Ik word bitter teleurgesteld door de obligaties van Saigon Glory.

De schuldeiser blijft achter met een bittere pil om te slikken.

Mevrouw P. Lam (Ho Chi Minh-stad) vertelde dat ze 5 miljard VND had gebruikt om obligaties te kopen van lot SGL-2020.02, uitgegeven door Saigon Glory Co., Ltd. (een dochteronderneming van Bitexco, hierna Saigon Glory genoemd). Het doel van de uitgifte was de financiering van het project The Spirit of Saigon - een complex van kantoren, commerciële ruimtes, diensten, appartementen en een zessterrenhotel in het hart van District 1, Ho Chi Minh-stad, tegenover de Ben Thanh-markt.

Mevrouw Lam verklaarde echter dat ze slechts twee keer rentebetalingen op de obligaties heeft ontvangen, beide keren meer dan 100 miljoen VND, en geen verdere betalingen heeft ontvangen. Hoewel de vervaldatum is verstreken en Saigon Glory verplicht is de hoofdsom terug te betalen, heeft ze geen bericht van de projectontwikkelaar ontvangen. Het niet ontvangen van de hoofdsom en het "verdwenen" rentebedrag heeft volgens mevrouw Lam een ​​aanzienlijke impact op haar werk en gezinsleven.

"Saigon Glory heeft me eerder een brief gestuurd met het verzoek om uitstel voor de obligatie-uitgifte, maar ik ging daar niet mee akkoord. Sindsdien heeft het bedrijf echter niet gereageerd. Het bedrijf heeft de rente niet betaald en mij ook niet op de hoogte gesteld van de hoofdsom. 5 miljard VND is een groot bedrag voor mijn familie; ik kan de rente wel door de vingers zien, maar Saigon Glory moet de hoofdsom aan mij terugbetalen," aldus mevrouw Lam.

Informatie over de uitgifte van obligaties door Saigon Glory Company (foto afkomstig uit de notulen van de vergadering).

De obligatie die mevrouw Lam kocht, is slechts één van de tien obligaties die Saigon Glory heeft uitgegeven, met een totale waarde van 10.000 miljard VND. Van dat bedrag verviel 5.000 miljard VND in juni-juli van dit jaar, maar Saigon Glory heeft te laat voldaan aan haar betalingsverplichtingen voor zowel de hoofdsom als de rente. De resterende 5.000 miljard VND vervalt in augustus 2025.

Door de betalingsachterstand van Saigon Glory onderzoekt het project nu verschillende mogelijkheden voor de afhandeling van de onderpandactiva.

Verzoek om beheer van onderpand.

Namens de obligatiehouders (Tan Viet Securities Joint Stock Company) en de onderpandbeheerder Techcombank heeft de heer Vu Quang Bao, algemeen directeur van Saigon Glory, op 6 oktober een bijeenkomst gehouden op het hoofdkantoor van Tan Viet Securities (Hanoi).

De notulen van de vergadering werden goedgekeurd door Tan Viet Securities en de bank die het onderpand beheert, terwijl Saigon Glory voorstelde om de inhoud met betrekking tot de waarde van het onderpand voor de obligaties weg te laten en weigerde de notulen te ondertekenen.

Volgens de notulen heeft Techcombank sinds juni van dit jaar vijf keer aan Saigon Glory verzocht de zekerheidstelling opnieuw te beoordelen, maar heeft hierop geen reactie ontvangen. Afgelopen september heeft de bank de kosten voor de herbeoordeling voorgeschoten.

Concreet is de waarde van het onderpand, namelijk het toekomstige vastgoed van Toren A (dat nog niet is voltooid), opnieuw vastgesteld op 4,653 miljard VND volgens het taxatiecertificaat van 30 augustus 2023, uitgegeven door DPV Co., Ltd. (de franchisepartner die gemachtigd is om het merk Colliers Investment Management and Real Estate Services Group in Vietnam te gebruiken).

De waarde van het onderpand, oftewel de kapitaalinbreng van Saigon Glory, is herzien naar een negatief bedrag van 1.028 miljard VND, gebaseerd op het waarderingsrapport van september 2023 van DSC Securities Joint Stock Company - vestiging Ho Chi Minh-stad.

Het project 'Spirit of Saigon' ligt al enkele maanden stil (Foto: Quang Anh).

De bank legde uit dat de waarde van Toren A volgens het taxatiecertificaat van Indochina Valuation eerder 11.551 miljard VND bedroeg - de waarde van Toren A na voltooiing van de bouw op 31 december 2024, ervan uitgaande dat Saigon Glory over voldoende middelen beschikt om het project af te ronden.

Het is belangrijk op te merken dat Saigon Glory in haar rapport aan de Hanoi Stock Exchange (HNX) heeft verklaard dat 9.915 miljard VND van de 10.000 miljard VND aan uitgegeven obligaties is gebruikt voor de herstructurering van schulden, en 85 miljard VND voor de financiering van het project.

In september van dit jaar, toen er nog maar vier ruwe verdiepingen van Toren A (onderdeel van het torencomplex) waren voltooid, heeft Saigon Glory de bouw stilgelegd en zijn er geen concrete plannen om deze te hervatten. Bovendien bleek uit het waarderingsrapport van DSC Securities Company over het aandelenbelang van Saigon Glory dat de rekening van Saigon Glory niet voldoende middelen bevatte voor de bouw.

Het bedrijf heeft openstaande vorderingen van meer dan 19 biljoen VND op derden, waarvan DSC de inning onwaarschijnlijk acht. Daarom heeft DPV Co., Ltd. de waarde van het nog niet voltooide Toren A-project vastgesteld op 4.653 miljard VND.

Wat betreft de activa die de kapitaalinbreng van Saigon Glory Company vertegenwoordigen, bedroeg de initiële waarde van het onderpand 7.000 miljard VND. Volgens een onafhankelijke beoordeling door DSC in september 2023 bleken de activa van het bedrijf, inclusief projecten, contanten en vorderingen, onvoldoende om de totale schuld van de onderneming (ongeveer 32.000 miljard VND) te dekken.

Het grootste verlies in de activa van Saigon Glory betreft met name de vorderingen op derden ter waarde van meer dan 19.000 miljard VND, waarvan de volledige inning onwaarschijnlijk wordt geacht. Daarom concludeerde de bank dat de reële waarde van het eigen vermogen per 1 september 2023 negatief was, namelijk 1.028 miljard VND, volgens het basisscenario.

Het scenario met betrekking tot de debiteuren van Saigon Glory zoals beoordeeld door de bank (foto afkomstig uit de notulen van de vergadering van 6 oktober 2023).

Uit de notulen blijkt dat de bank tijdens de vergadering Saigon Glory heeft verzocht om de zekerheden over te dragen (documenten overhandigen, inspecties ter plaatse uitvoeren en de benodigde machtigingscontracten ondertekenen om de veiling van de activa mogelijk te maken) vóór 31 oktober 2023.

Volgens de bank hebben de partijen, indien de veiling niet heeft plaatsgevonden of niet succesvol is geweest, het recht om een ​​koper te zoeken, maar de goedkeuring van de obligatiehouder is vereist voordat aan die koper wordt verkocht. Indien de veiling succesvol is, heeft Saigon Glory geen recht om zelf een koper te zoeken.

Volgens de voorwaarden van het onderpandbeheercontract zullen de opbrengsten van de verkoop van het onderpand worden gebruikt om de kosten van de verkoop van het onderpand, belastingen, vergoedingen, enz. te dekken, en vervolgens om de obligatiehouders uit te betalen. Eventuele resterende gelden zullen worden terugbetaald aan de garanten.

Indien de opbrengst van de verkoop van het onderpand nog steeds onvoldoende is om de obligatieschuld te dekken, is Saigon Glory verplicht tot het verrichten van verdere betalingen zoals bepaald in artikel 307 van het Burgerlijk Wetboek.

Het Spirit of Saigon-project is gelegen in het prestigieuze vastgoedgebied van District 1 in Ho Chi Minh-stad (Foto: Khong Chiem).

Saigon Glory heeft de overdracht van de documenten voor de afhandeling van onderpand gepland voor 31 november.

Saigon Glory Co., Ltd. heeft een schriftelijke reactie gestuurd naar de bank en Tan Viet Securities om enkele kwesties met betrekking tot de overdracht van onderpand te verduidelijken.

Saigon Glory heeft verklaard dat de betrokken partijen de waarde van het onderpand, namelijk de kapitaalinbreng in Saigon Glory, niet hebben erkend als zijnde gewaardeerd op 0 VND. Het wijzigen van de waarde van dit onderpand naar -1.028,3 miljard VND weerspiegelt daarom niet de inhoud van de bijeenkomst tussen de partijen. Tot op heden heeft het bedrijf van de bank geen taxatiecertificaten of -rapporten voor het onderpand ontvangen.

Saigon Glory heeft verklaard dat de bank sinds de tripartite vergadering van 6 oktober nog steeds geen duidelijkheid heeft verschaft over de procedure voor de overdracht van onderpand, geen lijst heeft verstuurd van de personen die verantwoordelijk zijn voor de ontvangst van het onderpand, en evenmin de benodigde documenten heeft verstrekt die goedkeuring van de raad van bestuur van Saigon Glory vereisen voor de overdracht van het onderpand.

Saigon Glory heeft verklaard dat het nog steeds bezig is met het beoordelen en categoriseren van de overdrachtsdocumenten en dat het problemen ondervindt omdat leden van de raad van bestuur niet verschijnen op vergaderingen wanneer ze worden opgeroepen om de bedrijfsgegevens te controleren.

Daarom stelt dit bedrijf voor de overdracht van de betreffende documenten uit te stellen totdat de bovengenoemde kwesties door alle partijen zijn opgehelderd, met als doel de overdracht vóór 31 november af te ronden, zoals besproken tijdens de vergadering van 6 oktober.

Het bedrijf verklaarde tevens dat het alles in het werk zal stellen om de overdracht van de onderpandactiva te versnellen, zodat deze verwerkt kunnen worden in overeenstemming met de bepalingen van de hypotheekovereenkomsten en de uitgegeven obligatiedocumenten. Daarbij worden de rechten van alle betrokken partijen volledig gewaarborgd en wordt voldaan aan de wettelijke voorschriften.

In 2020 haalde Saigon Glory Co., Ltd. 10 biljoen VND op via 10 tranches obligaties met looptijden van 3 tot 5 jaar en een minimale rente van 11% per jaar voor het eerste jaar. Van dit bedrag verviel 5 biljoen VND in juni-juli 2023 en 5 biljoen VND in augustus 2025.

In oktober 2022, na de controverse rond het vermogen van het bedrijf om obligaties terug te betalen op de financiële markt in verband met de arrestatie van de leiders van de Van Thinh Phat Group, heeft Saigon Glory zich ertoe verbonden de volledige obligatie van 10.000 miljard VND vervroegd terug te kopen in twee fasen. Fase 1 betrof de terugkoop van 5.000 miljard VND aan obligaties uiterlijk 12 juni 2023, terwijl fase 2 de terugkoop van de resterende obligaties uiterlijk 12 juni 2024 omvatte.

Afgelopen april rapporteerde Saigon Glory aan de beurs van Hanoi over de aflossingen en rentebetalingen van haar obligaties uit 2022. In 2022 deed het bedrijf 40 rentebetalingen op de 10 bovengenoemde obligatie-uitgiften, met een totaalbedrag van bijna 1,11 biljoen VND.

Bron: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ngam-trai-dang-voi-trai-phieu-saigon-glory-20231102173147385.htm