Het afschaffen van de verplichting voor bedrijven die investeren in commerciële woningbouwprojecten om 20% van hun grond te reserveren voor de bouw van sociale woningen, maakt niet alleen een snellere en gemakkelijkere projectuitvoering voor investeerders mogelijk, maar kan ook de realisatie van sociale woningbouw in lokale gemeenschappen versnellen.
In het ontwerp van de gewijzigde Woningwet is deze bepaling geschrapt.
Het Ministerie van Bouw heeft onlangs een document uitgebracht als reactie op een petitie van kiezers in de provincie Thai Nguyen. De petitie betrof de eis dat commerciële woningbouw- en stadsontwikkelingsprojecten met een grondoppervlakte van 2 hectare of meer in speciale en type I-stedelijke gebieden, of 5 hectare of meer in type II- en type III-stedelijke gebieden, 20% van de totale woongrondoppervlakte moeten reserveren voor de bouw van sociale woningen. Dit moet gebeuren in gedetailleerde bestemmingsplannen die zijn goedgekeurd door de bevoegde autoriteiten en waar de technische infrastructuur reeds is aangelegd.
Volgens de kiezers moeten lokale overheden, op basis van deze regelgeving, bij het ontwikkelen van gedetailleerde plannen voor bepaalde projecten in het gebied grond reserveren voor de bouw van sociale woningen. Uit onderzoek blijkt echter dat de vraag naar sociale woningen in stedelijke gebieden (binnen provincies) nog steeds laag is en dat een deel van de bevolking niet over de middelen beschikt om een sociale woning te kopen of te huren. Dit leidt tot verspilling van grond en problemen bij het beheer van de grond die bestemd is voor de bouw van sociale woningen. Daarom stellen de kiezers voor dat de regering wordt verzocht de inhoud van decreet nr. 49/2021/ND-CP van 1 april 2021 te herzien, zodat er meer flexibiliteit mogelijk is bij de toewijzing van grond voor de bouw van sociale woningen, in overeenstemming met de feitelijke situatie in de lokale overheden.
Een sociaal woningbouwproject voor arbeiders, bestaande uit 1040 appartementen, is gelegen in de wijk Thanh My Loi in Thu Duc, Ho Chi Minh-stad. Foto: QUOC ANH
Met betrekking tot deze kwestie heeft het Ministerie van Bouw verklaard dat het ministerie in het verleden een aantal tekortkomingen en onvolkomenheden in de uitvoering van het beleid voor de ontwikkeling van sociale woningbouw heeft onderzocht en geëvalueerd, waaronder de regeling betreffende de toewijzing van 20% van de grond voor sociale woningbouw volgens artikel 5 van Regeringsbesluit nr. 100/2015/ND-CP van 20 oktober 2015. Dit diende als basis voor onderzoek, ontwikkeling en indiening bij de regering voor de afkondiging van Besluit nr. 49/2021/ND-CP tot wijziging en aanvulling van enkele artikelen van Besluit nr. 100/2015/ND-CP, met als doel enkele tekortkomingen en onvolkomenheden van deze regeling te verhelpen.
Naast de bestaande problemen en obstakels in de regelgeving die door het regeringsbesluit zijn gewijzigd en aangevuld, is het, om de bovengenoemde problemen en tekortkomingen grondig te verhelpen, ook noodzakelijk om de Woningwet (onder bevoegdheid van de Nationale Assemblee ) te wijzigen.
Momenteel heeft de regering het ontwerp van de Wet op de Woningbouw (gewijzigd) ter commentaar voorgelegd aan de 15e Nationale Vergadering tijdens de 5e zitting en de verwachting is dat het tijdens de 6e zitting zal worden aangenomen. Artikel 80 van het ontwerp van de Wet op de Woningbouw (gewijzigd) bepaalt dat de verplichting voor investeerders in commerciële woningbouwprojecten en stedelijke gebieden om 20% van de grond voor bouwdoeleinden te reserveren, is komen te vervallen. Tevens is een bepaling toegevoegd dat de toewijzing van grond voor de ontwikkeling van sociale woningbouw de verantwoordelijkheid is van het provinciale Volkscomité. Concreet betekent dit dat het provinciale Volkscomité bij de voorbereiding en goedkeuring van provinciale plannen, ruimtelijke ordening, bouwplannen en stedenbouwkundige plannen voldoende grond moet toewijzen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, conform het goedgekeurde woningbouwprogramma en -plan.
Het zou de huizenprijzen kunnen verlagen.
De heer Nguyen Hong Luong, voorzitter van de raad van bestuur van de Ho Chi Minh City Social Housing Investment and Development Joint Stock Company, is van mening dat de vorige regelgeving, die bedrijven verplichtte om 20% van hun grond te reserveren voor sociale woningbouwprojecten, onpraktisch is. Hij betoogt dat de beheer-, investerings- en exploitatiekosten voor commerciële woningen, luxe appartementen en zelfs ultraluxe appartementen aanzienlijk hoger liggen dan die voor sociale woningbouw, waardoor het onmogelijk is om beide woningtypen in één project te combineren.
Het is daarom redelijk dat deze bepaling in het ontwerp van de gewijzigde Woningwet is weggelaten. Veel projectontwikkelaars zullen er ongetwijfeld voor kiezen om de staat te betalen voor de proactieve uitvoering van hun projecten. Dit biedt tevens een basis voor de uitvoering van het door de overheid goedgekeurde plan om 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen. In dat geval zouden de bouwkosten van sociale huurwoningen voor consumenten kunnen dalen tot ongeveer 20 miljoen VND/m².
De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), was het er ook mee eens dat de beslissing van het Ministerie van Bouw om de regelgeving die vereist dat 20% van de grond bestemd is voor sociale woningbouw af te schaffen, zeer redelijk is. Hij stelde echter voor om regelgeving toe te voegen die investeerders de mogelijkheid biedt om vanaf het begin te kiezen voor de bouw van sociale woningen binnen commerciële woningbouwprojecten, het ruilen van grond voor gelijkwaardige sociale woningen, of het betalen van grondgebruiksrechten aan de staat om projecten proactief te kunnen uitvoeren. Dit zou verwarring bij lokale autoriteiten en relevante instanties bij het verlenen van vergunningen en het inspecteren van projecten voorkomen. Als deze keuze volledig bij de staat blijft, zal de projectuitvoering, net als in het verleden, belemmerd en moeilijk blijven.
Momenteel kiezen slechts enkele middelgrote stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals Nam Long Investment Corporation, ervoor om sociale woningbouw te realiseren. Hoogwaardige projecten kunnen echter niet worden uitgevoerd, waardoor de meeste ontwikkelaars ervoor kiezen om de overheid te betalen. Met deze optie ontvangt de overheid 20% extra inkomsten in plaats van de grondgebruiksrechten die voorheen werden betaald.
Voorstel voor de ontwikkeling van een gecentraliseerd project.
In een recent gepubliceerd rapport over de uitvoering van sociale woningbouwprojecten in Ho Chi Minh-stad van 2016 tot 2025, heeft de afdeling Planning en Architectuur van Ho Chi Minh-stad openlijk aangegeven dat de eis dat alle commerciële woningbouwprojecten in steden van type III en hoger 20% van de grond moeten reserveren voor sociale woningbouw, niet strookt met de realiteit en niet haalbaar is. Deze grond heeft namelijk niet de minimale oppervlakte die nodig is voor de bouw van een zelfstandig, aan de normen voldoend sociaal woningbouwcomplex.
Aan de andere kant kan de ontwikkeling van sociale woningbouw in de vorm van rijtjeshuizen binnen commerciële stedelijke ontwikkelingsprojecten (vaak op toplocaties) mogelijk leiden tot negatieve gevolgen en onrechtvaardigheid. Als mensen met een laag inkomen intrekken in sociale huurwoningen binnen luxe of zeer luxe commerciële woningbouwprojecten, zouden de kosten voor gebouwbeheer en essentiële diensten alleen al onbetaalbaar zijn voor hun inkomen.
Gezien de praktische tekortkomingen heeft de afdeling Planning en Architectuur van Ho Chi Minh-stad voorgesteld dat het Ministerie van Bouw specifieke regelgeving vaststelt voor Ho Chi Minh-stad. Dit is immers een bijzonder stedelijk gebied met beheereisen die verschillen van die van veel provincies en steden met een lagere urbanisatiegraad.
Het Departement voor Planning en Architectuur stelt voor dat het Ministerie van Bouw onderzoekt of het mogelijk is voor een investeerder met meerdere lopende projecten in hetzelfde district/provincie om grond te ruilen voor de bouw van sociale woningen, geconcentreerd in één project. Dit zou de bedrijfsvoering, exploitatie en exploitatie van de investeerder vergemakkelijken. Een andere mogelijkheid is om andere regelgeving en oplossingen te implementeren met betrekking tot beleid en mechanismen om investeringen in sociale woningbouw aan te trekken en te stimuleren, ten behoeve van werknemers en lage-inkomensgroepen.
Bovendien adviseerde de afdeling Planning en Architectuur het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad om de Volkscomités van de districten en de stad Thu Duc, op basis van de feitelijke omstandigheden, behoeften en de voortgang van de herziening en aanpassing van de 1/2000-planningsprojecten in hun respectievelijke gebieden, de opdracht te geven herziene 1/2000-planningsdocumenten op te stellen. Deze herziene documenten moeten sociale woningbouwprojecten en commerciële woningbouwprojecten met sociale woningbouw, die reeds door de bevoegde autoriteiten in detail zijn goedgekeurd, in de bestemmingsplannen opnemen en de grond voor de bouw van sociale woningen dienovereenkomstig toewijzen.
Bron
Reactie (0)