De strijd om het eigendom in het appartementencomplex

Tientallen inwoners van het stedelijk gebied CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) bleven de hele nacht op om de kelder en de nutsvoorzieningen te bewaken die ze net van de investeerder hadden overgenomen.

Het geschil met betrekking tot het gebied, de infrastructuur en de nutsvoorzieningen van de bewoners van CT3 en de investeerder, Nam Cuong Group, ontstond na 9 jaar exploitatie van het appartementencomplex. 540 appartementseigenaren, met meer dan 2000 leden, kozen de Raad van Bestuur (een organisatie die appartementseigenaren vertegenwoordigt) via de conferentie over appartementencomplexen. De Raad van Bestuur tekende vervolgens een contract met Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), een dochteronderneming van Nam Cuong Group, voor het beheer en de exploitatie van vier gebouwen.

Mevrouw Nguyen Thi Thanh Nga, het huidige hoofd van de raad van bestuur, zei dat bewoners eind 2022 "verborgen inkomsten en uitgaven" in de parkeerservice ontdekten. NCP registreerde maandelijks 166 geparkeerde auto's, maar volgens bewoners "staan ​​er meer dan 300 auto's met een maandkaart geparkeerd in de twee kelders B1 en B2 van het gebouw". De investeerder betaalde de onderhoudskosten voor de kelder niet, terwijl alles, van het vervangen van gloeilampen tot het beheer en onderhoud van de twee kelders, van de bewoners werd afgehouden.

Het bestuur en de bewoners kwamen vervolgens overeen om de overeenkomst voor het beheer en de exploitatie van het gebouw met NCP te beëindigen en eisten tegelijkertijd van de investeerder dat hij juridische documenten zou overleggen waaruit het eigendom van kelder B2 bleek. 31 mei is de datum van overdracht van het pand. Hoewel NCP akkoord ging met de beëindiging van de beheerovereenkomst, tekende het nog steeds niet de overdracht van de apparatuur, vernietigde het alle voertuiggegevens van de bewoners en nam het kelder B2 en het kantoor van het management op de eerste verdieping van gebouw A in gebruik.

Een vertegenwoordiger van NCP verklaarde dat kelder B2 en het kantoor op de eerste verdieping van gebouw A particulier eigendom zijn van de investeerder - Nam Cuong Group. De juridische basis wordt gevormd door de notulen die bevestigen dat deze kelder particulier eigendom is van de investeerder. Deze notulen werden in 2015 ondertekend met de voormalige directeur van gebouw CT3. De vertegenwoordiger van de bewoners bevestigde echter dat deze kelder gezamenlijk eigendom is volgens de koopovereenkomst van het appartement.

Het conflict bereikte een hoogtepunt toen een groep onbekenden, ingehuurd door NCP, bij Huis A verscheen. Bewoners waarschuwden de groep snel en riepen iedereen op om het nieuwe bestuur te steunen. Pas toen de wijkpolitie en veel bewoners verschenen, vertrok de groep.

In de nacht van 31 mei sliepen tientallen bewoners niet en hielden samen de wacht vanwege de vrees dat de kelder en het kantoor op de eerste verdieping bezet zouden zijn. "We zullen het eigendom van de twee kelders beschermen en een petitie naar de autoriteiten sturen om de overtredingen van de NCP-operatie-eenheid op te helderen", aldus mevrouw Nga.

Op 3 km van het stedelijk gebied CT3 Co Nhue is er in het appartementengebouw Dreamland Bonanza aan 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) ook sprake van een geschil tussen de investeerder en bewoners over de verdeling van het gebied en de gemeenschappelijke en particuliere nutsvoorzieningen.

Volgens de Woningwet omvat het privébezit in een appartementengebouw het privégedeelte en de bijbehorende apparatuur. Het gemeenschappelijk eigendom omvat de overige ruimte buiten het privébezit, inclusief veel werken en nutsvoorzieningen zoals gemeenschappelijke ruimtes voor activiteiten, apparatuur en gedeelde technische infrastructuur. Cameraruimtes en beheerkamers behoren dus tot het gemeenschappelijk eigendom van de appartementseigenaren.

Bij Dreamland Bonanza, met 378 appartementen en meer dan 1300 bewoners, beweerde de investeerder, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, echter dat de cameraruimte en de operationele managementruimte hun eigendom waren. Het bedrijf stelde dochteronderneming MSC Vietnam aan om dit eigendom te beheren. De bewoners waren het daar niet mee eens en huurden USEM Vietnam Company in als operationele managementeenheid.

De heer Ngo Ngoc Linh, een bewoner van het complex, vertelde dat hij tijdens zijn werk op kantoor een bericht kreeg van de bewonersgroep van Dreamland Bonanza dat "de cameraruimte weer bezet was". Honderden bewoners van dit appartementencomplex maakten van het weekend gebruik om zich in de lobby te verzamelen en te vechten om de beheer- en exploitatierechten terug te krijgen van het management van de investeerder. "Maar slechts één dag nadat de bewoners aan het werk waren, werden de managementfuncties van het gebouw, inclusief de cameraruimte, weer ingenomen door de investeerder", aldus de heer Linh.

Bewoners van Dreamland Bonanza verzamelden zich in de lobby van het gebouw om een ​​oplossing te eisen voor het geschil over de management- en exploitatierechten. Foto: Aangeboden door de directie.

Naast bovenstaand geschil is er in dit appartementengebouw ook sprake van een conflict over de verdeling van de kelderruimte. Volgens de regelgeving behoort de parkeerplaats voor motoren en fietsen in de kelder toe aan de gemeenschappelijke eigendom van de appartementseigenaar, terwijl de parkeerplaats voor auto's toebehoort aan de investeerder. Deze mag deze niet meerekenen in de verkoopprijs, huurprijs of investeringskosten voor de aanleg van deze parkeerplaats. Bij de inrichting van de parkeerplaats voor auto's moet rekening worden gehouden met het principe dat de appartementseigenaar eerst voorrang krijgt en pas daarna openbare parkeerplaatsen.

Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company stelde dat de volledige oppervlakte van de drie kelderverdiepingen, die niet in de verkoopprijs waren inbegrepen, tot haar privébezit behoorde, inclusief de kelderruimte voor motoren, fietsen en driewielers. De directie, die de bewoners vertegenwoordigde, stelde echter dat "de investeerder geen bewijsstukken kon overleggen, zoals de afrekening van de bouwkosten van de kelder, en dat er geen eigendomscertificaat was."

Het onoplosbare conflict heeft ertoe geleid dat het Dreamland Bonanza-appartementengebouw twee parallelle directies heeft, die zowel het gemeenschappelijke als het particuliere eigendom van zowel de investeerder als de bewoners vormen. Het gebouw beschikt over twee recepties, twee beveiligers met twee wit-blauwe uniformen in de kelder, een cameraruimte en vele andere ruimtes. Bewoners moeten maandelijks parkeergeld betalen aan de beheerseenheid van de investeerder en servicekosten aan de exploitatie-eenheid van het gebouw.

De raad van bestuur van het appartementengebouw Dreamland Bonanza heeft onlangs een document gestuurd naar het volkscomité van het district Nam Tu Liem, waarin het district wordt verzocht de investeerder te verzoeken de technische infrastructuur, de apparatuur, de cameraruimte, de ruimte voor operationeel beheer... over te dragen, omdat dit "volgens de wettelijke bepalingen gemeenschappelijk eigendom van het appartementengebouw is".

Bewoners houden spandoeken omhoog om te protesteren tegen de verhoging van de parkeertarieven bij het appartementengebouw TNR Gold Season op 19 april. Foto: Contributor

Geschillen over appartementseigendom komen in het hele land veel voor. Volgens statistieken van de Real Estate Association uit 2022 telt Hanoi 129 van de 845 gebouwen en complexen, en Ho Chi Minhstad 105 van de 935, met geschillen en rechtszaken. In Hanoi deden zich, naast de bovengenoemde gevallen, ook geschillen voor in de appartementencomplexen van het Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Seizoen 47 Nguyen Tuan (district Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...

De heer Nguyen Manh Khoi, adjunct-directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer ( Ministerie van Bouw ), zei dat een van de meest voorkomende geschillen over appartementen te maken heeft met de kwestie van gemeenschappelijk en particulier eigendom: de trage overdracht van onderhoudsgelden voor gemeenschappelijk eigendom tussen investeerders en bewoners. "In sommige appartementengebouwen kunnen investeerders en beheerders die bewoners vertegenwoordigen het niet eens worden over de verdeling van gemeenschappelijke en particuliere delen en over de oppervlakte die investeerders voor verkoop behouden of niet hebben verkocht of verhuurd. Dit heeft geleid tot het uitblijven van een akkoord en de vertraging bij de overdracht van onderhoudsgelden die één tot drie jaar heeft geduurd", aldus de heer Khoi.

Hoofdinspecteur van het Ministerie van Bouw Nguyen Ngoc Tuan wees op overtredingen bij veel appartementengebouwen, omdat investeerders inbreuk maakten op de gemeenschappelijke ruimte en deze voor eigen doeleinden gebruikten.

In de periode 2021-2022 inspecteerde het Ministerie van Bouwtoezicht 37 investeerders en 36 besturen van 43 appartementengebouwen in 16 gemeenten; 20 investeerders werden administratief gesanctioneerd met een totaal van meer dan 14 miljard VND. De inspectie verzocht de investeerders om met het bestuur overeen te komen over de oppervlakte en de uitrusting van het appartementengebouw in gemeenschappelijk eigendom; de volledige bouwdocumenten van het appartementengebouw aan het bestuur te overhandigen; en 5 investeerders te dwingen om meer dan 2.000 m² aan in beslag genomen terrein terug te geven aan de bewoners.

Volgend artikel: Waarom zijn er vaak eigendomsgeschillen bij appartementen?

Doan Loan - Viet An

Bronlink: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html