'Vuurproeven voor goud', een manier om de markt te filteren voor een nieuwe cyclus.

Eind 2023 had de vastgoedmarkt van Ho Chi Minh-stad bijna drie jaar lang te maken gehad met moeilijkheden en uitdagingen, waarbij zowel het aanbod als de vraag afnamen.

Velen geloven dat het algemene beeld, dat gedomineerd wordt door donkere kleuren, mogelijk nog niet voorbij is en zich waarschijnlijk ook in het komende jaar zal voortzetten.

De vuurproef gaat verder.

Vo Hong Thang, directeur Consulting and Project Development Services bij DKRA Group, gaf in een reactie op de vastgoedmarkt van Ho Chi Minh-stad in 2024 aan dat hij van mening is dat de markt op korte termijn waarschijnlijk geen positieve veranderingen zal laten zien en een "vuurproef" zal blijven voor investeerders, kopers en alle betrokken partijen in de vastgoedsector.

In 2024 zal de vastgoedmarkt zich op een duurzamere, veiligere en transparantere manier ontwikkelen.

De reden voor deze situatie is dat beleidsmaatregelen en wettelijke belemmeringen tijd nodig hebben om effect te sorteren en op korte termijn niet veel positieve veranderingen teweeg kunnen brengen, waardoor de druk op nieuwe aanbieders op de markt onbedoeld toeneemt.

De langere projectuitvoeringstijd draagt bij aan hogere financiële kosten en tast de winst van investeerders en vastgoedbedrijven aan. Hoewel de vermelde verkoopprijzen niet veel fluctueren, behouden investeerders indirect toch "kortingen" via beleidsmaatregelen zoals uitstel van aflossing/rentebetalingen, verlengde betalingstermijnen of kortingen tot 15% - 20% voor klanten die vervroegd betalen.

Ondertussen zijn er op de secundaire markt, als we de situatie per geval bekijken, nog steeds gevallen te vinden van woningen die te koop worden aangeboden met een korting van 10% tot 20%, of zelfs meer dan 30% van de oorspronkelijke contractwaarde.

De meeste van deze transacties betreffen kopers die gebruikmaken van een hoge hefboomwerking via bankleningen, tot wel 70% - 80% van de totale vastgoedwaarde, maar die na afloop van de aflossingsvrije periode liquiditeitsproblemen ondervinden. Deze transacties concentreren zich voornamelijk in grootschalige stedelijke ontwikkelingsprojecten die relatief ver van het stadscentrum liggen.

Het vertrouwen onder kopers is nog steeds niet hersteld, ondanks de voortdurende verlagingen van de spaarrente. De meeste kopers kiezen er nog steeds voor om geld op een bankrekening te zetten in plaats van te investeren in vastgoed, vanwege de onduidelijke vooruitzichten voor herstel.

Desondanks kan het einde van 2024 worden gezien als het begin van een nieuwe groeicyclus voor de vastgoedmarkt.

Naar verwachting zullen de residentiële vastgoedsegmenten het markt herstel aanvoeren, met name projecten in grote stadscentra of omliggende gebieden met goed ontwikkelde regionale transportnetwerken, een hoge bevolkingsdichtheid en een constant hoge vraag naar woningen.

Zo wordt bijvoorbeeld verwacht dat het aanbod in het appartementensegment in Ho Chi Minh-stad en de omliggende provincies (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) in 2024 aanzienlijk zal toenemen en naar verwachting ongeveer 12.000 eenheden zal bereiken, voornamelijk geconcentreerd in de markten van Binh Duong en Ho Chi Minh-stad.

Bovendien dragen de uitvoering van richtlijnen om juridische belemmeringen weg te nemen, de toename van de uitbetalingssnelheid van publieke investeringen en de dalende trend in leen- en depositorente bij aan opmerkelijke positieve ontwikkelingen op de vastgoedmarkt.

Juridische standaardisatie in de nieuwe cyclus

Juridische kwesties rond projecten worden beschouwd als een van de grootste knelpunten in de vastgoedmarkt in het algemeen, en in het bijzonder voor woningbouwprojecten. Juridische problemen zijn verantwoordelijk voor maar liefst 70% van de obstakels waarmee projecten momenteel op de markt te maken hebben.

Volgens statistieken van het Ministerie van Bouw ondervinden alleen al in Hanoi en Ho Chi Minh-stad naar schatting 400 projecten procedurele obstakels, en deze knelpunten bestaan al jaren zonder dat ze grondig zijn opgelost.

In 2024 zal de vastgoedmarkt van Ho Chi Minh-stad waarschijnlijk geen positieve veranderingen ondergaan.

Om dezelfde reden hebben veel vastgoedbedrijven die op de markt actief zijn, de wet omzeild door projecten te koop aan te bieden voordat de wettelijke procedures zijn afgerond. Dit brengt veel risico's en nadelen met zich mee, zowel voor kopers als voor de bedrijven zelf.

In de toekomst, met de goedkeuring van de Woningwet en de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector, samen met de gelijktijdige implementatie van beleid om obstakels weg te nemen, kan worden gesteld dat de wettelijke naleving van een project niet langer een "noodzakelijke voorwaarde" zal zijn, maar geleidelijk aan een "voldoende voorwaarde" zal worden, een vereiste om een project op de markt te brengen.

Dit zal bijdragen aan een transparantere markt, het voorkomen van vastgelopen projecten en overtredingen, en het maximaliseren van de bescherming van de rechten van kopers van onroerend goed.

Groen vastgoed is momenteel een onmisbare ontwikkelingstrend, niet alleen in Vietnam maar wereldwijd . Het gaat hierbij niet alleen om normen voor de woningmarkt, maar ook om vele andere soorten vastgoed, zoals industrieterreinen, kantoren, resorts, enzovoort.

Tijdens COP26 (de 26e conferentie van het Raamverdrag van de Verenigde Naties inzake klimaatverandering) heeft Vietnam zich ertoe verbonden om in 2050 netto nul emissies te bereiken, waarmee de regering haar terechte zorg voor milieubescherming aantoont. Bijgevolg zal de toepassing van groene normen in de vastgoedontwikkeling geleidelijk een vereiste worden in de ontwikkelingsfase van elk vastgoedproject.

Bovenal is 2024 een jaar waarin bestaande problemen op de markt worden doorgelicht en opgelost, ter voorbereiding op een nieuwe cyclus van duurzame, veilige en transparante ontwikkeling van de vastgoedmarkt.

Jouw kleur

Bron