Waar stroomt het vastgoedkrediet naartoe?

De kredietverlening aan vastgoed in Ho Chi Minh-stad bereikte eind april meer dan 1.116 biljoen VND, een stijging van 2,85% ten opzichte van eind 2024. De paradox is dat, hoewel de kredietverlening sterk toeneemt, er weinig nieuwe projecten zijn en de transacties op de markt niet hoog zijn. Waar gaat al dat geld dan naartoe?

Nieuwe projecten komen nog steeds langzaam binnen.

De regionale vestiging 2 van de Staatsbank van Vietnam (SBV) meldde dat de totale uitstaande vastgoedkredieten in Ho Chi Minh-stad eind april 1.116 biljoen VND bedroegen, een stijging van 0,34% ten opzichte van de voorgaande maand en een stijging van 2,85% ten opzichte van eind 2024. De omvang van de vastgoedkredieten bleef stabiel en vertegenwoordigde ongeveer 28% van de totale uitstaande kredieten in de regio. Hiervan vormden vastgoedkredieten voor eigen gebruik (leningen voor de aankoop van huizen, overdracht van gebruiksrechten voor woningbouw, leningen voor woningrenovaties, enz.) nog steeds een groot deel van de totale uitstaande vastgoedkredieten, namelijk 727 miljard VND, een stijging van 0,05% ten opzichte van de voorgaande maand en een stijging van 0,65% ten opzichte van eind 2024.

Ondanks de kredietgroei stroomt er maar heel weinig geld uit de markt.

FOTO: DINH SON

Hoewel de cijfers er veelbelovend uitzien, is de realiteit dat zowel transacties als nieuwe projecten traag verlopen. Veel mensen vragen zich daarom af: waar is al dat vastgoedkrediet van biljoenen dong gebleven?

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, zei dat hoewel de groei van vastgoedkredieten zeer groot is, hij niet weet wie hiervan profiteert. Terwijl bedrijven nog steeds worstelen met het afhandelen van juridische documenten en daardoor geen toegang hebben tot kapitaal, is het aantal mensen dat leent om vastgoed te kopen ook laag. Concreet waren er in de eerste vier maanden van het jaar in Ho Chi Minh-stad slechts 3 projecten die in aanmerking kwamen voor kapitaal, met een totaal van 3.286 appartementen, allemaal luxe appartementen. In de eerste vier maanden van het jaar werden er geen projecten overgedragen, omdat een project volgens de wet eerst aan zijn financiële verplichtingen moet voldoen voordat het aan een andere partner kan worden verkocht.

"Vergeleken met 2017, een topjaar voor de markt, bedraagt ​​het huidige aanbod slechts 10%. In werkelijkheid is er nog steeds een tekort, vooral aan betaalbare woningen, met name sociale huurwoningen, en de grond- en huizenprijzen blijven gestaag stijgen. Het totale aantal appartementen dat sinds begin dit jaar op de markt is gekomen, is erg klein en er vinden weinig transacties plaats. Toch is de kredietgroei die de Staatsbank van Vietnam rapporteert zeer opmerkelijk. Niet alleen Ho Chi Minh-stad ziet groei, maar het hele land doet hetzelfde; ik begrijp het niet," aldus de heer Le Hoang Chau. Hij voegde eraan toe dat bedrijven nog steeds aanzienlijke problemen ondervinden met hun cashflow en kapitaal, met name omdat ze moeite hebben om aan de vervaldatums van bedrijfsobligaties rond augustus-december 2025 te voldoen. Dit dwingt hen ertoe om te blijven onderhandelen met klanten over verlenging van de aflossingstermijnen.

Dr. Dinh The Hien, directeur van het Instituut voor Toegepast Informatica- en Economisch Onderzoek, bevestigde eveneens dat bedrijven nog steeds een gebrek aan kapitaal hebben, moeite hebben met het verkrijgen van financiering en dat de hoeveelheid geld die in de markt wordt geïnjecteerd niet significant is. Daarom is het waarschijnlijk dat organisaties en particulieren, als de kredietverlening aan de vastgoedsector toeneemt, zullen lenen om oude schulden af ​​te lossen of bestaande schulden te herfinancieren. De rentestijgingen in combinatie met de toename van de voorraadkosten zullen ertoe leiden dat de uitstaande kredieten navenant toenemen.

"Uit een onderzoek onder zo'n 100 beursgenoteerde bedrijven bleek dat de kredietgroei in de vastgoed- en bouwsector voortdurend afneemt. Dit komt doordat de cashflow in de vastgoedsector voornamelijk uit twee bronnen bestaat: de operationele cashflow en de financieringscashflow. Beide bronnen ondervinden echter moeilijkheden, waardoor vastgoedbedrijven dit jaar voor veel uitdagingen zullen blijven staan", aldus dr. Dinh The Hien.

Particuliere transacties floreren en de secundaire markt is in beweging.

Al met al merkte dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed, op: "Sinds Chinees Nieuwjaar vertoont de markt in het zuiden tekenen van groei en betere prestaties in vergelijking met 2024. Hoewel er niet veel nieuwe projecten zijn, zijn de transacties tussen particulieren ook beter. Volgens de statistieken heeft de snelle toename van het aantal vastgoedtransacties ertoe bijgedragen dat de grondopbrengsten in Ho Chi Minh-stad een hoog niveau hebben bereikt, namelijk 2.200 miljard VND in het eerste kwartaal van 2025, een stijging van meer dan 540 miljard VND ten opzichte van dezelfde periode. Daarnaast bereikten de inkomsten uit zakelijke dienstverlening in de vastgoedsector 25.547 miljard VND in maart, een stijging van 9% ten opzichte van de voorgaande maand. In de eerste drie maanden van het jaar bedroegen de inkomsten uit deze sector 72.321 miljard VND, een stijging van 16%. Dit is een positieve groei die duidelijk de interesse van investeerders aantoont en het herstel van de vastgoedmarkt laat zien."

Daarom, aldus dr. Nguyen Van Dinh, is het volume van transacties op de primaire markt weliswaar laag vanwege het beperkte aanbod, maar zijn de transacties op de secundaire markt en de aan- en verkoop van grond en huizen tussen particulieren zeer actief. Dit zou de reden kunnen zijn voor de sterke kredietgroei. Bovendien zijn er de afgelopen maanden weliswaar weinig projecten in Ho Chi Minh-stad zelf gerealiseerd, maar zijn er in omliggende gebieden zoals Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau en Binh Duong juist veel projecten afgerond en gestart. Omdat bedrijven in Ho Chi Minh-stad gevestigd zijn, hebben ze mogelijk in de stad leningen afgesloten om in deze provincies te investeren. Daarnaast heeft de sterke stijging van de vastgoedprijzen de afgelopen tijd ook geleid tot een toename van de waarde van leningen. "Het is echter duidelijk dat er op de huidige markt weinig reële vraag is en veel investeringen en speculatie, waardoor kredietkapitaal meer naar deze groepen stroomt dan naar projecten," analyseerde dr. Dinh.

Econoom Huynh Phuoc Nghia deelt deze mening en is van mening dat de kredietgroei grotendeels wordt gedreven door leningen voor de aankoop, reparatie en bouw van woningen door particulieren. Nieuwe projecten verliezen terrein omdat het aanbod sinds het begin van het jaar zeer beperkt is. Dit komt overeen met het rapport van de Vietnamese centrale bank, waaruit blijkt dat leningen voor de aankoop van woningen, de overdracht van gebruiksrechten voor woningbouw en woningreparaties nog steeds een groot deel van de totale uitstaande vastgoedkredieten uitmaken. Bovendien houdt de recente kredietgroei verband met herstructurering en het verstrekken van onderpand, aangezien er zeer weinig geld in de markt stroomt. Hoewel projecten in Ho Chi Minh-stad mogelijk moeilijkheden ondervinden bij het verkrijgen van leningen vanwege juridische obstakels, kunnen bedrijven projecten in andere provincies of andere producttypen gebruiken als onderpand voor leningen in Ho Chi Minh-stad.

Zowel het aanbod als de prijzen nemen toe.

Volgens het rapport van het Ministerie van Bouw over de vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van 2025 is het volume van vastgoedtransacties in de drie categorieën appartementen, vrijstaande huizen en bouwgrond toegenomen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. In het segment appartementen en vrijstaande huizen werden 33.585 transacties succesvol afgerond, een stijging van 132% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. Het segment bouwgrond telde 101.049 succesvolle transacties, een stijging van 116,4% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024. In het kwartaal werden 14 projecten opgeleverd, goed voor circa 3.813 appartementen, een stijging van 140% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Er werden vergunningen verleend voor 26 nieuwe projecten, met een totaal van circa 15.780 wooneenheden, een stijging van 144% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024 en 136% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Landelijk zijn er 994 projecten in aanbouw, goed voor circa 399.873 wooneenheden. Daarnaast komen 59 projecten in aanmerking voor de verkoop van woningen in aanbouw, goed voor ongeveer 19.760 wooneenheden. Dit vertegenwoordigt 96,7% van het vierde kwartaal van 2024 en 155,2% ten opzichte van dezelfde periode in 2024.

Bron: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm