De grondprijzen zijn opgeblazen, waardoor de droom van een eigen huis steeds verder weg lijkt.

VTV.vn - Alleen al in de afgelopen 5 jaar heeft Hanoi de hoogste vastgoedprijzen van het land laten zien met een stijging van 112%; Hai Phong steeg met 71%, terwijl Da Nang en Ho Chi Minh-stad een stijging van bijna anderhalf keer lieten zien.

De grondprijzen worden op onredelijke wijze opgedreven.

Grondprijzen zijn altijd een belangrijk aandachtspunt voor veel mensen, waaronder investeerders en mensen die grond willen kopen voor woningbouw. ​​Al jarenlang zijn de grondprijzen echter onredelijk hoog, met negatieve gevolgen voor de samenleving, een verstoorde verdeling van middelen en een risico op macro-economische instabiliteit… Dit is een van de vier gevolgen van het bepalen van de grondprijs op basis van marktwerking.

Alleen al in de afgelopen vijf jaar heeft Hanoi de vastgoedprijzen in het land het hardst zien stijgen met 112%; Hai Phong steeg met 71%, terwijl Da Nang en Ho Chi Minh-stad hun prijzen bijna verdubbelden. Deze abnormale prijsstijging wordt niet veroorzaakt door daadwerkelijke vraag, maar eerder door speculatie, hamsteren en vooral door de waardebepaling van grond op basis van vergelijkingen met veilingdeals of 'populaire' projecten in de omgeving. Dit creëert een vicieuze cirkel van ongecontroleerde prijsstijgingen, waarbij de prijzen na een volgende stijging steevast de voorgaande volgen.

In de gemeente Dong Anh in Hanoi zeggen makelaars dat dit gebied momenteel de meest aantrekkelijke investeringslocatie in de hoofdstad is... Twee jaar geleden was de prijs per vierkante meter hier namelijk minder dan 50 miljoen VND, maar nu, door een reeks luxe woningbouwprojecten in de buurt, zijn de grondprijzen verviervoudigd. Zelfs op meer dan 3 kilometer afstand, hoewel verder van de luxe woningbouwprojecten, stijgen de grondprijzen in lijn met het centrum.

In veel gebieden, met name Hanoi, weerspiegelen de grondprijzen al jaren niet hun werkelijke waarde, maar worden ze gedreven door georganiseerde prijsmanipulatie. Een typisch voorbeeld hiervan is het gebruik van de hoogste veilingprijzen als referentiepunt, waarna tegelijkertijd de prijzen in de omliggende gebieden worden verhoogd. Hoewel de toekomst onzeker is, schommelen de grondprijzen hier momenteel rond de 140 miljoen VND/m². Opmerkelijk is dat de grondprijzen hier ongeveer twee jaar geleden nog maar rond de 30 miljoen VND/m² lagen. Stijgende en dalende grondprijzen worden niet alleen bepaald door marktwerking, maar ook door de lokale vastgoedsector.

Een van de belangrijkste redenen voor de onredelijke inflatie van grondprijzen is de manier waarop lokale overheden grondprijstabellen en correctiecoëfficiënten vaststellen. De huidige grondprijstabellen die door lokale overheden worden gepubliceerd, liggen vaak aanzienlijk lager dan de marktprijzen. Bij de berekening van grondgebruiksrechten, financiële verplichtingen en compensatie voor grondontginning worden echter correctiecoëfficiënten toegepast. Deze coëfficiënten zijn vaak gebaseerd op eerder opgeblazen referentietransacties.

De heer Nguyen Chi Thanh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, verklaarde: "In toonaangevende ontwikkelde landen zoals de VS en Australië bevat de eigendomsakte informatie over de verkoopprijs, die wordt gebruikt om de belastingen te bepalen, en deze prijs schommelt. Als Vietnam erkend wil worden als een markteconomie , kunnen we geen ongeschreven wet hebben waarbij prijzen alleen maar stijgen en nooit dalen."

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven, verklaarde: "De methode voor grondwaardering in de Grondwet van 2024 maakt gebruik van een adviesorgaan. Dit adviesorgaan is een organisatie die alle grondprijzen vaststelt. Ik ben van mening dat dit een onjuiste aanpak is."

Momenteel wordt in Hanoi een appartementprijs van 100 miljoen VND/m² als normaal beschouwd.

De droom van een eigen huis vervaagt.

Momenteel wordt in Hanoi een appartementprijs van 100 miljoen VND/m² als normaal beschouwd. Op sommige plekken loopt de prijs zelfs op tot 300 miljoen VND/m². Deze ogenschijnlijk exorbitante prijs is daadwerkelijk reëel. Vergeleken met 10 jaar geleden is de prijs 5 tot 10 keer hoger. Destijds lag de gemiddelde appartementprijs in Hanoi rond de 20 miljoen VND/m². Dit jaar is de prijs gestegen tot bijna 80 miljoen VND/m², exclusief luxe projecten. Speculanten maken vaak misbruik van het marktgerichte waarderingssysteem van de Grondwet om de grondprijzen op te drijven, waardoor een kunstmatige zeepbel ontstaat en de droom van een eigen huis voor veel gezinnen steeds verder weg raakt.

Volgens experts kunnen de grondkosten tot wel 40% van de prijs van een vastgoedproduct uitmaken. Dit ondanks het feit dat andere factoren, zoals grondgebruiksrechten (die al onder de oude Grondwet werden betaald), bouwmaterialen en arbeidskosten, niet significant zijn gestegen. Speculanten gebruiken de marktgebaseerde grondwaarderingmethode van de Grondwet echter vaak als rechtvaardiging om grondprijzen op te drijven, huizenprijzen te verhogen en kunstmatige prijsstijgingen te creëren.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, verklaarde: "In Hanoi en Ho Chi Minh- stad zijn de huizen- en vastgoedprijzen sterk gestegen. De belangrijkste reden hiervoor is vraag en aanbod. De vraag is zeer hoog in verschillende vormen: vraag naar woningen, investeringsvraag, huisvesting voor diverse sectoren, met name huisvesting voor arbeiders, ambtenaren en productiemedewerkers, waar een tekort aan is. Dit tekort leidt tot chaos op de markt."

Dit jaar is van de ruim 40.000 nieuwe appartementen die in de twee grootste markten, Hanoi en Ho Chi Minh-stad, op de markt zijn gebracht, meer dan 95% in het hogere segment, met prijzen van 76 tot 80 miljoen VND per vierkante meter. Appartementen in het middensegment, geprijsd tussen 35 en 40 miljoen VND per vierkante meter, zijn er niet meer, zoals een paar jaar geleden nog wel het geval was. De hoge grondprijzen verhogen de kosten voor het kopen, huren of gebruiken van grond, wat leidt tot hogere totale investeringskosten per project en daardoor tot een lagere potentiële winst. Dit is een belangrijke factor die buitenlandse investeerders in de Vietnamese vastgoedmarkt beïnvloedt.

Michael Piro, CEO van Indochina Capital, merkte op: "Wanneer de markt tekenen van sterke speculatie vertoont, waarbij grondprijzen hun werkelijke economische waarde ver overstijgen, nemen we doorgaans wat gas terug en observeren we de situatie in plaats van de 'koorts' na te jagen."

De heer Koen Soenens, directeur van het Deep C Industrial Park in Hai Phong, merkte op: "In werkelijkheid heeft fase 1 van hetzelfde project een andere prijs, terwijl fase 2 van het project een hogere grondprijs heeft op basis van de marktwaarde."

4,1 miljoen miljard VND is het bedrag aan kapitaal dat kredietinstellingen aan de vastgoedsector hebben uitgeleend.

Hoge grondprijzen leiden tot tekorten in de toewijzing van middelen.

4,1 miljoen VND is het bedrag aan kapitaal dat kredietinstellingen aan de vastgoedsector hebben uitgeleend. Dit bedrag is vier keer hoger dan het totale publieke investeringskapitaal van het hele land dit jaar en vertegenwoordigt een kredietgroei van bijna 17% ten opzichte van eind vorig jaar. Maar hoe effectief is deze kapitaalstroom voor de economie, en zal de hoge kredietgroei in de vastgoedsector leiden tot een herhaling van de risico's van een vastgoedbubbel en slechte leningen voor het banksysteem, zoals in het verleden is gebeurd?

Elke dag komen meneer en mevrouw Lieu naar de moestuin van hun familie om die te verzorgen. Ironisch genoeg is het land waar ze groenten verbouwen eigenlijk het terrein van villa's van miljarden dollars die momenteel leegstaan. Een enorme hoeveelheid maatschappelijke middelen wordt verspild aan verlaten, onbewoonde projecten.

Volgens schattingen draagt ​​de vastgoedsector momenteel slechts ongeveer 3,5% direct bij aan het bbp, maar trekt deze sector bijna een kwart van het totale kapitaal van de gehele economie aan. Dit toont aan dat de kapitaalproductiviteit van de vastgoedsector zeer laag is.

Honderden villa's stonden ooit leeg, met slechts een handjevol gezinnen die er woonden. Honderden miljarden dong liggen ongebruikt in deze panden. Hoe centraler de locatie, hoe groter de stad en hoe duurder de grond, hoe meer onbewoonde panden er zijn. De droom om rijk te worden door speculatie met vastgoed is nu een last geworden voor veel investeerders en banken, waardoor het groeipotentieel van het land wordt verstoord.

In werkelijkheid circuleert kapitaal dat in de vastgoedsector wordt geïnvesteerd cyclisch: banken lenen aan projectontwikkelaars om huizen te bouwen, banken lenen ook aan vastgoedinvesteerders om huizen te kopen, en projectontwikkelaars gebruiken het geld dat ze van vastgoedinvesteerders ontvangen om te investeren in nieuwe projecten en meer huizen te bouwen. Volgens economische experts is dit tot op zekere hoogte in strijd met het normale economische principe dat krediet naar de productieve sectoren van de economie moet stromen.

De heer Mac Quoc Anh, vicevoorzitter van de Hanoi Vereniging van Kleine en Middelgrote Ondernemingen, merkte op: "Een overmatige kredietinjectie in de vastgoedsector zal directe gevolgen hebben voor de productie-, handels- en dienstensector. Dit komt omdat dit de sectoren zijn die veel banen creëren."

Volgens schattingen zijn de grondprijzen de afgelopen 10 jaar 3,12 keer zo hoog geworden. Dit is ook de reden waarom vastgoed veel kapitaal aantrekt van particuliere investeerders, binnenlandse bedrijven, buitenlandse investeerders en zelfs kredietinstellingen.

De heer Tran Duc Anh, directeur Macro-economie en Marktstrategie bij KB Securities Vietnam, verklaarde: "De rente op leningen ligt doorgaans hoger dan de reguliere rente op leningen voor productie- en bedrijfsactiviteiten. Belangrijker nog, leningen voor onroerend goed vereisen onderpand."

Dr. Pham Thi Hoang Anh, adjunct-directeur van de Bankacademie, verklaarde: "De zekerheidsrechten zijn voornamelijk afkomstig uit de vastgoedmarkt. Als de vastgoedmarkt een zeepbel doormaakt en vervolgens in een recessie terechtkomt, ontstaan ​​er potentiële risico's voor het bank- en financiële systeem, met name op het gebied van wanbetalingen."

Tijdens deze zitting van de Nationale Vergadering heeft de regering een reeks voorstellen ontwikkeld en ingediend over mechanismen en beleidsmaatregelen om moeilijkheden en obstakels bij de uitvoering van de grondwetgeving weg te nemen. Dit wordt gezien als een positief signaal om problemen op te lossen en een gezonde markt te creëren voor zowel burgers als bedrijven. Alleen wanneer grondprijzen strikt, openbaar en transparant door de staat worden beheerd, kunnen speculatie, manipulatie en prijsinflatie worden uitgeroeid en kunnen de belangen van burgers en bedrijven in harmonie worden gewaarborgd.

Bron: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm