Wie profiteert van de verschillen in grondprijzen?

Rijk, arm en gevangen – allemaal vanwege het land.

In een zinderende huurkamer, onder de intense hitte van begin mei, bereidt mevrouw Nguyen Thi Kim Buu (Gemeente 1, Gemeente Song Trau, District Trang Bom, Provincie Dong Nai ) nieuwe documenten voor om haar klacht voort te zetten over het 11.000 ^m² grote stuk grond van haar familie, dat bijna twintig jaar geleden in beslag werd genomen voor het industriepark Bau Xeo. De 70-jarige mevrouw Kim Buu is de tweede generatie die deze klacht indient. Haar moeder, mevrouw Le Thi Lam, overleed vijf jaar geleden, niet lang nadat het familieland eind 2018 gedwongen in beslag werd genomen. Mevrouw Kim Buu is niet de enige die klaagt. Ongeveer vijftig gezinnen in deze regio, van verschillende generaties, zijn het ook oneens met het besluit van de overheid van Dong Nai om hun land in beslag te nemen en over te dragen aan de investeerder van het industriepark Bau Xeo.

Op 12 januari 2004 ondertekende de voorzitter van het Volkscomité van de provincie Dong Nai Besluit 101/QD-CT-UBND om ruim 440 hectare land terug te winnen in de gemeenten Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 en Trang Bom, en om het gehele teruggewonnen landgebied "tijdelijk toe te wijzen" aan Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company en hun leden om de compensatie, de grondontginning en de investeringsprocedures voor de bouw van het industriepark Bau Xeo uit te voeren. In februari 2004 brachten Tin Nghia Company en Dong Nai Rubber Company kapitaal in om Thong Nhat Joint Stock Company op te richten als investeerder in het industriepark Bau Xeo.

De klacht is hier ook aan ten grondslag. De familie van mevrouw Kim Buu en andere huishoudens wier grond in beslag is genomen, stellen dat Besluit 101 van de voorzitter van het Volkscomité van de provincie Dong Nai uit 2004, uitgevaardigd vóórdat de premier een besluit nam over de oprichting van het industriepark Bau Xeo, "buiten de bevoegdheid" viel. Hun grond en huizen lagen bovendien niet binnen de goedgekeurde bestemmingsplannen, waardoor de inbeslagname van de grond ten behoeve van de investeerder in het industriepark geen wettelijke basis had. Daarom weigerden de mensen zich neer te leggen bij de inbeslagname en hebben ze sinds 2004 klachten ingediend. In 2018 gaf het Volkscomité van het district Trang Bom een ​​bevel uit tot gedwongen grondonteigening. Mevrouw Kim Buu en de andere huishoudens stellen dat de gedwongen grondonteigening door het Volkscomité van het district Trang Bom op basis van Besluit 101 niet in overeenstemming was met de wet en hebben tot op heden klachten ingediend.

"Ze hebben ons slechts 25.000 VND per m² en 15 miljoen VND aan herhuisvestingsgeld gegeven, in totaal meer dan 700 miljoen VND voor 11.000 m² aan huizen en tuinen. Hoe moeten we leven als ons land in beslag wordt genomen?", zei mevrouw Kim Buu. De 70-jarige vrouw, die haar zeven broers en zussen vertegenwoordigt, woont al jaren in een gehuurde kamer bij een vriendin terwijl ze haar rechtszaak voert, waarvan ze niet weet wanneer die zal eindigen...

Families met meerdere generaties die klachten indienen over landbezit, zoals mevrouw Kim Buu in het industriepark Bau Xeo, zijn geen uitzondering. De maandelijkse rapporten van de Nationale Assemblee over burgerpetities vermelden steevast grote groepen indieners die hun zaken van lokaal naar centraal niveau hebben gebracht in hun zoektocht naar gerechtigheid. De meesten van hen zijn burgers die landgeschillen aankaarten, zoals mevrouw Kim Buu en de inwoners van het district Trang Bom. Het door de autoriteiten bekendgemaakte percentage van meer dan 70% landgerelateerde klachten is een gemiddelde over vele jaren.

Bijna vier decennia van nationale hervormingen hebben veel dollarmiljardairs voortgebracht, van wie de meesten hun rijkdom vergaarden via vastgoed. Deze bijna veertig jaar van nationale vernieuwing hebben echter ook een gevoel van onrechtvaardigheid gecreëerd bij generaties mensen die zich benadeeld voelen door het feit dat voorouderlijk land tegen lage prijzen wordt geconfisqueerd en vervolgens wordt overgedragen aan bedrijven om industrieterreinen, winkelcentra en hoogbouw te bouwen, die vervolgens voor hoge prijzen worden verkocht. Landbouwgrond wordt geconfisqueerd voor 1 miljoen VND/m², vervolgens herbestemd tot woongebied, verkaveld en door bedrijven verkocht als hoogbouw voor 50 miljoen VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, voormalig adjunct-hoofd van het kantoor van de Nationale Assemblee, stelde dat deze stijging van 49 miljoen VND te wijten is aan landonteigening, wijzigingen in bestemmingsplannen en beslissingen over landtoewijzing, wat resulteert in een verschil in grondhuur.

Het werkelijke verschil in grondwaarde is veel groter dan het voorbeeld dat de heer Nguyen Si Dung noemde. Veel inwoners van Thu Thiem (Thu Duc, Ho Chi Minh-stad) zagen hun grond geconfisqueerd voor 18 miljoen VND/m², maar slechts enkele jaren later, toen ze terugkeerden naar het project dat op hun grond werd gebouwd, kregen ze van medewerkers te horen dat de appartementenprijzen waren gestegen tot 350 miljoen VND/m² en al waren uitverkocht. Een onderzoek van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedeigenaren toonde aan dat het verschil in grondprijzen vóór en na een project in sommige gebieden wel 700 keer zo groot kon zijn, en in andere gevallen minstens 50 keer zo groot. Deze enorme winst is stuitend, woedendmakend en een bron van onrecht. Mensen verliezen hun huizen, grond en banen door sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten in het nationale en publieke belang, maar profiteren zelf niet van de waarde die deze projecten opleveren. Compensatie en herhuisvestingsgeld helpen hen niet om een ​​beter leven te leiden nadat hun grond is geconfisqueerd. Sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten zijn gaande, maar de mensen blijven armer. Grondverwerving en het bouwrijp maken van terreinen zijn daarom een ​​bron van angst geworden voor veel bewoners en de hoofdoorzaak van langdurige grieven en klachten.

In zijn openingswoord tijdens de 5e vergadering van het Centraal Comité van het 13e Partijcongres in mei 2022, toen het Centraal Comité van de Partij de resolutie over het landbeleid besprak, verklaarde secretaris-generaal Nguyen Phu Trong: "Veel mensen zijn rijk geworden door landbezit, maar er zijn er ook veel die arm zijn geworden door landbezit, zelfs gevangen zijn gezet vanwege landbezit, en zelfs vader-zoon- en broederrelaties hebben verloren vanwege landbezit...". Landconflicten nemen toe parallel aan de transformatie en ontwikkeling van het land.

Meer dan 70% van alle rechtszaken met betrekking tot grondbezit in het hele land.

DE OORZAKEN VAN LANDCONFLICTEN

Als de mensen niet profiteren van de ongelijke grondprijzen die ontstaan ​​door grondverwervingsprojecten, wie dan wel? Het meest voor de hand liggende antwoord is: het bedrijfsleven – degenen die de verworven grond tegen een lage prijs toegewezen kregen en deze vervolgens voor een zeer hoge prijs verkochten. Maar op veel fora beweren bedrijven dat ze onterecht worden beschuldigd en belasterd.

Volgens de Grondwet, partijresoluties en de huidige Grondwet is land eigendom van het gehele volk, waarbij de Staat optreedt als vertegenwoordigende eigenaar en het uniform beheert. De Staat oefent zijn recht als vertegenwoordigende eigenaar uit en bepaalt via ruimtelijke ordening en plannen het doel van het landgebruik, en staat wijzigingen in het landgebruik toe. De beslissing om een ​​stuk grond te gebruiken voor stedelijke ontwikkeling in plaats van het als landbouwgrond te behouden (en alleen de Staat mag dit doen) heeft geleid tot ongelijke grondrente.

Volgens dr. Nguyen Van Dinh, juridisch expert op het gebied van investeringen en vastgoed, moeten bedrijven bij de uitvoering van vastgoedprojecten, naast de voorschotten voor staatscompensatie en grondontginning, ook extra kosten betalen op basis van de door de staat vastgestelde grondprijs. Bij de surplusmethode die wordt gebruikt om grond te waarderen voor de meeste grondverwervings- en -herbestemmingsprojecten, wordt de grondprijs zo berekend dat het bedrijf 15% van de toegevoegde waarde ontvangt na voltooiing van het investeringsproject, oftewel winst. De resterende 85% van het verschil in grondhuur moet worden afgedragen aan de staatsbegroting via grondgebruiksrechten. "Theoretisch gezien is 85% van de meerwaarde de grondgebruiksrechten die de investeerder aan de staat moet betalen. Deze rechten worden, conform de Staatsbegrotingswet, opgenomen in de staatsbegroting en gebruikt voor publieke doeleinden in het hele land, ten behoeve van publieke investeringen", aldus dr. Dinh.

Wat meneer Dinh zei, is echter slechts "theorie". De praktijk van het reguleren van gedifferentieerde grondrente is heel anders en omvat vele complexe processen en procedures met talloze mazen in de wet die corruptie en wanpraktijken in de hand werken. Bedrijven vinden talloze manieren om hun winst te maximaliseren. Ondertussen is het de staat waarschijnlijk nooit gelukt om 85% van de toegevoegde waarde in de begroting te integreren. In de meeste grote grondzaken van noord tot zuid hebben provinciale en gemeentelijke overheden door de jaren heen, via verschillende methoden, grond tegen lage prijzen aan bedrijven toegewezen, wat heeft geleid tot inkomstenverlies voor de staat als gevolg van de gedifferentieerde grondrente. Deze verliezen variëren van tientallen miljarden tot duizenden miljarden dong.

Als er een verschil in grondhuur is, mag dat niet in de zakken belanden van bedrijven of ambtenaren die de macht hebben om het grondgebruik te wijzigen of de ruimtelijke ordening aan te passen. Er moet een manier zijn om het verschil in grondhuur eerlijk te herverdelen.

Dr. Nguyen Si Dung, voormalig adjunct-hoofd van het kantoor van de Nationale Assemblee

In een belangrijke rechtszaak die onlangs voor de rechter kwam, ondertekende de voormalige voorzitter van het Volkscomité van de provincie Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, op 23 februari 2017 een document waarin hij de toewijzing goedkeurde van drie percelen grond met een totale oppervlakte van meer dan 92.600 m², gelegen aan weerszijden van weg 706B (in de wijk Phu Hai, stad Phan Thiet), aan Tan Viet Phat Company zonder veiling, voor een prijs van 1,2 miljoen VND/m², de startprijs voor een veiling volgens een besluit uit 2013. Vervolgonderzoek wees uit dat de toewijzing van grond voor 1,2 miljoen VND/m² onwettig was, omdat volgens de Grondwet de grondgebruiksrechten en grondhuurkosten moeten worden vastgesteld op basis van de grondprijs op het moment dat de overheidsinstantie de grond toewijst of verhuurt. Volgens de autoriteiten heeft de toewijzing van deze drie percelen grond aan het bedrijf tegen zo'n lage prijs door voormalige leiders van de provincie Binh Thuan de staat een verlies van meer dan 45 miljard VND opgeleverd.

Op 27 december 2012 ondertekende Tran Van Nam, voormalig secretaris van het partijcomité van de provincie Binh Duong en destijds vicevoorzitter van het provinciale volkscomité, besluiten waarin hij ermee instemde de grondprijs van 51.914 VND/m2 toe te passen, zoals vastgelegd in een besluit van het provinciale volkscomité van Binh Duong uit 2006. Deze prijs werd gebruikt voor de berekening van de grondgebruiksrechten voor twee percelen van respectievelijk 43 en 145 hectare bij de omzetting van het grondgebruik en de toewijzing van grond aan de Binh Duong Production - Import-Export Corporation. Volgens het vonnis heeft de vaststelling van de lage grondprijzen door gedaagde Tran Van Nam en zijn medeplichtigen, in strijd met de regelgeving, geleid tot een verlies van meer dan 761 miljard VND voor de staat.

In veel vergelijkbare gevallen van de verkoop van waardevolle grond tegen spotprijzen in Khanh Hoa, Da Nang of Ho Chi Minh-stad, beweren de verdachten, die leiders zijn van deze provincies en steden, allemaal dat ze geen winst hebben gemaakt of zich schuldig hebben gemaakt aan corruptie bij de toewijzing van grond tegen lage prijzen aan bedrijven. De autoriteiten zijn er echter niet in geslaagd dit te bewijzen. Er werden geen zakken met contant geld op hun balkons gevonden. Er werden geen illegale gelden aangetroffen in kluizen of bankrekeningen van de verdachten. Evenmin werden er schimmige relaties aan het licht gebracht. Niemand begrijpt wat het hele advies- en besluitvormingssysteem heeft kunnen manipuleren, terwijl ambtenaren zich ervan bewust waren dat het toewijzen van grond tegen lage prijzen onjuist was. Toch blijft het verloren geld gestaag toenemen.

"Het hele systeem wordt al lange tijd gedreven door het streven naar gedifferentieerde grondrente. Dit is de hoofdoorzaak van onrechtvaardigheid en landconflicten," vat dr. Nguyen Si Dung samen. Om conflicten te verminderen, zei dr. Dung dat de kwestie van de regulering van gedifferentieerde grondrente moet worden opgelost, zodat een deel van deze meerwaarde wordt gebruikt om degenen van wie het land wordt onteigend te helpen aan nieuwe woningen die gelijkwaardig of beter zijn dan hun oude huizen, zoals vermeld in de resolutie van de Partij. "Als er sprake is van gedifferentieerde grondrente, mag deze niet in de zakken belanden van bedrijven of ambtenaren die de macht hebben om de bestemming van grond te wijzigen of de ruimtelijke ordening aan te passen. Er moet een manier zijn om de gedifferentieerde grondrente eerlijk te herverdelen," aldus dr. Dung.

Bronlink: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm