De kwestie heet "Specifieke grondprijzen" (Deel 2)

De "uitweg" is niet alleen het verhogen van de begrotingsinkomsten.

Van de 72 projecten waarvoor de provincie in oktober 2025 investeringen aantrekt, zal de afronding van het grondwaarderingproces een aanzienlijk voordeel opleveren voor investeerders.

Woonwijk Nam Ha, Tra Tan. Foto: Ngoc Lan

Stilte vanuit de realiteit

Eind oktober 2025 trok het adviesbureau dat verantwoordelijk was voor het vaststellen van de grondprijzen voor Woonwijk nr. 5 in de provincie Lam Dong zich officieel terug en staakte de werkzaamheden. Dit betekent ook dat de eerder overeengekomen vergoedingen niet langer zullen worden betaald, ondanks het ingediende certificaat en de pogingen om de situatie na vijf vergaderingen recht te zetten. Volgens het hoofd van de provinciale afdeling Grondbeheer (Afdeling Landbouw en Milieu van Lam Dong) blijft het bedrijf gewoon actief op andere gebieden, maar is het simpelweg gestopt met de opdracht om specifieke grondprijzen voor dit project buiten het budget vast te stellen. De reden hiervoor is, zoals iedereen begrijpt, dat het contractbudget weliswaar klein was, maar de reiskosten hoog opliepen en, belangrijker nog, de verantwoordelijkheid die op hen rustte enorm was.

Kort daarvoor had het adviesbureau dat verantwoordelijk was voor het vaststellen van de grondprijzen voor de twee woonwijken Nam Ha in de gemeente Tra Tan zich op soortgelijke wijze teruggetrokken. Dit is het tweede adviesbureau, nadat het eerste het project al had opgegeven. Dit betekent dat deze bureaus personeel hadden gestuurd om het werk uit te voeren, en hoewel ze certificaten hadden overlegd, beseften ze later dat het werk gebrekkig was en gaven ze het op. Dit is niets nieuws, aangezien zich vijf jaar geleden vergelijkbare situaties voordeden in de kustregio Lam Dong . Opvallend is dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu gedurende heel 2023 tot 1 augustus 2024 verwoed op zoek was naar adviesbureaus om de grondprijzen te berekenen voor 45 niet-begrotingsgebonden investeringsprojecten, maar de situatie leek op een kat-en-muisspel. Gelukkig kwamen, toen decreet nr. 71/2024/ND-CP op 1 augustus 2024 van kracht werd, 24 van de 45 projecten die al lange tijd problemen ondervonden bij het vaststellen van specifieke grondprijzen, in aanmerking voor toepassing van clausule 1, artikel 9. Dit betekent dat deze projecten voldeden aan de voorwaarden voor het bepalen van grondprijzen met behulp van de K-coëfficiëntmethode, waarbij de grondprijstabel wordt vermenigvuldigd met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Dit is een veel eenvoudigere methode dan de methoden voor grondwaardering die worden gebruikt voor het berekenen van specifieke grondprijzen.

De overige 21 projecten vereisten een specifieke grondwaardering met behulp van een van de volgende methoden: vergelijkende waardering, inkomstenwaardering of surpluswaardering. Deze methoden waren te sterk afhankelijk van de subjectieve oordelen van taxatieconsultants en misten nauwkeurigheid, met name de surpluswaardering. Dit leidde tot een zaak van economische criminaliteit in het voormalige Binh Thuan-gebied en had een aanzienlijke impact op het moreel van ambtenaren en overheidsmedewerkers die destijds betrokken waren bij grondwaardering, evenals op de adviesbureaus, die de hoge risico's erkenden. Deze situatie duurt tot op de dag van vandaag voort, niet alleen binnen de provincie.

Opvallend is dat, ondanks aanpassingen aan de relevante regelgeving op basis van aanbevelingen van provincies en steden, het proces voor het vaststellen van specifieke grondprijzen voor niet-begrotingsprojecten nog steeds stil ligt. Deze stilte heeft bijgedragen aan de noodzaak van verdere wijzigingen in de Grondwet van 2024, die naar verwachting op 1 januari 2026 in werking zal treden. Ondertussen heeft het hoofd van de afdeling Grondbeheer van de provincie Lam Dong verklaard: "In overeenstemming met onze verantwoordelijkheden zullen we adviesbureaus uit het hele land blijven uitnodigen om deel te nemen aan het vaststellen van specifieke grondprijzen voor niet-begrotingsprojecten."

Industrieparkproject Son My 1. Foto: Ngoc Lan

We kijken er reikend naar uit.

Tijdens de vergadering in september 2025 over de wijziging van de Grondwet, met betrekking tot financiële mechanismen en grondprijzen, stelde het Ministerie van Landbouw en Milieu voor om de grondprijstabel en de grondprijsaanpassingscoëfficiënt als basis te gebruiken voor de berekening van financiële verplichtingen en compensatie bij de terugwinning van land door de staat; en om de factor technische infrastructuurkosten toe te voegen aan de prijsbepalingsmethode. Dat wil zeggen dat de grondprijstabel zal worden gebruikt voor alle beleidsmaatregelen, inclusief de grondprijs voor bedrijven met projecten die in de begroting moeten worden gestort, die ook gebaseerd zal zijn op de grondprijstabel vermenigvuldigd met de coëfficiënt K.

Tijdens deze bijeenkomst stelde de heer Nguyen Ngoc Phuc, vicevoorzitter van het Volkscomité van de provincie Lam Dong, voor om de toepassing van een stabiele vijfjarige grondprijslijst en aanpassingscoëfficiënten te baseren op praktische gegevens. Deze gegevens moeten de schommelingen in de grondprijzen in elk gebied weerspiegelen om de druk op de berekeningen te verlichten en de efficiënte uitvoering van het project te waarborgen. De coëfficiënt voor de schommelingen in de grondprijzen moet worden vastgesteld op basis van marktgegevens, om mechanische toepassing te vermijden. Tevens moet worden overwogen om een ​​eenmalige betaling van de grond voor de gehele projectduur mogelijk te maken, om bedrijven en beheersinstanties te faciliteren.

Grondpercelen aan weerszijden van de Vo Nguyen Giap-weg. Foto: Ngoc Lan

Aan de andere kant hebben vertegenwoordigers van het Departement voor Grondbeheer, volgens persberichten, bevestigd dat het perfectioneren van het proces voor het vaststellen van initiële grondprijzen en specifieke grondprijzen een noodzakelijke stap is om transparantie, wetenschappelijke nauwkeurigheid en haalbaarheid in het grondbeheer te waarborgen. Het Ministerie van Landbouw en Milieu blijft samenwerken met de lokale overheden om het proces van het wijzigen van decreten ter uitvoering van de Grondwet van 2024 te actualiseren, waarbij consistentie en geschiktheid voor elke regio, elk type grond en de behoeften van de sociaaleconomische ontwikkeling worden gewaarborgd.

Verschillende bedrijven met projecten in het kustgebied van Lam Dong, die de afgelopen jaren hebben gewacht op specifieke aanpassingen van de grondprijzen, hebben aangegeven dat ze reikhalzend uitkijken naar de implementatie van de gewijzigde regelgeving. Ze hopen dat dit de start van hun projecten mogelijk maakt, hun productie en bedrijfsvoering soepel laat verlopen en, belangrijker nog, hun bedrijven groeikansen biedt.

De voorgestelde wijzigingen in de regelgeving voor grondprijzen, gericht op specifieke en realistische prijzen, met name die welke ingaan op 1 januari 2026, zullen cruciaal zijn voor een doorbraak in de sociaaleconomische ontwikkeling van Lam Dong in 2026. Dit komt doordat er in deze provincie, de grootste van het land, niet alleen talloze projecten zijn die al jaren wachten op concrete grondprijzen om aan hun financiële verplichtingen jegens de staat te voldoen, maar ook de 72 projecten waarvoor de provincie vanaf oktober 2025 investeringen aantrekt, verder zullen worden versterkt door het wegnemen van obstakels in het berekeningsproces van de grondprijzen. Een analyse toont met name aan dat veel van deze projecten zich richten op geconcentreerde woonwijken en op projecten van een omvang die na ingebruikname een hele regio ingrijpend zullen veranderen.

Daarom zullen beslissingen om de begrotingsinkomsten te verhogen, achtergebleven gebieden nieuw leven in te blazen en meer banen te creëren, bijdragen aan het versnellen van de voortgang richting de doelen die zijn vastgesteld tijdens het recente eerste congres van het partijcomité van de provincie Lam Dong.

Bron: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html