projek hartanah hanya dibenarkan untuk mengutip deposit seperti yang dipersetujui dengan pelanggan apabila projek perumahan atau pembinaan mempunyai reka bentuk asas yang diluluskan oleh agensi negeri dan pemaju mempunyai sekurang-kurangnya satu dokumen hak penggunaan tanah yang dinyatakan dalam Klausa 2, Perkara 25 undang-undang ini, dan telah melengkapkan prosedur untuk memaklumkan permulaan pembinaan seperti yang ditetapkan oleh undang-undang. Perjanjian deposit mesti menyatakan dengan jelas harga jualan atau harga pajakan-beli projek perumahan atau pembinaan, dan jumlah deposit tidak boleh melebihi 10% daripada harga jualan atau harga pajakan-beli projek perumahan atau pembinaan...

Pilihan 2: Pemaju projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit seperti yang dipersetujui dengan pelanggan apabila projek perumahan atau pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk dimulakan dan transaksi telah dijalankan mengikut peruntukan undang-undang ini.

Patutkah keperluan deposit dikurangkan atau dihapuskan?

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), menyatakan ketidaksetujuannya dengan beberapa peruntukan dalam Pilihan 1, kerana ia tidak begitu bermakna dalam melindungi hak pelanggan, terutamanya pelanggan individu. Secara khususnya, jumlah deposit yang ditetapkan dalam Pilihan 1 harus disemak semula kepada...

"Jumlah deposit tidak melebihi 5%" adalah jumlah yang munasabah mengikut amalan sosial dan memastikan deposit tersebut tidak bertujuan untuk tujuan pengumpulan dana dan mempunyai nilai yang mencukupi untuk memastikan kedua-dua pendeposit dan penerima mengetahui dan mematuhi perjanjian tersebut. Ini juga membantu pemaju projek memahami keperluan dan keutamaan pelanggan bagi menambah baik dan mempertingkatkan kualiti produk, kemudahan dan perkhidmatan projek.

Sementara itu, pakar Nguyen Van Dinh berhujah bahawa, secara teorinya, adalah perlu untuk menilai sama ada deposit tersebut termasuk dalam skop Undang-undang Perniagaan Hartanah. Menurutnya, hubungan antara penjual (pemaju) dan pembeli (bakal pelanggan) adalah hubungan sivil, yang dikawal oleh undang-undang sivil.

Menurut Perkara 328 Kanun Sivil, deposit ialah tindakan satu pihak memberi pihak lain sejumlah wang atau logam berharga, batu permata, atau aset berharga lain (secara kolektifnya dirujuk sebagai aset yang didepositkan) untuk tempoh tertentu bagi menjamin kesimpulan atau pelaksanaan sesuatu kontrak.

Oleh itu, jika tujuan perjanjian deposit antara penjual dan pembeli hanyalah untuk memastikan kedua-dua pihak akan meneruskan kontrak pembelian dan penjualan apartmen apabila syarat-syarat dipenuhi (untuk menempah hartanah), bolehkah undang-undang khusus (Undang-undang Perniagaan Hartanah) mengehadkan masa atau nilai deposit?

Menurut Encik Dinh, bagi memastikan keberkesanan dasar dan mengelakkan "konflik undang-undang," Undang-undang Perniagaan Hartanah tidak perlu mengawal selia keperluan deposit. Sebaliknya, peraturan diperlukan untuk mengawal ketat penjualan projek perumahan dan pembinaan yang sedang dibina, mobilisasi dan penggunaan modal oleh pelabur, dan untuk mengenakan sekatan ketat terhadap pelanggaran. Oleh itu, peraturan mengenai syarat penerimaan deposit dan nilai deposit harus dikeluarkan daripada draf undang-undang.

Encik LE HOANG CHAU, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA):

Kelemahan dalam pemindahan projek

Berkenaan peraturan mengenai pemindahan projek, Perkara 38 draf tersebut dengan jelas menyatakan prinsip pemindahan projek secara keseluruhan atau sebahagian. Secara khususnya, Fasal 3 Perkara 38 menetapkan bahawa selepas pemindahan, pelabur boleh mewarisi projek tersebut, tetapi prinsip ini tidak selaras dengan Perkara 39 draf tersebut. Secara khususnya, Perkara C, Fasal 1 Perkara 39 menghendaki bahawa dalam kes pemindahan projek, pelabur mesti melengkapkan infrastruktur...

Pada hakikatnya, penjual dan pembeli projek mempunyai idea yang sama sekali berbeza. Pembeli mempunyai wang, idea yang berbeza, dan mereka ingin melabur dalam mengubah keadaan semasa projek. Oleh itu, selepas menerima pemindahan, mereka boleh melaraskan perancangan skala 1/500, mereka menerima pembayaran lebih banyak wang, memenuhi obligasi kewangan mereka, dan tidak perlu menggunakan infrastruktur lama; mereka membina infrastruktur baharu. Sementara itu, Fasal 3 Perkara 39 menghendaki penyiapan infrastruktur baharu sebelum membenarkan pemindahan, yang menyusahkan pemindah. Apabila peraturan kekal ketat, ia akan menyukarkan penggabungan dan pengambilalihan (M&A) projek, tidak mewujudkan persekitaran yang menggalakkan untuk pemindahan, dan ramai pelabur yang tidak cekap akan mendapati sukar untuk mencari pelabur baharu.

Dr. Pham Anh Khoi, Pengarah Besar Syarikat Perkhidmatan Kewangan Hartanah FINA:

Peraturan-peraturan tersebut perlu memastikan keseimbangan.

Dewan Undangan Negeri telah membincangkan dan memutuskan pelbagai isu penting berkaitan Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dipinda. Walau bagaimanapun, semua keputusan dasar perlu diseimbangkan antara semua peserta dalam pasaran, termasuk pembeli dan penjual hartanah. Jika undang-undang tersebut menimbulkan kesulitan bagi pembeli atau penjual, ia akan mewujudkan ketidakseimbangan. Contohnya, mengenai peraturan mengenai syarat-syarat pelancaran produk untuk dijual, jika undang-undang terlalu ketat, pemaju akan mendapati sukar atau mustahil untuk mengumpul modal, menghalang pelaksanaan projek, dan akibatnya, produk yang ditawarkan ke pasaran akan berkualiti rendah, dengan harga jualan melebihi kemampuan pembeli.

Tambahan pula, negeri akan mengalami kerugian bajet, industri berkaitan hartanah lain seperti bahan binaan dan pembinaan akan kehilangan pekerjaan, dan seluruh ekonomi akan terjejas.

Encik LE HUU NGHIA, Pengarah Besar Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Perlu ada peraturan untuk menguruskan dana yang dikumpulkan.

Terdapat peraturan yang tidak perlu yang harus diabaikan oleh Dewan Negara; mengenakannya hanya akan membazirkan kakitangan dalam pemeriksaan dan penyeliaan... Contohnya, peraturan deposit adalah perkara sivil, yang diputuskan oleh pembeli dan penjual. Jika pembeli bersetuju untuk membayar deposit tetapi tidak membeli, mereka kehilangan deposit tersebut, manakala jika penjual mengambil wang tersebut dan membatalkan perjanjian, mereka mesti membayar balik deposit tersebut.

Sama ada transaksi perlu dijalankan melalui platform dagangan atau tidak harus diserahkan kepada kebebasan pilihan pemaju, kerana mereka akan tahu platform mana yang cukup kompeten untuk dipilih. Jika tidak, mereka boleh menjual produk mereka sendiri dan bertanggungjawab kepada pelanggan. Pada hakikatnya, jika ia wajib, banyak platform yang tidak bertanggungjawab, yang hanya berminat untuk menjual produk untuk mendapatkan komisen, akan membesar-besarkan atau menyalahtafsirkan projek untuk menjualnya kepada pelanggan, dan pemaju kemudiannya akan menanggung semua tanggungjawab.

Aspek penting dalam perniagaan hartanah adalah pengurusan aliran tunai pemaju. Di manakah mereka meletakkan wang yang mereka terima daripada pelanggan? Jika mereka tidak mengurusnya dengan betul dan menggunakannya sewenang-wenangnya dan bukannya melaburkannya dalam projek, ia menimbulkan risiko kepada pelanggan.

Pham Dinh menulis

Sumber: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm