'Vuur test goud', markt gescreend voor een nieuwe cyclus

Eind 2023 had de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad al bijna 3 jaar te maken met moeilijkheden en uitdagingen, waarbij vraag en aanbod op de markt afnamen.

Veel mensen zijn van mening dat het algemene beeld van donkere kleuren voorlopig nog niet is verdwenen, maar dat dit volgend jaar wel zo zal blijven.

Ga door met "vuurproef goud"

De heer Vo Hong Thang, directeur van Consulting and Project Development Services bij DKRA Group, gaf als volgt aan over de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad in 2024: "Op de korte termijn is het onwaarschijnlijk dat de markt positieve veranderingen zal doormaken. Wel zal de markt het proces van 'vuurproef' voor investeerders, kopers en alle partijen die deelnemen aan de vastgoedmarkt voortzetten."

In 2024 zal de vastgoedmarkt zich duurzamer, veiliger en transparanter ontwikkelen.

De reden voor de bovenstaande situatie is dat beleidsmaatregelen en juridische oplossingen tijd nodig hebben om te "absorberen" en dat er op korte termijn niet veel positieve veranderingen kunnen plaatsvinden. Dit vergroot onzichtbaar de druk op nieuwe aanbod op de markt.

De lange implementatietijd van het project draagt bij aan stijgende financiële kosten, waardoor de winst van investeerders en vastgoedbedrijven afneemt. Hoewel de vermelde primaire verkoopprijs niet veel fluctueert, zullen investeerders indirect "kortingen" blijven hanteren via beleid om aflossingsvrije perioden te ondersteunen, betalingstermijnen te verlengen of bereid zijn kortingen tot 15% - 20% te bieden aan klanten die vooruit betalen...

Op de secundaire markt zullen er, als we lokaal kijken, nog steeds gevallen zijn waarin een woning te koop wordt aangeboden met een korting van 10% - 20% of zelfs meer dan 30% van de contractwaarde.

De meeste van deze transacties vinden plaats bij kopers die een hoge hefboomwerking op bankleningen gebruiken, tot wel 70% - 80% van de totale waarde van het onroerend goed. Ze hebben echter een 'geblokkeerde' cashflow na afloop van de respijtperiode voor hoofdsom/rente. Dit gebeurt meestal in projecten in stedelijke gebieden met een groot aantal woningen, die relatief ver van het centrum liggen.

Omdat het vertrouwen bij kopers niet kan worden hersteld, ondanks de voortdurende verlaging van de rentetarieven, kiezen de meeste kopers er nog steeds voor om te sparen in plaats van te investeren in onroerend goed. Dit komt doordat de vooruitzichten op herstel niet echt duidelijk zijn.

Het einde van 2024 kan echter worden gezien als het begin van een nieuwe groeicyclus van de vastgoedmarkt.

Verwacht wordt dat het segment residentieel vastgoed het herstel van de markt zal leiden, met name in projecten in grote stadscentra of aangrenzende gebieden met synchrone regionale transportsystemen, bevolkingskrimp en hoge vraag naar woningen.

Voor het appartementensegment in Ho Chi Minhstad en aangrenzende provincies (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) wordt doorgaans voorspeld dat er in 2024 een duidelijke verbetering in het aanbod zal zijn. Naar verwachting zal het aanbod dan ongeveer 12.000 eenheden bedragen, voornamelijk geconcentreerd in de markten van Binh Duong en Ho Chi Minhstad.

Bovendien zal, wanneer de wettelijke richtlijnen van kracht worden, het percentage van de overheidsinvesteringen stijgen en de rente op leningen/deposito's een dalende trend vertonen... wat zal bijdragen aan opmerkelijke lichtpuntjes op de vastgoedmarkt.

Juridische standaardisatie in de nieuwe cyclus

De legaliteit van projecten wordt beschouwd als een van de grootste knelpunten op de vastgoedmarkt in het algemeen, en in het bijzonder op de woningmarkt. Juridische kwesties vormen momenteel 70% van de problemen bij projecten.

Volgens statistieken van het Ministerie van Bouw zijn er alleen al in Hanoi en Ho Chi Minhstad naar schatting zo'n 400 projecten die te kampen hebben met problemen in de uitvoeringsprocedures. Deze knelpunten bestaan al jaren, maar zijn nog niet grondig opgelost.

Het is onwaarschijnlijk dat de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad in 2024 positieve veranderingen zal doormaken.

Om bovenstaande reden zijn veel vastgoedbedrijven die op de markt actief zijn bereid de wet te omzeilen. Ze zetten projecten te koop zonder dat de juridische procedure is afgerond. Dit brengt veel potentiële risico's en nadelen met zich mee voor kopers en voor de bedrijven zelf.

In de komende tijd, met de invoering van de Woningwet en de Wet op de Vastgoedondernemingen (gewijzigd), samen met de synchrone toepassing van het verwijderingsbeleid, kan worden gezegd dat de juridische status van het project niet langer een "noodzakelijke voorwaarde" zal zijn, maar geleidelijk aan een "voldoende voorwaarde", een voorwaarde voor een project om zijn producten op de markt te kunnen brengen.

Hiermee wordt de markt geleidelijk transparanter, worden opgeschorte projecten en overtredingen voorkomen en worden de rechten van kopers van onroerend goed beschermd.

Tegenwoordig is groen vastgoed geleidelijk een onvermijdelijke ontwikkelingstrend geworden, niet alleen in Vietnam maar ook wereldwijd . Het is niet alleen de norm voor de woningbouw, maar wordt ook toegepast op vele andere sectoren, zoals industrieel vastgoed, kantoren, resorts, enzovoort.

Tijdens COP26 (de 26e Klimaatconferentie van de Verenigde Naties) heeft Vietnam zich ertoe verbonden om in 2050 een land te worden met een netto-uitstoot van "0". Daarmee toont het land aan dat het de nodige aandacht besteedt aan milieubescherming. De toepassing van groene normen bij de ontwikkeling van onroerend goed zal dan ook geleidelijk een noodzakelijk criterium worden in de ontwikkelingsfase van een onroerendgoedproject.

2024 is bovenal het jaar om de aanhoudende achterstanden in de markt te inventariseren en op te lossen, ter voorbereiding op een nieuwe ontwikkelingscyclus van een duurzamere, veiligere en transparantere vastgoedmarkt.

Jouw tint

Bron