Ik zit vast aan het stuk grond.
Nadat hij twee jaar lang een hoekperceel in een woonwijk nabij een industriegebied in Binh Duong (nu Ho Chi Minh-stad) in bezit had, is het de heer Thanh (Cat Lai-wijk, Ho Chi Minh-stad) ondanks talloze pogingen niet gelukt het te verkopen. In 2024 kocht hij het perceel voor meer dan 7 miljard VND, in de hoop dat de grondprijzen na de ontwikkeling van het industriegebied sterk zouden stijgen, vergelijkbaar met eerdere prijsstijgingen op de markt.
De prijzen zijn echter vrijwel onveranderd gebleven en de liquiditeit is zeer laag. Wat hij het meest betreurt, is dat in dezelfde periode de prijzen van veel appartementenprojecten met minstens 30-40% zijn gestegen, terwijl ook andere investeringskanalen, zoals aandelen, aanzienlijke prijsstijgingen hebben laten zien.
Een vergelijkbare situatie deed zich voor bij de heer Hung (Binh Trung-wijk, Ho Chi Minh-stad). In 2024 nam hij al het geld van zijn effectenrekening op om twee percelen grond te kopen ter waarde van bijna 2 miljard VND in het gebied Dau Tieng (voorheen provincie Binh Duong), waarvan verwacht werd dat ze zouden profiteren van de plannen voor een industrie- en woonzone.
Na twee jaar bleven de grondprijzen echter vrijwel onveranderd en werden transacties lastig. Achteraf gezien denkt hij dat het rendement op zijn investering veel gunstiger had kunnen zijn als hij de aandelen had aangehouden of in appartementen had geïnvesteerd.
De grondmarkt is traag (Foto: KC).
De bovenstaande berichten weerspiegelen gedeeltelijk de huidige ontwikkelingen op de grondmarkt. Gegevens van Batdongsan.com.vn uit mei tonen aan dat de belangstelling voor grondpercelen landelijk met 40% is gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar – de scherpste daling van alle soorten vastgoed. Alleen al in Hanoi daalde de belangstelling met maar liefst 55%, terwijl deze in het voormalige Ho Chi Minh-stadgebied met 16% afnam.
Deze afdeling merkte op dat de vraag naar grondpercelen in Hanoi verspreid is over vele gebieden, terwijl deze in Ho Chi Minh-stad voornamelijk geconcentreerd is in enkele gebieden zoals District 9, Thu Duc City, Cu Chi en het voormalige District 2. De verkoopprijzen vertonen in sommige gebieden nog steeds een stijgende trend, maar deze is vooral geconcentreerd in de centrale regio.
Expert Ngo Thanh Huan haalde enquêtegegevens aan waaruit blijkt dat veel gebieden die ooit "hotspots" waren voor investeringen in grond en landbouwgrond , zoals Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh en Thai Nguyen, de piekprijzen van 2022 nog niet hebben bereikt. Tegelijkertijd hebben sommige andere plaatsen aanzienlijke prijsstijgingen laten zien, wat de steeds duidelijker wordende differentiatie van kapitaalstromen op de markt weerspiegelt.
Volgens de heer Huan baseren veel investeerders hun investeringen tijdens perioden van snelle marktgroei voornamelijk op verwachtingen met betrekking tot stadsplanning of infrastructuurprojecten, in plaats van rekening te houden met fundamentele factoren zoals bevolkingsomvang, potentieel voor het creëren van banen of de werkelijke exploiteerbare waarde van het vastgoed.
De loutere verschijning van informatie over stadsplanning kan in veel gebieden in korte tijd leiden tot een sterke stijging van de grondprijzen. Phu My (Ba Ria - Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc en noordelijke plaatsen zoals Hoa Binh, Bac Giang en Bac Ninh hebben allemaal dergelijke prijsstijgingen meegemaakt.
Verschuivingen in de kasstroom
Expert Ngo Thanh Huan is echter van mening dat de situatie sinds de markt eind 2022 in een recessie terechtkwam, aanzienlijk is veranderd. De liquiditeit van bouwgrond in gebieden ver van het stadscentrum en met een lage bevolkingsdichtheid is met meer dan 80% gedaald, terwijl appartementen en andere producten met een reëel cashflowpotentieel zich veel sneller hebben hersteld, zowel qua transacties als verkoopprijzen, binnen ongeveer een jaar. Tot op heden hebben veel gebieden waar de grondprijzen eerder vooral door speculatieve verwachtingen stegen, hun vorige prijsniveau nog niet bereikt.
Volgens de heer Huan is dit het meest opmerkelijke signaal in de huidige vastgoedmarkt en zal het de toekomstige trends bepalen. Geld verdwijnt niet; het verschuift juist naar kwalitatief hoogwaardige activa die cashflow genereren, over infrastructuur beschikken, transparante juridische kaders hebben en een reële gebruikswaarde bieden.
Expert Tran Quang Trung deelt deze mening en is van mening dat de periode van nu tot het einde van het jaar, en met name het komende jaar, een tijd zal zijn waarin beleggers proactief hun vastgoedportefeuilles moeten herstructureren, in plaats van te blijven investeren op basis van kuddegedrag of emoties zoals in voorgaande cycli.
Volgens hem is de eerste stap het doornemen van de gehele portefeuille om te bepalen welke activa behouden moeten blijven, welke activa prioriteit moeten krijgen bij de uitbreiding en wat de belangrijkste investering in de strategie zal zijn voor de komende 5-10 jaar.
De heer Trung benadrukte dat liquiditeit in de huidige context minstens zo belangrijk is als, zo niet belangrijker dan, het verwachte rendement. Beleggers moeten daarom anticiperen op markttrends en veranderingen in de vraag van kopers om te bepalen welk segment de volgende cyclus zal aanvoeren.
Volgens de expert zijn de planningsrichting, de infrastructuurontwikkeling en de stedelijke expansie, in tegenstelling tot voorgaande perioden, nu duidelijker, en is planningsinformatie openbaar en transparant beschikbaar. Daarom zouden investeerders hun langetermijninvesteringskeuzes niet moeten laten afhangen van stijgende grondprijzen, maar deze moeten baseren op de planning.
Hij betoogde dat strategieën die ooit hoge winsten opleverden, zoals het verkavelen van grond voor verkoop of investeren op basis van lokale trends, in de nieuwe context niet langer geschikt zouden zijn.
Om vastgoed met blijvende waarde te selecteren, moeten investeerders prioriteit geven aan fundamentele factoren zoals bevolkingsomvang, snelheid van infrastructuurontwikkeling, potentieel voor het creëren van banen en voorzieningen. Gebieden met metrolijnen, scholen, ziekenhuizen, winkelcentra en andere belangrijke infrastructuurprojecten hebben een groter potentieel voor waardestijging op de lange termijn dan gebieden die alleen gebaseerd zijn op verwachtingen uit planningsinformatie.
Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
