Nhà cho thuê: Thách thức lớn nhất của các đô thị hiện đại

VTV.vn - Khi người trẻ phải dành phần lớn thu nhập để thuê nhà, áp lực không chỉ dừng ở an sinh mà còn ảnh hưởng tới tăng trưởng dài hạn.

Hành trình cho thuê nhà của người trẻ Tây Ban Nha

Tại nhiều nền kinh tế, nhà cho thuê giá hợp lý đang trở thành một cấu phần quan trọng trong chính sách an sinh đô thị. Theo số liệu năm ngoái của Uỷ ban châu Âu (EC), khoảng 31 - 32% dân số châu Âu đang sống trong các căn nhà cho thuê. Xu hướng từng năm cho thấy tỷ lệ dân thuê nhà tại châu Âu đang tăng trở lại, việc thuê nhà ngày càng trở thành một hình thức cư trú dài hạn thay vì tạm thời, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Liên minh châu Âu cho biết lượng nhà cho thuê ngắn hạn đã tăng tới 93% giai đoạn 2018 - 2024. Nhưng để phân khúc này thực sự dễ tiếp cận, bài toán không chỉ nằm ở số lượng căn hộ, mà còn ở khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập của người lao động trẻ và giá thuê nhà. Tây Ban Nha là một ví dụ rõ nét.

Ở tuổi 30, có công việc ổn định, chị Soraya Fakir vẫn chưa thể có một không gian sống đúng nghĩa là của riêng mình tại Madrid. Với nhiều người trẻ Tây Ban Nha, độc lập tài chính không còn đồng nghĩa với khả năng sống độc lập.

Chị Soraya Fakir - Nhân viên văn phòng chia sẻ: "Tôi nghĩ nhiều người ở độ tuổi của tôi hoặc không thể ra ở riêng, hoặc chỉ có thể làm điều đó trong những điều kiện rất tệ. Ở tuổi 30, dù có việc làm và sự ổn định, bạn vẫn không có một không gian thực sự là của mình. Bạn phải chia sẻ nhà với người lạ, trả tiền thuê rất cao và phần còn lại cho cuộc sống thì quá ít. Bạn không thể lên kế hoạch cho tương lai, đơn giản vì không còn tiền để làm điều đó".

Cuối tuần qua, hàng nghìn người thuê nhà và người muốn mua nhà đã xuống đường tuần hành tại Madrid. Khẩu hiệu của họ rất ngắn gọn: "Chúng tôi không thể chịu đựng thêm nữa".

"Chúng tôi mệt mỏi vì phải tiếp tục gánh chịu tình trạng này, trong khi không nhận được lợi ích nào và lại là nhóm bị ảnh hưởng nặng nhất bởi hành vi đầu cơ của một số ít người. Chúng tôi muốn giá nhà giảm xuống", chị Soraya Fakir - Nhân viên văn phòng nói.

Theo Eurostat, chi phí nhà ở tại Tây Ban Nha tăng gần 13% vào cuối năm 2025 so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở công cho thuê lại rất hạn chế. Tây Ban Nha chỉ có dưới 2% nguồn cung là nhà ở công cho thuê, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 7% của OECD. Con số này tại Pháp là 14%, tại Anh là 16%, còn Hà Lan lên tới 34%.

Bà Raluca Budian - Phó Giám đốc Đài quan sát Nhà ở Xứng đáng, ESADE cho biết: "Tây Ban Nha chưa từng xây dựng được một quỹ nhà cho thuê công ổn định. Chúng tôi chỉ có khoảng 2%, trong khi nhiều nước khác có thể đạt 20% hoặc 30%".

Theo bà Budian, vấn đề còn bị đẩy xa hơn khi dân số tập trung vào các thành phố lớn, nhà cho thuê du lịch và nhà ở mùa vụ rút bớt nguồn cung khỏi thị trường dân cư, còn tiền lương không tăng kịp giá nhà.

Chính phủ Tây Ban Nha đã thông qua kế hoạch 7 tỷ Euro nhằm xử lý khủng hoảng nhà ở. Kế hoạch này tăng gấp ba đầu tư công cho nhà ở trong 4 năm tới; khoảng 40% dành để mở rộng nguồn cung nhà ở công, 30% cho cải tạo nhà ở, bao gồm nâng hiệu quả năng lượng và xây dựng tại các vùng thưa dân. Phần còn lại là trợ cấp, tập trung vào người trẻ.

Giá thuê leo thang, thu nhập không theo kịp khiến nhiều người trẻ Tây Ban Nha dù có việc ổn định vẫn khó sống độc lập và lập kế hoạch tương lai.

Chính sách nhà ở xã hội giá rẻ tại Vienna

Câu chuyện Tây Ban Nha cho thấy hỗ trợ nhà thuê không chỉ là xây thêm căn hộ. Đó còn là cách một quốc gia điều chỉnh lại cán cân giữa thu nhập, giá thuê và quyền được sống độc lập của thế hệ lao động trẻ.

Tại thủ đô Vienna của Áo, dường như chính phủ đang tiếp cận rất gần với mục tiêu này, bằng mô hình nhà ở xã hội cho thuê.

Trung bình, người thuê nhà ở Vienna chỉ phải trả bằng một phần ba tiền nhà so với người thuê ở London, Paris hay Dublin, theo một nghiên cứu của Deloitte. Một phần lý do rất đơn giản đó là nhà ở xã hội thuộc sở hữu của thành phố.

Thủ đô Vienna có khoảng 220.000 căn hộ cho thuê xã hội. Một phần tư cư dân sống tại Vienna là người thuê nhà xã hội, nếu tính cả khoảng 200.000 căn hộ hợp tác được xây bằng trợ cấp nhà nước, con số này vượt quá 50% dân số.

Tại Vienna, có một thực tế là một người trẻ không có thu nhập quá cao vẫn có thể thuê căn hộ hai phòng ngủ, gần trung tâm thành phố, với mức giá chưa tới 600 euro mỗi tháng. Đằng sau điều đó là một triết lý phát triển đô thị đã được Vienna theo đuổi suốt gần một thế kỷ.

Vienna nhiều năm liền được Economist xếp hạng là thành phố đáng sống nhất thế giới. Một trong những yếu tố quan trọng nằm ở chính sách nhà ở xã hội quy mô lớn, giúp giá thuê nội đô vẫn nằm trong khả năng chi trả của người dân.

Khác với nhiều quốc gia chỉ ưu tiên nhà xã hội cho nhóm thu nhập rất thấp, Vienna chủ động giữ sự pha trộn giữa nhiều tầng lớp cư dân. Một sinh viên, người lao động trẻ hay tầng lớp trung lưu đều có thể tiếp cận hệ thống này nếu đáp ứng điều kiện thu nhập ban đầu.

Triết lý đó bắt đầu hình thành từ sau Thế chiến thứ nhất, khi Vienna đối mặt khủng hoảng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Thành phố đã sử dụng nguồn thu từ các loại thuế xa xỉ để xây dựng hàng chục nghìn căn hộ xã hội chỉ trong chưa đầy hai thập kỷ.

Điểm đáng chú ý là Vienna không hề coi nhà ở xã hội là giải pháp tạm thời, mà thành phố liên tục duy trì quỹ đất công dành cho phát triển nhà ở giá hợp lý. Từ hơn 40 năm trước, Vienna đã thành lập quỹ mua đất và tái phát triển đô thị, hiện nắm khoảng 3 triệu m2 đất dành riêng cho xây dựng nhà xã hội.

Năm 2019, Vienna tiếp tục đưa ra quy định: Mọi dự án phát triển nhà ở quy mô lớn đều phải dành khoảng hai phần ba diện tích cho các căn hộ được trợ giá. Từ năm 2015, thành phố tái khởi động chương trình xây mới nhà xã hội sau hơn một thập kỷ gián đoạn. Chỉ riêng năm 2024, ngân sách dành cho lĩnh vực này đã lên tới hơn 557 triệu euro.

Trong bối cảnh giá thuê leo thang tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, Vienna cho thấy một cách tiếp cận khác: Xem nhà ở giá hợp lý không chỉ là chính sách an sinh, mà là một phần của chiến lược giữ ổn định xã hội và duy trì sức sống kinh tế đô thị dài hạn.

Nhiều quốc gia đang xem nhà thuê giá hợp lý là chìa khóa ổn định xã hội, duy trì tăng trưởng và giữ chân lao động trẻ.

Singapore: Nhà ở là công cụ ổn định xã hội

Còn quay tại khu vực châu Á như Singapore, nhà ở không chỉ là câu chuyện bất động sản. Quốc đảo này xem nhà ở cho thuê là một phần của chiến lược ổn định xã hội và duy trì tầng lớp trung lưu đô thị.

Hiện gần 80% dân Singapore đang sống trong các khu nhà ở công do Cơ quan Phát triển Nhà ở HDB quản lý. Các khu housing hay nhà ở công này thường được quy hoạch đồng bộ với tàu điện MRT, trường học, nhà trẻ, trung tâm ăn uống và việc làm, tạo thành những cộng đồng đô thị hoàn chỉnh.

Năm 2025, Singapore tiếp tục mở rộng hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu và các gia đình trẻ, trong bối cảnh chi phí sống và giá nhà gia tăng. Chính phủ nước này cho rằng khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp có liên hệ trực tiếp với tỷ lệ sinh, sự ổn định xã hội và khả năng giữ chân lao động trẻ tại đô thị.

Với Singapore, nhà ở không chỉ là tài sản để tích lũy, mà còn là công cụ duy trì chất lượng sống và sức cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.

Bài toán dài hạn của thị trường nhà cho thuê

Dù cách tiếp cận khác nhau, điểm chung của Vienna hay Singapore là đều xem nhà ở như một phần của chiến lược ổn định xã hội dài hạn. Tuy nhiên, với nhiều thành phố khác, giữ cho nhà ở luôn trong tầm với của người dân vẫn là một bài toán đầy đánh đổi. Tại sao lại như vậy?

Rõ ràng là nếu thả nổi thị trường này, người thu nhập thấp, người lao động trẻ sẽ không có đủ tài chính để tiếp cận nhà cho thuê. Nhưng nếu can thiệp quá sâu vào giá trần cho thuê, người cho thuê được bảo vệ, nhưng sau nhiều năm, có thể sẽ phát sinh hệ quả: Một là chủ nhà sẽ không muốn cho thuê dài hạn nữa, mà chuyển sang cho thuê ngắn hạn nhưng thu được nhiều tiền hơn; Hai là các doanh nghiệp sẽ ngần ngại đầu tư xây dựng vào phân khúc này.

Mỗi năm, khoảng 20 triệu lượt khách du lịch đổ về Barcelona, Tây Ban Nha, biến thành phố này trở thành một trong những điểm đến đông khách nhất châu Âu. Nhưng cùng với dòng khách du lịch, áp lực lên thị trường nhà ở cũng ngày càng lớn.

Tại quận Barceloneta gần cảng biển, nhiều cư dân cho rằng các căn hộ đang dần bị biến thành nơi lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch thay vì nhà cho thuê dài hạn dành cho người dân địa phương.

Bà Esther Jorquera - Cư dân Barcelona cho biết: "Rõ ràng là thành phố đang quá đông đúc và gây áp lực lên người dân địa phương khi đi thuê nhà. Chúng tôi cần ít khách du lịch hơn, nhưng theo cách có kiểm soát và thực sự hiệu quả".

Giới chức Barcelona cho biết gần 10 nghìn căn hộ cho thuê du lịch trái phép đã bị đóng cửa trong những năm gần đây. Tuy nhiên, việc kiểm soát không hề dễ dàng.

Ông Juan - Thanh tra nhà ở, Barcelona nói: "Nếu bị phát hiện, nhiều chủ nhà căn hộ cho thuê nhỏ sẽ dừng lại. Nhưng với các chủ sở hữu lớn nắm 10, 15, thậm chí 60 căn hộ khắp Barcelona thì khác. Họ không quá bận tâm tới mức phạt 60.000 euro, vì có thể nhanh chóng kiếm lại số tiền đó từ các căn hộ khác".

Barcelona đang cho thấy một thực tế ngày càng phổ biến tại nhiều đô thị lớn: Căn hộ thành phố không còn chỉ để ở, mà ngày càng trở thành một loại tài sản tạo dòng tiền từ du lịch và từ những người thu nhập cao đến từ các quốc gia khác. Đó cũng là lý do khiến bài toán giữ nhà cho thuê trong tầm với của người lao động trẻ trở nên phức tạp hơn rất nhiều so với chỉ riêng câu chuyện xây thêm nhà ở.

Có thể thấy, từ châu Âu tới châu Á, nhiều Chính phủ đang dần thay đổi cách nhìn về thị trường nhà cho thuê. Nếu trước đây, nhà ở chủ yếu được xem là tài sản để sở hữu và tích lũy thì hiện nay, ngày càng nhiều quốc gia coi khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp là một phần của ổn định xã hội, năng suất lao động và sức cạnh tranh đô thị dài hạn.

Khi người trẻ phải dành phần lớn thu nhập chỉ để thuê một chỗ ở họ sẽ khó tích lũy, khó lập gia đình, khó sinh con. Trong một nền kinh tế đô thị hiện đại, bài toán nhà cho thuê vì thế không còn chỉ là câu chuyện của ngành bất động sản, mà đang dần trở thành bài toán của tăng trưởng.

Nguồn: https://vtv.vn/nha-cho-thue-thach-thuc-lon-nhat-cua-cac-do-thi-hien-dai-100260527104210293.htm