Problemen met obligaties en onroerend goed oplossen

In een onlangs gepubliceerd rapport over de vastgoed- en woningmarkt stelt het Ministerie van Bouw dat vastgoedbedrijven met veel problemen kampen. Met name het aantal faillissementen en ontbindingen van vastgoedbedrijven in 2022 is met 38,7% gestegen ten opzichte van 2021.

Moeilijkheid op moeilijkheid

Deze instantie schatte in dat 2022 een jaar zal zijn waarin bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector met veel uitdagingen te maken zullen krijgen. Sommige bedrijven zullen hun personeelsbestand met wel 50% moeten inkrimpen om de moeilijkheden het hoofd te bieden. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de moeilijkheden bij het verkrijgen van kredieten, het uitgeven van obligaties en het mobiliseren van kapitaal van klanten. Hierdoor hebben veel bedrijven een tekort aan kapitaal en moeten ze de projectuitvoering uitstellen of tijdelijk opschorten.

Bovendien zijn de rentetarieven op leningen, wisselkoersen, benzineprijzen en bouwmaterialen gestegen, wat leidt tot hogere kosten voor bedrijven en gevolgen heeft voor de bedrijfsvoering. Het feit dat kopers van onroerend goed moeilijk toegang hebben tot bankleningen, heeft indirect ook gevolgen voor de liquiditeit van vastgoedproducten en -projecten; bedrijven kunnen hun producten niet verkopen om kapitaal terug te winnen en te herinvesteren.

Bovendien staan ​​sommige ondernemingen vanaf eind 2022 tot nu toe nog steeds onder druk om obligaties vervroegd terug te betalen aan investeerders. Hiertoe behoren onder meer wijzigingen in het beleid om de door ondernemingen uitgegeven obligaties te controleren.

Uit het rapport over de Vietnamese obligatiemarkt van de Vietnam Bond Market Association (VBMA) blijkt dat het totale volume aan uitgegeven bedrijfsobligaties vorig jaar VND 255.163 miljard bedroeg, een daling van 66% ten opzichte van het voorgaande jaar. De uitgiftewaarde van de meeste sectoren in 2022 is gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Met name de obligatie-uitgifte door vastgoedondernemingen is met 80,8% gedaald ten opzichte van dezelfde periode, als gevolg van veel ongunstige macro-economische factoren.

Moeilijkheden met kapitaalbronnen hebben grote invloed op de koop- en verkoopactiviteiten op de vastgoedmarkt. Foto: TAN THANH

Ondertussen moesten bedrijven obligaties ter waarde van VND 210.830 miljard vooruitbetalen, een stijging van 46% ten opzichte van 2021. Daarvan kocht de vastgoedgroep ongeveer VND 35.400 miljard vooruit. Dit betekent dat de kapitaalbronnen voor vastgoed niet alleen krapper zijn, maar ook aanzienlijk kleiner dan voorheen, waardoor veel bedrijven in de sector in de problemen kwamen. Een reeks recentelijk aangekondigde verliezen illustreert deze moeilijkheden, zoals Phat Dat Real Estate dat in het laatste kwartaal van 2022 bijna VND 230 miljard verloor, Cen Land dat in het vierde kwartaal van 2022 een verlies na belastingen rapporteerde van maar liefst VND 58,6 miljard en Dat Xanh Group dat een nettoverlies van meer dan VND 400 miljard leed. Veel andere grote bedrijven hadden ook een scherpe daling in omzet en winst.

De voorzitter van de raad van bestuur van een vastgoedbedrijf met een obligatieschuld van meer dan 200 miljard VND zei dat zijn bedrijf "verlies en pijn" heeft geaccepteerd om zijn beleggingsportefeuille te herstructureren en projecten te verkopen om te ontsnappen aan de situatie van schulden en rente... Maar het vinden van een partner om aan te verkopen is in deze tijd extreem moeilijk, omdat de meeste vastgoedbedrijven hun kapitaalbronnen hebben uitgeput en alle activa moeilijk te verkopen zijn, niet alleen vastgoed.

"De te snelle en te plotselinge verkrapping van de markt voor bedrijfsobligaties heeft ons niet in staat gesteld om tijdig te reageren. Waar we ons nu zorgen over maken, is dat we niet weten hoe we kapitaal moeten vinden om projecten uit te voeren, terwijl veel beleidsmaatregelen met betrekking tot procedures nog niet zijn opgelost. Daarom is het belangrijk dat de overheid snel een manier vindt om beleidsmaatregelen ter ondersteuning van bedrijven bij de uitvoering van projecten af ​​te schaffen", aldus deze persoon.

Veel oplossingen

Dr. Nguyen Huu Huan van de Economische Universiteit van Ho Chi Minhstad sprak met verslaggevers van de krant Lao Dong en zei dat de vastgoedmarkt te kampen heeft met problemen op het gebied van zowel input als output, met name omdat de kapitaalbronnen streng worden gecontroleerd. Om de kapitaalproblemen in deze markt op te lossen, is het daarom noodzakelijk dat het beleid van de Staatsbank wordt verwoord door middel van specifieke boodschappen, waarbij in zekere mate kortetermijnkrediet wordt ondersteund om liquiditeit voor vastgoedondernemingen te behouden.

"Omdat de problemen met bedrijfsobligaties niet van de ene op de andere dag kunnen worden opgelost, hebben vastgoedbedrijven dringend werkkapitaal nodig om onafgemaakte projecten te kunnen blijven uitvoeren. Bedrijven kunnen andere kapitaalbronnen aanboren, zoals buitenlandse leningen, maar lopen dan wel wisselkoersrisico's omdat ze in USD moeten lenen en niet alle bedrijven voldoen aan de voorwaarden voor het mobiliseren van internationaal kapitaal. Daarom is er op korte termijn nog steeds kredietkapitaal nodig om het probleem te "ondersteunen", wat bijdraagt ​​aan het herstel van vastgoedbedrijven", aldus Dr. Nguyen Huu Huan.

Volgens Dr. Nguyen Huu Huan kampt niet alleen vastgoedondernemingen met kredietkapitaalproblemen, maar ook particuliere klanten die geld lenen om een ​​huis te kopen of te investeren, hebben beperkte toegang tot kapitaal of hoge rentetarieven van ongeveer 15%-16% per jaar. Daarom moet er zo snel mogelijk een oplossing komen om de kredietrente te stabiliseren of te verlagen.

Met betrekking tot de oplossing van het probleem van bedrijfsobligaties zei Dr. Le Dat Chi, adjunct-hoofd van de faculteit Bedrijfsfinanciering van de Economische Universiteit van Ho Chi Minhstad, dat het noodzakelijk is om deze te erkennen als een belangrijk kanaal voor kapitaalmobilisatie voor ondernemingen, naast bankkrediet, om maatregelen te nemen om de markt voor bedrijfsobligaties op dezelfde manier te organiseren en beheren als waarop banken zich moeten houden aan de leenvoorschriften om spaarders te beschermen.

Ondertussen zei financieel en effectenexpert Lam Minh Chanh dat de markt voor bedrijfsobligaties er de laatste tijd toe heeft geleid dat veel beleggers hun vertrouwen hebben verloren en niet van plan zijn om opnieuw te investeren. Om de belangrijke rol van bedrijfsobligaties te herstellen, moeten de volgende voorwaarden worden gewaarborgd:

Ten eerste en allerbelangrijkste: alle bedrijfsobligaties moeten een kredietbeoordeling krijgen van gerenommeerde ratingbureaus. Zo weten beleggers wat het risiconiveau is van elk type bedrijfsobligatie. Ten tweede moeten beheersbureaus de distributie van obligaties strikt controleren. Vermijd absoluut het omzeilen van de wet en het distribueren van particulier uitgegeven obligaties aan het publiek. Ten derde mogen alleen beleggers met een effectencertificaat obligaties aan beleggers adviseren en verkopen. Vermijd het adviseren over obligatieverkoop door niet-professionals, zoals bankmedewerkers.

Ten vierde moeten obligatieadviseurs en -verkopers een gedetailleerd en strikt adviesproces volgen om ervoor te zorgen dat beleggers duidelijk begrijpen in welke bedrijfsobligaties ze beleggen en wat de potentiële risico's van die bedrijfsobligaties zijn. "Als we dat kunnen doen, zullen bedrijfsobligaties zich geleidelijk herstellen en sterk ontwikkelen, en een kanaal worden voor kapitaaltoevoer naar bedrijven, met name vastgoedbedrijven", benadrukte expert Lam Minh Chanh.

Vanuit het perspectief van het managementbureau zei de heer Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer van het Ministerie van Bouw, dat het Ministerie van Bouw het Ministerie van Financiën heeft voorgesteld om bij de regering wijzigingen en aanvullingen in te dienen op Besluit 65/2022/ND-CP ter regulering van het aanbieden en verhandelen van individuele bedrijfsobligaties op de binnenlandse markt en het aanbieden van bedrijfsobligaties op de internationale markt; de richting en richtlijnen voor het aanbieden en verhandelen van bedrijfsobligaties op de binnenlandse markt en het aanbieden van bedrijfsobligaties op de internationale markt te versterken in overeenstemming met de wettelijke voorschriften; de kapitaalmobilisatieactiviteiten van vastgoedbedrijven op de beurs te controleren, ter voorkoming van speculatie, manipulatie en prijsinflatie.

Wat de Staatsbank betreft, stelde het Ministerie van Bouw voor om passende plannen voor kredietplafondbeheer te overwegen en voor te stellen ter ondersteuning van de economie; kredietinstellingen te instrueren en te begeleiden om voorwaarden te creëren voor bedrijven, huizenkopers en investeerders om toegang te krijgen tot kredietkapitaal. Kredietinstellingen te instrueren en te begeleiden om snel te lenen en uit te keren aan bedrijven en vastgoedprojecten die voldoen aan de wettelijke voorwaarden; prioriteit te geven aan kredietverlening aan sociale woningbouwprojecten, arbeiderswoningen, goedkope commerciële woningen en andere soorten vastgoed die productie- en socialezekerheidsdoeleinden dienen met een hoge efficiëntie en schuldaflossingscapaciteit.

Voor gemeenten is het noodzakelijk om een ​​overzicht te maken van de woningbouw- en vastgoedprojecten in het gebied; beoordeel specifiek de redenen en oorzaken van projecten die zijn goedgekeurd voor investeringen, maar niet of met vertraging zijn uitgevoerd. Richt u op basis daarvan op het wegnemen van juridische problemen en obstakels en procedures voor de voorbereiding van investeringen in woningbouwprojecten om het aanbod op de markt te vergroten. Versnel de hervorming van administratieve procedures en voorkom dat verantwoordelijkheid wordt ontlopen of dat de afwikkeling van procedures voor de uitvoering van vastgoedprojecten in het gebied wordt vertraagd.

Onderzoek internationale ervaring

Dr. Can Van Luc, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid, zei dat hij 16 oplossingen om de Chinese vastgoedmarkt te redden zorgvuldig had bestudeerd en dat hij tot de conclusie was gekomen dat Vietnam er 10 zou kunnen bestuderen en toepassen.

"We hebben inderdaad al een aantal oplossingen geïmplementeerd, zoals uitstel van belastingbetalingen, uitstel van schuldenbetalingen... We hebben ook overleg gepleegd met het ministerie van Bouw, het ministerie van Financiën en de regering om andere oplossingen te bestuderen en een aanpak te vinden die past bij de huidige situatie in het land.

Bedrijven moeten bijvoorbeeld kortingen accepteren om activa te verkopen om schulden op tijd af te lossen; onderhandelen met obligatiehouders om schulden te verlengen in moeilijke omstandigheden; dit is toegestaan ​​door decreet 65. Geld omwisselen voor goederen, obligaties omwisselen voor onroerend goed; deze oplossing moet door de staat worden geleid om juridische problemen te voorkomen. Bedrijven mogen schulden herfinancieren, dat wil zeggen dat ze nieuwe emissies mogen uitgeven om oude schulden af ​​te lossen..." - aldus de heer Luc.

(*) Zie Lao Dong krant uit de uitgave van 30 januari

Bron: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm