De paradox van koopkracht in het appartementensegment.

Naast financiële factoren heeft ook de locatie een aanzienlijke invloed op het verkoopspotentieel van een appartement.

Hoewel de kwestie van betaalbare huisvesting voortdurend wordt aangekaart als een probleem voor midden- en lage-inkomenswerkers, vertoont de vastgoedmarkt een opmerkelijke paradox: veel betaalbare appartementen en vakantiewoningen in de buitenwijken vinden maar moeilijk een koper, terwijl midden- tot luxewoningen in het stadscentrum zeer aantrekkelijk blijven.

Het blijft lastig om kopers te vinden voor betaalbare woningen.

Mevrouw Hoang Nhi (Ho Chi Minh-stad) probeert al meer dan twee jaar haar appartement van 62,2 m² in het Teco Homes An Phu-project (wijk An Phu, Ho Chi Minh-stad) te verkopen voor 1,89 miljard VND, maar heeft nog steeds geen koper gevonden. Ze vertelde dat ze het appartement vier jaar geleden via een afbetalingsplan had gekocht. De oorspronkelijke aankoopprijs was meer dan 1,7 miljard VND, exclusief de rente op de banklening. De huidige vraagprijs komt neer op ongeveer 30 miljoen VND per m², aanzienlijk lager dan veel commerciële projecten die momenteel op de markt zijn, maar toch heeft ze nog geen koper gevonden.

Luxe appartementenprojecten in de nieuwe stadswijk Thu Thiem, evenals in het centrum van Ho Chi Minh-stad, blijven aantrekkelijk ondanks hun hoge prijzen, terwijl betaalbare appartementenprojecten in de buitenwijken relatief weinig verkopen.

Op vergelijkbare wijze kocht meneer Hoang ooit een appartement met één slaapkamer van 46 m² in het Legacy-project in Thuan An (wijk Thuan Giao, Ho Chi Minh-stad). Na er een tijdje gewoond te hebben, vond hij het woon-werkverkeer naar het stadscentrum onhandig en besloot hij het te verkopen. Hoewel hij een prijs van meer dan 1,3 miljard VND, inclusief meubilair, accepteerde, duurde het hem toch nog maanden om een ​​koper te vinden.

Volgens makelaars in het zuiden van Vietnam worden er nog steeds veel commerciële appartementen te koop aangeboden voor 28-30 miljoen VND per vierkante meter, maar het transactievolume blijft vrij bescheiden. De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur van de DKRA Group, gaf aan dat veel voltooide appartementenprojecten in het centrum van Ho Chi Minh-stad nog steeds transacties genereren, ondanks dat de prijzen niet significant zijn gestegen. Projecten in de randgebieden of voorsteden daarentegen kampen met grotere liquiditeitsproblemen. Veel huiseigenaren accepteren prijsverlagingen, of verkopen zelfs onder de kostprijs, maar hebben nog steeds moeite om kopers te vinden.

Volgens experts schuilt de grootste paradox in het feit dat het product is ontworpen voor mensen met een middeninkomen, terwijl juist deze groep met talloze toegangsbelemmeringen te maken heeft. De heer Dat Minh, een ervaren makelaar in Ho Chi Minh-stad, verklaarde dat de meeste klanten in dit segment slechts ongeveer 1 miljard VND hebben gespaard, en de rest afhankelijk zijn van bankleningen. Vereisten zoals inkomensverklaringen, arbeidsovereenkomsten en een financiële geschiedenis maken het echter voor veel freelancers, fabrieksarbeiders of kleine ondernemers moeilijk om aan de kredietvoorwaarden te voldoen.

De heer Nguyen Le Hai Dang, adjunct-directeur Strategie en Externe Relaties bij Smartland Company, merkte op dat veel ongeschoolde arbeiders weinig ervaring hebben met financiële transacties bij banken, afgezien van het ontvangen van hun salaris of het opnemen van geld. Het invullen van leningaanvragen, die vaak gepaard gaan met complexe procedures, is daarom een ​​aanzienlijke uitdaging. Wanneer ze geen toegang hebben tot kapitaal, zijn ze gedwongen om te blijven huren in plaats van een eigen huis te kopen.

Naast financiële overwegingen heeft ook de locatie een aanzienlijke invloed op het verkoopspotentieel van betaalbare woningen. Grond in de binnenstad wordt steeds schaarser en duurder, waardoor de meeste goedkope projecten zich in satellietsteden of voorsteden moeten ontwikkelen, op 20-30 km van het centrum van Ho Chi Minh-stad. Hoewel de prijs daar redelijker is, weerhouden de reistijd, de verkeersdrukte en de beperkte infrastructuur en voorzieningen veel mensen ervan om te investeren.

Hoewel de markt voor betaalbare woningen te kampen heeft met aanzienlijke liquiditeitsproblemen, gelden er in de luxe vastgoedmarkt compleet andere regels. Hier draait het niet alleen om verkoopprijzen, maar ook om de behoefte aan vermogensopbouw, -behoud en statusbevestiging onder financieel welgestelde klanten.

Wat leert de werkelijkheid ons?

Veel mensen vragen zich af waarom projectontwikkelaars zich niet richten op goedkope woningen, een segment met een hogere vraag, maar in plaats daarvan appartementenprojecten blijven ontwikkelen met prijzen van honderden miljoenen dong per vierkante meter? De realiteit is dat de vraag van de midden- en hogere klasse stabiel blijft, wat een basis vormt voor de ontwikkeling van luxe producten.

Voor deze groep klanten is een huis meer dan alleen een plek om te wonen. Ze zoeken een complete leefomgeving met groene ruimtes, een lage bevolkingsdichtheid, hoogwaardige voorzieningen, professioneel beheer en een gemeenschap van bewoners met een vergelijkbare levensstijl. Deze factoren maken hen bereid een hogere prijs te betalen voor privacy, veiligheid en waardevermeerdering op de lange termijn.

Volgens Savills Vietnam hebben veel recent gelanceerde A-klasse projecten een positieve absorptiesnelheid laten zien. De meeste van deze projecten bevinden zich op toplocaties, wat bijdraagt ​​aan de stijging van de verkoopprijzen op de primaire markt tot boven de 100 miljoen VND per m². Sterker nog, de gemiddelde verkoopprijs in sommige onderzochte segmenten van de primaire markt zal naar verwachting eind 2025 oplopen tot ongeveer 224 miljoen VND per m². Ondanks de hoge prijsniveaus blijft de vraag naar vastgoed in dit segment sterk.

De aantrekkingskracht van luxe vastgoed blijkt verder uit de belangstelling voor nieuwe projecten in het centrum van Ho Chi Minh-stad en het nieuwe stadsgebied Thu Thiem. Zo heeft het project van Son Kim Land, gericht op het 5.0-model bij station Thu Thiem, al de aandacht van investeerders getrokken, ondanks dat de verkoopprijs nog niet bekend is gemaakt. Eerdere projecten zoals The Metropole en The Berkley, met prijzen variërend van 280 tot 430 miljoen VND/m², lieten eveneens een gunstige verkoop zien. Ook veel andere projecten, zoals The Prive, Eaton Park en Masterise Cosmo Central, hebben vanaf het begin veel belangstelling van kopers getrokken.

De heer Nguyen Le Hai Dang is van mening dat de waarde van luxe onroerend goed niet alleen afhangt van de omvang of de bouwkosten, maar ook van factoren zoals schaarste, locatie en het vermogen om de waarde op lange termijn te behouden. Voor mensen met een sterke financiële positie is de beslissing om een ​​huis te kopen vaak gebaseerd op de unieke waarde van het product, de reputatie van de projectontwikkelaar en het potentieel voor toekomstige waardestijging, in plaats van op de absolute prijs.

In werkelijkheid is het aanbod van luxe woningen in het centrum van Ho Chi Minh-stad beperkt vanwege de steeds schaarser wordende grond. Hierdoor worden woningen op toplocaties na verloop van tijd nog zeldzamer.

Volgens de heer Vo Hong Thang hebben projecten in de buurt van het centrale zaken- en financiële district van Ho Chi Minh-stad, met name rond het Thu Thiem-gebied, altijd een uniek locatievoordeel. Deze schaarste zorgt ervoor dat deze projecten vermogende kopers aantrekken die vermogen willen opbouwen en een waardestijging op lange termijn verwachten. "Over het algemeen weerspiegelt de prijsstijging in het hogere segment grotendeels de wet van vraag en aanbod, de steeds hogere grondprijzen en de strengere normen voor productontwikkeling. De problemen in het segment van de betaalbare woningen liggen daarentegen in de toegankelijkheid voor kopers, van juridische procedures en leningvoorwaarden tot de locatie van het project," aldus de heer Thang.

We moeten de knopen ontwarren.

Volgens experts ligt de fundamentele oplossing niet in het verlagen van de prijzen van luxe woningen tot onder de marktwaarde, maar eerder in het wegnemen van juridische belemmeringen, het verbeteren van de toegang tot krediet en het investeren in infrastructuur die voorstedelijke gebieden met elkaar verbindt. Zodra deze barrières zijn weggenomen, kan betaalbare huisvesting degenen bereiken die het nodig hebben, waardoor de kloof tussen vraag en aanbod die al jaren op de vastgoedmarkt bestaat, kleiner wordt.

Bron: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm