"In meer dan 20 jaar dat ik in de vastgoedsector werk, heb ik nog nooit zo'n moeilijke periode meegemaakt", riep een ondernemer uit tegen de schrijver. Deze uitspraak weerspiegelt deels ook de moeilijkheden van zowel bedrijven als mensen die in de vastgoedsector actief zijn. Toch zijn ze nog steeds veerkrachtig en vinden ze manieren om de donkere dagen te boven te komen.
Mevrouw Pham Thi Nguyen Thanh, algemeen directeur van Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), zei dat het bedrijf momenteel de grootste omvang heeft onder de makelaarskantoren met een marktaandeel van ongeveer 33%. Dat Dat Xanh een grote entiteit is, betekent echter niet dat het geen problemen ondervindt. Het bedrijf is alleen minder complex dan andere bedrijven dankzij het geld dat het in de loop van 20 jaar op de markt heeft opgebouwd.
Volgens mevrouw Thanh was de afgelopen periode een "grote overstroming" voor makelaars en was niemand echt "gezond" in deze periode. Natuurlijk, in "gevaar" schuilt nog steeds een "kans" en bedrijven hebben veel oplossingen geïmplementeerd om de "winter" door te komen.
" Ons systeem strekt zich uit van Noord tot Zuid. Vóór de kredietverkrapping had ons bedrijf ongeveer 70 dochterondernemingen. Toen de markt moeilijk werd, hebben we regelmatig en continu, breed en diepgaand, binnen het hele systeem geherstructureerd, van groepsniveau tot aan de lidbedrijven, om ervoor te zorgen dat alleen de gezondste "cellen" behouden blijven om de moeilijke periode te doorstaan", aldus mevrouw Thanh.
Dit bedrijf gebruikte zijn ervaring tijdens de COVID-19-lockdown om noodscenario's te bedenken. Toen de kredietmarkt krap werd, paste het bedrijf direct een reeks scenario's toe op een hoger niveau dan tijdens de pandemie.
Het bedrijf paste zich aan, beperkte de bedrijfsactiviteiten, de schaal, de werkgebieden, selecteerde productlijnen en snoeide ineffectieve afdelingen in en stroomlijnde ze. Zelfs afdelingen die effectief functioneerden, maar niet urgent waren, werden gedwongen om prioriteit te geven aan dringender resources.
Volgens mevrouw Thanh heeft het bedrijf zich gericht op het optimaliseren van de financiële en personele middelen. Het bedrijf heeft een reeks activiteiten uitgevoerd om de overstap te maken van een model met vaste kosten naar een model met variabele kosten.
" We waren vastbesloten om snel van staat te veranderen om te overleven, omdat we allemaal op een boot zaten om de storm te trotseren. Wat de boot ook zwaar maakte, we moesten hem zo licht mogelijk houden om te kunnen varen," vertelde mevrouw Thanh.
Op het gebied van personeelszaken heeft het bedrijf alle afdelingen en eenheden gestroomlijnd. Elke medewerker moet 2-3 taken uitvoeren, zelfs als deze taken totaal verschillend zijn. Het bedrijf heeft ook het makelaarspersoneel continu gestroomlijnd. Op het hoogtepunt betaalde Dat Xanh Service salarissen aan meer dan 7.000 verkopers, naast meer dan 10.000 medewerkers. Tijdens de herstructurering heeft het bedrijf echter meer dan 60% van zijn personeelsbestand geschrapt om het systeem te stroomlijnen.
" We hoeven niet alles af te schaffen, maar we schakelen over van vaste kosten naar variabele kosten. We betalen salarissen aan 40% van onze medewerkers, de overige 60% zal mensen hun baan laten opzeggen, maar er zijn ook mensen die als medewerkers producten voor het bedrijf blijven verkopen ", aldus Thanh.
Daarom blijft de bedrijfsvoering van Dat Xanh Service gewaarborgd dankzij het kernpersoneel dat behouden blijft. Het bedrijf betaalt nog steeds salarissen, hanteert sociale zekerheid en beloont uitmuntende medewerkers. Als een medewerker echter niet goed functioneert, moet hij of zij afscheid nemen van het bedrijf.
De algemeen directeur van Dat Xanh Service zei dat het bedrijf ook de cashflowmanagementactiviteiten optimaliseert. Voor een brokeragebedrijf zijn de belangrijkste inkomstenbronnen immers de courtagekosten. De laatste tijd zijn brokeragebedrijven echter "in de problemen" geraakt omdat beleggers te laat zijn met het betalen van hun courtagekosten.
" Ons systeem ondersteunt meer dan 200 investeerders, daarom zijn we veel kosten verschuldigd. Momenteel richten we ons op het innen van schulden om het geld terug te krijgen. Het te innen bedrag bedraagt ongeveer 1.000 miljard VND ", aldus mevrouw Thanh.
Daarnaast richten bedrijven zich op oplossingen om nieuwe inkomstenbronnen te creëren, producten en diensten te diversifiëren, markten uit te breiden en het klantenbestand uit te breiden.
Mevrouw Dang Phuong Hang, algemeen directeur van CBRE Vietnam, vertelde dat het bedrijf in de 30 jaar dat deze divisie actief is op de Vietnamese markt, veel veranderingen en ups en downs heeft meegemaakt. De crisis van 1997-1998, een enorme financiële crisis in Azië, had een zware impact op de vastgoedmarkt. Ook in de periode 2008-2009 lag de vastgoedmarkt jarenlang "bevroren".
" Thailand heeft meer problemen dan Vietnam als het gaat om het vinden van klanten, maar kent geen problemen op het gebied van legaliteit, toegang tot kapitaal of financiële middelen zoals in Vietnam ", aldus mevrouw Hang.
Volgens mevrouw Hang verkopen vastgoedbedrijven in Thailand hun producten voortdurend in het buitenland om klanten te vinden. De resultaten zijn in eerste instantie relatief positief.
Toeristen uit Rusland en China zijn teruggekeerd naar de toeristische bestemmingen in Thailand om onroerend goed te kopen. Vooral het gebied rond Phuket trekt veel interesse.
In Vietnam heeft het vastgoedverkoopteam van CBRE de afgelopen periode ook met veel problemen te maken gehad. Het bedrijf heeft alle interne problemen moeten evalueren.
De eerste is kostenbeheer. Bijna wekelijks moet het bedrijf vergaderen om het kostenbeheer te evalueren. De tweede is het evalueren van de producten. Als het product goed verkoopt, maar de juridische status onduidelijk is, of als de investeerder problemen heeft, duurt het lang voordat het geld binnen is. Daarom wordt de selectie van de te verkopen producten ook zorgvuldiger overwogen.
Daarnaast breidt CBRE zich ook uit naar de secundaire markt vanwege het grote klantenbestand met reële woningbehoeften. Op de secundaire markt zijn de transacties relatief stabiel. De belangrijkste klanten van CBRE zijn buitenlanders uit Azië, Europa, Amerika en het Midden-Oosten.
" Buitenlandse klanten ondervinden vaak geen juridische problemen of toegang tot kapitaal zoals in Vietnam. Ze zijn alleen geïnteresseerd in de veiligheid van de investering en de winst die ze maken", aldus mevrouw Hang.
Volgens mevrouw Hang hebben buitenlandse klanten de laatste tijd minder interesse getoond in vastgoedproducten in Ho Chi Minhstad vanwege de hoge prijzen. Buitenlandse klanten zijn echter meer geïnteresseerd in producten in de noordelijke regio vanwege de aantrekkelijkere prijzen.
Volgens de heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed (VARS), is het, naast de oplossingen die bedrijven toepassen zoals herstructurering, personeelsreductie en kostenoptimalisatie, momenteel ook van groot belang om nieuwe markten te veroveren.
Sommige projecten zijn "bevroren" en liggen stil, waardoor makelaars ze niet hoeven te blijven volgen, maar nieuwe markten moeten ontwikkelen. De heer Dinh is van mening dat de investeringsvraag in Vietnam nog steeds erg groot is. Deze vraag is echter tijdelijk inactief en wacht op een kans om sterk te stijgen. Deze vraag zal, zodra deze opengaat, zeer sterk toenemen.
" Ik zie dat sommige Vietnamese vastgoedbedrijven de internationale markt betreden. Ze werken samen met binnenlandse makelaars om investeerders naar buitenlandse markten te halen. Onlangs, tijdens een sessie over businessplannen voor buitenlandse markten in Quang Ninh , had een bedrijf direct 100 medewerkers om dit plan uit te voeren ", vertelde de heer Dinh.
Volgens de heer Dinh werken er momenteel miljoenen mensen wereldwijd online en op afstand. Deze mensen zoeken vaak naar toeristische bestemmingen met redelijke prijzen om zowel te ontspannen als te werken. En met goedkope kamerprijzen zoals in Vietnam, zijn toeristen uit de VS, Europa, Korea, Japan, enzovoort, bereid om naar ons land te komen om het te ervaren. Het is belangrijk dat makelaars contact leggen met klanten.
Mevrouw Pham Phuong Hang, algemeen directeur van CBRE Vietnam, gaf aan dat dit het moment is waarop makelaars de kwaliteit moeten verbeteren, vaardigheden moeten standaardiseren, het vertrouwen van de klant moeten vergroten en het niveau van de makelaars moeten verhogen.
" Brokers zijn de eerste mensen waarmee klanten in contact komen bij een transactie. Als brokers zich onprofessioneel gedragen en er niet in slagen vertrouwen op te bouwen bij klanten, zal de transactie "mislukken", zelfs als het product goed is en de belegger een goede reputatie heeft. Brokers zijn degenen die het vertrouwen van klanten en de markt herstellen", aldus mevrouw Hang.
De heer Pham Lam, voorzitter van de raad van bestuur en algemeen directeur van DKRA Vietnam, deelde dezelfde mening als mevrouw Hang en zei dat het verbeteren van de kwaliteit van de makelaardij vandaag de dag een uiterst belangrijke kwestie is. Hij werkt al bijna 20 jaar als makelaar in Ho Chi Minhstad en heeft veel ups en downs van de markt meegemaakt.
De heer Lam realiseerde zich dat de vastgoedmarkt in elke fase zijn eigen uitdagingen kent. Zelfs in tijden van "welvaart" zijn er nog steeds problemen en gevolgen die vaak het gevolg zijn.
Volgens de heer Lam voelt hij zich ondanks de vele moeilijkheden op de markt nog steeds zelfverzekerd en optimistisch. Zijn bedrijf heeft de status veranderd van "de broekriem aanhalen" naar "honing proeven en op doornen liggen". Dit is een "gespannen" en gevaarlijkere modus. Het bedrijf streeft echter niet tevergeefs, maar volhardend, consequent en methodisch.
Volgens de heer Lam is dit hét moment voor particulieren en bedrijven die actief zijn op de vastgoedmarkt om zichzelf te 'trainen', om te zien of ze hun werk echt leuk vinden en of ze de juiste baan hebben gekozen. Het is ook hét moment om degenen die geen passie voor hun werk hebben eruit te filteren. Degenen die echter wél van hun werk houden en zich inspannen, krijgen goede kansen.
De heer Lam is van mening dat dit ook een goed moment is voor makelaars om de problemen waar klanten mee te maken hebben te analyseren, klanten te begeleiden en vertrouwen op te bouwen. Wanneer de markt warmer wordt, zullen klanten toegewijde en enthousiaste klanten niet negeren.
" Vroeger, toen ik nog verkoper was, had ik vijf jaar lang klanten geholpen voordat ze mijn producten kochten. Ik gaf ze altijd advies of ondersteuning wanneer ze dat nodig hadden. Misschien koopt de klant niet meteen, maar op een gegeven moment voelt hij dat het product geschikt is voor hem, geschikt is voor zijn betalingsvermogen, en dan betaalt hij wel" , vertrouwde de heer Lam toe.
Volgens mevrouw Pham Thi Nguyen Thanh, algemeen directeur van Dat Xanh, moet de kennis van een makelaar echt goed zijn om een succesvolle makelaar te worden. Naast kennis van vastgoedrecht moet de makelaar ook kennis hebben van economie, politiek en maatschappij, en goed kunnen communiceren, en de psychologie van de klant begrijpen...
Makelaars moeten meegaan met de "trend" om met klanten te praten wanneer ze een onderwerp willen bespreken dat voor veel mensen interessant is. Zonder voldoende kennis en begrip is het erg moeilijk om in het vak te blijven, vooral in de huidige tijd. Een goede makelaar is iemand met zeer diepgaande kennis en is geen "makelaar" zoals mensen hem vaak noemen.
Vroeger konden makelaars klanten vinden door op één plek te blijven, maar nu kunnen ze nergens meer klanten vinden. Dit heeft ertoe geleid dat sommige makelaars het vertrouwen in zichzelf en hun beroep hebben verloren. Het belangrijkste voor makelaars om in deze tijd in het vak te blijven, is in zichzelf geloven.
" Ik geloof dat de markt ups en downs kent, net als een sinusgolf. Onze voorouders zeiden vaak: "Na het ergste komt het beste". Dit is het moment voor elk bedrijf en elk individu om zijn sterke en zwakke punten opnieuw te evalueren en de nodige kennis en vaardigheden aan te vullen ", aldus Thanh.
Mevrouw Pham Phuong Hang, algemeen directeur van CBRE Vietnam, zei dat er momenteel nog steeds veel geld in de zakken van investeerders zit en dat de huizenprijzen in Vietnam ook lager zijn dan in Hongkong, Singapore of het Midden-Oosten. Investeerders zijn echter nog steeds "terughoudend" vanwege de huidige problemen. De overheid en relevante instanties hebben ook oplossingen voorgesteld om de "knelpunten" aan te pakken. Deze beleidsmatige oplossingen hebben echter nog niet veel effect gehad op de markt.
De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), gaf aan dat de vastgoedmarkt sinds medio 2022 tekenen vertoont van een "stormgebied" en een crisisgebied in het verschiet. Daarom heeft VARS zeer krachtige aanbevelingen gedaan voor het aanpassen van de wettelijke regelgeving.
" We hebben aanbevelingen gedaan en meegewerkt aan het voorstellen van wijzigingen in de Grondwet, de Wet op de Onroerend Goedzaken, de Woningwet, de Investeringswet, enz. We hebben de problemen en overlappingen in de regelgeving verzameld en samengevat, waaruit we oplossingen hebben voorgesteld", aldus de heer Dinh.
Volgens de heer Dinh heeft VARS ook met spoed de moeilijkheden van elk project onderzocht om de resterende problemen op te lossen. De vereniging heeft de overheid ook oplossingen voorgesteld om belemmeringen voor bedrijven weg te nemen.
De regering heeft gehoor gegeven aan deze voorstellen en heeft een preferentieel kredietpakket van 120.000 miljard VND uitgegeven. Dit is een belangrijk kredietpakket ter ondersteuning van investeerders en kopers van sociale woningen die dringend kapitaal nodig hebben.
Volgens de heer Dinh heeft de Staatsbank de rentetarieven sinds begin 2023 vijf keer aangepast en moet de Staatsbank na elke aanpassing de rentebewegingen monitoren om deze dienovereenkomstig aan te passen. De heer Dinh gaf echter aan dat de huidige mobilisatierente hoog is, tot wel 8% per jaar. De vastgoedsector behaalt daarentegen slechts een winst van 8-10%.
" Niemand is zo dom om in deze moeilijke periode geld te investeren in onroerend goed. Ik denk dat de rente onder de 5% moet liggen om hoop te hebben dat beleggers terugkeren naar de vastgoedmarkt", aldus de heer Dinh.
Volgens de voorzitter van VARS heeft deze eenheid recentelijk ook veel aanbevelingen gedaan over juridische kwesties met betrekking tot resortvastgoed, omdat investeerders geld uitgeven, maar niet erkend worden als eigenaar. Investeerders kunnen niet bewijzen dat ze de eigenaren zijn van het resortvastgoed, waardoor ze niet kunnen handelen of kopen en verkopen, wat leidt tot een verlies van vertrouwen in dit segment.
Onlangs heeft de regering decreet nr. 10 uitgevaardigd betreffende de erkenning van eigendomsrechten voor hotelappartementen, resortappartementen (condotels), officetels, resortvilla's... die voldoen aan de wettelijke voorwaarden. Dit is een zeer positieve verandering en sluit aan bij de behoeften van burgers en bedrijven.
De vastgoedmarkt heeft de afgelopen maanden positieve signalen afgegeven, aangezien de 'grote jongens' op de vastgoedmarkt projecten weer hebben opgestart.
Novaland heeft de projecten Novaworld Phan Thiet (provincie Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincie Ba Ria Vung Tau) en The Grand Manhattan (HCMC) hervat. Hung Thinh Corporation heeft ook het project Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) met de wijk Marina District hervat.
Phat Dat Group blijft ook projecten implementeren zoals Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong-toren (Binh Duong); Sereniteit Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) en project 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).
Vertegenwoordigers van bovengenoemde ondernemingen gaven aan dat investeerders en klanten de laatste tijd meer interesse in de projecten hebben getoond dan begin dit jaar. Ook de overdracht van vastgoedproducten verloopt actiever dan voorheen.
Een vertegenwoordiger van Hung Thinh Corporation deelde mee dat deze unit "langzaam" weer zaken doet. De afgelopen maand heeft Hung Thinh ook enkele tientallen appartementen "gesloten" voor klanten. Hoewel dit aantal nog steeds te "bescheiden" is in vergelijking met de omvang van de onderneming, gloort er langzaam hoop.
Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, is de landelijke index voor vastgoedbelangen in het tweede kwartaal van 2023 licht met 1% gestegen. In Ho Chi Minhstad herstelde de transactievraag zich geleidelijk aan goed in het segment van appartementen en huizen te koop.
" Het aantal zoekopdrachten naar appartementen in District 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh District en District 9 (Thu Duc City) is met 5-9% gestegen. De vraag naar huurappartementen in Ho Chi Minh City is ook met 8-17% gestegen, en het aantal interesses en zoekopdrachten naar grond is met 6-7% gestegen ten opzichte van eind 2022", aldus de heer Quoc Anh.
Volgens de heer Quoc Anh dragen stabiele signalen vanuit de macro-economie bij aan het geleidelijke herstel van de vastgoedmarkt. Momenteel is de inflatie onder controle en stabiliseren de rentetarieven en wisselkoersen zich geleidelijk.
De uitdaging blijft enorm.
Volgens onderzoek van DKRA daalde het aanbod van appartementen, herenhuizen en villa's in Ho Chi Minhstad in mei 2023 met 92% ten opzichte van april, terwijl de liquiditeit slechts zo'n 5% bedroeg. Dit toont aan dat de markt een zeer uitdagende periode tegemoet gaat.
Over het geheel genomen vertoont de residentiële vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad en omstreken in het tweede kwartaal van 2023 nog steeds relatief positieve veranderingen, zowel in aanbod als in consumptie. De wereldwijde marktvraag is licht gestegen ten opzichte van de eerste drie maanden van het jaar, maar is nog steeds laag vergeleken met dezelfde periode in 2022. De verwachting is dat de markt in het derde kwartaal van 2023 tekenen van verbetering zal vertonen, maar het is moeilijk om op korte termijn een plotselinge verandering teweeg te brengen.
Bron
Reactie (0)