De appartementprijzen in Hanoi zullen naar verwachting nog steeds niet dalen.

Op 10 december organiseerden het online vastgoedmagazine van Vietnam (Reatimes) en het Vietnam Institute of Real Estate Research (VIRES) gezamenlijk het seminar "De appartementenmarkt in Hanoi : welke duurzame woon- en investeringsmogelijkheden zijn er?".

Op 10 december organiseerden het online vastgoedmagazine van Vietnam (Reatimes) en het Vietnam Institute of Real Estate Research (VIRES) gezamenlijk het seminar "De appartementenmarkt in Hanoi: welke duurzame woon- en investeringsmogelijkheden zijn er?".

De vraag neemt toe en de prijzen stijgen zonder dat daar een einde aan lijkt te komen.

Volgens een rapport van de Vietnamese vastgoedvereniging registreerde de vastgoedmarkt van Hanoi in de eerste negen maanden van 2024 meer dan 13.000 nieuwe producten, een stijging van ongeveer 25% ten opzichte van het totale aanbod over heel 2023. Dit wijst erop dat er veel nieuwe projecten op de markt zijn gekomen. Hiervan bestaat 87% uit hoogbouw, voornamelijk luxe projecten van grote investeerders, geconcentreerd in het oosten en westen van de stad.

Opvallend is dat het segment van betaalbare appartementen volledig ontbreekt op de markt, terwijl appartementen in het middensegment steeds schaarser worden. Nieuwe appartementenprojecten die eind derde kwartaal op de markt zijn gebracht, hebben allemaal startprijzen van 60 miljoen VND/m2 of hoger, waardoor het voor consumenten met een middeninkomen steeds moeilijker wordt om een ​​woning te vinden.

Seminar "Appartementenmarkt in Hanoi: Wat zijn de mogelijkheden voor duurzaam wonen en investeren?"

Aan de vraagzijde zette de vastgoedmarkt van Hanoi in de eerste negen maanden van 2024 de stijgende trend voort, zowel wat betreft de vraag naar koopwoningen als naar investeringsobjecten. Hoewel het nieuwe aanbod ten opzichte van het voorgaande jaar verbeterde, kon het nog steeds niet aan de hoge marktvraag voldoen. Bovendien bleven de prijzen op de primaire markt hoog en werd niet verwacht dat ze significant zouden dalen, waardoor mensen vroegtijdig een beslissing namen over de aankoop van een woning, met name vanwege de zorgen over aanhoudende prijsstijgingen in de toekomst.

Wat transacties betreft, registreerde de vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van 2024 circa 11.100 succesvolle transacties, wat resulteerde in een indrukwekkende absorptiegraad van 83% van het nieuwe aanbod. Het appartementensegment bleef de belangrijkste sector, met 95% van het totale aantal transacties. Opvallend is dat nieuwe projecten van grote projectontwikkelaars direct bij de officiële lancering een absorptiegraad van 90% behaalden.

Hoewel laagbouw minder vaak voorkomt dan appartementen, lieten ook deze panden bij de lancering positieve absorptiecijfers zien, wat wijst op grote belangstelling van kopers. Het aanbod in dit segment is echter beperkt, wat leidt tot hevige concurrentie tussen investeerders.

In het derde kwartaal van 2024 steeg de prijsindex voor appartementen in Hanoi met 64% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019, een verdubbeling van de stijging in Ho Chi Minh-stad. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwappartementen nadert de 60 miljoen VND per vierkante meter.

"De prijzen op de primaire markt blijven stijgen en vertonen geen tekenen van vertraging, omdat het, ondanks een verbeterd aanbod, nog steeds erg moeilijk is om aan de vraag te voldoen. Het merendeel van het nieuwe aanbod wordt namelijk nog steeds volgens hoge normen gebouwd, wat gepaard gaat met hogere investeringskosten, met name voor de grond."

Daarnaast zorgen de hoge prijzen op de primaire markt, in combinatie met een aanhoudend tekort aan aanbod ten opzichte van de vraag, ervoor dat de prijzen van appartementen op de secundaire markt hoog blijven, ondanks het feit dat de liquiditeit na een periode van snelle groei geleidelijk afvlakt, aldus dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars en voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedmakelaars.

De prijzen zullen blijven stijgen, maar zich uiteindelijk stabiliseren.

Tijdens het seminar voorspelden veel experts dat de appartementprijzen in Hanoi zouden blijven stijgen. Volgens onderzoek van de Vietnamese Vastgoedvereniging lagen de appartementprijzen in Hanoi tussen 2000 en 2010 tussen de 10 en 20 miljoen VND/m²; tussen 2010 en 2020 tussen de 20 en 50 miljoen VND/m²; en sinds 2020 zijn de appartementprijzen aanzienlijk gestegen tot ongeveer 50 tot meer dan 100 miljoen VND/m², afhankelijk van de locatie.

Volgens de heer Ngo Huu Truong, adjunct-directeur van de Hung Thinh Group in Hanoi, is de prijs van appartementen met een reële gebruikswaarde (om te wonen of te verhuren) de afgelopen jaren sterk gestegen. In wijken zoals Dong Anh en Hoai Duc, hoewel gelegen in de buitenwijken, zijn de prijzen gestegen van 30-40 miljoen VND/m² naar 70-80 miljoen VND/m².

De belangrijkste factoren die de vastgoedprijzen opdrijven zijn: nieuwe grondprijslijsten die de prijzen opdrijven; gestegen kosten voor bouwmaterialen; en projectontwikkelaars die voorzieningen verbeteren om aan de vraag van kopers te voldoen.

"Naar mijn mening zullen de vastgoedprijzen in Vietnam blijven stijgen, maar het tempo van de stijging kan afnemen door tekenen van stagnerende koopkracht. Redenen hiervoor zijn onder andere: een beperkt nieuw aanbod vanwege de extra tijd die nodig is om juridische obstakels op te lossen, en hoge nieuwbouwprijzen die de transactie- en investeringskosten verhogen," aldus de heer Truong.

Volgens de analyse van de heer Truong zijn er drie belangrijke redenen voor de stijging van de vastgoedprijzen. Ten eerste de lange juridische doorlooptijd; de projectgoedkeuringsprocedure in Vietnam duurt vaak aanzienlijk lang, van het vrijmaken van de grond tot de afronding van de juridische procedures. Dit verhoogt de investeringskosten en drijft daarmee de vastgoedprijzen op.

Ten tweede moeten grondveilingen volgens de huidige regelgeving marktconforme prijzen hanteren. Dit leidt tot hogere kosten voor projecten en daarmee tot hogere vastgoedprijzen.

Ten derde is er de impact van inflatie en wisselkoersen. Hoewel de inflatie in Vietnam goed onder controle is, heeft de waardestijging van goud en de Amerikaanse dollar ten opzichte van de Vietnamese dong de vastgoedprijzen opgedreven, omdat veel investeerders deze activa gebruiken als basis voor vermogensopbouw.

"Daarom denk ik dat het de komende tijd erg moeilijk zal zijn om de vastgoedprijzen te laten dalen," aldus de heer Truong.

Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh verwacht dat 2024 een jaar van snelle en aanzienlijke prijsstijgingen zal zijn op de appartementenmarkt van Hanoi. Volgens marktrapporten van diverse onderzoeksbureaus is de gemiddelde prijs van appartementen gestegen van 40 miljoen VND/m² in 2022 naar meer dan 70 miljoen VND/m² aan het einde van het derde kwartaal van 2024. Er zijn geen projecten meer te vinden met een prijs onder de 60 miljoen VND/m², en veel projecten in het middensegment hebben zelfs prijzen boven de 100 miljoen VND/m². De prijzen van appartementen zijn gestegen op zowel de primaire als de secundaire markt, inclusief oudere projecten. Tijdens perioden van hoge vraag stegen de prijzen zelfs dagelijks of wekelijks. Opvallend is dat, ondanks de hoge prijzen, de liquiditeit sterk blijft en er nog steeds kopers aanwezig zijn.

Vanuit een positief perspectief bezien, duidt dit op een verrassend positief marktsentiment in Hanoi. De opgekropte vraag naar zowel woon- als beleggingspanden is eindelijk tot uiting gekomen, aangewakkerd door hernieuwd vertrouwen onder kopers en investeerders. Deze toename in vraag, in combinatie met een aanhoudend tekort aan aanbod, heeft de prijzen opgedreven.

" Volgens onze inschatting zullen de appartementprijzen in de nabije toekomst waarschijnlijk niet dalen. De stijgende trend is echter wel wat afgevlakt, stabieler geworden en vertoont niet langer de hectische prijsstijging die we de afgelopen maanden hebben gezien," aldus de heer Thinh.

Volgens de heer Thinh is het aanbod van nieuwbouw toegenomen en is het tekort enigszins verlicht, met name in het hogere en luxe segment met prijzen boven de 100 miljoen VND/m2. Uit marktonderzoek en een samenvatting van rapporten blijkt echter dat het nieuwe aanbod ook snel wordt geabsorbeerd. De meest betaalbare prijzen liggen momenteel tussen de 60 en 70 miljoen VND/m2, afkomstig van recent hervatte projecten in voorheen minder bekende gebieden.

Het gevolg hiervan is dat kopers hun geld eerder zullen verschuiven van gebieden met hoge prijzen naar gebieden en projecten met concurrerendere prijzen en meer groeipotentieel.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html