Het halfslachtige mechanisme dreigt twee verschillende grondprijzen voor één project te hanteren.
Artikel 79 van het ontwerp van de gewijzigde Landwet somt 31 specifieke gevallen op waarin de staat land terugwint voor sociaaleconomische ontwikkeling in het nationale belang. Hieronder vallen herhuisvestingsprojecten, projecten voor landelijke woongebieden, industriële clusters, vrijhandelszones, opslagfaciliteiten voor ruwe olie, gas- en oliepompstations en lokale markten, enzovoort.
Er zijn dus nog maar weinig ontwikkelingsprojecten over waarbij bedrijven rechtstreeks met bewoners moeten onderhandelen om grond te verwerven. Voorbeelden hiervan zijn commerciële woningbouwprojecten, projecten met gemengd gebruik (woningen en commerciële/dienstverlenende bedrijven), multifunctionele complexen, recreatiegebieden en grootschalige stedelijke gebieden.
Tijdens de discussie over dit wetsontwerp afgelopen weekend betoogden veel leden van de Nationale Vergadering dat de staat het voortouw moet nemen bij de grondverwerving voor alle sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten om gelijkheid en uniformiteit in het hele land te creëren. Het handhaven van een mechanisme waarbij de staat grond verwerft terwijl bedrijven zelfstandig onderhandelen, zou onbedoeld ongelijkheid binnen hetzelfde project creëren, met twee verschillende grondprijzen als gevolg. Dit zou kunnen leiden tot langdurige geschillen en verspilling van grondbronnen.
De staat moet land terugwinnen voor sociaal-economische ontwikkelingsprojecten.
De heer Duong Cong Thuyen, adjunct-directeur van een vastgoedbedrijf in Ho Chi Minh-stad, sprak zijn grote waardering uit voor het bovengenoemde voorstel van de leden van de Nationale Vergadering. Als iemand die verantwoordelijk is voor compensatie en grondontruiming voor zakelijke projecten, erkende de heer Thuyen dat het onderhandelings- en grondontruimingsproces het moeilijkst is. Wanneer grondeigenaren weten dat een bedrijf een project uitvoert, eisen ze vaak een zeer hoge compensatie, soms zelfs veel hoger dan de marktwaarde. Daarom blijven veel compensatieprojecten onvoltooid, zelfs wanneer er nog maar een klein percentage van het werk moet worden voltooid.
"Veel grondeigenaren zijn speculanten en investeerders, geen lokale bewoners, dus ze zijn erg 'koppig' omdat ze geen dringende behoefte aan woningen hebben. Maar als de vergoeding voor latere kopers hoger is dan voor eerdere kopers, is de kans groot dat die eerdere kopers terugkomen en meer geld eisen. Dit is de reden waarom veel projecten, waaronder projecten die door de staatsbegroting worden gefinancierd, vertraging oplopen, de begroting overschrijden of zelfs onmogelijk zijn om uit te voeren," verklaarde de heer Thuyen openhartig, en hij concludeerde: "De leden van de Nationale Vergadering hebben de hete hangijzers van het sociale en economische leven aangepakt. Ze hebben de zorgen van de bevolking en het bedrijfsleven verwoord."
"Daarom hoop ik oprecht dat de opstellingscommissie de bovenstaande meningen en suggesties serieus in overweging zal nemen om de Grondwet dit keer aan te vullen en te wijzigen, teneinde de best mogelijke resultaten te bereiken," benadrukte de heer Thuyen.
Parlementsleden stellen voor dat de staat grond terugvordert voor alle commerciële woningbouwprojecten.
Onder verwijzing naar Resolutie 18 van het Centraal Comité van de Communistische Partij van Vietnam, die twee methoden voorschrijft, zei Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA): "De eerste methode is dat de staat biedingen en veilingen organiseert om grond toe te wijzen en te verpachten, ook voor bedrijven die commerciële woningbouwprojecten uitvoeren. Dit is de wens van zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders. De tweede methode is dat investeerders zelf onderhandelen over de gebruiksrechten van de grond om projecten te ontwikkelen. Als voor de biedings- en veilingmethode wordt gekozen, moet de staat compenseren en een fonds voor schone grond oprichten. Het is erg moeilijk om simpelweg op projecten te bieden en vervolgens de investeerder te selecteren en het geld van het bedrijf te gebruiken voor compensatie. Neem bijvoorbeeld een project in District 1 (Ho Chi Minh-stad): een bedrijf won de bieding en werd geselecteerd als investeerder, waarna het geld werd overgemaakt aan de staat voor compensatie. De bevolking weigerde dit echter, omdat ze wist welk bedrijf de investeerder was en alleen rechtstreeks met het bedrijf wilden onderhandelen. Daardoor sleepte het project zich jarenlang voort en moest de staat dwangmaatregelen nemen."
"Als de staat land heeft teruggewonnen, moet ze alle projecten terugwinnen. Vervolgens moet het land worden geveild en moet het verschil in grondhuur door de staat worden gebruikt om te investeren in infrastructuur voor de bevolking, in plaats van dat het in de zakken van bedrijven verdwijnt. Als dit goed wordt gedaan, zal de staat de primaire grondmarkt beheersen en beheren voor zowel publieke als private investeringen," stelde de heer Chau voor.
Alle projecten moeten gelijk behandeld worden.
Niet alleen landaanwinning, maar ook de toeristische sector wordt "verwaarloosd" in het ontwerp van de gewijzigde Grondwet, waarover de krant Thanh Nien in een reeks artikelen heeft bericht. Het ontwerp van de Grondwet is de afgelopen week ook door veel leden van de Nationale Vergadering in het parlement aan de orde gesteld.
Volgens afgevaardigde Ta Van Ha van de Nationale Vergadering (delegatie van Quang Nam): Resolutie 08/2017 van het Politbureau over de ontwikkeling van toerisme tot een belangrijke economische sector. Het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd) telt echter in totaal 16 hoofdstukken, 265 artikelen en 226 pagina's, "maar slechts 11 keer komt het woord 'toerisme' voor, waarvan 2 keer betrekking hebben op de toeristische sector en de andere 9 keer op de wijziging van de Boswet."
Hij betoogde dat de manier waarop de overheid deze zeer verwachte belangrijke economische sector behandelt, ontoereikend is en benadrukte het belang van landaanwinning voor de ontwikkeling van het toerisme. Daarom stelde deze afgevaardigde van de Nationale Vergadering voor om een nieuwe categorie toe te voegen aan artikel 79, namelijk grond die wordt gebruikt voor toeristische ontwikkeling, die ook onderworpen zou moeten zijn aan staatsaanwinning.
Dr. Huynh Thanh Dien van de Nguyen Tat Thanh Universiteit verwelkomde de waardevolle meningen van de leden van de Nationale Vergadering over de oprichting van grondfondsen voor sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten. Hij benadrukte dat grondverwerving altijd de moeilijkste fase is voor elk project, ongeacht de sector, en zeker voor grote projecten. Bedrijven hebben zelf geen recht op grondverwerving en het is erg lastig om de benodigde grond te verkrijgen door uitsluitend op overeenkomsten te vertrouwen.
Het ontwikkelen van grote toeristische gebieden of multifunctionele stedelijke complexen met woningen, winkelcentra en recreatievoorzieningen vereist bijvoorbeeld enorme stukken grond. Wanneer bedrijven zelfstandig met bewoners onderhandelen en grond verwerven, leidt dit tot inconsistenties. Soms blijven zelfs bij grote, goed geplande projecten onafgewerkte, gefragmenteerde stukken grond over, omdat bewoners weigeren hun grond af te staan. Dit vertraagt de projectuitvoering, verhoogt de kosten en draagt niet bij aan het doel om de lokale of regionale economie te stimuleren. Bovendien leiden hogere projectkosten tot hogere productprijzen, wat uiteindelijk de consument benadeelt.
"De staat moet het voortouw nemen bij de verwerving van grond, de planning en de projectontwikkeling, en vervolgens een openbare en transparante aanbesteding uitschrijven om investeerders met voldoende capaciteit en ervaring te selecteren. Dit is de alomvattende, systematische aanpak die het ontwikkelingsplan volgt en geschillen zal voorkomen. Bovendien zijn de grondprijzen stabieler wanneer de staat de grond verwerft; wat zouden ze zijn als de marktprijzen zouden worden gevolgd? Deze regelgeving is te vaag. Het is noodzakelijk om alle economische ontwikkelingsprojecten te beschouwen als onderdeel van het overkoepelende plan voor lokale, regionale en nationale economische ontwikkeling, het creëren van banen voor de bevolking, en daarom moeten ze eerlijk worden behandeld. Zelfs projecten binnen economische zones met functionele gebieden zoals industrieparken, dienstverleningszones, toeristische zones, entertainmentzones en stedelijke gebieden zouden onderworpen moeten zijn aan grondverwerving door de staat. Daarom zijn gedetailleerde regels nodig met betrekking tot projecten die onderworpen zijn aan grondverwerving, waaronder entertainmentzones, nieuwe stedelijke gebieden gecombineerd met commerciële en dienstverlenende bedrijven, en multifunctionele entertainmentcomplexen." "Functies omvatten entertainmentgebieden, toeristische gebieden, stedelijke gebieden en andere functionele zones binnen de economische zone...", aldus Dr. Dien.
Vertegenwoordiger van de Nationale Assemblee: Moeten organisaties en individuen die vastgelopen plannen creëren en daarmee landverspilling veroorzaken, aansprakelijk worden gesteld voor schadevergoeding?
Als bedrijven zelf de compensatie moeten regelen, wordt het moeilijk om grootschalige projecten binnen te halen.
Momenteel is niets moeilijker dan land van particulieren kopen. Als dat goed gebeurt, zullen de financiële reserves van de staat steeds groter worden. De staat koopt land aan voor allerlei projecten, waaronder toeristische projecten en multifunctionele entertainmentcomplexen. Als bedrijven zelf hun kosten zouden moeten dragen, zouden er geen grote projecten of megasteden ontstaan.
De heer Le Hoang Chau (Voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad)
We moeten de last van de problemen niet afschuiven op bedrijven.
Als bedrijven zelf de moeilijkste taken van grondontginning moeten uitvoeren, is systematische stedelijke en economische ontwikkeling onmogelijk. De overheid mag de last niet afwentelen op bedrijven, met name in de grondsector. De wet moet gedetailleerde en specifieke regels bevatten, zodat lokale overheden deze uniform kunnen toepassen. Want als de wet niet duidelijk is gedefinieerd, durven overheidsinstanties deze niet te implementeren en zullen projecten vastlopen. Dit is de kern van de noodzaak om de Grondwet nu te wijzigen; anders is het een stap terug.
Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Universiteit)
Bronlink
Reactie (0)