Nhà ở xã hội vướng ở đâu?

VTV.vn - Dù kết quả phát triển nhà ở xã hội đã có chuyển động tích cực, doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh vẫn than khó vì thủ tục dài, vốn khó và chính sách còn chồng chéo.

Năm 2025, TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành 14 dự án nhà ở xã hội với 13.040 căn hộ, đạt 100% chỉ tiêu kế hoạch.

Nút thắt thủ tục

Năm 2025, TP Hồ Chí Minh đã hoàn thành 14 dự án nhà ở xã hội với 13.040 căn hộ, đạt 100% chỉ tiêu kế hoạch. Trong 2 tháng đầu năm 2026, thành phố đã khởi công 2 dự án với 2.656 căn hộ, có thêm 1 dự án đủ điều kiện huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai tại số 324 Lý Thường Kiệt, Phường 14, quận 10 cũ; lũy kế đến nay có 11 dự án đang thi công với 9.700 căn hộ. Thành phố cũng đã chuẩn bị khoảng 1.730 ha đất để phát triển nhà ở xã hội và dự kiến lựa chọn nhà đầu tư cho 8 dự án.

Tuy nhiên, thông tin từ báo cáo tình hình thị trường bất động sản và nhiệm vụ trọng tâm của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea) năm 2026" vừa công bố, cho thấy doanh nghiệp vẫn chưa hết "khó", bởi càng đi sâu vào quá trình triển khai càng lộ rõ những vướng mắc và bất cập của chính sách.

Horea đề nghị lồng ghép các khâu thẩm định, giảm bớt những thủ tục chấp thuận riêng rẽ để giảm thủ tục hành chính cho phát triển Nhà ở xã hội.

Ở khâu thủ tục, doanh nghiệp có lý khi than phiền. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, cho rằng thủ tục nhà ở xã hội theo cơ chế cũ có thể kéo dài tới hơn 1.000 ngày. Một dự án nhằm phục vụ người thu nhập thấp mà mất vài năm chỉ để đi qua các tầng nấc thủ tục thì rõ ràng đã đi chệch tinh thần "an sinh" ban đầu. Nhà ở xã hội đáng lẽ phải là lĩnh vực được ưu tiên về thời gian xử lý, lại có lúc rơi vào vòng xoáy xin ý kiến, thẩm định, rà soát, chờ phê duyệt nối tiếp nhau. Hệ quả là chi phí vốn tăng lên, tiến độ bị kéo dài, doanh nghiệp mất cơ hội, còn người dân tiếp tục chờ đợi.

Vấn đề không chỉ ở chỗ chậm, mà ở chỗ quy trình mang tính nối tiếp, nhiều cửa, nhiều tầng. Khi một doanh nghiệp phải lần lượt gõ cửa nhiều sở, ngành cho cùng một dự án nhà ở xã hội. HoREA nghị lồng ghép các khâu thẩm định, giảm bớt những thủ tục chấp thuận riêng rẽ, thậm chí cho rằng việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với đồ án quy hoạch chi tiết dự án nhà ở xã hội trong một số trường hợp "mang nặng tính hình thức", chưa thực chất nhưng lại kéo dài thời gian và làm tăng chi phí.

Ở đây, điều đáng bàn là thủ tục không chỉ làm chậm dự án, mà còn làm méo mó động lực chính sách. Một khi thời gian kéo dài, chi phí tăng cao, trong khi lợi nhuận nhà ở xã hội lại bị khống chế, doanh nghiệp sẽ có xu hướng dè dặt, thậm chí né tránh. Nói cách khác, nếu thủ tục vẫn là một cuộc chạy đường trường đầy rào chắn, thì rất khó trông đợi dòng vốn tư nhân đổ mạnh vào phân khúc này.

Gỡ nghẽn từ chính sách

Nhưng thủ tục không phải là nút thắt duy nhất. Phía sau câu chuyện thủ tục hành chính là bài toán vốn và những khó khăn khác. Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), cho biết để đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhu cầu vốn đầu tư có thể lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Nếu vốn vay ngân hàng chiếm 20-25%, hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng, trong khi quy mô vốn thực tế mới tiếp cận được chỉ khoảng 25.000 tỷ đồng, tức chỉ chừng 10% nhu cầu.

Với doanh nghiệp, thiếu vốn ưu đãi đồng nghĩa với tăng chi phí đầu vào. Với người mua, lãi suất vay 5,4%/năm tại Ngân hàng Chính sách xã hội hiện nay, theo HoREA, vẫn khá cao so với mức 4,8%/năm của giai đoạn từ tháng 3/2021 đến tháng 6/2024. Nếu đặt trong tương quan với đối tượng thụ hưởng là người thu nhập thấp, mức chênh này không hề nhỏ. Nhà ở xã hội không thể chỉ được định nghĩa bằng giá bán thấp hơn nhà thương mại; nó phải được bảo đảm bằng khả năng tiếp cận thực tế. Khi lãi suất tăng, giấc mơ an cư lại bị đẩy ra xa hơn đối với chính những người cần chính sách nhất.

TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 phải thực hiện 28.500 căn hộ.

Một vấn đề khác là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn từ ngày 01/08/2024 đến 31/12/2030. Theo các chuyên gia, một bên là người mua cần hỗ trợ, bên kia là doanh nghiệp làm ra sản phẩm cũng cần được tiếp sức. Nếu chỉ nhìn nhà ở xã hội như một trách nhiệm của doanh nghiệp mà không thiết kế đủ mạnh các đòn bẩy tài chính, thì rất khó có nguồn cung lớn, đều và bền vững.

Bên cạnh đó, một số quy định mới lại đang phát sinh hệ lụy ngoài dự liệu. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cách xác định quy mô dân số theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND có thể làm tăng tỷ lệ căn hộ lớn, giảm mạnh căn hộ vừa và nhỏ, ngay cả với nhà ở xã hội. Nếu nhận định này đúng với thực tiễn triển khai, thì đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Bởi phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng lại vô tình thu hẹp lựa chọn căn hộ nhỏ, vốn là loại hình phù hợp nhất với khả năng chi trả của họ.

Một bất cập khác mà HoREA nêu ra là Khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 chỉ còn quy định tiêu chí nhà ở và tiêu chí thu nhập, nhưng bỏ tiêu chí cư trú. Trên nguyên tắc, việc mở rộng cơ hội tiếp cận là hợp lý. Nhưng trong điều kiện nguồn cung quá thiếu, quy định này lại đặt doanh nghiệp vào thế khó khi lập danh sách người đủ điều kiện mua, thuê mua. Trường hợp dự án chung cư nhà ở xã hội tại số 234 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, quận 10 cũ, chỉ có 750 căn hộ nhưng hơn 12.000 người trong cả nước đăng ký, là minh chứng rõ ràng cho áp lực ấy. Khi doanh nghiệp được giao quyền lập danh sách đối tượng mua, thuê mua nhưng nguồn cung ít, nhu cầu quá lớn, họ không chỉ quá tải mà còn phải tốn thêm thời gian và chi phí để tổ chức bốc thăm một hoặc vài lần. Gánh nặng hành chính đã được chuyển một phần sang doanh nghiệp.

TP Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 phải thực hiện 28.500 căn hộ, và theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, phải nỗ lực hoàn thành mục tiêu ít nhất 1 triệu căn ngay trong năm 2028. Đây là nhiệm vụ nặng nề, nhưng không phải không thể làm. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, những "vướng mắc" này nhanh chóng được tháo gỡ để thành phố hoàn thành mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm nay.

Nguồn: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm