De strijd om eigendom in appartementencomplexen

Tientallen bewoners van het CT3-gebouw in het stedelijk gebied Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) bleven de hele nacht wakker om de kelder en de voorzieningen te bewaken die ze net van de projectontwikkelaar hadden terugveroverd.

Na negen jaar in gebruik te zijn geweest van het appartementencomplex CT3, zijn er geschillen ontstaan ​​over het terrein, de infrastructuur en de voorzieningen die gezamenlijk eigendom zijn van de bewoners en de projectontwikkelaar, de Nam Cuong Group. 540 appartementseigenaren, die meer dan 2000 bewoners vertegenwoordigen, kozen tijdens een bewonersvergadering een beheersraad (een organisatie die de appartementseigenaren vertegenwoordigt). Deze beheersraad tekende vervolgens een contract met Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), een dochteronderneming van de Nam Cuong Group, voor het beheer en de exploitatie van de vier gebouwen.

Mevrouw Nguyen Thi Thanh Nga, de huidige voorzitter van het beheerscomité, verklaarde dat bewoners eind 2022 onregelmatigheden ontdekten in de inkomsten en uitgaven van de parkeerservice. Het gebouwbeheer registreerde 166 geparkeerde auto's per maand, maar volgens de bewoners "staan ​​er meer dan 300 auto's met maandpassen geparkeerd op de twee kelderverdiepingen B1 en B2 van het gebouw." De projectontwikkelaar betaalde de onderhoudskosten van de kelders niet, terwijl alles, van het vervangen van lampen tot het beheer, de exploitatie en het onderhoud van de twee kelderverdiepingen, werd gefinancierd met geld van de bewoners.

Het beheerscomité en de bewoners kwamen vervolgens overeen om het beheercontract met NCP te beëindigen en verzochten de projectontwikkelaar tegelijkertijd om juridische documenten te overleggen waaruit het eigendom van kelderverdieping B2 bleek. 31 mei was de datum van de overdracht. Ondanks de overeenkomst om het beheercontract te beëindigen, weigerde NCP de documenten voor de overdracht van de apparatuur te ondertekenen, vernietigde alle parkeerkaartgegevens van de bewoners en bezette kelderverdieping B2 en het beheerskantoor op de eerste verdieping van gebouw A.

Vertegenwoordigers van NCP stellen dat de kelderverdieping (B2) en de kantoren op de eerste verdieping van gebouw A privé-eigendom zijn van de projectontwikkelaar, Nam Cuong Group. De juridische basis hiervoor is een document dat bevestigt dat de kelderverdieping privé-eigendom is van de projectontwikkelaar, ondertekend met de voormalige voorzitter van het bestuur van gebouw CT3 in 2015. Vertegenwoordigers van de bewoners beweren echter dat de kelderverdieping gemeenschappelijk eigendom is volgens de koopovereenkomsten van de appartementen.

Het conflict escaleerde toen een groep onbekenden, ingehuurd door NCP, bij gebouw A verscheen. Bewoners waarschuwden de groep onmiddellijk en riepen iedereen op om het nieuwe bestuur te steunen. Pas na de komst van de lokale politie en de hulp van vele bewoners vertrok de groep.

In de nacht van 31 mei bleven tientallen bewoners wakker en hielden gezamenlijk de wacht, uit angst dat de kelder en de kantoren op de begane grond bezet zouden worden. "We zullen onze eigendomsrechten op de twee kelders beschermen en een petitie indienen bij de autoriteiten om de schendingen door de NCP-bedrijfseenheid op te helderen", aldus mevrouw Nga.

Het appartementencomplex Dreamland Bonanza aan Duy Tanstraat 23 (district Nam Tu Liem, Hanoi), op 3 km van de CT3 in het stedelijk gebied Co Nhue, is eveneens onderwerp van een conflict tussen de projectontwikkelaar en de bewoners over de afbakening van gemeenschappelijke en privéruimtes en -voorzieningen.

Volgens de Woningwet omvat het privé-eigendom in een appartementencomplex de individuele woonruimte en de daarin geïnstalleerde apparatuur. Het gemeenschappelijk eigendom betreft het resterende gedeelte buiten het privé-eigendom, bestaande uit diverse faciliteiten en voorzieningen zoals gemeenschappelijke ruimtes, apparatuur en gedeelde technische infrastructuur. De cameraruimtes en beheer-/bedieningsruimtes behoren daarom tot het gemeenschappelijk eigendom van de appartementseigenaren.

Bij Dreamland Bonanza, met 378 appartementen en meer dan 1300 bewoners, beweert projectontwikkelaar Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company echter dat de camerakamer en de beheerkamer van hen zijn. Het bedrijf heeft zijn dochteronderneming MSC Vietnam aangesteld om dit complex te beheren. De bewoners waren het hier niet mee eens en hebben daarom USEM Vietnam ingehuurd als beheerder.

De heer Ngo Ngoc Linh, een bewoner van dit complex, vertelde dat hij, terwijl hij op kantoor aan het werk was, een bericht ontving in de groepschat van de bewoners van Dreamland Bonanza met de tekst: "Ze hebben de cameraruimte weer ingenomen." Honderden mensen in dit appartementencomplex maakten gebruik van de twee weekenddagen om zich in de lobby te verzamelen en te strijden voor de controle over het beheer van het gebouw, die nu in handen is van de projectontwikkelaar. "Maar slechts één dag nadat de bewoners aan het werk waren gegaan, werden de operationele ruimtes van het gebouw, waaronder de cameraruimte, weer door de projectontwikkelaar ingenomen," aldus de heer Linh.

Bewoners van Dreamland Bonanza verzamelden zich in de lobby van het gebouw om een ​​oplossing te eisen voor hun geschil over het beheer en de exploitatie. Foto: aangeleverd door het managementbestuur.

Naast het eerdergenoemde geschil is er in dit appartementencomplex ook onenigheid over de toewijzing van parkeerplaatsen in de kelder. Volgens de regelgeving zijn parkeerplaatsen voor motoren en fietsen in de kelder gemeenschappelijk eigendom van de appartementseigenaren, terwijl parkeerplaatsen voor auto's onder het beheer van de projectontwikkelaar vallen. De projectontwikkelaar mag deze parkeerplaatsen niet in de verkoopprijs, de huurkoopprijs of de bouwkosten opnemen. Bij de toewijzing van parkeerplaatsen voor auto's moeten de appartementseigenaren voorrang krijgen boven openbare parkeerplaatsen.

Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company beweert dat het gehele oppervlak van de drie kelderverdiepingen, inclusief de parkeerplaatsen voor motoren, fietsen en driewielers, in particulier bezit is, omdat dit niet in de verkoopprijs is inbegrepen. Het beheersorgaan dat de bewoners vertegenwoordigt, stelt echter dat "de investeerder geen documenten heeft overlegd die het eigendom bewijzen, zoals een bewijs van betaling van de bouwkosten voor de parkeergarage of een eigendomsbewijs."

Een onoplosbaar conflict heeft ertoe geleid dat het appartementencomplex Dreamland Bonanza nu twee parallelle beheersraden heeft, die zich bezighouden met de gemeenschappelijke en privéruimtes, die eigendom zijn van zowel de projectontwikkelaar als de bewoners. Het gebouw heeft twee recepties, twee bewakers in witte en blauwe uniformen in de kelder, een cameraruimte en vele andere ruimtes. Bewoners betalen maandelijks parkeergeld aan de beheerseenheid van de projectontwikkelaar en servicekosten aan de beheermaatschappij van het gebouw.

Het bestuur van appartementencomplex Dreamland Bonanza heeft onlangs een document naar het Volkscomité van het district Nam Tu Liem gestuurd met het verzoek aan de investeerder te verplichten de technische infrastructuur, apparatuur, cameraruimte, beheerkamer, enz. over te dragen, aangezien dit "volgens de wet gemeenschappelijk eigendom van het appartementencomplex" is.

Bewoners hielden op 19 april spandoeken omhoog om te protesteren tegen de verhoging van de parkeertarieven bij het appartementencomplex TNR Gold Season. Foto: CTV

Geschillen over appartementseigendom komen landelijk veel voor. Volgens statistieken van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedeigenaren waren er in 2022 in Hanoi 129 van de 845 gebouwen en complexen geschillen en rechtszaken, terwijl dit aantal in Ho Chi Minh-stad 105 van de 935 was. In Hanoi vonden, naast de bovengenoemde gevallen, ook geschillen plaats in het Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (district Thanh Xuan); Housinco Premium (district Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho, enzovoort.

De heer Nguyen Manh Khoi, adjunct-directeur van de afdeling Woningbouw en Vastgoedmarktbeheer ( Ministerie van Bouw ), verklaarde dat een van de meest voorkomende geschillen in appartementencomplexen betrekking heeft op kwesties rond gemeenschappelijk en privé-eigendom; vertragingen in de bijdrage en overdracht van onderhoudsgelden voor gemeenschappelijke ruimtes tussen de investeerder en de bewoners. "In sommige appartementencomplexen kunnen de investeerder en het beheersorgaan dat de bewoners vertegenwoordigt, het niet eens worden over de verdeling van gemeenschappelijke en privé-ruimtes, en over de ruimtes die de investeerder behoudt en niet verkoopt of nog niet heeft verkocht of verhuurd. Dit leidt tot vertragingen van 1 tot 3 jaar in de afwikkeling van rekeningen en de overdracht van onderhoudsgelden," aldus de heer Khoi.

De hoofdinspecteur van het ministerie van Bouw, Nguyen Ngoc Tuan, wees op overtredingen in veel appartementencomplexen doordat projectontwikkelaars gemeenschappelijke ruimtes illegaal in beslag namen en voor privédoeleinden gebruikten.

In 2021-2022 inspecteerde de Inspectie van het Ministerie van Bouw 37 projectontwikkelaars en 36 beheersraden van 43 appartementencomplexen in 16 gemeenten. Aan 20 projectontwikkelaars werden administratieve boetes opgelegd van in totaal meer dan 14 miljard VND. De Inspectie verplichtte projectontwikkelaars om overeenstemming te bereiken met de beheersraden over de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen van het appartementencomplex; alle documenten van het appartementencomplex aan de beheersraden over te dragen; en dwong 5 projectontwikkelaars om meer dan 2.000 m² illegaal bebouwde grond terug te geven aan de bewoners.

Volgend artikel: Waarom komen eigendomsgeschillen vaak voor in appartementencomplexen?

Doan-lening - Viet An

Bronlink: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html