Nhà ở xã hội có thực sự rẻ?

VTV.vn - Trong bối cảnh giá bán nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội lên tới gần 30 triệu đồng/m2, giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình - thấp vẫn còn xa vời.

Ảnh: Ngọc Hiền

“Mở khoá” cơ hội an cư nhưng thực tế vẫn xa vời

Cơ chế mới từ Nghị định 261/2025/NĐ-CP đã mở rộng đáng kể đối tượng được mua nhà ở xã hội (NƠXH) khi nâng trần thu nhập lên 20 - 40 triệu đồng/tháng. Điều chỉnh này được xem là “mở rộng cánh cửa” an cư cho người lao động. Nhưng khi nhìn vào giá bán thực tế và điều kiện thanh toán tại các dự án NƠXH ở Hà Nội, nhiều người nhận ra rằng giấc mơ an cư vẫn còn khá xa.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, từ cuối năm 2024 đến nay, hàng loạt dự án NƠXH tại Hà Nội được khởi công, tuy nhiên giá bán lại có xu hướng tăng mạnh. Giai đoạn trước năm 2023, mức giá bán NƠXH tại Thủ đô dao động từ 13-17 triệu đồng/m2.

Một trong những mức cao nhất hiện nay là khu nhà ở xã hội Thượng Thanh (Rice City Long Châu) với giá 29,4 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT, chưa tính phí bảo trì) mở bán từ 1/10. Người mua phải chi 940 triệu đến 2 tỷ đồng, tùy diện tích để sở hữu nhà tại đây. Kỷ lục trước đó thuộc về dự án NƠXH ở Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì (cũ) có giá bán tạm tính là 25 triệu đồng/m2.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội Rice City Long châu có mức giá 27 triệu đồng:m2. Ảnh: BIC Việt Nam.

Chị Nguyễn Thu Trang, 29 tuổi, nhân viên kế toán của một công ty thương mại ở phường Cầu Giấy, hiện thuê trọ tại phường Phú Diễn, chia sẻ: “Tôi tích cóp hơn bốn năm, cộng với chút tiền bố mẹ hỗ trợ, giờ mới được khoảng 120 triệu. Tôi định đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án Trung Văn, căn 50m2 giá hơn một tỷ. Nhưng muốn vay ngân hàng, phải có ít nhất 20% vốn tự có, tức khoảng 200 triệu. Mà tôi chưa đủ. Dù lãi suất 5,4% thật sự thấp, nhưng đến được bước vay cũng đã khó rồi”.

Mỗi tháng chị Trang thu nhập khoảng 18 triệu, sau khi trừ tiền thuê nhà, sinh hoạt và gửi chút về quê, hầu như không còn khoản dư đáng kể. “Tôi không ngại vay dài hạn, miễn được ổn định chỗ ở. Nhưng với mức giá như vậy, giấc mơ nhà ở xã hội vẫn vượt ngoài tầm tay”, chị nói.

Trường hợp vợ chồng anh Duy Anh, 29 tuổi, kỹ thuật viên tại Hà Nội lại gặp vướng mắc ở giá bán vượt khả năng chi trả dù đã có sẵn vốn. Anh kể, từ khi cưới, được bố mẹ 2 bên hỗ trợ cộng với tiền vợ chồng anh dành dụm được khoảng 300 triệu đồng, dự định đăng ký mua căn hộ tại khu nhà ở xã hội tại phường Long Biên.

“Căn hộ 55m2 hết khoảng 1,6 tỷ đồng. Nếu vay 1,3 tỷ trong 20 năm, mỗi tháng phải trả khoảng 8 triệu cả gốc lẫn lãi. Vợ chồng tôi thu nhập hơn 30 triệu, nghe có vẻ đủ, nhưng trừ sinh hoạt, chi tiêu cho 2 con, chẳng còn dư. Dù có vốn ban đầu, chúng tôi vẫn không dám ký vì sợ ‘đuối’”, anh Duy Anh tính toán.

Những câu chuyện thực tế trên cho thấy, rào cản lớn hiện nay không chỉ là thiếu vốn ban đầu, mà còn là mức giá bán NƠXH đang vượt xa khả năng chi trả của ngay cả những người có thu nhập ổn định.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nghịch lý hiện nay là ngày càng nhiều người đủ điều kiện về thu nhập, nhưng tỷ lệ tiếp cận vốn vay thực tế lại thấp, do giá bán vượt ngưỡng và yêu cầu vốn đối ứng cao. Điều đó khiến “giấc mơ NƠXH” – dù gần hơn trên giấy tờ – vẫn xa trong thực tế.

Để NƠXH thực sự “vừa túi tiền”

Thực tế cho thấy, chính sách hỗ trợ tài chính chỉ là “liều thuốc giảm đau tạm thời”. Nếu giá đầu vào của NƠXH vẫn tiếp tục tăng, từ đất, vật liệu đến chi phí quản lý dự án, thì dù lãi suất vay có giảm, người dân vẫn khó đủ khả năng mua.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, để hiểu vì sao nhà ở xã hội ngày càng “đắt”, cần nhìn sâu hơn vào những yếu tố cấu thành giá. Theo Kiến trúc sư Ngô Minh Tâm - Công ty CP Tư vấn & Xây dựng Covic, vấn đề không chỉ nằm ở chi phí vật liệu, đất đai hay nhân công, mà còn đến từ năng lực thực thi của chủ đầu tư và cơ chế quản lý giá chưa chặt.

“Không thể yêu cầu nhà ở xã hội có giá rẻ tuyệt đối khi giá đầu vào đều tăng, nhưng điều đáng lo hơn là có tình trạng kéo dài tiến độ, phát sinh chi phí, rồi tính hết vào giá bán. Khi đó, người dân cuối cùng là người gánh chi phí cho sự chậm trễ”, ông Tâm phân tích.

Quan điểm này cũng được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh tại hội nghị kiểm điểm tiến độ NƠXH giữa tháng 10: “Cần những căn hộ thực, giá trị thực để bán cho người dân đúng nghĩa nhu cầu ở thực. Giá NƠXH tại Hà Nội đang có hiện tượng ở mức cao kỷ lục, nguyên nhân có thể do năng lực chủ đầu tư yếu hoặc lợi dụng chính sách thông thoáng để thổi giá. Thành phố cần thanh tra, kiểm tra và kiểm soát ngay để người dân còn cơ hội mua nhà”.

Thứ trưởng đề nghị, Hà Nội đưa thủ tục hành chính của dự án NƠXH vào diện xử lý đặc biệt, vừa đẩy nhanh tiến độ, vừa giảm chi phí kéo dài – một trong những nguyên nhân khiến giá bị đội lên bất hợp lý.

Nếu giá đầu vào của NƠXH vẫn tiếp tục tăng, từ đất, vật liệu đến chi phí quản lý dự án, thì dù lãi suất vay có giảm, người dân vẫn khó đủ khả năng mua. Ảnh: VGP.

Tại Phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cuối tháng 9/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ, ngành và địa phương phải điều tiết giá bất động sản và NƠXH theo cơ chế thị trường thực, phù hợp thu nhập của người dân.

Giá nhà ở thương mại phải phù hợp với bản chất thị trường, phù hợp với nền kinh tế và điều kiện, khả năng của người dân; mục tiêu là để mọi người dân có chỗ ở, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân.

Theo đó, cần có giải pháp tổng thể, toàn diện, bao trùm; có sự chung tay, phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước và doanh nghiệp, giữa Trung ương và địa phương, giữ chính sách tài khóa, tiền tệ với chính sách đất đai và các chính sách khác. Nhà nước phải điều tiết giá đất đai, bất động sản thông qua công cụ tài chính, nhất là chính sách thuế, phí, lệ phí và các chính sách tài chính khác; có cơ chế, chính sách để giảm lãi suất và thời gian cho vay phù hợp; nghiên cứu quy định mức thu nhập của người có quyền mua nhà ở xã hội phù hợp với tình hình và phù hợp với từng địa phương.

Chính sách đã mở cửa nhưng khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà vẫn là “nút thắt” cần được điều chỉnh. Giải bài toán NƠXH không chỉ nằm ở con số ưu đãi hay quy định thu nhập, mà còn ở việc kiểm soát để giá bán thực sự “vừa túi tiền”. Khi đó, an cư sẽ không còn là giấc mơ xa vời của người lao động.

Nguồn: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm