Wachten investeerders op een verandering in het mechanisme?

"Rennen" om het project voor de bouw van minstens 1 miljoen sociale huurwoningen te voltooien

Onlangs heeft de regering het project goedgekeurd om in de periode 2021-2030 minimaal 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen.

Het project is verdeeld in twee fasen: fase 1, van 2021 tot 2025, zal ongeveer 428.000 woningen opleveren. Fase 2, van 2025 tot 2030, beoogt de oplevering van ongeveer 634.200 sociale huurwoningen.

Uit het rapport van het Ministerie van Bouw blijkt echter dat er tussen 2021 en medio mei 2023 in het hele land 41 sociale woningbouwprojecten in stedelijke gebieden zijn voltooid, met een geschatte oplevering van meer dan 19.500 appartementen. Naar verwachting zullen er tussen nu en 2025, het einde van fase 1 van het project, ongeveer 294 projecten worden voltooid, met bijna 288.500 opgeleverde appartementen.

Als deze projecten volgens planning worden afgerond, zal het totale aanbod aan sociale woningen in fase 1 van het project ongeveer 308.000 appartementen bedragen, wat neerkomt op 30,8%. Dit aantal is niet toereikend voor de overheidsuitgaven in fase 1.

Zo zullen gemeenten in fase 2, van 2015 tot 2030, zich moeten haasten om de resterende 69,2% van de appartementen te realiseren, wat neerkomt op 692.000 appartementen. Daarbij komen nog de gevallen waarin projecten achterlopen op schema en opzettelijk niet volgens de regelgeving worden uitgevoerd, waardoor de uitvoering van de taken in het project steeds moeilijker wordt.

Veel problemen bij de bouw van sociale woningen in stedelijke gebieden

Volgens de uitleg van het Ministerie van Bouw zijn er veel moeilijkheden en uitdagingen bij de uitvoering van dit project, zoals beperkte kapitaalbronnen; er is geen grondfonds geregeld; de mechanismen en het beleid om de ontwikkeling van sociale woningbouw te stimuleren zijn niet echt aantrekkelijk,...

Er zijn echter bepaalde moeilijkheden met Besluit 49 van de regering, uitgegeven in 2021, met betrekking tot de kwestie van het verplichten van investeerders die commerciële woningen en stedelijke gebieden bouwen om 20% van het grondfonds te reserveren voor investeringen in de bouw van sociale woningen.

Besluit 49 bepaalt specifiek dat commerciële woningbouwprojecten in bijzondere stedelijke gebieden met grondfondsen van 2 hectare of meer 20% van hun grondfondsen moeten reserveren voor de bouw van sociale woningbouw. ​​Voor kleinere stedelijke gebieden komen alleen stedelijke projecten met grondfondsen van meer dan 5 hectare in aanmerking.

Volgens het Volkscomité van Hanoi zijn er in de stad momenteel veel commerciële woningbouwprojecten met een oppervlakte van meer dan 2 hectare in voorstedelijke gebieden en afgelegen gebieden zoals Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Daarom is het niet gepast om in deze projecten sociale woningen te ontwikkelen op meer dan 20% van het grondfonds.

Daarnaast moeten commerciële woningbouwprojecten met een omvang groter dan 2 hectare, maar met een kleine woningbouwoppervlakte, volgens de regelgeving nog steeds 20% van de totale woningbouwoppervlakte die geïnvesteerd is in de aanleg van technische infrastructuur, reserveren voor de bouw van sociale woningen.

De regeling van het grondfonds voor de bouw van sociale woningen in dit project is daarom ongepast en versnipperd. Volgens de regelgeving is het echter verplicht om de premier te rapporteren over het niet-beschikken van het grondfonds voor de bouw van sociale woningen in deze projecten.

Ondertussen is er volgens het Volkscomité van de provincie Dong Nai een geval bekend waarbij een investeerder een commercieel woningbouwproject (niveau I-project) heeft afgerond en nu wil blijven investeren in sociale woningbouw via het 20% grondfonds van dat commerciële woningbouwproject (niveau II-project). De investeerder mag het 20% grondfonds echter niet splitsen in een onafhankelijk sociaal woningbouwproject, maar moet het investeringsbeleid aanpassen en de voortgang voortzetten.

In veel gevallen kan de mogelijkheid om de voortgang van projecten van niveau I te verlengen echter niet worden gerealiseerd, omdat voor sommige projecten van niveau I de investeringsperiode van meer dan 24 maanden is verstreken.

Trage uitvoering van de bouw van sociale woningen op ruim 20% van het grondfonds in stedelijke gebieden

Momenteel stellen veel investeerders de bouw van sociale woningen op meer dan 20% van het stedelijk grondfonds opzettelijk uit, in afwachting van een mechanismewijziging en om de regelgeving te "ontwijken" . Vooral in stedelijke gebieden zoals Hanoi of Ho Chi Minhstad, waar de grondprijzen zeer hoog zijn, houden weinig investeerders zich aan deze regelgeving.

Eind 2022 stelde het Ministerie van Bouw voor om de regelgeving te schrappen die investeerders die commerciële woningen en stedelijke gebieden bouwen, verplicht om 20% van het grondfonds te reserveren voor investeringen in de bouw van sociale woningen. In plaats daarvan verzocht het Ministerie van Bouw om een ​​regelgeving die bepaalt dat de toewijzing van grondfondsen voor de ontwikkeling van sociale woningen onder de verantwoordelijkheid van het provinciaal Volkscomité valt.

In een gesprek met verslaggevers van het dagblad Journalist & Public Opinion zei de heer Nguyen Trung Tuan, een expert op het gebied van onroerend goed: 'Door dit voorstel is er een fenomeen waarbij investeerders opzettelijk 'vertragen' en wachten op beleidswijzigingen.'

"In bijzondere stedelijke gebieden is 20% van het grondfonds van 2 hectare zeer waardevol. Daarom is het voor sommige investeerders zonde om op deze grond sociale woningen te bouwen. Sociale woningbouwprojecten hebben immers beperkte winsten. Wanneer het mechanisme verandert en deze regelgeving wordt afgeschaft, kunnen ze andere commerciële woningbouwprojecten bouwen met hogere winsten", aldus de heer Tuan.

Ook het Volkscomité van Ho Chi Minhstad stelde dit standpunt: "In de stad zijn er veel stedelijke en commerciële woningbouwprojecten met grote grondbegrotingen van meer dan 2 hectare, zelfs projecten van meer dan 10 hectare. Deze projecten hebben 20% van de grondbegroting gereserveerd voor de bouw van sociale woningen, maar de projectinvesteerders zijn traag met het uitvoeren van compensatie en terreinruiming, of hebben niet geïnvesteerd in de aanleg van technische infrastructuur, waardoor ze nog niet hebben geïnvesteerd in de bouw van sociale woningen."

Gezien deze situatie zal het Volkscomité van Ho Chi Minhstad de regelgeving herzien en strikt toepassen. Deze regelgeving houdt in dat 20% van het fonds voor residentieel land dat wordt geïnvesteerd in technische infrastructuur in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden, wordt gereserveerd voor investeringen in de ontwikkeling van sociale huisvesting, conform de woningwet.

Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad zal de inspectie, het onderzoek, het toezicht en de aanpak van overtredingen van de wet bij de ontwikkeling van sociale huisvesting en arbeiderswoningen in het gebied verscherpen, met inbegrip van de oprichting van sociale huisvestingsgrondfondsen in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden.

Tegelijkertijd moeten investeerders van commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden worden aangespoord om te investeren in de bouw van sociale woningen op 20% van het grondfonds van deze projecten, volgens het goedgekeurde schema.

"Mocht de investeerder het plan niet uitvoeren, dan zal het Volkscomité van Ho Chi Minhstad overwegen om 20% van het grondfonds terug te vorderen om andere investeerders te selecteren en over te dragen", benadrukte de leider van de stad.

De heer Nguyen Thanh Nghi, minister van Bouw, heeft onlangs ook het woord gevoerd en verzocht dat grote vastgoedbedrijven en -corporaties, naast de ontwikkeling van stedelijke en woningbouwprojecten, meer aandacht moeten besteden aan investeringen in de ontwikkeling van sociale huisvesting voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de regio. Dit om de sociale zekerheid te waarborgen en de in het project gestelde doelen te verwezenlijken.

Bovendien heeft het Ministerie van Bouwbedrijven verzocht dat ondernemingen strikt uitvoering geven aan hun verantwoordelijkheid om te investeren in sociale huisvesting via 20% van het grondfonds in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden waarin door ondernemingen wordt geïnvesteerd.

Het Ministerie van Bouw en de gemeenten zullen de komende tijd de inspectie, controle, het toezicht en de aanpak van wetsovertredingen bij de ontwikkeling van sociale huurwoningen en arbeiderswoningen in de regio verscherpen.

In het bijzonder zal de regeling inzake het reserveren van 20% van het fonds voor residentieel vastgoed dat wordt geïnvesteerd in technische infrastructuur in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden, worden herzien en strikt worden toegepast om te investeren in de ontwikkeling van sociale huisvesting, overeenkomstig de wet op de huisvesting.

"Verzoek investeerders van commerciële woningbouwprojecten om te investeren in de bouw van sociale woningen op dit grondfonds, volgens het goedgekeurde schema", benadrukte de minister van Bouw.

Dinh Tran

Bron: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html