De grondprijzen zijn opgeblazen, de droom van een vaste woonplaats vervaagt

De grondprijzen zijn onredelijk hoog.

Grondprijzen zijn altijd een punt van zorg voor veel mensen, zowel investeerders als mensen die grond willen kopen om te wonen of een huis te bouwen. Door de jaren heen zijn de grondprijzen echter onredelijk gestegen, met negatieve gevolgen voor de samenleving, verstoring van de toewijzing van hulpbronnen en het risico op macro-economische instabiliteit... Dat is een van de vier gevolgen van marktconforme grondprijzen.

Alleen al in de afgelopen vijf jaar liep Hanoi voorop in de stijging van vastgoedprijzen met 112%; Hai Phong steeg met 71%, Da Nang en Ho Chi Minhstad stegen bijna anderhalf keer zo hard. De abnormale prijsstijging is niet te wijten aan de werkelijke vraag, maar aan speculatie, hamsteren en vooral de manier waarop grondprijzen worden bepaald op basis van vergelijking met veilingen of 'populaire' projecten in de buurt, waardoor latere prijzen altijd de eerdere prijzen volgen, wat een ongecontroleerde spiraal van prijsstijgingen creëert.

In de gemeente Dong Anh in Hanoi zei een makelaar dat dit gebied momenteel het meest de moeite waard is om in de hoofdstad te investeren... Twee jaar geleden lag de prijs per vierkante meter hier nog onder de 50 miljoen VND, maar nu is de grondprijs verviervoudigd door een reeks luxe woningbouwprojecten in de buurt. Meer dan 3 km verderop, hoewel ver van de luxe woningbouwprojecten, stijgt de grondprijs ook, in lijn met het centrum.

In veel plaatsen, met name Hanoi, weerspiegelden de grondprijzen de afgelopen jaren niet de werkelijke gebruikswaarde, maar werden ze gedreven door georganiseerde prijsinflatie. Doorgaans worden piekveilingen gebruikt als maatstaf voor vergelijking, en tegelijkertijd stegen de omliggende prijzen. Er is nog geen stappenplan, maar de grondprijzen schommelen hier momenteel tussen ongeveer 140 miljoen VND/m². Het is vermeldenswaard dat de grondprijzen hier ongeveer twee jaar geleden slechts rond de 30 miljoen VND/m² lagen. Stijgende of dalende grondprijzen worden niet alleen beïnvloed door de markt, maar ook door de lokale vastgoedsector.

Een van de belangrijkste redenen voor onredelijk stijgende grondprijzen is de manier waarop gemeenten grondprijslijsten en aanpassingscoëfficiënten vaststellen. De huidige grondprijslijsten die gemeenten uitgeven, zijn vaak veel lager dan de transactieprijzen op de markt. Bij de berekening van grondgebruiksvergoedingen, financiële verplichtingen en terreinruimingsvergoedingen wordt echter een aanpassingscoëfficiënt toegepast. Deze coëfficiënt is vaak gebaseerd op referentietransacties waarvan de prijs eerder is opgeblazen.

De heer Nguyen Chi Thanh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, zei: "In toonaangevende ontwikkelde landen zoals de VS en Australië bevat het rode boek informatie over de verkoopprijs, de prijs die zij gebruiken om de belasting te bepalen. Soms gaat die omhoog, soms omlaag. Vietnam wil erkend worden als een markteconomie . We kunnen geen ongeschreven wet hebben die alleen maar omhoog gaat en niet omlaag."

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Bouwbedrijven, deelde het volgende: "Volgens de Grondwet van 2024 maken we bij de grondwaardering gebruik van een adviesbureau. Het adviesbureau is een organisatie die alle grondprijzen bepaalt. Ik denk dat dit een onjuiste manier van werken is."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — Momenteel is een appartementprijs van 100 miljoen/m² in de hoofdstad Hanoi normaal.

De droom van een eigen huis vervaagt

In de hoofdstad Hanoi wordt momenteel een appartementsprijs van 100 miljoen VND/m² als normaal beschouwd. Op sommige plaatsen loopt dit op tot 300 miljoen VND/m². Deze prijs lijkt torenhoog, maar is reëel. Vergeleken met 10 jaar geleden is deze 5 tot 10 keer hoger. Destijds lag de gemiddelde appartementsprijs in Hanoi op ongeveer 20 miljoen VND/m². Dit jaar is de prijs gestegen tot bijna 80 miljoen VND/m², om nog maar te zwijgen van de high-end projecten. Speculanten maken vaak misbruik van de Grondwet om grond te prijzen volgens de marktprijs, waardoor de grondprijzen stijgen en de huizenprijzen stijgen. Dit veroorzaakt koortsachtige gevoelens en maakt de droom van een eigen huis voor veel gezinnen steeds verder weg.

Volgens experts bedragen grondprijzen vaak tot wel 40% van de kosten van een vastgoedproduct. Terwijl andere factoren, zoals grondgebruiksvergoedingen (betaald volgens de oude Grondwet), bouwmaterialen, arbeid, enz., nauwelijks stijgen. Maar om dit te rechtvaardigen, beroepen speculanten zich vaak op de Grondwet, met zijn methode om grond te prijzen volgens de markt, waardoor de grondprijzen stijgen, de huizenprijzen stijgen en virtuele koorts ontstaat, enz.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, merkte op: "In Hanoi en Ho Chi Minhstad zijn de huizenprijzen en de vastgoedprijzen sterk gestegen. De belangrijkste reden hiervoor is vraag en aanbod. De vraag is zeer groot, in alle vormen: vraag naar woningen, vraag naar investeringen, huisvesting voor vele sectoren, met name huisvesting voor arbeiders, ambtenaren en productiemedewerkers. Er is een groot tekort. Het is dit tekort dat tot chaos op de markt leidt."

Dit jaar zijn er meer dan 40.000 nieuwe appartementen te koop aangeboden in de twee grootste markten, Hanoi en Ho Chi Minhstad. Meer dan 95% van de appartementen bevindt zich in het hogere segment, met prijzen variërend van 76 tot 80 miljoen VND/m². Er zijn geen appartementen in het middensegment meer met een prijs van 35 tot 40 miljoen VND/m² zoals een paar jaar geleden. Hoge grondprijzen zullen de kosten voor het kopen, huren of gebruiken van grond verhogen, wat leidt tot hogere totale investeringskosten per project, waardoor de potentiële winst afneemt... Dit is een factor die buitenlandse investeerders sterk beïnvloedt bij deelname aan de Vietnamese vastgoedmarkt.

De heer Michael Piro, algemeen directeur van Indochina Capital, merkte op: "Wanneer de markt tekenen van sterke speculatie vertoont en de grondprijzen de werkelijke economische waarde ver overstijgen, doen we vaak wat gas terug, doen een stapje terug en observeren we de situatie in plaats van de 'koorts' na te jagen."

De heer Koen Soenens, directeur van Deep C Industrial Park Hai Phong, merkte het volgende op: "In werkelijkheid heeft fase 1 van hetzelfde project een andere prijs, terwijl fase 2 van het project een hogere grondprijs heeft dan de marktprijs."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — 4,1 miljard VND is het kapitaal dat kredietinstellingen aan de vastgoedsector hebben uitgeleend.

Hoge grondprijzen veroorzaken problemen bij de toewijzing van hulpbronnen

4,1 biljoen VND is de kapitaalstroom die kredietinstellingen aan de vastgoedsector hebben verstrekt. Dit bedrag is vier keer hoger dan het overheidsinvesteringskapitaal van het land dit jaar en heeft een kredietgroei van bijna 17% opgeleverd ten opzichte van eind vorig jaar. Maar hoe effectief is deze kapitaalstroom voor de economie en zal de hoge kredietgroei in de vastgoedsector leiden tot een herhaling van de risico's van vastgoedbubbels en slechte schulden voor het banksysteem, zoals vele jaren geleden?

Elke dag komen meneer en mevrouw Lieu de moestuinen van hun familie verzorgen. De ironie is dat het land waar groenten worden verbouwd, in werkelijkheid de grond is van villa's ter waarde van tientallen miljarden dong die leegstaan. Een groot deel van de maatschappelijke middelen verdwijnt in verlaten projecten waar niemand meer woont.

Volgens schattingen draagt de vastgoedsector momenteel slechts ongeveer 3,5% rechtstreeks bij aan het bbp, maar absorbeert bijna een kwart van het totale kapitaal van de gehele economie. Dit toont aan dat de kapitaalproductiviteit van de vastgoedsector zeer laag is.

Honderden villa's, maar nu wonen er nog maar een paar huishoudens. Honderden miljarden dong liggen braak in dit vastgoed. Hoe dichter bij het centrum, grote steden en plaatsen met hoge grondprijzen, hoe meer onbewoonde huizen er zijn. De droom om rijk te worden door speculatie in onroerend goed is nu een last geworden voor veel investeerders en banken en vertekent de bron van groeikapitaal voor het land.

De realiteit laat zien dat in vastgoed geïnvesteerd kapitaal in een cyclus circuleert: banken lenen geld uit aan vastgoedinvesteerders om huizen te bouwen - banken lenen ook geld uit aan vastgoedinvesteerders om huizen te kopen - vastgoedinvesteerders gebruiken het geld dat ze van vastgoedinvesteerders ontvangen om te investeren in nieuwe projecten en om meer huizen te bouwen. Volgens economen is dit vanuit een bepaald perspectief in strijd met de normale economische wet dat krediet moet worden verstrekt aan productiesectoren in de economie.

De heer Mac Quoc Anh, vicevoorzitter van de Hanoi Association of Small and Medium Enterprises, merkte op: "Te veel krediet in onroerend goed zal direct gevolgen hebben voor de productie-, handels- en dienstensector. Omdat dit de sectoren zijn die veel banen creëren."

Volgens schattingen is de grondprijs de afgelopen 10 jaar met 3,12 keer toegenomen. Dit is ook de reden waarom vastgoed veel kapitaal aantrekt van particuliere investeerders, binnenlandse bedrijven, buitenlandse directe investeringen en kredietinstellingen.

De heer Tran Duc Anh, directeur Macro- en Marktstrategie bij KB Securities Vietnam Company, zei: "De rentetarieven voor leningen zijn vaak hoger dan de normale rentetarieven voor productie- en bedrijfsactiviteiten. Belangrijker nog, leningen voor onroerend goed hebben een onderpand."

Dr. Pham Thi Hoang Anh, adjunct-directeur van de Bankacademie, merkte op: "Hypothecaire activa zijn voornamelijk afkomstig van de vastgoedmarkt. Als de vastgoedmarkt door de zeepbelfase heen gaat en in een recessie terechtkomt, brengt dit potentiële risico's met zich mee die kunnen worden beschouwd als een risico voor het bank- en financiële systeem, met name gerelateerd aan het probleem van slechte schulden."

Tijdens deze zitting van de Nationale Vergadering heeft de regering een reeks voorstellen ontwikkeld en ingediend over mechanismen en beleid om problemen en obstakels bij de organisatie en implementatie van grondwetgeving weg te nemen. Dit wordt beschouwd als een positief signaal om de markt gezond te maken voor zowel burgers als bedrijven. Alleen wanneer grondprijzen strikt, openbaar en transparant door de staat worden beheerd, zullen speculatie, manipulatie en prijsinflatie worden geëlimineerd en de belangen van burgers en bedrijven harmonieus worden gewaarborgd.

Reactie (0)