Veel deskundigen zijn ervan overtuigd dat het proefproject, waarbij bedrijven landgebruiksrechten van mensen kunnen onderhandelen om commerciële woningbouwprojecten uit te voeren, de projecten zal losmaken, het woningaanbod zal vergroten en zal bijdragen aan de oplossing van het woningtekort.
De regering stelde ook voor dat de Nationale Assemblee bedrijven toestaat commerciële woningbouwprojecten uit te voeren op het terrein van de fabriek die vanwege milieuvervuiling moest worden verplaatst. Op de foto: het waardevolle terrein van de zeepfabriek in Hanoi in het industriële cluster Cao-Xa-La aan de Nguyen Trai-straat 233, 233B, 235 (district Thanh Xuan, Hanoi), na jarenlange verplaatsing, zonder dat er sprake is van verspilling van landbronnen - Foto: DANH KHANG
De ontwerpresolutie over dit proefmechanisme is zojuist door de Nationale Vergadering becommentarieerd en zal naar verwachting worden goedgekeurd tijdens de zitting die eind november eindigt.
Gezien de huidige stand van het woningaanbod op de markt, waarbij de nadruk ligt op de middenklasse, het hogere segment en luxe appartementen, zijn er ook meningen die suggereren dat het proefmechanisme een duidelijke richting moet hebben, waarbij prioriteit wordt gegeven aan de overeenkomst om grondgebruiksrechten te verkrijgen voor de ontwikkeling van het segment betaalbare woningen en betaalbare appartementen om te voldoen aan de werkelijke huisvestingsbehoeften van de meerderheid van de mensen.
Honderden vastgoedprojecten wachten op een oplossing
In maart 2024, tijdens de vergadering van de werkgroep van de premier die zich bezighoudt met het beoordelen, aandringen en begeleiden van het wegnemen van moeilijkheden en obstakels bij de uitvoering van vastgoedprojecten, zei het ministerie van Bouw dat er in Ho Chi Minhstad 143 vastgoedprojecten zijn, in Hanoi 246 projecten, in Hai Phong 4 projecten, in Binh Dinh 16 projecten, in Can Tho 34 projecten... het wachten is op de werkgroep, ministeries, afdelingen en lokale overheden om de obstakels weg te nemen.
Je ziet dat er in het hele land nog steeds honderden vastgoedprojecten ‘bevroren’ zijn.
Veel van deze projecten kunnen niet worden uitgevoerd omdat ze geen grond voor bewoning hebben. Investeerders die volgens de planning grond kopen, kunnen het project niet bouwen omdat ze niet over... 1 m² grond voor bewoning beschikken.
Bovendien heeft de regering in het ontwerp van de pilotresolutie, die ter overweging en goedkeuring aan de Nationale Assemblee wordt voorgelegd, voorgesteld dat de Nationale Assemblee akkoord gaat met het toestaan dat ondernemingen commerciële woningbouwprojecten uitvoeren op terreinen van bedrijven die vanwege milieuvervuiling moeten worden verplaatst, of op terreinen van bedrijven die op grond van de bouwplanning en stadsplanning moeten worden verplaatst.
Midden in Hanoi bevinden zich veel productiefaciliteiten die het milieu in de binnenstad vervuilen. Nadat ze hun fabrieken naar voorsteden of aangrenzende provincies hadden verplaatst, kwamen veel "gouden landen" tevoorschijn die al tientallen jaren verlaten waren.
De cluster van drie fabrieken (de rubberfabriek Sao Vang, de zeepfabriek van Hanoi en de tabaksfabriek Thang Long) heeft, nadat ze naar de buitenwijken zijn verplaatst en jarenlang braak hebben gelegen, een totale oppervlakte van ongeveer 150.000 m2 .
Eén daarvan is het ‘gouden land’ van de zeepfabriek van Hanoi. Dit land is al jaren geleden verplaatst, maar tot nu toe groeit er nog steeds gras op. Dit komt doordat er geen mogelijkheid is om het land om te zetten in grond voor de bouw van commerciële woningen.
Een project in Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Bedrijven en grondeigenaren zijn blij
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, sprak met Tuoi Tre en zei dat het proefproject, waarbij ondernemingen kunnen onderhandelen over het recht om ander land dan woongrond te gebruiken voor commerciële woningbouwprojecten, een extra methode is voor vastgoedinvesteringsbedrijven om toegang te krijgen tot land.
Dit mechanisme waarborgt ook het recht van grondgebruikers om te onderhandelen, waardoor het aantal klachten over landontginning ten behoeve van de uitvoering van projecten afneemt.
"Hoewel het huidige mechanisme voor landterugwinning veel beter is dan voorheen (compensatie is bevredigender en meer marktgericht), is het niet zo goed als het proefmechanisme voor bedrijven en mensen met landgebruiksrechten om te onderhandelen over landoverdracht", benadrukte de heer Chau.
Zo zijn er in District 3 van Ho Chi Minhstad de afgelopen jaren 48 oude appartementengebouwen gebouwd. Tot nu toe zijn er 5 oude appartementengebouwen geweest waar bedrijven hebben ingestemd met de terugkoop van 100% van de oude appartementen van de bewoners om het project voor de bouw van nieuwe commerciële appartementengebouwen uit te voeren. Er zijn echter geen klachten ontvangen, omdat dit een mechanisme van wederzijdse aan- en verkoop is.
Er zijn nog steeds 43 oude appartementengebouwen die nog niet gerenoveerd zijn, omdat we geen mechanisme hebben om investeerders aan te moedigen te onderhandelen over de terugkoop van oude appartementen.
Volgens de heer Chau zitten veel commerciële woningbouwprojecten momenteel vast, omdat bedrijven over grond beschikken die niet bestemd is voor bewoning. Er kan dus niet gebouwd worden.
Hoewel er op de woningmarkt een tekort is aan woningbouwproducten (vanwege een tekort aan woningbouwprojecten), zal het aantal vergunde commerciële woningbouwprojecten toenemen als de Nationale Assemblee een proefproject start waarbij bedrijven kunnen onderhandelen over de aankoop van niet-residentiële grond voor commerciële woningbouwprojecten. Hierdoor zal het aanbod van woningbouwproducten in de nabije toekomst toenemen.
De heer Nguyen Huu Cuong, voorzitter van de Hanoi Real Estate Club, merkte op dat het proefbeleid waarbij bedrijven mogen onderhandelen over de aankoop van niet-residentiële grond van particulieren om commerciële woningbouwprojecten te bouwen, een open richting is voor de ontwikkeling van de woningmarkt.
Dankzij dit mechanisme kunnen vastgoedbedrijven ook samenwerken met grondgebruikers door grondgebruiksrechten over te dragen en aandelen in grond in te brengen voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten.
Dit zal het grondfonds voor woningbouw vergroten en zo tegemoetkomen aan de woonbehoeften van de bevolking. "Bedrijven toestaan om rechtstreeks te onderhandelen en grondgebruiksrechten terug te kopen van burgers, zal zeker veel goedkoper zijn dan het organiseren van biedingen en veilingen van grondgebruiksrechten voor de bouw van commerciële woningbouwprojecten. Directe onderhandelingen tussen beide partijen zullen "virtuele prijzen" bij grondveilingen voorkomen", aldus de heer Cuong.
Veel experts op het gebied van onroerend goed waren ook van mening dat het proefprogramma, waarbij bedrijven kunnen onderhandelen over de aankoop van landbouwgrond en andere grond van particulieren om commerciële woningen te bouwen, ook de huidige grondverspilling in stedelijke gebieden zou kunnen voorkomen.
Sterker nog, er zijn veel percelen grond in Hanoi en Ho Chi Minhstad die al jaren verlaten zijn. Het testen van terugkoop- en conversieovereenkomsten zal ervoor zorgen dat grond efficiënter wordt gebruikt, terwijl de staat nog steeds grondgebruiksvergoedingen en belastingen int en mensen meer mogelijkheden hebben om een huis te kopen.
Stimuleer goedkope commerciële huisvesting
Hoewel veel deskundigen het pilotproject steunen, waarbij ondernemingen akkoord kunnen gaan met het verkrijgen van het recht om niet-residentiële grond te gebruiken voor commerciële woningbouw, zijn ze van mening dat het pilotproject, waarbij ondernemingen akkoord kunnen gaan met het terugkopen van niet-residentiële grond om commerciële woningbouwprojecten uit te voeren, prioriteit zou moeten geven aan de uitvoering van betaalbare commerciële woningbouwprojecten, die passen bij de praktische situatie in de regio.
De heer Dinh Minh Tuan, directeur van de regio Zuid van Batdongsan.com, adviseerde om dit proefproject te gebruiken om betaalbare woningen en goedkope commerciële appartementen te ontwikkelen. Daarmee wil hij het woningaanbod vergroten en zo tegemoetkomen aan de werkelijke huisvestingsbehoeften van de meerderheid van de mensen.
De heer Tuan is van mening dat het vergroten van het woningaanbod via het pilotproject moet aansluiten op de praktische behoeften. Als er geen duidelijke richting is, zullen bedrijven, na akkoord te zijn gegaan met de aankoop van grond van particulieren, zich alleen richten op de ontwikkeling van dure commerciële woningen (ongeveer 50 miljoen VND/ m² ) om hoge winsten te behalen, zoals in het verleden, en zal het doel van het in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt niet worden bereikt.
Volgens de heer Tuan is er nog een opmerking: het proefprogramma voor bedrijven om niet-residentiële grond te kopen van particulieren om commerciële woningbouwprojecten te bouwen, moet voorkomen dat sommige investeerders met financieel potentieel misbruik maken van deze regeling om grond te kopen en te wachten tot de prijs stijgt voordat ze deze aan andere bedrijven overdragen.
Het is noodzakelijk om de regelgeving aan te vullen, zodat bedrijven die grond van particulieren kopen, binnen twee tot drie jaar commerciële woningbouwprojecten moeten realiseren. Zo niet, dan moeten ze de grond overdragen aan een andere investeerder om het project uit te voeren. Als de grond ongebruikt blijft, wordt deze teruggewonnen.
De twee voornemens zullen obstakels voor de vastgoedmarkt wegnemen.
Naast de pilotresolutie die ondernemingen toestaat te onderhandelen over de overdracht van niet-residentiële grond van burgers om commerciële woningbouwprojecten uit te voeren, is de regering ook van plan om een gespecialiseerde resolutie ter overweging en goedkeuring aan de Nationale Assemblee voor te leggen. Deze resolutie gaat over de aanpak van grondproblemen, de verplaatsing van vervuilde fabrieken, de herinrichting van hoofdkantoren van staatsagentschappen en projecten die te maken hebben met inspectie, controle, onderzoek en rechterlijke uitspraken.
Deze twee resoluties zullen de activa die momenteel in honderden opgeschorte woningbouw- en stadsprojecten in het hele land zitten, nieuw leven inblazen. Dankzij het mechanisme van de resoluties van de Nationale Assemblee krijgen bedrijven een basis om investeringsprocedures te voltooien, woningbouwprojecten te blijven uitvoeren, het woningaanbod te vergroten en bij te dragen aan het in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de markt.
Minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu DO DUC DUY:
'Projecten die door lokale leiders verkeerd zijn uitgevoerd, zullen worden gered'
Wat betreft de thematische resolutie, is de richtlijn van de bevoegde autoriteit dat projecten die vastlopen vanwege wangedrag van lokale overheden en bestuurders, worden opgelost, zodat ondernemingen het project kunnen voortzetten. Bij dit soort projecten zijn de meeste lokale bestuurders die de regels hebben overtreden, gestraft.
Projecten waarbij bedrijven opzettelijk fouten maken, worden ingetrokken om verspilling van landbronnen te voorkomen.
Nog steeds benieuwd naar de algemene voorwaarden
Appartementenproject aan Le Van Luong Street, Nhon Duc Commune, Nha Be District, Ho Chi Minh-stad - Foto: NGUYEN VAN TRUNG
Een investeerder in vastgoedprojecten in Ho Chi Minhstad zei dat Ho Chi Minhstad, naast het indienen van de pilotresolutie bij de Nationale Assemblee ter overweging en goedkeuring door de regering, ook het aantal bedrijven met grondpercelen onderzoekt die vastzitten aan de regelgeving en geen projecten hebben kunnen uitvoeren. Volgens het onderzoek heeft dit bedrijf alleen al bijna 20 grondpercelen in Binh Chanh, district 8, Thu Duc... die vastzitten.
Deze persoon zei dat het grootste deel van de grond landbouwgrond is, niet-agrarische grond en geen woongrond, en dat de onderneming de overdracht van de bevolking heeft voltooid, maar dat de wet het niet toestaat en dat het project daarom niet kan worden uitgevoerd.
De vastgoedmarkt is de laatste tijd moeilijk geweest, maar bedrijven kunnen de beschikbare grond niet gebruiken om meer projecten uit te voeren en hebben geen bron om te verkopen om geld terug te krijgen, dus het is erg moeilijk. Ondertussen moeten bedrijven nog steeds rente betalen over bankleningen, wat de problemen alleen maar groter maakt.
Bij het lezen van het ontwerpbesluit dat ter goedkeuring wordt voorgelegd, is de onderneming van mening dat dit een noodzakelijk beleid is om de moeilijkheden voor bedrijven en de markt weg te nemen en dat dit binnenkort ter goedkeuring in overweging zal worden genomen.
Een punt van zorg voor bedrijven is echter het ontwerpbesluit waarin de voorwaarden voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten worden geregeld middels overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten.
Dienovereenkomstig mogen vastgoedondernemingen die commerciële woningbouwprojecten uitvoeren door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten zoals voorgeschreven in deze resolutie, het gebruiksdoel van een of meer soorten grond wijzigen om het project uit te voeren, met inbegrip van landbouwgrond; niet-agrarische grond die geen woongebied is; grond voor bewoning en andere grond op hetzelfde perceel in het geval van overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten.
Deze regeling kan worden opgevat als de mogelijkheid voor ondernemingen die reeds over grond beschikken om de bestemming van landbouwgrond of niet-landbouwgrond die geen woongebied is, te wijzigen voor de uitvoering van projecten. Echter, bij een overdracht vanaf het begin moeten zij percelen grond overdragen die zowel woongebied als andere grond op hetzelfde perceel bevatten.
Als de resolutie dus wordt aangenomen en uitgevoerd zoals de onderneming dat begrijpt, zal de verwijdering niet grondig zijn.
Deze persoon legde verder uit dat er momenteel, naast ondernemingen die over beschikbare grondfondsen beschikken op grond van hun zakelijke gebruiksrechten, ook gevallen zijn waarin ondernemingen in het verleden individuen binnen het bedrijf landbouwgrond lieten kopen, maar deze nog niet in zakelijke gebruiksrechten hebben omgezet vanwege juridische problemen. Ook zijn er ondernemingen met voldoende middelen die grond willen ontvangen van individuen om projecten uit te voeren.
Als u bovenstaande uitlegt, kunnen bedrijven alleen gebieden kopen met zowel grond voor bewoning als andere grond. Hierdoor wordt de toegang van bedrijven tot grondbronnen beperkt.
"De minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft de Nationale Assemblee onlangs ook gewezen op de tekortkomingen, terwijl in werkelijkheid de meeste vastgoedprojecten worden uitgevoerd op grond die oorspronkelijk geen woongebied is en de gedetailleerde planning van het project bovendien veel verschillende soorten grond omvat, zoals woongrond, verkeersgrond, groengebied... De bepalingen van de Grondwet kunnen dus in de praktijk niet worden uitgevoerd. Daarom moet de opsteller van de Grondwet dit heroverwegen", suggereerde hij.
Een zin moet worden verwijderd.
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, deelde dezelfde zorgen en zei dat de zinsnede "in gevallen van overeenkomst over het verkrijgen van grondgebruiksrechten" uit de regelgeving voor woongrond en andere grond op hetzelfde perceel zou moeten worden verwijderd om misverstanden bij de uitvoering van de resolutie te voorkomen.
Dit betekent dat ondernemingen die reeds over grond beschikken of vanaf het begin een overdracht hebben ontvangen, drie soorten grond kunnen gebruiken: landbouwgrond; niet-agrarische grond die geen woonbestemming is; woongrond en andere grond op hetzelfde perceel om commerciële woningbouwprojecten uit te voeren, zolang deze voldoen aan de planning, het bestemmingsplan en andere criteria in het besluit.
"Dit is de enige manier om de knelpunten op te lossen en land vrij te maken", aldus de heer Chau.
Bron: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Reactie (0)