Veel deskundigen zijn van mening dat het proefmechanisme, waarmee bedrijven zelfstandig met burgers kunnen onderhandelen over gebruiksrechten van grond voor commerciële woningbouwprojecten, projecten zal vrijmaken, het woningaanbod zal vergroten en zal bijdragen aan de oplossing van het woningtekort.
De regering stelde ook voor dat de Nationale Assemblee zou instemmen met de bouw van commerciële woningbouwprojecten op het terrein van faciliteiten die vanwege milieuvervuiling moeten worden verplaatst. Op de foto: Het waardevolle terrein van de Hanoi Soap Factory, gelegen in het industrieterrein Cao-Xa-La aan de Nguyen Trai-straat 233, 233B en 235 (district Thanh Xuan, Hanoi), blijft al jaren ongebruikt na de verplaatsing, wat leidt tot verspilling van grond. - Foto: DANH KHANG
Het ontwerpbesluit over dit proefmechanisme is zojuist door de Nationale Vergadering behandeld en zal naar verwachting worden aangenomen tijdens de zitting die eind november wordt afgesloten.
Gezien de huidige situatie, waarin het woningaanbod op de markt zich concentreert op appartementen in het midden-, hogere en luxesegment, suggereren sommige deskundigen dat het proefproject een duidelijke richting moet hebben, waarbij prioriteit wordt gegeven aan overeenkomsten over grondgebruiksrechten voor de ontwikkeling van betaalbare woningen en budgetvriendelijke appartementen om te voldoen aan de werkelijke woonbehoeften van het grootste deel van de bevolking.
Honderden vastgoedprojecten wachten op de oplossing van diverse obstakels.
In maart 2024, tijdens een bijeenkomst van de Taskforce van de premier over het beoordelen, aandringen op en begeleiden van het wegnemen van moeilijkheden en obstakels bij de uitvoering van vastgoedprojecten, meldde het Ministerie van Bouw dat er in Ho Chi Minh-stad 143 vastgoedprojecten waren, in Hanoi 246 projecten, in Hai Phong 4 projecten, in Binh Dinh 16 projecten, in Can Tho 34 projecten... die wachtten op een oplossing door de taskforce, ministeries, sectoren en lokale overheden.
In het hele land liggen honderden vastgoedprojecten stil.
Veel projecten kunnen niet worden uitgevoerd omdat er geen bouwgrond voor woningen beschikbaar is. Zelfs investeerders die grond kopen die voldoet aan de bestemmingsplannen, kunnen hun projecten niet realiseren vanwege een tekort van slechts 1 vierkante meter bouwgrond.
Daarnaast stelt de regering in het ontwerp van de proefresolutie, dat momenteel ter overweging aan de Nationale Assemblee wordt voorgelegd, voor dat de Nationale Assemblee instemt met de mogelijkheid voor bedrijven om commerciële woningbouwprojecten te realiseren op gronden die eigendom zijn van faciliteiten die moeten worden verplaatst vanwege milieuvervuiling, of faciliteiten die moeten worden verplaatst in het kader van bouw- en stedenbouwkundige plannen.
Hier in Hanoi hebben veel vervuilende fabrieken in de binnenstad, na verhuizing naar buitenwijken of naburige provincies, talloze stukken "waardevolle grond" blootgelegd die al decennialang verlaten zijn.
Een typisch voorbeeld is het complex van drie fabrieken: de Sao Vang-rubberfabriek, de Hanoi-zeepfabriek en de Thang Long-tabaksfabriek, met een totale oppervlakte van ongeveer 150.000 m², die jarenlang braak lagen nadat ze naar de rand van de stad waren verplaatst.
Met name de toplocatie van de voormalige zeepfabriek in Hanoi, die jaren geleden is verplaatst, is nog steeds overwoekerd met onkruid, omdat er geen mechanisme is om het terrein om te vormen tot bouwgrond voor commerciële woningen.
Een project in Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung
Zowel bedrijven als grondeigenaren zijn tevreden.
In een gesprek met de krant Tuoi Tre zei de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, dat het proefproject, waarmee bedrijven zelfstandig kunnen onderhandelen over en gebruiksrechten kunnen verwerven voor niet-residentiële grond van burgers voor commerciële woningbouwprojecten, een extra manier biedt om toegang te krijgen tot grond voor vastgoedinvesteringen en -activiteiten.
Dit mechanisme waarborgt tevens het recht van landgebruikers om te onderhandelen, waardoor geschillen over landverwerving voor projectuitvoering worden verminderd.
"Hoewel het huidige mechanisme voor landverwerving veel beter is dan voorheen (adequatere en marktconforme compensatie), is het niet zo goed als het proefmechanisme dat bedrijven en mensen met landgebruiksrechten in staat stelt zelf over de overdracht van land te onderhandelen," benadrukte de heer Chau.
In district 3 van Ho Chi Minh-stad zijn bijvoorbeeld de afgelopen jaren 48 oude appartementencomplexen gebouwd. Tot nu toe hebben bedrijven in 5 van deze complexen vrijwillig ingestemd om 100% van de oude appartementen van de bewoners terug te kopen om projecten te realiseren voor de bouw van nieuwe commerciële appartementencomplexen, zonder dat hiertegen bezwaar is gemaakt. Dit is immers een wederzijds voordelig transactiemechanisme.
Er zijn nog steeds 43 oude appartementencomplexen die niet gerenoveerd zijn, omdat we geen mechanisme hebben om investeerders aan te moedigen zelf te onderhandelen over de aankoop van oude appartementencomplexen.
Volgens de heer Chau liggen veel commerciële woningbouwprojecten momenteel stil omdat de grond die eigendom is van de bedrijven niet bestemd is voor woondoeleinden, waardoor de bouw wordt belemmerd.
Hoewel er op de woningmarkt een tekort is aan woningen (door een gebrek aan woningbouwprojecten), zou een proefprogramma van de Nationale Assemblee, waarmee bedrijven zelfstandig kunnen onderhandelen over de aankoop van niet-residentiële grond voor commerciële woningbouwprojecten, het aantal vergunde commerciële woningbouwprojecten verhogen en daarmee het woningaanbod in de toekomst vergroten.
De heer Nguyen Huu Cuong, voorzitter van de Hanoi Real Estate Club, is van mening dat het proefprogramma, waarbij bedrijven zelfstandig kunnen onderhandelen over de aankoop van niet-residentiële grond van burgers voor commerciële woningbouwprojecten, een veelbelovende richting is voor de ontwikkeling van de woningmarkt.
Dit mechanisme stelt vastgoedbedrijven ook in staat om samen te werken met grondgebruikers door middel van de overdracht van gebruiksrechten en het inbrengen van grond als eigen vermogen voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten.
Dit zal de beschikbare grond voor woningbouw vergroten en zo tegemoetkomen aan de woningbehoefte van de bevolking. "Door bedrijven rechtstreeks te laten onderhandelen over en gebruiksrechten van grond te laten kopen van particulieren, zal het ongetwijfeld veel goedkoper zijn dan het organiseren van biedingen of veilingen voor gebruiksrechten van grond voor de bouw van commerciële woningbouwprojecten. Directe onderhandelingen tussen beide partijen voorkomen 'opgeblazen prijzen' bij grondveilingen," aldus de heer Cuong.
Veel vastgoedexperts zijn er ook van overtuigd dat een proefprogramma waarbij bedrijven zelfstandig kunnen onderhandelen over de aankoop van landbouwgrond en andere soorten grond van bewoners voor de bouw van commerciële woningen, de huidige verspilling van stedelijke grond zou kunnen voorkomen.
In werkelijkheid liggen veel onbebouwde stukken grond in Hanoi en Ho Chi Minh-stad al jaren braak. Proefprojecten met terugkoop- en herbestemmingsafspraken zullen helpen om grond efficiënter te gebruiken, terwijl de staat doorgaat met het innen van grondgebruiksrechten en belastingen, en mensen meer mogelijkheden hebben om huizen te kopen.
Stimuleer de bouw van betaalbare commerciële woningen.
Hoewel veel experts het proefprogramma steunen dat bedrijven de mogelijkheid biedt om te onderhandelen over het recht om niet-residentieel terrein te gebruiken voor commerciële woningbouwprojecten, zijn zij van mening dat het proefprogramma prioriteit moet geven aan betaalbare woningbouwprojecten die passen bij de lokale context.
De heer Dinh Minh Tuan, directeur van de zuidelijke regio van Batdongsan.com, adviseerde om dit proefproject te gebruiken voor de ontwikkeling van betaalbare woningen en goedkope commerciële appartementen om het woningaanbod te vergroten en zo te voldoen aan de werkelijke woonbehoeften van het grootste deel van de bevolking.
De heer Tuan betoogde dat het vergroten van het woningaanbod via proefprojecten moet aansluiten bij de praktische behoeften. Zonder duidelijke richtlijnen zal het doel om vraag en aanbod op de woningmarkt in evenwicht te brengen niet worden bereikt als bedrijven, nadat ze ermee hebben ingestemd grond van bewoners te kopen, zich alleen richten op de ontwikkeling van dure commerciële woningen van meer dan 50 miljoen VND/ m² om hoge winsten te behalen, zoals ze in het verleden hebben gedaan.
Volgens de heer Tuan is het ook belangrijk om te benadrukken dat het proefprogramma, waarmee bedrijven niet-residentiële grond van particulieren kunnen kopen voor commerciële woningbouwprojecten, moet voorkomen dat financieel sterke investeerders misbruik maken van deze regeling om grond op te kopen en vast te houden, in de hoop dat de prijzen stijgen voordat ze de grond weer aan andere bedrijven verkopen.
Er zouden extra regels moeten komen die bedrijven die grond van bewoners verwerven, verplichten om binnen 2-3 jaar commerciële woningbouwprojecten te ontwikkelen. Anders moet de grond worden overgedragen aan een andere investeerder voor ontwikkeling, en als deze braak blijft liggen, zal deze worden teruggevorderd.
De twee resoluties zullen obstakels voor de vastgoedmarkt wegnemen.
Naast de proefresolutie die bedrijven in staat stelt zelfstandig te onderhandelen over de overdracht van niet-residentiële grond van burgers voor commerciële woningbouwprojecten, is de regering ook van plan een gespecialiseerde resolutie ter overweging en goedkeuring voor te leggen aan de Nationale Vergadering. Deze resolutie behandelt kwesties met betrekking tot grondbezit, de verplaatsing van vervuilende fabrieken, de reorganisatie van hoofdkantoren van overheidsinstanties en de afhandeling van projecten die te maken hebben met inspecties, audits, onderzoeken en gerechtelijke uitspraken.
Deze twee resoluties zullen de middelen "nieuw leven inblazen" die momenteel vastzitten in honderden stilgelegde woningbouw- en stadsontwikkelingsprojecten in het hele land. Dankzij de mechanismen die in deze resoluties van de Nationale Vergadering zijn vastgelegd, krijgen bedrijven een basis om investeringsprocedures voor projecten af te ronden, woningbouwprojecten voort te zetten, het woningaanbod te vergroten en bij te dragen aan een evenwicht tussen vraag en aanbod op de markt.
Minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu DO DUC DUY:
"Projecten die door lokale leiders slecht worden beheerd, zullen worden gered."
Wat betreft de thematische resolutie is het leidende principe van de bevoegde autoriteit dat projecten die zijn stilgelegd door fouten van lokale overheden en leiders, zullen worden opgelost zodat bedrijven de projecten kunnen voortzetten. In de meeste gevallen bij dit soort projecten zijn de lokale leiders die overtredingen hebben begaan, disciplinair gestraft.
Wat betreft projecten waarbij bedrijven opzettelijk de regelgeving overtreden, zal het land worden teruggewonnen om verspilling van landbronnen te voorkomen.
Er bestaan nog steeds zorgen over de algemene voorwaarden.
Appartementenproject aan Le Van Luong Street, Nhon Duc Commune, Nha Be District, Ho Chi Minh-stad - Foto: Nguyen Van Trung
Een projectontwikkelaar in Ho Chi Minh-stad meldt dat de regering, naast het indienen van een proefresolutie bij de Nationale Vergadering ter overweging en goedkeuring, ook onderzoekt hoeveel bedrijven met grondpercelen momenteel te maken hebben met wettelijke belemmeringen die de projectuitvoering in de weg staan. Volgens dit specifieke onderzoek ondervinden bijna 20 grondpercelen in districten zoals Binh Chanh, District 8 en Thu Duc dergelijke belemmeringen.
Deze persoon verklaarde dat het merendeel van de percelen landbouwgrond of niet-landbouwgrond (geen woongrond) betreft, waarvan de bedrijven de eigendomsoverdracht al hebben voltooid, maar die vanwege wettelijke beperkingen niet met de projecten kunnen doorgaan.
De vastgoedmarkt is de laatste tijd lastig, maar bedrijven kunnen hun bestaande grond niet gebruiken voor de ontwikkeling van nieuwe projecten en de verkoop van overtollige grond om hun investeringen terug te verdienen, wat de situatie erg moeilijk maakt. Tegelijkertijd moeten bedrijven nog steeds rente betalen over bankleningen, wat hun problemen verergert.
Na bestudering van het ontwerpbesluit dat ter goedkeuring in behandeling wordt genomen, is dit bedrijf van mening dat dit een noodzakelijk beleid is om de problemen voor bedrijven en de markt te verlichten, en het besluit zal daarom ter goedkeuring worden voorgelegd.
Een punt van zorg voor bedrijven is echter de bepaling in het ontwerpbesluit betreffende de voorwaarden voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over grondgebruiksrechten of bestaande grondgebruiksrechten.
Dienovereenkomstig kunnen vastgoedbedrijven die commerciële woningbouwprojecten uitvoeren via overeenkomsten over grondgebruiksrechten, of die reeds over grondgebruiksrechten beschikken zoals bepaald in deze resolutie, de bestemming van een of meer soorten grond wijzigen voor het project, waaronder landbouwgrond; niet-landbouwgrond anders dan woongrond; en woongrond en andere grond binnen hetzelfde perceel, in gevallen waarin een overeenkomst over grondgebruiksrechten is bereikt.
Dergelijke regelgeving zou zo geïnterpreteerd kunnen worden dat bedrijven die al grond bezitten, landbouwgrond of niet-landbouwgrond (met uitzondering van woongrond) kunnen omzetten voor projecten, terwijl bedrijven die grond vanaf nul verwerven, percelen moeten overdragen die zowel woongrond als andere soorten grond binnen hetzelfde perceel bevatten.
Als de resolutie dus precies zo wordt aangenomen en geïmplementeerd als bedrijven die begrijpen, zal het probleem niet volledig worden opgelost.
Deze persoon legde verder uit dat er momenteel, naast bedrijven die al grond in hun bezit hebben, ook gevallen zijn waarbij bedrijven voorheen individuen binnen het bedrijf toestonden landbouwgrond te kopen, maar deze vanwege juridische belemmeringen nog niet in het bedrijfseigendom hebben opgenomen; of dat er bedrijven zijn met voldoende middelen die grond van particulieren willen verwerven om projecten te ontwikkelen.
Als het op deze manier wordt begrepen, zouden bedrijven alleen gebieden kunnen kopen die zowel woongebieden als andere soorten grond bevatten, wat hun mogelijkheden om toegang te krijgen tot grondbronnen zou beperken.
"De minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft onlangs in de Nationale Vergadering gewezen op de ontoereikendheid van het feit dat de meeste vastgoedprojecten worden uitgevoerd op grond die aanvankelijk niet als woongebied was aangewezen, en dat de gedetailleerde planning van de projecten verschillende soorten grond omvat, zoals woongebied, transportgebied, groenvoorziening, enzovoort. Daardoor zijn de bepalingen in de Grondwet niet praktisch uitvoerbaar. Daarom moet de wetgevende instantie dit herzien," suggereerde deze ambtenaar.
Een zin moet worden verwijderd.
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, deelde deze bezorgdheid en stelde voor om de zinsnede "voor gevallen van overeenstemming over het verkrijgen van gebruiksrechten op grond" te schrappen uit de regelgeving betreffende woonpercelen en andere grond binnen hetzelfde perceel, om misinterpretaties bij de uitvoering van de resolutie te voorkomen.
Dit betekent dat bedrijven die al grond bezitten of deze via overdracht hebben verkregen, drie soorten grond mogen gebruiken – landbouwgrond; niet-landbouwgrond anders dan woongrond; en woongrond en andere grond binnen hetzelfde perceel – voor commerciële woningbouwprojecten, mits ze voldoen aan het bestemmingsplan, de bouwvoorschriften en andere criteria die in de resolutie zijn vastgelegd.
"Alleen op deze manier kunnen we knelpunten wegnemen en landbronnen vrijmaken," aldus de heer Chau.
Bron: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm
Reactie (0)