Tijdstip waarop grondtransacties van kracht worden

Grond met een landgebruiksrechtcertificaat (SDD, ook wel bekend als een rood boek) dat niet ter discussie staat, niet ten uitvoer is gelegd, niet in beslag is genomen, etc. mag worden overgedragen.

Omdat grond een bijzonder bezit is, moet de overdracht van grondgebruiksrechten voldoen aan de bepalingen van het grondrecht en de notariële akte. Daarom is er een verschil tussen de geldigheid van het overdrachtscontract en de geldigheid van de overdracht van grondgebruiksrechten.

Contract getekend maar weet nog niet of het effectief is

Omdat mevrouw PTG (woonachtig in de gemeente Dong Tam, provincie Dong Nai ) dringend een groot bedrag nodig had om schulden te vereffenen, sloten haar man en mevrouw PTG een contract om 4 sao grond van een totale oppervlakte van 2 hectare vaste grond (met een rood boekje) over te dragen aan de heer HVB (woonachtig in de gemeente Tan Loi, provincie Dong Nai) voor 800 miljoen VND. Omdat de heer HVB niet genoeg geld had om alles in één keer te betalen, stortte hij slechts 100 miljoen VND en beloofde hij het volledige bedrag te betalen om het land een maand later te kopen. Daarna gingen beide partijen naar het dichtstbijzijnde notariskantoor om het contract te laten bekrachtigen.

Advocaten van de provinciale balie van Dong Nai geven juridisch advies aan inwoners van de gemeente Dong Tam in augustus 2025. Foto: Doan Phu

Na een maand kwam meneer HVB zijn verplichtingen nog steeds niet na. Daarom droegen mevrouw PTG en haar man de grond niet meer aan hem over, maar maakten ze een notarieel overdrachtscontract op met iemand anders. Omdat hij de grond niet van mevrouw PTG en haar man kon kopen omdat iemand anders het had "afgepakt", sprak meneer HVB met mevrouw PTG en haar man om de teruggave van de aanbetaling te eisen. Als mevrouw PTG en haar man de aanbetaling niet zouden terugbetalen, zou hij een advocaat inschakelen om de transactie tussen haar en iemand anders te voorkomen.

Om de ingewikkelde situatie te beperken, kwamen mevrouw PTG en haar man overeen de aanbetaling van 100 miljoen VND terug te geven aan de heer HVB. Zij en haar man willen echter nog steeds weten: welk contract voor de overdracht van 4 sao grond tussen haar en de heer HVB en de latere verkrijger is van kracht geworden, en welk contract niet?

Omdat niet bekend is wanneer het grondoverdrachtscontract ingaat en er een verschil is in de inwerkingtredingsdatum tussen het grondoverdrachtscontract en de overdracht van grondgebruiksrechten, ondervinden veel mensen problemen bij het beëindigen van het contract. Bijvoorbeeld in het geval van de heer DVR (woonachtig in de gemeente Gia Kiem, provincie Dong Nai).

De heer DVR zei: Nadat hij de prijs had vastgesteld, tekende hij een contract voor de overdracht van 150 vierkante meter ^woongrond met een rood boekje aan mevrouw NTD (woonachtig in de wijk Bien Hoa, provincie Dong Nai). Beide partijen tekenden en notarieel bekrachtigden het contract. Na de in het contract vermelde deadline had de verkrijger, mevrouw NTD, echter nog steeds niet genoeg geld klaarliggen om hem te betalen. Om die reden voltooide hij de procedure voor de overdracht van de naam aan mevrouw NTD niet.

De heer DVR wil weten of het overdrachtscontract tussen hem en mevrouw NTD al van kracht is en of hij het recht heeft het contract te annuleren als de datum van betaling en naamswijziging is aangebroken, maar mevrouw NTD afwezig is?

Geldend vanaf het moment van ondertekening of notariële bekrachtiging?

Artikel 401 van het Burgerlijk Wetboek 2015 bepaalt dat een rechtsgeldig gesloten overeenkomst van kracht wordt vanaf het moment van totstandkoming. Vanaf het moment dat de overeenkomst van kracht wordt, moeten partijen hun rechten en verplichtingen jegens elkaar nakomen zoals overeengekomen.

Tegelijkertijd wordt in artikel 500 tot en met artikel 503 van het Burgerlijk Wetboek van 2015 bepaald dat een contract inzake grondgebruiksrechten een overeenkomst is tussen partijen, waarbij de grondgebruiker de grondgebruiksrechten overdraagt ​​aan de wederpartij overeenkomstig de bepalingen van de Grondwet; de wederpartij oefent de rechten en plichten uit die overeenkomst met de grondgebruiker uit. De inhoud van het contract inzake grondgebruiksrechten mag niet in strijd zijn met de bepalingen inzake het gebruiksdoel, de gebruikstermijn, de planning, het bestemmingsplan en andere rechten en plichten overeenkomstig de bepalingen van de Grondwet en andere bepalingen van relevante wetten.

Contracten inzake grondgebruiksrechten moeten schriftelijk worden opgesteld in een vorm die in overeenstemming is met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek van 2015, de Grondwet en andere relevante wettelijke bepalingen. De uitvoering van contracten inzake grondgebruiksrechten moet volgens de juiste procedures en formaliteiten verlopen, zoals voorgeschreven door de Grondwet en andere relevante wettelijke bepalingen. De overdracht van grondgebruiksrechten gaat in op het moment van registratie, zoals voorgeschreven door de Grondwet.

"Het contract voor de overdracht van grondgebruiksrechten treedt in werking op het moment van notariële bekrachtiging. De overdracht van grondgebruiksrechten gaat in op het moment van registratie van wijzigingen volgens de bepalingen van de Grondwet."

Advocaat NGUYEN DUC, Advocatenvereniging van de Provincie Dong Nai.

Bovendien bepaalt artikel 6 van de Notariële Wet van 2024 duidelijk dat notariële akten van kracht zijn vanaf het moment dat ze door de notaris zijn ondertekend en de notariële organisatie het document heeft afgestempeld. Notariële akten zijn van kracht voor de betrokken partijen en vormen de basis voor de partijen die bij de transactie betrokken zijn om bevoegde overheidsinstanties te verzoeken procedures met betrekking tot de notariële transactie uit te voeren.

Advocaat Nguyen Duc (Advocatenvereniging van de provincie Dong Nai) zei: Op basis van bovenstaande regelgeving is het contract voor de overdracht van 4 sao grond tussen mevrouw PTG en de heer HVB nog niet van kracht geworden, omdat het niet aan de formele voorwaarden voldoet (niet notarieel bekrachtigd of gecertificeerd). Het contract tussen het echtpaar dat met laatstgenoemde is gesloten, treedt in werking vanaf het moment van notariële bekrachtiging. De kwestie dat de heer HVB de aanbetaling terugvraagt ​​en door het echtpaar wordt geaccepteerd, heeft geen invloed op de vraag of het contract voor de overdracht van de grond al dan niet van kracht wordt.

In het geval van de heer DVR: De overdrachtsovereenkomst tussen hem en mevrouw NTD kan in werking treden. Omdat mevrouw NTD de in de overeenkomst vastgelegde verplichtingen echter niet naar behoren is nagekomen, heeft hij het recht om de ontbinding van de ondertekende overeenkomst te verzoeken. De ontbinding van een notariële overeenkomst moet aan de volgende voorwaarden voldoen: Er moet een overeenkomst en schriftelijke toezegging zijn van alle personen die aan de overeenkomst hebben deelgenomen. Tegelijkertijd moet de notariële bekrachtiging van de ontbinding van de notariële overeenkomst worden uitgevoerd bij de vorige notaris en door een notaris worden uitgevoerd.

Indien de notariële overeenkomst bij de notarisorganisatie niet wordt geannuleerd, heeft de heer DVR het recht om een ​​rechtszaak aan te spannen en de rechtbank te verzoeken de overeenkomst te annuleren, omdat mevrouw NTD de contractuele verplichtingen ernstig heeft geschonden en de in de overeenkomst vastgelegde verplichtingen niet naar behoren is nagekomen.

Doan Phu

Bron: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/