Wachten beleggers tot de regelgeving verandert?

Er wordt in een razend tempo gewerkt aan de voltooiing van het project om minstens 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen.

De regering heeft onlangs een plan goedgekeurd om in de periode 2021-2030 minstens 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen voor mensen met een laag inkomen en werknemers in industriële zones.

Het project is verdeeld in twee fasen. Fase 1, van 2021 tot 2025, heeft als doel de oplevering van circa 428.000 wooneenheden. Fase 2, van 2025 tot 2030, beoogt de oplevering van circa 634.200 sociale huurwoningen.

Een rapport van het Ministerie van Bouw laat echter zien dat er van 2021 tot medio mei 2023 in het hele land 41 sociale woningbouwprojecten in stedelijke gebieden zijn voltooid, met naar schatting meer dan 19.500 opgeleverde appartementen. Naar verwachting zullen er van nu tot 2025, het einde van Fase 1 van het project, ongeveer 294 projecten worden voltooid, met bijna 288.500 opgeleverde appartementen.

Als deze projecten volgens planning worden afgerond, zal het totale aanbod aan sociale huurwoningen in fase 1 van het programma ongeveer 308.000 eenheden bedragen, oftewel 30,8%. Dit cijfer dekt niet het door de overheid voor fase 1 gereserveerde budget.

In fase 2, van 2015 tot 2030, zullen gemeenten dus met man en macht moeten werken om de resterende 69,2% van de appartementen, oftewel 692.000 eenheden, af te ronden. Hierbij zijn de gevallen van projecten die vertraagd zijn of opzettelijk niet volgens de regelgeving worden uitgevoerd, nog niet meegerekend, waardoor de uitvoering van de taken in het plan steeds moeilijker wordt.

Bij de bouw van sociale woningen in stedelijke gebieden bestaan ​​veel obstakels.

Volgens het Ministerie van Bouw kent de uitvoering van dit project veel moeilijkheden en uitdagingen, zoals beperkt kapitaal, een gebrek aan toegewezen grond en mechanismen en beleidsmaatregelen ter stimulering van de ontwikkeling van sociale woningbouw die niet echt aantrekkelijk zijn.

Er zijn echter bepaalde problemen met regeringsbesluit 49 uit 2021, betreffende de eis dat ontwikkelaars van commerciële woningen en stedelijke gebieden 20% van hun grond moeten reserveren voor de bouw van sociale woningen.

Concreet bepaalt decreet 49 dat commerciële woningbouwprojecten in speciale stedelijke gebieden met percelen van 2 hectare of meer 20% van de grond moeten reserveren voor sociale woningbouw. ​​Voor kleinere stedelijke gebieden geldt deze regel alleen voor stadsontwikkelingsprojecten met percelen groter dan 5 hectare.

Volgens het Volkscomité van Hanoi heeft de stad momenteel veel commerciële woningbouwprojecten met een oppervlakte van meer dan 2 hectare in de buitenwijken en afgelegen gebieden zoals Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, enz. Het is daarom niet gepast om op meer dan 20% van de grond in deze projecten sociale woningbouw te realiseren.

Daarnaast zijn commerciële woningbouwprojecten groter dan 2 hectare, maar met een klein deel van de grond bestemd voor woningbouw, nog steeds verplicht om 20% van de totale grondoppervlakte, waar technische infrastructuur wordt aangelegd, te reserveren voor de bouw van sociale woningen.

Het toewijzen van grond voor sociale woningbouw in deze projecten is daarom ongepast en versnipperd; desalniettemin moet het besluit om geen grond voor sociale woningbouw in deze projecten toe te wijzen, volgens de regelgeving aan de premier worden gemeld.

Volgens het Volkscomité van de provincie Dong Nai zijn er gevallen bekend waarbij investeerders commerciële woningbouwprojecten (projecten van niveau I) hebben voltooid en nu willen blijven investeren in sociale woningbouw op de 20% grond die aan dat project is toegewezen (projecten van niveau II). De investeerder mag die 20% grond echter niet afsplitsen voor een zelfstandig sociaal woningbouwproject; in plaats daarvan moet het investeringsplan worden aangepast en de projecttermijn worden verlengd.

In veel gevallen is het echter niet haalbaar om de projecttermijn voor projecten van niveau I te verlengen, omdat sommige projecten van niveau I hun investeringsperiode al met meer dan 24 maanden hebben overschreden.

De bouw van sociale woningen op meer dan 20% van het stedelijk gebied vordert maar langzaam.

Momenteel vertragen veel projectontwikkelaars opzettelijk de bouw van sociale woningen op meer dan 20% van de stedelijke grond, in de hoop dat wijzigingen in de regelgeving de regels kunnen omzeilen . Dit geldt met name voor grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minh-stad, waar de grondprijzen erg hoog zijn en weinig projectontwikkelaars zich aan deze regelgeving houden.

Eerder, eind 2022, stelde het Ministerie van Bouw voor om de verplichting voor ontwikkelaars van commerciële woningbouw en stedelijke gebieden om 20% van hun grond te reserveren voor sociale woningbouw af te schaffen. In plaats daarvan verzocht het Ministerie van Bouw om een ​​regeling toe te voegen die bepaalt dat de toewijzing van grond voor sociale woningbouw de verantwoordelijkheid is van de provinciale Volkscomités.

In een gesprek met een verslaggever van Newspaper & Public Opinion zei de vastgoedexpert Nguyen Trung Tuan: "Door dit voorstel is er een fenomeen ontstaan ​​waarbij ontwikkelaars opzettelijk de boel vertragen in de hoop dat het beleid verandert."

“In bepaalde stedelijke gebieden is 20% van een perceel van 2 hectare extreem waardevol. Daarom is het voor sommige projectontwikkelaars zonde om op deze grond sociale woningbouw te realiseren. Dit komt doordat sociale woningbouwprojecten onderworpen zijn aan winstlimieten. Zodra het mechanisme verandert en deze regelgeving wordt afgeschaft, kunnen ze andere commerciële woningbouwprojecten met hogere winstmarges realiseren”, aldus de heer Tuan.

Ook het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad verklaarde: Binnen de stad bevinden zich veel stedelijke ontwikkelings- en commerciële woningbouwprojecten met grote grondoppervlakten van meer dan 2 hectare, en sommige zelfs meer dan 10 hectare. Voor deze projecten is 20% van de grond bestemd voor de bouw van sociale woningen, maar de projectontwikkelaars zijn traag met het uitvoeren van grondcompensatie en het ontruimen van terreinen, of hebben nog niet geïnvesteerd in de aanleg van de technische infrastructuur, waardoor de start van de bouw van sociale woningen wordt belemmerd.

Naar aanleiding van deze situatie zal het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de regelgeving herzien en strikt handhaven die voorschrijft dat 20% van de grond met voltooide infrastructuur in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden moet worden toegewezen aan de ontwikkeling van sociale woningbouw, conform de woningwet.

Het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad zal de inspectie, het toezicht en de aanpak van wetsovertredingen bij de ontwikkeling van sociale woningbouw en arbeiderswoningen in de stad versterken, inclusief de toewijzing van grond voor sociale woningbouw in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden.

Tegelijkertijd moeten we investeerders in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden aansporen om de bouw van sociale woningen op de 20% grond die voor deze projecten is bestemd, te realiseren volgens het goedgekeurde schema.

"Mocht de investeerder het project niet kunnen uitvoeren, dan zal het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad overwegen de toewijzing van 20% van de grond in te trekken en deze aan andere investeerders toe te wijzen," benadrukte de stadsbestuurder.

De heer Nguyen Thanh Nghi, de minister van Bouw, heeft onlangs grote vastgoedbedrijven en -corporaties opgeroepen om, naast de ontwikkeling van stedelijke en woningbouwprojecten, meer aandacht te besteden aan investeringen in sociale huisvesting voor mensen met een laag inkomen en werknemers in industriële zones, om zo het sociale welzijn te waarborgen en de doelstellingen van het project te bereiken.

Daarnaast verzoekt het Ministerie van Bouwbedrijven bedrijven hun verantwoordelijkheid serieus te nemen en te investeren in sociale woningbouw op de 20% grond die is toegewezen binnen commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden waar de bedrijven de investeerders zijn.

In de komende periode zullen het Ministerie van Bouw en de lokale autoriteiten de inspectie, het toezicht en de aanpak van wetsovertredingen bij de ontwikkeling van sociale woningbouw en arbeiderswoningen in hun respectievelijke gebieden intensiveren.

Concreet zullen de voorschriften die vereisen dat 20% van de grond met reeds aangelegde infrastructuur in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden wordt gereserveerd voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, conform de woningwetgeving, worden herzien en strikt gehandhaafd.

"De minister van Bouw benadrukte dat investeerders in commerciële woningbouwprojecten verplicht zijn om volgens het goedgekeurde schema te investeren in en sociale woningbouw te realiseren op dit terrein."

Dinh Tran

Bron: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html