Wie profiteert van het grondhuurverschil?

RIJK, ARM, GEVANGENIS, ALLEMAAL VANWEGE LAND

In een zwoele huurkamer, onder de intense hitte van de eerste dagen van mei, bereidt mevrouw Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, Song Trau Commune, Trang Bom District, Dong Nai ) "nieuwe" documenten voor om haar klacht voort te zetten over het stuk grond van haar familie van meer dan 11.000 ^vierkante meter dat bijna twintig jaar geleden in beslag werd genomen voor de bouw van het Bau Xeo Industrial Park (IP). Op 70-jarige leeftijd is mevrouw Kim Buu de tweede generatie die de rechtszaak aanspant. De moeder van mevrouw Kim Buu, mevrouw Le Thi Lam, overleed vijf jaar geleden, kort nadat het land van de familie eind 2018 met geweld in beslag was genomen. Mevrouw Kim Buu is niet het enige huishouden dat klaagt. Zo'n vijftig huishoudens hier, door de generaties heen, zijn het ook niet eens met het besluit van de regering van Dong Nai om land in beslag te nemen om het over te dragen aan de investeerder van Bau Xeo IP.

Op 12 januari 2004 ondertekende de voorzitter van het provinciaal volkscomité van Dong Nai Besluit 101/QD-CT-UBND om meer dan 440 hectare land terug te winnen in de gemeenten Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 en Trang Bom Town en "het gehele gewonnen land tijdelijk over te dragen" aan Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company en haar leden om compensatie-, terreinopruimings- en investeringsprocedures uit te voeren voor de bouw van Bau Xeo Industrial Park. In februari 2004 investeerden Tin Nghia Company en Dong Nai Rubber Company in het kapitaal om Thong Nhat Joint Stock Company op te richten als investeerder in Bau Xeo Industrial Park.

De klacht vond ook zijn oorsprong in dit gebied. De familie van mevrouw Kim Buu en de huishoudens waarvan het land was teruggevorderd, verklaarden dat Besluit 101 van de voorzitter van het provinciaal volkscomité van Dong Nai uit 2004, toen er nog geen besluit van de premier was over de oprichting van het industriepark Bau Xeo, "niet binnen de bevoegdheid viel". Hun land viel niet binnen de goedgekeurde plangrenzen, waardoor de terugvordering van het land om over te dragen aan de investeerder in het industriepark geen wettelijke basis had. Daarom hielden de bewoners zich niet aan de terugvordering en dienden ze vanaf 2004 tot nu een klacht in. In 2018 gaf het volkscomité van het district Trang Bom een ​​bevel tot gedwongen terugvordering. Mevrouw Kim Buu en de huishoudens verklaarden dat de gedwongen terugvordering van het volkscomité van het district Trang Bom op basis van Besluit 101 niet in overeenstemming was met de wet, en daarom bleven ze tot nu toe een klacht indienen.

"Ze hebben ons slechts 25.000 VND/m² gecompenseerd en 15 miljoen VND als hervestigingsgeld, in totaal 11.000 m² aan huizen en tuinen. Ze hebben ons meer dan 700 miljoen VND gecompenseerd. Hoe moeten we leven als het land weer wordt ingenomen?", aldus mevrouw Kim Buu. Jarenlang moest de 70-jarige vrouw, namens zeven broers en zussen in de familie, in het huurhuis van een vriend wonen om de rechtszaak te voeren, zonder te weten wanneer die zou eindigen...

Het is niet ongebruikelijk dat families met meerdere generaties landzaken aanspannen, zoals mevrouw Kim Buu in het Bau Xeo Industriepark. De maandelijkse rapporten van de Nationale Assemblee over de petities van burgers ontbreken nooit, net als de grote delegaties van petities, van lokaal tot centraal niveau, in de hoop een eerlijk antwoord te krijgen. De meesten van hen zijn mensen die landzaken aanspannen, zoals mevrouw Kim Buu en de inwoners van het district Trang Bom. Het aantal rechtszaken met betrekking tot land dat door de autoriteiten is aangekondigd, meer dan 70%, is een gemiddelde statistiek over vele jaren.

Bijna veertig jaar nationale renovatie heeft vele miljardairs voortgebracht. De meesten van hen zijn rijk geworden door onroerend goed. Maar bijna veertig jaar nationale renovatie heeft ook vele generaties mensen voortgebracht die zich onrechtvaardig voelen wanneer het land dat hun voorouders generaties lang hebben achtergelaten, nu voor een lage prijs wordt teruggewonnen en vervolgens wordt overgedragen aan bedrijven om er industrieterreinen, winkelcentra en hoogbouw te bouwen, en vervolgens voor hoge prijzen wordt verkocht. Landbouwgrond van mensen werd teruggewonnen voor een prijs van 1 miljoen VND/m², vervolgens gepland als woongrond, bedrijven verdeelden het land in percelen, verkochten het land, bouwden er hoogbouw en verkochten het voor 50 miljoen VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, voormalig adjunct-hoofd van het kantoor van de Nationale Assemblee, zei dat deze toename van 49 miljoen VND, dankzij de beslissingen om land terug te vorderen, de planning te wijzigen en toe te wijzen, het verschil in grondhuur is.

Het verschil in grondhuur is veel groter dan het voorbeeld dat de heer Nguyen Si Dung noemde. Veel mensen in Thu Thiem (Thu Duc City, Ho Chi Minh City) zagen hun grond in beslag genomen voor een prijs van 18 miljoen VND/m², maar slechts een paar jaar later, toen ze terugkeerden naar het project dat op hun eigen grond was gebouwd, noemde het personeel de prijs van het appartement op 350 miljoen VND/m² en was het verkocht. Een onderzoek door de Vietnamese Vastgoedvereniging toonde aan dat het verschil in grondprijs vóór en na het project op sommige plaatsen tot wel 700 keer zo groot was, en minstens 50 keer. Deze enorme winst veroorzaakte wrevel, woede en was de bron van onrecht. Mensen verloren hun huis, hun grond, hun baan vanwege sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten (KT-XH), voor het nationale en publieke belang, maar ze genoten zelf niet van de waarde die deze projecten opleverden. Compensatie en hervestigingsgeld hielpen hen niet om een ​​beter leven te krijgen nadat hun grond in beslag was genomen. Projecten zorgen voor economische en maatschappelijke ontwikkeling, maar ze verarmen steeds verder. Landaanwinning en terreinontginning zijn daarom voor veel mensen een 'angst' geworden en een bron van langdurige frustratie en klachten.

Secretaris-generaal Nguyen Phu Trong zei in zijn openingstoespraak op de 5e Centrale Conferentie van de 13e ambtstermijn - toen het Centraal Comité van de Partij de resolutie over het grondbeleid samenvatte - in mei 2022: "Veel mensen zijn rijk geworden dankzij grond, maar er zijn ook veel mensen die arm zijn geworden dankzij grond, zelfs in de gevangenis zijn beland vanwege grond, de relatie tussen vader en zoon, broers, hebben verloren vanwege grond...". Grondconflicten nemen met de dag toe, naarmate het land zich verder ontwikkelt.

Meer dan 70% van de rechtszaken in het land hebben betrekking op grond.

DE BRON VAN LANDCONFLICTEN

Als het niet de mensen zijn die profiteren van het renteverschil dat ontstaat door grondverwervingsprojecten, wie profiteren er dan wel van? Het meest voor de hand liggende antwoord zijn de bedrijven – zij die grond toegewezen kregen die tegen een lage prijs was verworven en vervolgens tegen een zeer hoge prijs verkocht. Maar op veel fora beweren bedrijven dat ze "ten onrechte beschuldigd" worden omdat ze "slecht beschuldigd" zijn.

Volgens de Grondwet, partijbesluiten en de huidige Grondwet is grond eigendom van het hele volk en wordt het vertegenwoordigd en uniform beheerd door de staat. Uitoefenend op het recht om de eigenaar te vertegenwoordigen, bepaalt de staat het doel van het grondgebruik door middel van planning, bestemmingsplannen en staat hij de wijziging van het bestemmingsplan toe. De beslissing om een ​​stuk grond te gebruiken voor de bouw van een stedelijk gebied in plaats van het als landbouwgrond van de staat te behouden (en alleen de staat mag dit doen) heeft geleid tot een differentiële rente.

Volgens Dr. Nguyen Van Dinh, expert in investerings- en vastgoedrecht, moeten bedrijven bij de uitvoering van vastgoedprojecten, naast de vooruitbetaling aan de staat voor compensatie en grondruiming, ook extra betalen op basis van de door de staat vastgestelde grondprijs. Bij de overschotmethode, die wordt gebruikt om grondprijzen te bepalen voor de meeste projecten voor landherstel en landhergebruik, worden de grondprijzen zo berekend dat bedrijven 15% van de toegevoegde waarde na het investeringsproject kunnen genieten, de zogenaamde winst. 85% van het verschil in grondhuur moet via grondgebruiksvergoedingen aan de staatsbegroting worden betaald. "In theorie is 85% van de meerwaarde de grondgebruiksvergoeding die investeerders aan de staat moeten betalen. Deze vergoeding wordt opgenomen in de begroting om te worden besteed aan de bevolking van het hele land, overeenkomstig de Staatsbegrotingswet, ten behoeve van overheidsinvesteringen", aldus de heer Dinh.

Maar wat de heer Dinh zei, is slechts "theorie". Het beeld van de regulering van grondrenteverschillen in de praktijk is heel anders wanneer deze door vele ingewikkelde processen en procedures moet gaan, maar veel mazen in de wet kent voor corruptie en negativiteit. Bedrijven vinden talloze manieren om maximale winst te behalen. De staat is er waarschijnlijk nooit in geslaagd om "85% van de toegevoegde waarde in de begroting te integreren". In de meeste grote grondgerelateerde gevallen van Noord tot Zuid hebben de provinciale en gemeentelijke overheden de afgelopen jaren op allerlei manieren grond tegen lage prijzen aan bedrijven toegewezen, waardoor de staat inkomsten misliep door het toegenomen verschil in grondrente. Ten minste enkele tientallen miljarden, maximaal duizenden miljarden dong.

Als er een verschil in grondhuur is, laat dat dan niet in de zakken van de onderneming of de ambtenaar vallen die de bestemming van het land kan wijzigen of de planning kan aanpassen. Er moet een manier zijn om het verschil in grondhuur eerlijk te verdelen.

Dr. Nguyen Si Dung, voormalig plaatsvervangend hoofd van het kantoor van de Nationale Assemblee

In een belangrijke zaak die de afgelopen dagen voor de rechter is gekomen, heeft de voormalige voorzitter van het Volkscomité van de provincie Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, op 23 februari 2017 een officieel schrijven ondertekend en uitgegeven waarin hij in principe akkoord gaat met de overdracht van 3 percelen grond van meer dan 92.600 m2 die eigendom zijn van het grondfonds aan beide zijden van weg 706B (in de wijk Phu Hai, stad Phan Thiet) aan het bedrijf Tan Viet Phat zonder veiling, voor een prijs van 1,2 miljoen VND/m2, de startprijs voor de veiling volgens de beslissing uit 2013. Uit het daaropvolgende onderzoek is gebleken dat de toewijzing van de grond voor een prijs van 1,2 miljoen VND/m2 in strijd was met de regelgeving, omdat volgens de Grondwet de berekening van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur moet worden bepaald op basis van de grondprijs op het moment dat de staatsinstantie de grond toewees of verpachtte. Volgens de autoriteiten heeft het feit dat voormalige leiders van de provincie Binh Thuan drie stukken land tegen lage prijzen aan ondernemingen hebben overgedragen, de staat een verlies van meer dan 45 miljard VND opgeleverd.

Op soortgelijke wijze ondertekende Tran Van Nam, voormalig secretaris van het provinciaal partijcomité van Binh Duong en toenmalig vicevoorzitter van het provinciaal volkscomité, op 27 december 2012 een besluit waarin werd overeengekomen om de grondprijs van VND 51.914/m² toe te passen, conform het besluit van het provinciaal volkscomité van Binh Duong uit 2006, om grondgebruiksvergoedingen te berekenen voor twee percelen van 43 en 145 hectare bij de bestemmingswijziging en overdracht van de grond aan de Binh Duong Production - Import - Export Corporation. Volgens het vonnis heeft de vaststelling van lage grondprijzen, in strijd met de regelgeving, door verdachte Tran Van Nam en zijn handlangers de staat een verlies van meer dan VND 761 miljard opgeleverd.

In veel vergelijkbare gevallen van goedkope verkoop van "gouden grond" in Khanh Hoa, Da Nang of Ho Chi Minhstad..., verklaarden de verdachten, die leiders zijn van provincies en steden, allemaal dat ze geen winst maakten of corruptie pleegden bij het overdragen van grond tegen lage prijzen aan bedrijven. De autoriteiten konden dit ook niet bewijzen. Er werden geen rugzakken met geld gevonden aan de balustrades van hun huizen. Er werd geen illegaal geld gevonden in de kluizen of rekeningen van de verdachten. Ook werden er geen duistere relaties aan het licht gebracht. Niemand begreep wat het hele personeel en het besluitvormingssysteem "gesmeerd" had, terwijl alle ambtenaren zich ervan bewust waren dat het overdragen van grond tegen lage prijzen verkeerd was. De hoeveelheid geld die verloren gaat, neemt echter met de dag toe.

"Het hele systeem is lange tijd gedwongen geweest om een ​​differentiële grondhuur te hanteren. Dit is de bron van onrecht en landconflicten", vatte Dr. Nguyen Si Dung samen. Om conflicten te verminderen, zei Dung dat het noodzakelijk is om de kwestie van de regulering van de differentiële grondhuur aan te pakken, zodat een deel van deze toegevoegde waarde kan worden gebruikt om mensen van wie het land is teruggewonnen, te helpen aan nieuwe woningen die gelijkwaardig of beter zijn dan hun oude, zoals vermeld in de resolutie van de partij. "Als er een verschil is in grondhuur, laat dat dan niet in de zakken van bedrijven of ambtenaren vallen die de bevoegdheid hebben om bestemmingsplannen van grond te wijzigen of de planning aan te passen. Er moet een manier zijn om de differentiële grondhuur eerlijk te herverdelen", aldus Dung.

Bronlink: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm