De rechten van de klant beschermen!

Volgens artikel 23, lid 5, van de Wet op de Vastgoedsector van 2023 mag een investeerder in een vastgoedproject slechts een aanbetaling van maximaal 5% van de verkoopprijs innen; en mag hij huizen, bouwwerken of vloeroppervlakte binnen bouwwerken huren en kopen wanneer aan alle voorgeschreven voorwaarden voor het in bedrijf stellen ervan is voldaan.

Naast de regelgeving betreffende aanbetalingen, bepaalt artikel 25 van de Wet op de Vastgoedhandel van 2023 ook de betaling bij de koop en verkoop of huurkoop van woningen op papier. Dienovereenkomstig betalen de partijen in meerdere termijnen, waarbij de eerste termijn niet meer dan 30% van de contractwaarde mag bedragen, inclusief de aanbetaling (de oude regelgeving bevatte geen aanbetaling).

Vervolgbetalingen moeten in overeenstemming zijn met de bouwvoortgang, maar mogen niet meer dan 70% van de contractwaarde bedragen vóór de oplevering van de woning, het bouwproject of het vloeroppervlak binnen het bouwproject. Indien de verkoper een organisatie met buitenlands investeringskapitaal is, mag de betaling niet meer dan 50% van de contractwaarde bedragen. Indien de koper of huurder nog geen eigendomsbewijs heeft ontvangen, mag niet meer dan 95% van de contractwaarde worden geïnd. Het resterende bedrag wordt betaald zodra de koper het eigendomsbewijs heeft ontvangen.

Een aanbetaling is de eerste stap in het koop- en verkoopproces en wordt gedaan voordat het contract wordt getekend. Voorheen, voordat er regelgeving was voor aanbetalingen in de vastgoedsector, was de situatie met betrekking tot aanbetalingen op de markt inconsistent en bracht deze verschillende risico's met zich mee. Veel projectontwikkelaars accepteerden grote aanbetalingen en reserveringscontracten. Sommige projecten boden zelfs woningen in aanbouw aan, maar vroegen desondanks nog steeds aanbetalingen van klanten om extra kapitaal te verkrijgen.

In werkelijkheid hebben veel woningbouwprojecten aanbetalingen en termijnbetalingen van klanten ontvangen via makelaarskantoren of rechtstreeks van de projectontwikkelaars. De projectontwikkelaars hebben het project echter vervolgens niet voltooid of zijn halverwege begonnen en vervolgens gestopt, waardoor huizenkopers tevergeefs bleven wachten.

Regelgeving met betrekking tot aanbetalingen bij de aan- en verkoop van onroerend goed is bedoeld om de rechten van huizenkopers te beschermen en het innen van buitensporig hoge aanbetalingen te voorkomen. Dergelijke aanbetalingen zouden immers tot fraude kunnen leiden en kopers schade kunnen berokkenen. Deze regelgeving beoogt ook een strengere controle uit te oefenen op de uitvoering van vastgoedprojecten, om te voorkomen dat projectontwikkelaars met een zwakke financiële positie zich schuldig maken aan praktijken zoals "van nul af aan beginnen" of "grond oppotten en wachten op het juiste moment".

Vanuit het perspectief van de projectontwikkelaars voelen veel vastgoedbedrijven zich ongemakkelijk, omdat de meesten in werkelijkheid al jaren hun investeringen met eigen geld financieren. Ze halen kapitaal op bij huizenkopers om te investeren... en daarom hebben veel klanten 95% van de koopprijs betaald, maar weten ze niet wanneer ze de eigendomsdocumenten zullen ontvangen...

Of erger nog, de projectontwikkelaar komt in de problemen en klanten weten niet wanneer ze hun woning zullen ontvangen! Er zijn zelfs gevallen waarin projectontwikkelaars kapitaal aantrekken zonder een aanbetaling te eisen, met de "garantie" van een bank. Dit betekent dat zowel de klant als de projectontwikkelaar betrokken zijn bij de investering en de winsten en verliezen delen, maar dat de klant uiteindelijk altijd de dupe is van de verliezen!

Om geleidelijk een gezonde vastgoedmarkt op te bouwen, is er naast de bestaande regelgeving behoefte aan meer beperkingen en sancties die aansluiten bij de realiteit van deposito- en kapitaalmobilisatietransacties. Dit is nodig om zowel de rechtmatige rechten van klanten te beschermen als gewetenloze investeerders uit te sluiten.

DONG GIA

Bron: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html