Het wegnemen van obstakels voor obligaties en vastgoed.

In het onlangs gepubliceerde rapport over de vastgoed- en woningmarkt stelt het Ministerie van Bouw dat vastgoedbedrijven met talrijke moeilijkheden te kampen hebben. Met name het aantal vastgoedbedrijven dat in 2022 failliet is gegaan of is ontbonden, is met 38,7% gestegen ten opzichte van 2021.

De moeilijkheden stapelden zich op.

Dit bureau beoordeelde 2022 als een uitdagend jaar voor bedrijven in de vastgoedsector, waarbij sommige bedrijven hun personeelsbestand met wel 50% moesten inkrimpen om de problemen het hoofd te bieden. De belangrijkste oorzaken waren moeilijkheden bij het verkrijgen van krediet, het uitgeven van obligaties en het aantrekken van kapitaal van klanten. Dit leidde ertoe dat veel bedrijven een tekort aan kapitaal hadden en de uitvoering van projecten moesten uitstellen of tijdelijk stopzetten.

Bovendien hebben stijgende rentetarieven, wisselkoersen, brandstofprijzen en prijzen van bouwmaterialen geleid tot hogere bedrijfskosten, wat de bedrijfsvoering beïnvloedt. De moeilijkheid voor klanten om bankleningen te verkrijgen voor de aankoop van onroerend goed heeft ook indirect gevolgen voor de liquiditeit van vastgoedproducten en -projecten; bedrijven kunnen hun producten niet verkopen om kapitaal terug te verdienen en opnieuw te investeren.

Bovendien hebben sommige bedrijven sinds eind 2022 tot heden te maken gehad met de druk om obligaties aan investeerders vervroegd af te lossen, om diverse redenen, waaronder wijzigingen in het beleid met betrekking tot de uitgifte van bedrijfsobligaties.

Volgens een rapport over de Vietnamese obligatiemarkt van de Vietnamese Bond Market Association (VBMA) bedroeg het totale volume aan uitgegeven bedrijfsobligaties vorig jaar 255.163 miljard VND, een daling van 66% ten opzichte van het voorgaande jaar. De uitgiftewaarde van de meeste sectoren daalde in 2022 ten opzichte van het voorgaande jaar, met name de uitgifte van obligaties door vastgoedbedrijven daalde met maar liefst 80,8% op jaarbasis als gevolg van diverse ongunstige macro-economische factoren.

Moeilijkheden bij het verkrijgen van kapitaal hebben een aanzienlijke impact gehad op de koop- en verkoopactiviteiten op de vastgoedmarkt. (Foto: TAN THANH)

Ondertussen moesten bedrijven obligaties ter waarde van maximaal 210.830 miljard VND vervroegd terugkopen, een stijging van 46% ten opzichte van 2021. Hiervan kocht de vastgoedsector ongeveer 35.400 miljard VND terug. Dit betekent dat het kapitaal voor de vastgoedsector niet alleen krapper wordt, maar ook aanzienlijk is afgenomen in vergelijking met voorheen, waardoor veel bedrijven in de sector nog grotere problemen ondervinden. Een reeks recente verliesmeldingen van bedrijven illustreert deze moeilijkheden, zoals het verlies van bijna 230 miljard VND door Phat Dat Real Estate in het laatste kwartaal van 2022, het nettoverlies van 58,6 miljard VND door Cen Land in het vierde kwartaal van 2022 en het verlies van meer dan 400 miljard VND door Dat Xanh Group. Ook veel andere grote bedrijven zagen hun omzet en winst sterk dalen.

De voorzitter van de raad van bestuur van een vastgoedbedrijf met een uitstaande obligatieschuld van meer dan 200 miljard VND verklaarde dat zijn bedrijf "verliezen en pijn" heeft geaccepteerd om de investeringsportefeuille te reorganiseren en projecten te verkopen om zo te ontsnappen aan de vicieuze cirkel van schulden en rentebetalingen. Het vinden van partners om aan te verkopen is echter in deze tijd extreem moeilijk, aangezien de meeste vastgoedbedrijven kampen met een tekort aan kapitaal en alle activa, niet alleen vastgoed, moeilijk te verkopen zijn.

"De te snelle en abrupte aanscherping van de markt voor bedrijfsobligaties heeft ons overvallen. Waar we ons nu zorgen over maken, is hoe we kapitaal kunnen vinden om onze projecten uit te voeren, terwijl veel gerelateerde beleidsmaatregelen en procedures nog moeten worden vastgesteld. Daarom hebben we er behoefte aan dat de overheid snel manieren vindt om beleidsbelemmeringen weg te nemen en bedrijven te ondersteunen bij de uitvoering van hun projecten," aldus deze persoon.

Er zijn veel oplossingen om het probleem te verhelpen.

In een gesprek met een verslaggever van de krant Nguoi Lao Dong verklaarde dr. Nguyen Huu Huan van de Economische Universiteit van Ho Chi Minh-stad dat de vastgoedmarkt te kampen heeft met problemen op het gebied van zowel input als output, met name door de strenge controle op kapitaal. Om de kapitaalbeperkingen in deze markt te verlichten, moet de Vietnamese centrale bank beleid voeren dat duidelijke steun biedt, waaronder een zekere mate van kortlopende kredietverlening, om de liquiditeit van vastgoedbedrijven te waarborgen.

"Omdat de problemen met bedrijfsobligaties niet van de ene op de andere dag opgelost kunnen worden, terwijl vastgoedbedrijven dringend werkkapitaal nodig hebben om onvoltooide projecten te kunnen blijven uitvoeren, kunnen bedrijven andere financieringsbronnen zoals buitenlandse leningen overwegen. Daarbij lopen ze echter valutarisico's, omdat ze in Amerikaanse dollars moeten lenen, en niet alle bedrijven voldoen aan de voorwaarden voor het aantrekken van internationaal kapitaal. Daarom is kredietkapitaal op korte termijn nog steeds nodig om de last te dragen en bij te dragen aan het herstel van de vastgoedsector," aldus dr. Nguyen Huu Huan.

Volgens dr. Nguyen Huu Huan ondervinden niet alleen vastgoedbedrijven moeilijkheden bij het verkrijgen van krediet, maar ook particuliere klanten die lenen om een ​​huis te kopen voor eigen bewoning of als investering, worden beperkt in hun toegang tot kapitaal of geconfronteerd met hoge rentetarieven van ongeveer 15-16% per jaar. Daarom zijn oplossingen nodig om de leenrente zo snel mogelijk te stabiliseren of te verlagen.

Wat betreft oplossingen voor het probleem met bedrijfsobligaties, is dr. Le Dat Chi, adjunct-hoofd van de afdeling Corporate Finance aan de Economische Universiteit van Ho Chi Minh-stad, van mening dat het noodzakelijk is om de markt voor bedrijfsobligaties te erkennen als een belangrijk kanaal voor kapitaalmobilisatie voor bedrijven, naast bankkredieten. Daarom zouden er maatregelen moeten worden genomen om de markt voor bedrijfsobligaties te organiseren en te beheren op dezelfde manier als banken zich moeten houden aan de kredietverleningsregelgeving om spaarders te beschermen.

Financieel expert Lam Minh Chanh is van mening dat de bedrijfsobligatiemarkt de afgelopen tijd veel beleggers het vertrouwen heeft ontnomen en dat zij niet meer van plan zijn om deel te nemen. Om de belangrijke rol van bedrijfsobligaties te herstellen, moeten de volgende voorwaarden worden gewaarborgd:

Ten eerste, en het allerbelangrijkste, moeten alle bedrijfsobligaties een kredietwaardigheidsbeoordeling krijgen van gerenommeerde ratingbureaus. Dit stelt beleggers in staat om het risiconiveau van elk type bedrijfsobligatie te begrijpen. Ten tweede moeten regelgevende instanties de distributie van obligaties strikt controleren. Er mogen absoluut geen mazen in de wet worden benut om particulier uitgegeven obligaties aan het publiek te distribueren. Ten derde mogen alleen personen met een effectenmakelaarslicentie adviseren over en obligaties verkopen aan beleggers. Vermijd het adviseren over de verkoop van obligaties door onbevoegde personen, zoals bankmedewerkers.

Ten vierde moeten professionals in de obligatieverkoop en -advisering een gedetailleerd en rigoureus adviesproces volgen om ervoor te zorgen dat beleggers duidelijk begrijpen in welke bedrijfsobligaties ze investeren en welke potentiële risico's daaraan verbonden zijn. "Als dit gebeurt, zullen bedrijfsobligaties geleidelijk herstellen en zich sterk ontwikkelen, en een kanaal worden voor het verstrekken van kapitaal aan bedrijven, met name aan vastgoedbedrijven", benadrukte expert Lam Minh Chanh.

Vanuit het perspectief van de regelgevende instantie zei de heer Hoang Hai, directeur van de afdeling Woningbouw en Vastgoedmarktbeheer van het Ministerie van Bouw, dat het Ministerie van Bouw het Ministerie van Financiën heeft voorgesteld om wijzigingen en aanvullingen op Decreet 65/2022/ND-CP in te dienen, waarin de uitgifte en handel van particuliere bedrijfsobligaties op de binnenlandse markt en de uitgifte van bedrijfsobligaties op de internationale markt worden geregeld; om de richtlijnen voor de uitgifte en handel van bedrijfsobligaties op de binnenlandse markt en de uitgifte van bedrijfsobligaties op de internationale markt te versterken in overeenstemming met de wet; en om de kapitaalwervingsactiviteiten van vastgoedbedrijven op de aandelenmarkt te controleren, om speculatie, manipulatie en prijsopdrijving te voorkomen.

Het Ministerie van Bouwzaken verzoekt de Staatsbank van Vietnam een ​​passend plan voor het beheer van het kredietplafond te overwegen en voor te stellen ter ondersteuning van de economie; kredietinstellingen aan te sturen en te begeleiden om de toegang tot krediet voor bedrijven, huizenkopers en investeerders te vergemakkelijken. Het verzoekt tevens om richtlijnen en aanwijzingen voor kredietinstellingen om snel leningen te verstrekken en geld uit te keren aan in aanmerking komende bedrijven en vastgoedprojecten in overeenstemming met de wet; met prioriteit voor leningen aan sociale woningbouwprojecten, arbeiderswoningen, betaalbare commerciële woningen en andere soorten vastgoed die dienen voor productie en maatschappelijk welzijn, met een hoge efficiëntie en terugbetalingscapaciteit.

Voor lokale overheden is het noodzakelijk om een ​​inventarisatie te maken van woningbouw- en vastgoedprojecten in hun gebied. Daarbij moeten met name de redenen en oorzaken worden onderzocht van projecten die weliswaar investeringsgoedkeuring hebben gekregen, maar niet zijn uitgevoerd of vertraging hebben opgelopen. Op basis hiervan moet de focus liggen op het oplossen van juridische en procedurele knelpunten bij de voorbereiding van investeringen in woningbouwprojecten, om zo het aanbod op de markt te vergroten. Ook moet de administratieve hervorming worden versneld, waarbij het ontlopen van verantwoordelijkheid en vertragingen bij de afhandeling van procedures voor de uitvoering van vastgoedprojecten in het gebied moeten worden voorkomen.

Internationale ervaring bestuderen

Dr. Can Van Luc, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid, zei dat hij zestien oplossingen voor het redden van de Chinese vastgoedmarkt grondig had bestudeerd en dat Vietnam er tien van zou kunnen overwegen.

"Sterker nog, we hebben al een aantal oplossingen geïmplementeerd, zoals uitstel van belastingbetalingen en uitstel van schuldbetalingen... We hebben het Ministerie van Bouw, het Ministerie van Financiën en de regering ook geadviseerd om onderzoek te doen naar en geschikte benaderingen te vinden op basis van de feitelijke situatie in het land."

"Bedrijven moeten bijvoorbeeld kortingen accepteren bij de verkoop van bepaalde activa om schulden op tijd af te lossen; het onderhandelen over uitstel van betaling met obligatiehouders in moeilijke omstandigheden is toegestaan ​​volgens decreet 65. Geld omwisselen voor goederen, obligaties omwisselen voor onroerend goed – voor deze oplossingen is overheidsbegeleiding nodig om mogelijke juridische problemen te voorkomen. Bedrijven mogen schulden herstructureren, wat betekent dat ze nieuwe obligaties mogen uitgeven om oude schulden af ​​te lossen...", aldus de heer Luc.

(*) Zie de krant Nguoi Lao Dong van 30 januari.

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm