Waar gaat het vastgoedkrediet naartoe?

Er komen nog steeds nieuwe projecten binnen

De Regionale Afdeling 2 van de Staatsbank van Vietnam (SBV) meldde specifiek dat het totale uitstaande kredietsaldo op vastgoed in Ho Chi Minhstad eind april VND 1.116 biljoen bereikte, een stijging van 0,34% ten opzichte van de voorgaande maand en 2,85% ten opzichte van eind 2024. De omvang van het krediet op vastgoed blijft gelijk en vertegenwoordigt ongeveer 28% van het totale uitstaande kredietsaldo in het gebied. Met name het krediet op vastgoed voor de groep zelfbezitters (leningen voor de aankoop van huizen, overdracht van grondgebruiksrechten voor de bouw van huizen; leningen voor woningreparaties...) vertegenwoordigt nog steeds een groot deel van het totale uitstaande kredietsaldo op vastgoed, goed voor 65% en een bedrag van VND 727.000 miljard, een stijging van 0,05% ten opzichte van de voorgaande maand en 0,65% ten opzichte van eind 2024.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — Ondanks de kredietgroei is de cashflow uit de markt erg gering.

Hoewel de cijfers vrij goed zijn, verlopen zowel de transacties als de nieuwe projecten in werkelijkheid "traag". Veel mensen vragen zich dan ook af: waar is de vastgoedlening van meer dan een miljoen miljard dong gebleven?

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, zei dat hoewel de groeicijfers voor vastgoedkredieten zeer hoog waren, hij niet wist wie hiervan profiteerde. Omdat bedrijven, toen ze nog worstelden met het verwerken van juridische documenten en geen toegang hadden tot kapitaal, weinig mensen geld leenden om onroerend goed te kopen. Concreet had Ho Chi Minh City in de eerste vier maanden van het jaar slechts drie projecten die in aanmerking kwamen voor kapitaalmobilisatie, met in totaal 3.286 appartementen, waarvan allemaal luxe appartementen. In de eerste vier maanden van het jaar werd geen enkel project overgedragen, omdat het project volgens de wet aan zijn financiële verplichtingen moet voldoen voordat het aan een andere partner kan worden verkocht.

"Vergeleken met 2017, het jaar waarin de markt bloeide, bedraagt het huidige aanbod slechts 10%. In werkelijkheid is er nog steeds een tekort aan aanbod, met name betaalbare woningen, met name sociale huurwoningen, en de vastgoedprijzen stijgen nog steeds gestaag. Het totale aantal appartementen dat sinds begin dit jaar op de markt is gebracht, is erg klein, er zijn niet veel transacties, maar de kredietgroei zoals gerapporteerd door de Staatsbank is zeer vreemd. Niet alleen Ho Chi Minhstad, maar ook het hele land groeit, ik begrijp het ook niet", deelde de heer Le Hoang Chau mee en voegde eraan toe dat bedrijven momenteel nog steeds moeite hebben met cashflow en kapitaal, vooral gezien het feit dat bedrijven worstelen met de looptijd van bedrijfsobligaties rond augustus-december 2025. Dit zorgt ervoor dat ze het nog steeds moeilijk hebben en met klanten moeten onderhandelen over een verlenging van de schuldaflossing.

Dr. Dinh The Hien, directeur van het Instituut voor Informatica en Toegepaste Economie , bevestigde ook dat bedrijven in werkelijkheid nog steeds een gebrek aan kapitaal hebben, moeilijk toegang hebben tot kapitaal en dat er weinig geld in de markt wordt gepompt. Als de kredietverlening in onroerend goed toeneemt, is het dus mogelijk dat organisaties en particulieren geld lenen om oude schulden af te lossen en om schulden te herfinancieren. Rentetarieven in combinatie met de stijging van de kostprijs van voorraden zullen ervoor zorgen dat de kredietsaldi dienovereenkomstig toenemen.

"Uit een enquête onder ongeveer 100 beursgenoteerde bedrijven bleek dat de kredietgroei in de vastgoed- en bouwsector voortdurend afneemt. Dat komt doordat de cashflow in vastgoed uit twee hoofdbronnen komt: de cashflow van bedrijven en de cashflow van financiële instellingen. Beide bronnen kampen echter met problemen, waardoor vastgoedbedrijven dit jaar nog steeds met veel problemen kampen", analyseerde Dr. Dinh The Hien.

De transacties tussen mensen floreren, de secundaire markt bruist

Over het algemeen merkte Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed, het volgende op: Sinds het Chinese Nieuwjaar vertoont de zuidelijke markt tekenen van groei en functioneert deze beter dan in 2024. Hoewel er niet veel nieuwe projecten zijn, verlopen de transacties tussen particulieren ook beter. Volgens de statistieken heeft de snelle toename van het aantal vastgoedtransacties ertoe bijgedragen dat de grondinkomsten in Ho Chi Minhstad een hoog niveau bereikten, namelijk VND 2.200 miljard in het eerste kwartaal van 2025, een stijging van meer dan VND 540 miljard ten opzichte van dezelfde periode. Daarnaast bereikten de inkomsten uit zakelijke vastgoeddiensten in maart VND 25.547 miljard, een stijging van 9% ten opzichte van de voorgaande maand. In de eerste 3 maanden van het jaar bereikten de inkomsten uit deze sector VND 72.321 miljard, een stijging van 16%. Dit is een positieve stijging, die duidelijk blijkt uit de interesse van investeerders en het herstel van de vastgoedmarkt laat zien.

Volgens Dr. Nguyen Van Dinh is het volume aan transacties op de primaire markt laag vanwege het beperkte aanbod, maar vinden er zeer actieve transacties plaats op de secundaire markt en in onroerend goed tussen mensen. Dit kan de reden zijn voor de sterke kredietgroei. Bovendien, hoewel er de afgelopen maanden weinig projecten in Ho Chi Minhstad zijn geweest, is het aantal voltooide en geopende projecten in omliggende gebieden zoals Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau en Binh Duong zeer groot. Ondertussen hebben bedrijven die in Ho Chi Minhstad gevestigd zijn mogelijk in de stad geleend om te investeren in de provincies. Bovendien heeft de sterke stijging van de vastgoedprijzen de afgelopen tijd ook geleid tot een stijging van de waarde van leningen. "Maar één ding is duidelijk: de huidige markt kent weinig echte vraag, maar wel veel investeringen en speculatie, waardoor kredietkapitaal meer naar deze groepen stroomt dan naar projecten," analyseerde Dr. Dinh.

Economisch expert Huynh Phuoc Nghia deelde dezelfde mening en zei ook dat de kredietgroei vooral bestaat uit leningen voor de aankoop, reparatie en bouw van woningen, terwijl nieuwe projecten "verliezen" omdat het aanbod sinds begin dit jaar zeer laag is. Dit komt ook overeen met het rapport van de Staatsbank, waarin stond dat leningen voor de aankoop van woningen, de overdracht van grondgebruiksrechten voor de bouw van huizen, leningen voor woningreparatie... nog steeds een groot deel uitmaken van het totale uitstaande vastgoedkrediet. Bovendien houdt de kredietgroei de laatste tijd verband met herstructurering en hypotheken, omdat de cashflow naar de markt zeer laag is. Het kan voor projecten in Ho Chi Minhstad moeilijk zijn om te lenen vanwege de juridische impasse, maar bedrijven kunnen projecten in de provincie en andere producten gebruiken om leningen in Ho Chi Minhstad te garanderen.

Zowel het aanbod als de prijzen stijgen

Uit het rapport van het Ministerie van Bouw over de vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van 2025 blijkt dat het volume van vastgoedtransacties in drie soorten appartementen, individuele huizen en percelen de neiging heeft toe te nemen in vergelijking met het vierde kwartaal van 2024. Waarvan het segment appartementen en individuele huizen 33.585 succesvolle transacties heeft, gelijk aan 132% in vergelijking met het vierde kwartaal van 2024. Het segment percelen heeft 101.049 succesvolle transacties, gelijk aan 116,4% in vergelijking met het vierde kwartaal van 2024. Ondertussen waren er in het hele kwartaal 14 projecten, met een schaal van ongeveer 3.813 voltooide appartementen, gelijk aan 140% in vergelijking met dezelfde periode in 2024. Er waren 26 nieuw gelicentieerde projecten met een schaal van ongeveer 15.780 appartementen, gelijk aan 144% van het vierde kwartaal van 2024 en gelijk aan 136% in vergelijking met dezelfde periode in 2024. Het geheel Het land heeft 994 projecten in aanbouw met een omvang van ongeveer 399.873 appartementen. Er zijn 59 projecten in aanmerking voor toekomstige verkoop van woningen, met een omvang van ongeveer 19.760 appartementen, wat neerkomt op 96,7% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024 en 155,2% ten opzichte van dezelfde periode in 2024.

Bron: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm