De staat moet voor alle projecten land terugwinnen.

Halfhartig mechanisme brengt 1 project en 2 grondprijzen in gevaar

Artikel 79 van het gewijzigde ontwerp van de Grondwet noemt 31 specifieke gevallen waarin de staat grond terugwint voor sociaaleconomische ontwikkeling in het nationaal belang. Het gaat hierbij om hervestigingsprojecten, projecten voor landelijke woonwijken, industriële clusters, belastingvrije zones, ruwe-olieopslagplaatsen, benzinepompstations en volksmarkten.

Er zijn dus nog maar weinig ontwikkelingsprojecten over waar bedrijven met burgers moeten onderhandelen om grondoverdracht te verkrijgen. Denk bijvoorbeeld aan commerciële woningbouwprojecten, projecten met een gemengde woon-, commerciële en dienstverlenende sector, multifunctionele complexen, recreatiegebieden, grootschalige stedelijke gebieden, enzovoort.

Tijdens de discussie over dit ontwerp afgelopen weekend stelden veel afgevaardigden van de Nationale Assemblee (NA) dat de staat het initiatief moet nemen om grond terug te winnen voor alle sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten, om gelijkheid en eenheid in het hele land te creëren. Als het mechanisme van zowel landterugwinning door de staat als zelfonderhandeling door bedrijven wordt gehandhaafd, zal dit onbedoeld ongelijkheid creëren binnen hetzelfde project wanneer er twee soorten grondprijzen zijn. Dit zal ook leiden tot langdurige rechtszaken en verspilling van grond.

De staat moet grond terugwinnen voor sociaal-economische ontwikkelingsprojecten.

De heer Duong Cong Thuyen, adjunct-directeur-generaal van een vastgoedbedrijf in Ho Chi Minhstad, was zeer te spreken over bovenstaand voorstel van de afgevaardigden van de Nationale Assemblee. Als verantwoordelijke voor de compensatie en terreinruiming van projecten voor bedrijven, gaf de heer Thuyen toe dat de onderhandelingen en terreinruiming de moeilijkste stappen zijn. Als het bedrijf het project uitvoert, eisen de grondeigenaren vaak zeer hoge compensatieprijzen, zelfs veel hoger dan de marktprijs. Veel compensatieprojecten zijn dan ook aan het eind van hun Latijn en nog steeds niet voltooid, hoewel er nog maar een paar procent over is.

"Veel landeigenaren zijn speculanten en investeerders, geen lokale bewoners, dus ze zijn erg 'hard' omdat ze geen dringend huisvesting nodig hebben. Maar als de compensatie voor latere bewoners hoger is dan voor de vorige bewoners, is de kans groot dat de vorige bewoners terugkomen om meer geld te eisen. Dit is de reden waarom veel projecten, waaronder budgettaire kapitaalprojecten, worden uitgesteld, meer kapitaal vereisen en niet eens kunnen worden uitgevoerd", zei de heer Thuyen openhartig en inschatte: De afgevaardigden van de Nationale Assemblee hebben het over actuele kwesties gehad, de kern van het sociale en economische leven. Ze hebben de harten van de mensen en het bedrijfsleven gesproken.

"Ik hoop daarom dat de opstelcommissie de bovenstaande meningen en aanbevelingen serieus in overweging zal nemen om de Grondwet deze keer aan te vullen en te wijzigen om zo een zo optimaal mogelijke efficiëntie te bereiken", benadrukte de heer Thuyen.

Afgevaardigden van de Nationale Vergadering stellen voor dat de staat grond terugwint voor alle commerciële woningbouwprojecten.

Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), verwees naar Resolutie 18 van het Centraal Uitvoerend Comité, waarin twee methoden worden vastgelegd: De eerste is dat de staat biedingen en veilingen uitschrijft om grond toe te wijzen en te leasen, inclusief bedrijven die commerciële woningbouwprojecten uitvoeren. Dit is de wens van zowel binnenlandse als buitenlandse investeerders. De tweede methode is dat investeerders zelf onderhandelen over grondgebruiksrechten om het project uit te voeren. Als voor de biedingen- en veilingmethode wordt gekozen, moet de staat compenseren om een ​​schoon grondfonds te creëren. Als er alleen op het project wordt geboden en vervolgens de investeerder wordt gekozen, is het erg moeilijk om geld van de onderneming te krijgen als compensatie. Bij een project in District 1 (Ho Chi Minh City) wint de onderneming doorgaans de bieding en wordt ze gekozen als investeerder. Vervolgens maakt de onderneming geld over aan de staat als compensatie. De bevolking was het hier echter niet mee eens, omdat ze wisten welke onderneming de investeerder van het project was en alleen wilden dat de onderneming onderhandelde. Daardoor sleepte het project zich jarenlang voort en moest de staat het handhaven.

"Als de staat grond heeft teruggewonnen, zou hij alle projecten moeten terugwinnen. Vervolgens veilt hij de grond, en het verschil in grondhuur zal door de staat worden gebruikt om te investeren in infrastructuur voor de mensen, en niet in de zakken van bedrijven vloeien. Als dit goed wordt gedaan, zal de staat de primaire grondmarkt voor zowel publieke als private investeringen controleren en beheren", suggereerde de heer Chau.

Projecten moeten gelijk behandeld worden.

Niet alleen de verwerving van land, maar ook de toeristische sector werd 'vergeten' in het gewijzigde ontwerp van de Grondwet. Thanh Nien schreef bovendien een reeks artikelen waarin hij commentaar gaf op het ontwerp van de Grondwet. Ook veel afgevaardigden van de Nationale Assemblee hebben zich vorige week in het Parlement uitgesproken.

Volgens afgevaardigde Ta Van Ha (Quang Nam-delegatie): Resolutie 08/2017 van het Politbureau over de ontwikkeling van toerisme tot een speerpuntsector in de economie. Het gewijzigde ontwerp van de Grondwet bevat echter in totaal 16 hoofdstukken, 265 artikelen en 226 pagina's, "maar er staan ​​slechts 11 woorden over toerisme, waarvan 2 woorden over toerisme voor de toeristische sector zijn en 9 woorden over toerisme voor het oplossen van het probleem van de wijziging van de Boswet".

Hij is van mening dat een dergelijke reactie op de langverwachte speerpuntsector in de economie niet bevredigend is en onderstreept het belang van landontginning voor de ontwikkeling van toerisme. Daarom stelde dit lid van de Nationale Assemblee voor om aan artikel 79 een regelgevingsonderwerp toe te voegen, namelijk landontginning voor toeristische ontwikkeling die ook onder staatsontginning valt.

Dr. Huynh Thanh Dien van de Nguyen Tat Thanh Universiteit verwelkomde de afgevaardigden van de Nationale Vergadering die hun mening hadden gegeven over de oprichting van grondfondsen voor sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten en bevestigde dat het vrijmaken van terreinen in elk projectgebied altijd de moeilijkste stap is, vooral bij grote projecten. Bedrijven hebben zelf geen recht op terugvordering, maar vertrouwen alleen op overeenkomsten, waardoor het zeer moeilijk zal zijn om de grond te concentreren.

Bijvoorbeeld, voor de bouw van grote toeristische gebieden, stedelijke gebieden met een gemengd gebruik, zoals woningen, winkelcentra, entertainmentcentra, enz., is een zeer grote oppervlakte grond nodig. Bedrijven laten onderhandelen met de bevolking en vervolgens grond laten verzamelen, leidt tot een gebrek aan eenheid. Soms wordt er systematisch en alomvattend geïnvesteerd in een groot project, maar blijven er toch wat haken en ogen zitten, zoals een soort "luipaardvel", omdat de bevolking de grond niet wil afstaan. Daardoor wordt de projectuitvoering vertraagd, stijgen de kosten en wordt het doel, namelijk het bevorderen van de economische ontwikkeling van de plaats of de hele regio, niet bereikt. Bovendien leiden hogere projectkosten ook tot hogere productprijzen, en de uiteindelijke verliezer is de consument.

"De staat neemt de leiding over landontginning, planning en projectontwikkeling en selecteert vervolgens op een openbare en transparante manier gekwalificeerde en ervaren investeerders. Dit is de enige alomvattende en systematische manier om dit te doen, in de juiste richting van de ontwikkelingsplanning, en er zullen geen klachten zijn. Bovendien zal de grondprijs uniform zijn wanneer de staat land ontgint, maar als de markt de markt volgt, welke prijs zal dat dan zijn? Deze regelgeving is te vaag. Het is noodzakelijk om te bedenken dat economische ontwikkelingsprojecten allemaal deel uitmaken van het algemene plan voor lokale ontwikkeling, regionale ontwikkeling en algemene economische ontwikkeling van het hele land, en dat ze meer banen creëren, en daarom gelijk behandeld moeten worden. Zelfs projecten in economische zones met functionele gebieden zoals industrieterreinen, servicegebieden, toerisme, entertainmentgebieden en stedelijke gebieden moeten ook onderworpen zijn aan landontginning door de staat. Daarom is het noodzakelijk om gedetailleerde regelgeving te hebben voor projecten die onderworpen zijn aan landontginning, waaronder entertainmentgebieden, nieuwe stedelijke gebieden gecombineerd met commerciële en dienstverlenende bedrijven, entertainmentgebieden en organisaties. multifunctionele complexen; entertainmentgebied, toeristisch gebied, stedelijk gebied en andere functionele gebieden in de economische zone...", aldus Dr. Dien.

Afgevaardigde van de Nationale Vergadering: Moeten organisaties en personen die plannen opschorten en land braak laten liggen, een schadevergoeding betalen?

Als bedrijven zichzelf compenseren, wordt het lastig om grote projecten uit te voeren.

Tegenwoordig is niets moeilijker dan grond kopen van de bevolking. Als het goed wordt gedaan, zal de financiële accumulatie van de staat met de dag toenemen. De staat eist grond terug voor alle projecten, inclusief toerismeprojecten en multifunctionele recreatiegebieden. Als bedrijven zichzelf mogen compenseren, zullen er geen grote projecten of grote stedelijke gebieden meer zijn.

De heer Le Hoang Chau   (Voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association)

Geef het BEDRIJF niet de schuld van de moeilijkheden.

Als bedrijven alleen aan hun lot worden overgelaten en de moeilijkste fase van landontginning voor hun rekening nemen, zal het onmogelijk zijn om stedelijke gebieden en de economie systematisch te ontwikkelen. De staat mag de problemen niet op bedrijven afschuiven, vooral niet in de grondsector. De wet moet gedetailleerde en specifieke regels bevatten, zodat gemeenten zich kunnen verenigen bij de implementatie. Want als de wet geen duidelijke regels bevat, zullen overheidsinstanties het niet aandurven om te implementeren en zal het project vastlopen. Dit is de reden om de Grondwet op dit moment te wijzigen, anders is het een stap achteruit.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Universiteit)

Bronlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm