De vastgoedsector doorstaat de storm.

"In meer dan 20 jaar in de vastgoedsector heb ik nog nooit zo'n moeilijke periode meegemaakt," zei een ondernemer tegen de schrijver. Deze uitspraak weerspiegelt gedeeltelijk de moeilijkheden waarmee bedrijven en particulieren in de vastgoedsector te maken hebben. Toch blijven ze veerkrachtig en vinden ze manieren om deze donkere dagen te overwinnen.

Mevrouw Pham Thi Nguyen Thanh, algemeen directeur van Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service), verklaarde dat het bedrijf momenteel een van de grootste makelaarskantoren in de vastgoedsector is, met een marktaandeel van ongeveer 33%. De grote omvang van Dat Xanh betekent echter niet dat het bedrijf geen moeilijkheden ondervindt. Het bedrijf heeft slechts een iets minder zware lasten dan andere bedrijven dankzij het opgebouwde kapitaal in 20 jaar marktervaring.

Volgens mevrouw Thanh is de afgelopen periode een "grote vloedgolf" geweest voor makelaars in onroerend goed, en niemand heeft deze tijd echt "succesvol overleefd". Natuurlijk biedt zelfs tegenspoed kansen, en bedrijven hebben diverse oplossingen geïmplementeerd om de "winter" te doorstaan.

“ Ons systeem strekt zich uit van noord tot zuid. Vóór de kredietcrisis had ons bedrijf zo'n 70 dochterondernemingen. Toen de markt moeilijk werd, hebben we ons hele systeem, van groepsniveau tot aan de aangesloten bedrijven, regelmatig en continu geherstructureerd om ervoor te zorgen dat we alleen de gezondste ‘cellen’ behielden om de moeilijke periode te doorstaan”, aldus mevrouw Thanh.

Dit bedrijf benutte zijn ervaringen tijdens de COVID-19-lockdown om noodscenario's te ontwikkelen. Toen de kredietverlening op de markt werd aangescherpt, implementeerde het bedrijf onmiddellijk een reeks scenario's op een hoger niveau dan die welke tijdens de pandemie werden gebruikt.

Het bedrijf paste zijn bedrijfsactiviteiten aan en verkleinde de bedrijfssectoren, de omvang, de geografische werkgebieden en de productlijnen, terwijl inefficiënte afdelingen werden afgeslankt en gestroomlijnd. Zelfs afdelingen die goed presteerden maar niet essentieel waren, moesten middelen vrijmaken voor dringendere behoeften.

Volgens mevrouw Thanh heeft het bedrijf zich gericht op het optimaliseren van zijn financiële en personele middelen. Het bedrijf heeft een reeks transformaties doorgevoerd, waarbij het is overgestapt van een model dat sterk afhankelijk was van vaste kosten naar een model dat zich richt op variabele kosten.

" We zijn vastbesloten ons snel aan te passen om te overleven, want we zitten allemaal in hetzelfde schuitje en trotseren de storm. We moeten alles verwijderen wat het schuitje zwaar maakt om het zo licht mogelijk te houden," aldus mevrouw Thanh.

Wat betreft personeel heeft het bedrijf alle afdelingen en eenheden gestroomlijnd. Elke medewerker moet 2-3 taken uitvoeren, soms zelfs compleet verschillende taken. Het bedrijf heeft ook zijn makelaarsteam continu gestroomlijnd. Op zijn hoogtepunt betaalde Dat Xanh Service salarissen aan meer dan 7.000 verkoopmedewerkers, naast meer dan 10.000 medewerkers. Tijdens de herstructurering heeft het bedrijf echter meer dan 60% van zijn personeel ontslagen om het systeem te stroomlijnen.

“ We ontslaan niet alle werknemers; we verschuiven van vaste kosten naar variabele kosten. We betalen salarissen aan 40% van het personeel, en de overige 60% zal het bedrijf verlaten of de producten blijven verkopen als freelancer”, aldus mevrouw Thanh.

Daarom blijven de activiteiten van Dat Xanh Service gewaarborgd doordat de kernmedewerkers bij het bedrijf blijven. Het bedrijf blijft salarissen uitbetalen, secundaire arbeidsvoorwaarden handhaven en uitmuntende medewerkers belonen. Als een medewerker echter niet aan de prestatienormen voldoet, zal hij of zij gedwongen worden het bedrijf te verlaten.

De CEO van Dat Xanh Service verklaarde dat het bedrijf ook bezig is met het optimaliseren van het cashflowbeheer. Voor een makelaarskantoor vormen de makelaarskosten de belangrijkste inkomstenbron. De laatste tijd hebben makelaarskantoren het echter moeilijk doordat projectontwikkelaars de betalingen van de kosten uitstellen.

“ Ons systeem werkt met meer dan 200 investeerders, vandaar dat we veel openstaande kosten hebben. Momenteel richten we al onze inspanningen op het innen van deze schulden om het geld terug te krijgen; het bedrag dat we moeten innen bedraagt ​​ongeveer 1.000 miljard VND ”, aldus mevrouw Thanh.

Daarnaast richten bedrijven zich ook op oplossingen om nieuwe inkomstenstromen te genereren, producten en diensten te diversifiëren, markten uit te breiden en hun klantenbestand te vergroten.

Mevrouw Dang Phuong Hang, algemeen directeur van CBRE Vietnam, vertelde dat het bedrijf in de 30 jaar dat het actief is op de Vietnamese markt, veel veranderingen en schommelingen heeft meegemaakt. Een goed voorbeeld hiervan is de crisis van 1997-1998, een grote financiële crisis in Azië die de vastgoedmarkt zwaar trof. Ook de periode 2008-2009 kenmerkte zich door een langdurige stagnatie van de vastgoedmarkt.

" Thailand staat voor meer uitdagingen dan Vietnam wat betreft het klantenbestand, maar ondervindt niet dezelfde juridische problemen, toegang tot kapitaal of financiële middelen als Vietnam ," aldus mevrouw Hang.

Volgens mevrouw Hang verkopen Thaise vastgoedbedrijven continu panden in het buitenland om klanten te vinden. De resultaten zijn in eerste instantie relatief positief.

Toeristen uit Rusland en China zijn teruggekeerd naar Thailand om onroerend goed te kopen, waarbij Phuket een bijzonder populaire bestemming is.

Ook in Vietnam heeft het vastgoedteam van CBRE de afgelopen tijd met veel moeilijkheden te kampen gehad. Het bedrijf heeft alle problemen binnen de organisatie moeten herzien.

Ten eerste is er het kostenbeheer; het bedrijf houdt bijna wekelijks vergaderingen om het kostenbeheer te evalueren. Ten tweede is er de productevaluatie. Als een product goed verkoopt, maar een onduidelijke juridische status heeft of problematische investeerders aantrekt, wordt het innen van betalingen erg tijdrovend. Daarom wordt ook de selectie van te verkopen producten zorgvuldig overwogen.

Daarnaast heeft CBRE zich ook op de secundaire markt gericht vanwege het grote klantenbestand met een daadwerkelijke behoefte aan huisvesting. Transacties op de secundaire markt zijn relatief stabiel. De belangrijkste klanten van CBRE zijn buitenlanders, afkomstig uit Azië, Europa, de VS en het Midden-Oosten.

" Buitenlandse investeerders ondervinden doorgaans niet dezelfde juridische of financiële problemen als in Vietnam. Zij zijn alleen geïnteresseerd in de veiligheid van de investering en of deze een goed rendement zal opleveren," aldus mevrouw Hang.

Volgens mevrouw Hang tonen buitenlandse kopers de laatste tijd minder interesse in vastgoed in Ho Chi Minh-stad vanwege de stijgende prijzen. Daarentegen tonen ze meer interesse in onroerend goed in het noorden van het land vanwege de aantrekkelijkere prijzen.

Volgens de heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), is naast oplossingen die bedrijven toepassen zoals herstructurering, personeelsreductie en kostenoptimalisatie, het betreden van nieuwe markten momenteel een zeer belangrijke taak.

Sommige projecten zijn vastgelopen en liggen nu stil, waardoor makelaars zich daar niet verder mee hoeven bezig te houden; in plaats daarvan zouden ze zich moeten richten op het ontwikkelen van nieuwe markten. De heer Dinh is van mening dat de vraag naar investeringen in Vietnam nog steeds erg hoog is. Deze vraag is echter momenteel sluimerend en wacht op het juiste moment om sterk toe te nemen. Zodra deze vraag zich aandient, zal deze dramatisch stijgen.

“ Ik heb gezien dat sommige Vietnamese vastgoedbedrijven zich op de internationale markt wagen. Ze werken samen met binnenlandse makelaars om investeerders naar buitenlandse markten te brengen. Onlangs, tijdens een presentatie over businessplannen voor buitenlandse markten in Quang Ninh , wist een bedrijf direct 100 medewerkers te werven om dit plan uit te voeren ,” aldus de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh werken miljoenen mensen wereldwijd momenteel op afstand via internet. Deze mensen zoeken vaak naar betaalbare reisbestemmingen waar ze zowel kunnen ontspannen als werken. Met de huidige lage hotelprijzen in Vietnam zijn toeristen uit de VS, Europa, Zuid-Korea, Japan en andere landen bereid om ons land te komen ervaren. De sleutel is dat reisbureaus in contact komen met deze klanten.

Mevrouw Pham Phuong Hang, algemeen directeur van CBRE Vietnam, merkte op dat dit het moment is waarop makelaars in onroerend goed de kwaliteit moeten verbeteren, vaardigheden moeten standaardiseren, het vertrouwen van klanten moeten vergroten en de status van het makelaarsvak moeten verhogen.

“ Makelaars zijn de eerste personen met wie klanten in contact komen bij een transactie. Als makelaars zich onprofessioneel gedragen en er niet in slagen vertrouwen bij klanten op te bouwen, zal de transactie mislukken, zelfs als het product goed is en de ontwikkelaar een goede reputatie heeft. Makelaars zijn degenen die het vertrouwen van klanten en in de markt herstellen”, aldus mevrouw Hang .

De heer Pham Lam, voorzitter en CEO van DKRA Vietnam, deelde het standpunt van mevrouw Hang en stelde dat het verbeteren van de kwaliteit van de brokerage tegenwoordig van cruciaal belang is. Hij heeft bijna 20 jaar als broker in Ho Chi Minh-stad gewerkt en vele hoogte- en dieptepunten op de markt meegemaakt.

De heer Lam merkte op dat de vastgoedmarkt in elke fase met unieke uitdagingen te maken krijgt. Zelfs tijdens perioden van marktbloei volgen er vaak problemen en gevolgen.

Volgens de heer Lam blijft hij, ondanks de marktproblemen, vol vertrouwen en optimistisch. Zijn bedrijf heeft zijn bedrijfsstrategie gewijzigd van een "bezuinigingsgerichte" aanpak naar een aanpak van "hard werken en doorzettingsvermogen". Dit is een meer uitdagende en riskante aanpak. Het bedrijf doet echter geen hopeloze poging, maar streeft er juist volhardend, geduldig en methodisch naar.

Volgens de heer Lam is dit ook het moment voor particulieren en bedrijven die actief zijn in de vastgoedmarkt om zichzelf te "harden", om te zien of ze echt van het vak houden en of ze de juiste carrièrekeuze hebben gemaakt. Dit is tevens het moment om degenen die niet gepassioneerd zijn over het vak eruit te filteren. Degenen die wel van het vak houden en ernaar streven, zullen echter goede kansen krijgen.

De heer Lam is van mening dat dit ook een goed moment is voor vastgoedbedrijven om de problemen waarmee klanten te maken hebben te evalueren, hen bij te staan ​​en vertrouwen op te bouwen. Wanneer de markt aantrekt, zullen klanten degenen die toegewijd en enthousiast zijn niet in de steek laten.

“ Toen ik nog verkoper was, waren er klanten die ik vijf jaar lang heb begeleid voordat ze uiteindelijk iets bij me kochten. Ik gaf ze altijd advies en ondersteuning wanneer ze dat nodig hadden. Ze kochten misschien niet meteen, maar op een gegeven moment, als ze vonden dat het product bij hen en hun budget paste, zouden ze de aankoop wel doen,” vertelde meneer Lam.

Volgens mevrouw Pham Thi Nguyen Thanh, algemeen directeur van Dat Xanh, moet een succesvolle makelaar in onroerend goed over uitstekende kennis beschikken. Naast inzicht in de vastgoedwetgeving, moeten makelaars ook kennis hebben van economie, politiek en maatschappij, en beschikken over goede communicatieve vaardigheden, inzicht in de psychologie van de klant, enzovoort.

Makelaars moeten op de hoogte blijven van trends om klanten te kunnen boeien wanneer ze een onderwerp van algemeen belang willen bespreken. Zonder voldoende kennis en expertise is het erg moeilijk om in het vak te blijven, zeker in het huidige economische klimaat. Een goede makelaar is iemand met diepgaande kennis en is niet zomaar een "tussenpersoon", zoals ze vaak worden genoemd.

Vroeger konden makelaars klanten vinden door gewoon op één plek te zitten; nu lukt het ze niet meer, zelfs niet als ze overal zoeken. Dit heeft ertoe geleid dat sommige makelaars hun zelfvertrouwen en hun beroep zijn kwijtgeraakt. Het allerbelangrijkste voor makelaars om in deze tijd in het vak te blijven, is in zichzelf te geloven.

" Ik geloof dat de markt op en neer gaat als een sinusgolf. Zoals het spreekwoord zegt: 'na de storm komt de stilte'. Dit is het moment voor elk bedrijf en elk individu om hun sterke en zwakke punten opnieuw te beoordelen en de nodige kennis en vaardigheden te verwerven, " aldus mevrouw Thanh.

Mevrouw Pham Phuong Hang, algemeen directeur van CBRE Vietnam, verklaarde dat investeerders momenteel over ruime financiële middelen beschikken en dat de huizenprijzen in Vietnam lager liggen dan in Hongkong, Singapore of het Midden-Oosten. Investeerders blijven echter enigszins terughoudend vanwege bestaande obstakels. De overheid en relevante instanties hebben oplossingen voorgesteld om deze knelpunten aan te pakken, maar deze beleidsmaatregelen hebben nog geen significante impact op de markt gehad.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), gaf aan dat de vastgoedmarkt al medio 2022 tekenen vertoonde van een naderende "storm" of crisis. Daarom deed VARS sterke aanbevelingen voor wijzigingen in de wettelijke regelgeving.

" We hebben amendementen op de Grondwet, de Wet op de Vastgoedsector, de Woningwet en de Investeringswet voorgesteld en daaraan meegewerkt. We hebben de knelpunten en overlappingen in deze regelgeving in kaart gebracht en samengevat, en op basis daarvan oplossingen bedacht om deze op te lossen," aldus de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh onderzoekt VARS momenteel met spoed de moeilijkheden van elk project om openstaande problemen op te lossen. De vereniging heeft de overheid ook oplossingen voorgesteld om obstakels voor bedrijven weg te nemen.

Deze voorstellen werden door de regering overgenomen en er werd een preferentieel kredietpakket van 120 biljoen VND uitgegeven. Dit is een belangrijk kredietpakket ter ondersteuning van investeerders en kopers van sociale woningbouw die dringend kapitaal nodig hebben.

Volgens de heer Dinh heeft de Vietnamese centrale bank sinds begin 2023 de rentetarieven vijf keer aangepast. Na elke aanpassing moet de bank de ontwikkelingen monitoren om de nodige correcties door te voeren. De heer Dinh is echter van mening dat de huidige spaarrente, die 8% per jaar bedraagt, te hoog is. Tegelijkertijd behaalt de vastgoedsector slechts een winstmarge van 8-10%.

" Niemand zou zo onverstandig zijn om in deze moeilijke tijden in vastgoed te investeren. Ik denk dat de spaarrente onder de 5% moet zakken wil er enige hoop zijn dat beleggers terugkeren naar de vastgoedmarkt," aldus de heer Dinh.

Volgens de voorzitter van VARS heeft de organisatie in het verleden ook veel aanbevelingen gedaan met betrekking tot juridische kwesties voor toeristisch en recreatief vastgoed, omdat investeerders geld in de projecten steken maar niet als eigenaar worden erkend. Investeerders kunnen niet bewijzen dat zij de eigenaar zijn van de resortobjecten, waardoor zij geen transacties of verkopen kunnen uitvoeren, wat leidt tot een verlies aan vertrouwen in deze sector.

Onlangs heeft de regering decreet nr. 10 uitgevaardigd betreffende de erkenning van eigendomsrechten voor hotelappartementen, appartementen in vakantieoorden (condotels), kantoorwoningen (officetels), vakantievilla's, enz., die aan de wettelijke eisen voldoen. Dit is een zeer positieve verandering die aansluit bij de behoeften van zowel burgers als bedrijven.

De afgelopen maanden vertoonde de vastgoedmarkt positieve signalen, doordat grote spelers hun projecten weer hebben opgestart.

Novaland heeft de projecten Novaworld Phan Thiet (provincie Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincie Ba Ria Vung Tau) en The Grand Manhattan (Ho Chi Minh-stad) hervat. Hung Thinh Group heeft ook het Merry Land Quy Nhon-project (provincie Binh Dinh) met de woonwijk Marina District hervat.

Phat Dat Group blijft ook projecten implementeren zoals Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Binh Duong-toren (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) en het 39 Pham Ngoc Thach-project (Ho Chi Minh-stad).

Vertegenwoordigers van de bovengenoemde bedrijven gaven aan dat investeerders en klanten de laatste tijd meer interesse in de projecten tonen dan aan het begin van het jaar. Ook de vastgoedtransacties zijn actiever dan voorheen.

Een vertegenwoordiger van de Hung Thinh Group liet weten dat het bedrijf de activiteiten geleidelijk aan heeft hervat. De afgelopen maand heeft Hung Thinh enkele tientallen units voor klanten opgeleverd. Hoewel dit aantal nog steeds vrij bescheiden is in vergelijking met de omvang van de groep, groeit de hoop langzaam weer.

Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, is de vastgoedinteresse-index landelijk in het tweede kwartaal van 2023 licht gestegen met 1%. In Ho Chi Minh-stad herstelt de transactievraag zich geleidelijk aan goed in de segmenten appartementen en koopwoningen.

" De zoekopdrachten naar appartementen in district 10, Tan Phu, Binh Tan, Binh Chanh en district 9 (Thu Duc) zijn met 5-9% gestegen. De vraag naar huurappartementen in Ho Chi Minh-stad is eveneens met 8-17% toegenomen, en de interesse in en zoekopdrachten naar bouwgrond zijn met 6-7% gestegen ten opzichte van eind 2022", aldus de heer Quoc Anh.

Volgens de heer Quoc Anh dragen stabiele signalen uit de macro-economische omgeving bij aan het geleidelijke herstel van de vastgoedmarkt. De inflatie is momenteel onder controle en de rentetarieven en wisselkoersen stabiliseren zich geleidelijk.

De uitdagingen blijven enorm.

Volgens onderzoek van DKRA is het aanbod van appartementen, rijtjeshuizen en villa's in Ho Chi Minh-stad in mei 2023 met 92% gedaald ten opzichte van april, terwijl de liquiditeit slechts ongeveer 5% bedroeg. Dit wijst erop dat de markt een extreem uitdagende fase ingaat.

Over het algemeen bleef de residentiële vastgoedmarkt in Ho Chi Minh-stad en omgeving in het tweede kwartaal van 2023 een relatief positieve ontwikkeling vertonen, zowel wat betreft aanbod als vraag. De marktvraag nam licht toe ten opzichte van de eerste drie maanden van het jaar, maar bleef laag in vergelijking met dezelfde periode in 2022. Prognoses wijzen erop dat de markt in het derde kwartaal van 2023 tekenen van verbetering zal vertonen, maar een dramatische opleving op korte termijn is onwaarschijnlijk.

Bron: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html