Dalam draf undang-undang yang dikemukakan kepada Dewan Negara (NA) buat kali pertama untuk ulasan (Penghujahan No. 108/TTr-CP bertarikh 5 April Kerajaan), terdapat peruntukan bahawa pelabur projek menjual rumah dan kerja pembinaan pada masa hadapan; memindahkan dan memajak hak guna tanah dengan infrastruktur dalam projek itu akan diperlukan untuk melalui lantai perdagangan hartanah (Perkara 57). Cadangan ini menerima banyak pendapat yang bertentangan, termasuk banyak percanggahan pendapat daripada pakar dan beberapa timbalan NA.
2 pilihan
Berdasarkan pendapat perwakilan Dewan Negara pada sesi ke-5, agensi penggubal berkoordinasi dengan agensi berkaitan untuk menyelidik, menyerap dan menyemak. Dalam laporan mengenai penyerapan, semakan, dan penyiapan draf undang-undang terkini yang dihantar kepada Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara, Kerajaan bersetuju untuk menghapuskan peraturan yang memerlukan urus niaga hartanah dijalankan melalui lantai (Perkara 57), sebaliknya hanya menggalakkan entiti untuk berbuat demikian.
"Penerimaan agensi penggubalan adalah tepat pada masanya dan sangat dialu-alukan kerana jika ia memerlukan beberapa urus niaga hartanah untuk melalui pihak ketiga, lantai perdagangan hartanah, ia akan mewujudkan prosedur dan kos tambahan, meningkatkan harga hartanah dalam konteks undang-undang yang sudah mempunyai peraturan mengenai notari dan pensijilan kontrak" - Master Nguyen Van Dinh, pakar undang-undang hartanah, menyatakan pendapatnya.
Satu lagi peruntukan yang perlu diberi perhatian dalam draf undang-undang adalah syarat untuk pelabur mengutip deposit dalam urus niaga hartanah. Dalam Fasal 5, Perkara 23 draf undang-undang terkini, agensi penggubal mencadangkan dua pilihan.
Masih terdapat banyak pendapat yang bercanggah mengenai peraturan mengenai deposit dalam penjualan hartanah dan urus niaga yang dicadangkan dalam draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan). Foto: TAN THANH
Pilihan 1: Pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila rumah atau kerja pembinaan mempunyai reka bentuk asas yang telah dinilai oleh agensi negeri dan pelabur mempunyai sekurang-kurangnya satu dokumen mengenai hak guna tanah yang dinyatakan dalam Klausa 2, Perkara 25 Undang-undang ini, dan telah menyelesaikan prosedur untuk memaklumkan permulaan pembinaan kerja mengikut undang-undang. Perjanjian deposit hendaklah menyatakan dengan jelas harga jualan, harga sewa beli rumah atau kerja pembinaan dan jumlah deposit mestilah tidak melebihi 10% daripada harga jualan, harga sewa beli rumah atau kerja pembinaan...
Pilihan 2: Pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila kerja-kerja perumahan dan pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan dan telah menjalankan transaksi mengikut peruntukan undang-undang ini.
Kurangkan atau keluarkan keperluan deposit?
Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh (HoREA), menyatakan tidak bersetuju dengan beberapa kandungan dalam pilihan 1, kerana ia tidak mempunyai banyak makna dalam melindungi kepentingan pelanggan, terutamanya pelanggan individu. Khususnya, jumlah deposit yang ditetapkan dalam pilihan 1 hendaklah disemak semula kepada
"Amaun deposit tidak melebihi 5%" adalah tahap yang munasabah mengikut amalan sosial dan untuk memastikan bahawa jenis deposit bukan untuk tujuan mobilisasi modal dan mempunyai nilai yang cukup besar untuk kedua-dua pendeposit dan penerima deposit secara sedar mematuhi perjanjian. Oleh itu, ia juga membantu pelabur projek memahami keperluan dan cita rasa pelanggan untuk menyempurnakan dan meningkatkan kualiti produk, utiliti dan perkhidmatan projek.
Sementara itu, pakar Nguyen Van Dinh berkata, secara teori, adalah perlu untuk menilai sama ada deposit itu berada dalam skop Undang-undang Perniagaan Hartanah. Menurutnya, hubungan antara orang yang ingin menjual (pelabur) dan orang yang ingin membeli (bakal pelanggan) adalah hubungan sivil, dikawal oleh undang-undang sivil.
Menurut Perkara 328 Kanun Sivil, deposit adalah apabila satu pihak menyerahkan kepada pihak yang satu lagi sejumlah wang atau logam berharga, batu permata atau barang berharga lain (secara kolektif dirujuk sebagai deposit) untuk tempoh masa untuk memastikan kesimpulan atau pelaksanaan kontrak.
Oleh itu, jika tujuan perjanjian deposit antara penjual dan pembeli hanya untuk memastikan bahawa apabila kedua-dua pihak layak, mereka akan memasuki kontrak jual beli pangsapuri (untuk menempah tempat), bolehkah undang-undang khusus (Undang-undang Perniagaan Hartanah) mengehadkan masa menerima deposit atau nilai deposit?
Menurut Encik Dinh, untuk memastikan keberkesanan dasar dan mengelakkan "konflik undang-undang", Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah tidak perlu mengawal selia deposit. Sebaliknya, adalah perlu untuk mengawal selia kawalan ketat ke atas penjualan rumah, kerja pembinaan masa depan, penggemblengan modal dan penggunaan modal oleh pelabur, dan pada masa yang sama mempunyai sekatan yang ketat untuk mengendalikan pelanggaran. Oleh itu, peruntukan mengenai syarat untuk menerima deposit dan nilai deposit hendaklah dikeluarkan daripada draf undang-undang.
Encik LE HOANG CHAU, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA):
Masalah pemindahan projek
Mengenai peraturan pemindahan projek, Perkara 38 draf tersebut dengan jelas menyatakan prinsip pemindahan projek secara keseluruhan atau sebahagian. Khususnya, Fasal 3 Perkara 38 menetapkan bahawa selepas pemindahan, pelabur boleh mewarisi projek, tetapi prinsip ini tidak konsisten dengan Artikel 39 draf. Khususnya, Perkara C, Fasal 1 Perkara 39 menghendaki bahawa dalam kes pemindahan projek, pelabur mesti melengkapkan infrastruktur...
Malah, penjual dan pembeli projek mempunyai idea yang sama sekali berbeza. Pembeli mempunyai wang, mempunyai idea yang berbeza dan mereka ingin melabur untuk mengubah status semasa projek, jadi selepas menerima pemindahan, mereka boleh menyesuaikan perancangan 1/500, mereka menerima untuk membayar lebih banyak wang, memenuhi kewajipan kewangan dan tidak perlu menggunakan infrastruktur lama, mereka membina infrastruktur baru. Manakala Fasal 3, Perkara 39 menghendaki penyiapan infrastruktur baharu untuk membolehkan pemindahan, yang merupakan kesulitan bagi pemindah. Apabila peraturan masih terikat, ia akan menyukarkan penggabungan dan pengambilalihan (M&A) projek, tidak mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk pemindahan, ramai pelabur tanpa kapasiti akan mendapati sukar untuk mencari pelabur baharu.
Dr. PHAM ANH KHOI, Pengarah Besar Syarikat Perkhidmatan Kewangan Hartanah FINA:
Peraturan perlu memastikan keseimbangan
Terdapat banyak kandungan penting yang telah dibincangkan dan diputuskan oleh Dewan Negara mengenai Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan). Walau bagaimanapun, semua keputusan perlu diseimbangkan antara subjek yang mengambil bahagian dalam pasaran, termasuk pembeli dan penjual hartanah. Jika undang-undang menyusahkan pembeli atau penjual, bakinya akan hilang. Sebagai contoh, peraturan mengenai syarat untuk penjualan produk, jika undang-undang terlalu ketat, pelabur tidak akan atau akan menghadapi kesukaran untuk menggerakkan modal, ia akan menjadi sukar untuk melaksanakan projek, maka kos akan meningkat; produk yang dibekalkan ke pasaran akan menjadi rendah, dan harga jualan akan di luar kemampuan pembeli.
Malah negeri akan kehilangan hasil bajet, industri lain yang berkaitan dengan hartanah seperti bahan binaan, pemasangan, pekerja akan kehilangan pekerjaan... dan keseluruhan ekonomi juga akan terjejas.
Encik LE HUU NGHI, Pengarah Besar Le Thanh Construction and Trading Company Limited:
Perlu ada peraturan untuk menguruskan wang yang digerakkan.
Terdapat peraturan yang tidak perlu yang harus diabaikan oleh Dewan Negara, hanya mengikat lebih banyak kakitangan untuk menyemak dan menyelia... Contohnya, peraturan deposit adalah perkara sivil, diputuskan oleh kedua-dua pembeli dan penjual. Jika pembeli bersetuju untuk mendeposit tetapi tidak membeli, deposit akan hilang, dan jika penjual mengambil wang dan membatalkan kontrak, deposit akan dikembalikan.
Atau sama ada untuk mengawal perdagangan melalui lantai atau tidak harus diserahkan kepada pelabur untuk bebas memilih, kerana mereka akan tahu lantai mana yang cukup mampu untuk dipilih, jika tidak, mereka akan menjual produk itu sendiri dan bertanggungjawab kepada pelanggan. Malah, jika peraturan itu wajib, banyak lantai yang tidak boleh dipercayai, hanya mahu menjual produk untuk mendapat komisen, akan membesar-besarkan kebenaran, berkata salah tentang projek menjual produk kepada pelanggan, maka pelaburlah yang bertanggungjawab sepenuhnya untuk itu.
Perkara penting dalam perniagaan hartanah ialah menguruskan aliran tunai pelabur. Di manakah mereka meletakkan wang daripada pelanggan? Jika mereka tidak diuruskan, mereka akan menggunakannya sewenang-wenangnya dan tidak memasukkannya ke dalam pelaksanaan projek, yang merupakan risiko kepada pelanggan.
Pham Dinh merakam
Sumber: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
Komen (0)