Omdat grond een bijzonder goed is, moet de overdracht van gebruiksrechten voldoen aan de wettelijke voorschriften inzake grondbezit en notariële procedures. Daarom bestaat er een verschil tussen de geldigheid van de overdrachtsovereenkomst en de geldigheid van de overdracht van gebruiksrechten.
Er werd een contract gesloten zonder te weten of het al van kracht was geworden.
Omdat ze dringend een groot bedrag nodig hadden om schulden af te lossen, tekenden mevrouw PTG en haar echtgenoot (inwoners van de gemeente Dong Tam, provincie Dong Nai ) een koopovereenkomst met de heer HVB (inwoner van de gemeente Tan Loi, provincie Dong Nai) voor 4 sao (ongeveer 0,4 hectare) grond beplant met meerjarige gewassen (met een eigendomsbewijs) voor 800 miljoen VND. Omdat de heer HVB niet direct over voldoende geld beschikte, deed hij slechts een aanbetaling van 100 miljoen VND en beloofde hij het volledige bedrag een maand later te betalen. Vervolgens gingen beide partijen naar het dichtstbijzijnde notariskantoor om de overeenkomst te laten bekrachtigen.
 |
| Advocaten van de provinciale advocatenorde van Dong Nai verleenden in augustus 2025 juridisch advies aan inwoners van de gemeente Dong Tam. Foto: Doan Phu |
Na een maand had meneer HVB zijn verplichting nog steeds niet nagekomen. Daarom besloten mevrouw PTG en haar man de grond niet langer aan hem over te dragen en sloten in plaats daarvan een notarieel overdrachtscontract met iemand anders. Omdat hij de grond niet van mevrouw PTG en haar man kon kopen doordat iemand anders deze van hem had "afgepakt", confronteerde meneer HVB hen en eiste hij de teruggave van zijn aanbetaling. Als mevrouw PTG en haar man de aanbetaling niet terugbetaalden, dreigde hij een advocaat in te schakelen om een rechtszaak aan te spannen en de transactie tussen hen en de andere partij te voorkomen.
Om verdere complicaties te voorkomen, hebben mevrouw PTG en haar echtgenoot ermee ingestemd de aanbetaling van 100 miljoen VND terug te geven aan de heer HVB. Ze willen echter nog steeds weten: van de contracten voor de overdracht van 4 sao (ongeveer 1200 vierkante meter) grond tussen hen en de heer HVB, en tussen hen en de latere koper, welk contract is nu geldig en welk niet?
Omdat veel mensen niet weten wanneer een overeenkomst voor de overdracht van grond ingaat en wat het verschil is tussen de ingangsdatum van een dergelijke overeenkomst en de ingangsdatum van de overdracht van gebruiksrechten, ondervinden ze vaak problemen bij het beëindigen van de overeenkomst. Een voorbeeld hiervan is de zaak van de heer DVR (woonachtig in de gemeente Gia Kiem, provincie Dong Nai).
De heer DVR verklaarde: Nadat de prijs was overeengekomen, stelde hij een contract op voor de overdracht van 150 vierkante meter woongrond met eigendomsbewijs aan mevrouw NTD (woonachtig in de wijk Bien Hoa, provincie Dong Nai). Beide partijen ondertekenden het contract, dat vervolgens notarieel werd bekrachtigd. Echter, na de in het contract vermelde deadline had mevrouw NTD nog steeds niet genoeg geld om hem te betalen. Daarom heeft hij de eigendomsoverdracht aan mevrouw NTD niet doorgevoerd.
Dhr. DVR wil weten of de overdrachtsovereenkomst tussen hem en mevrouw NTD van kracht is geworden en of hij het recht heeft de overeenkomst te annuleren als mevrouw NTD afwezig is op de dag van de betaling en de overdracht van het eigendom.
Treedt het contract in werking op het moment van ondertekening of notariële bekrachtiging?
Artikel 401 van het Burgerlijk Wetboek van 2015 bepaalt dat een rechtsgeldig gesloten contract in werking treedt op het moment van de sluiting. Vanaf dat moment moeten de partijen hun rechten en verplichtingen jegens elkaar nakomen zoals overeengekomen.
Tegelijkertijd bepalen de artikelen 500 tot en met 503 van het Burgerlijk Wetboek van 2015 dat een overeenkomst inzake gebruiksrechten van grond een overeenkomst is tussen partijen, waarbij de grondgebruiker de gebruiksrechten van de grond overdraagt aan de andere partij overeenkomstig de Grondwet; de andere partij oefent de rechten en verplichtingen uit die voortvloeien uit de overeenkomst met de grondgebruiker. De inhoud van de overeenkomst inzake gebruiksrechten van grond mag niet in strijd zijn met de voorschriften betreffende het doel van grondgebruik, de duur van grondgebruik, de ruimtelijke ordening, de bestemmingsplannen en andere rechten en verplichtingen zoals voorgeschreven door de Grondwet en andere relevante wetgeving.
Overeenkomsten betreffende gebruiksrechten op grond moeten schriftelijk worden vastgelegd in een vorm die in overeenstemming is met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van 2015, de grondwet en andere relevante wetgeving. De uitvoering van overeenkomsten betreffende gebruiksrechten op grond moet de juiste procedures volgen zoals voorgeschreven door de grondwet en andere relevante wetgeving. De overdracht van gebruiksrechten op grond treedt in werking op het moment van registratie zoals bepaald in de grondwet.
"De overeenkomst voor de overdracht van gebruiksrechten op de grond treedt in werking op het moment van notariële bekrachtiging. De overdracht van gebruiksrechten wordt van kracht vanaf het moment van registratie van wijzigingen in overeenstemming met de bepalingen van het grondrecht."
Advocaat NGUYEN DUC, van de provinciale advocatenorde van Dong Nai.
Artikel 6 van de Notariële Wet van 2024 bepaalt bovendien duidelijk dat een notarieel document rechtsgeldig wordt vanaf het moment dat het door de notaris is ondertekend en door de notariële beroepsorganisatie is gestempeld. Een notarieel document is rechtsbindend voor de betrokken partijen en dient als basis voor de partijen om de bevoegde overheidsinstantie te verzoeken procedures met betrekking tot de notariële handeling uit te voeren.
Advocaat Nguyen Duc (Provinciale Orde van Advocaten van Dong Nai) verklaarde: Op basis van de bovengenoemde regelgeving is het contract voor de overdracht van 4 sao (ongeveer 1000 vierkante meter) grond tussen mevrouw PTG en haar echtgenoot en de heer HVB nog niet in werking getreden, omdat het niet voldoet aan de formele vereisten (het is niet notarieel bekrachtigd of geauthenticeerd). Een contract tussen het echtpaar en een latere partij treedt echter in werking vanaf het moment van notariële bekrachtiging. De kwestie van de heer HVB die de teruggave van de aanbetaling eist, waarmee het echtpaar heeft ingestemd, staat los van de vraag of het grondoverdrachtscontract juridisch geldig is of niet.
Wat betreft de zaak van de heer DVR: De overdrachtsovereenkomst tussen hem en mevrouw NTD is geldig. Omdat mevrouw NTD echter haar verplichtingen zoals vastgelegd in de overeenkomst niet is nagekomen, heeft hij het recht om de overeenkomst te ontbinden. Ontbinding van een notarieel vastgelegde overeenkomst vereist de volgende voorwaarden: Er moet een schriftelijke overeenkomst of verbintenis zijn van alle bij de overeenkomst betrokken partijen. Bovendien moet de notariële bekrachtiging van de ontbinding worden uitgevoerd door hetzelfde notariskantoor dat de overeenkomst eerder heeft bekrachtigd en door een notaris.
Als het notarieel vastgelegde contract niet bij een notaris kan worden ontbonden, heeft de heer DVR het recht een rechtszaak aan te spannen en de rechtbank te verzoeken het contract nietig te verklaren op grond van het feit dat mevrouw NTD haar contractuele verplichtingen ernstig heeft geschonden en de in het contract vermelde toezeggingen niet is nagekomen.
Doan Phu
Bron: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/
Reactie (0)