Na jarenlang als een "moeilijk" segment te zijn beschouwd vanwege lage winstmarges en gecompliceerde procedures, ontwikkelt sociale woningbouw zich tot een nieuwe "hotspot" op de vastgoedmarkt. Niet alleen grote vastgoedbedrijven, maar ook veel ontwikkelaars van industrieterreinen, bouwbedrijven en leveranciers van bouwmaterialen breiden tegelijkertijd hun aanwezigheid in dit segment uit.
Deze ontwikkelingen vinden plaats tegen de achtergrond van het voortdurende overheidsbeleid om in de periode 2021-2030 minstens 1 miljoen sociale huurwoningen te realiseren, terwijl tegelijkertijd van lokale overheden wordt geëist dat zij investeringsprocedures versnellen, grondgelden toewijzen en juridische belemmeringen voor bedrijven wegnemen.
De markt is aanzienlijk gegroeid, maar er is nog steeds een groot tekort.
De ontwikkeling van sociale woningbouw is sinds eind 2024 versneld en is herhaaldelijk benadrukt als een belangrijke taak. Medio vorig jaar heeft de Nationale Vergadering een proefresolutie aangenomen over een aantal specifieke mechanismen en beleidsmaatregelen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, met name gericht op het vereenvoudigen en hervormen van administratieve procedures om de projectuitvoeringstijd te verkorten.
Volgens het ministerie van Bouw zijn er momenteel landelijk 781 sociale woningbouwprojecten in uitvoering, goed voor ongeveer 720.055 wooneenheden. De overheid schat dat, als het huidige tempo wordt aangehouden, de doelstelling van 1 miljoen sociale woningen in 2028 kan worden bereikt, zo'n twee jaar eerder dan oorspronkelijk gepland.
Alleen al in 2026 kregen de lokale overheden de opdracht om 158.723 wooneenheden te realiseren. Ho Chi Minh-stad liep voorop met ongeveer 28.500 eenheden, gevolgd door Hanoi en diverse industriële provincies en steden zoals Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong, enzovoort. Dit zijn allemaal regio's met een grote vraag naar woningen vanwege de concentratie van arbeidsmigranten en de voortdurend stijgende prijzen van commerciële panden.
Een opvallend punt is dat er nu in veel sociale woningbouwprojecten wordt geïnvesteerd op toplocaties, in tegenstelling tot de eerdere opvatting dat dit segment alleen voorkwam in gebieden ver van het stadscentrum en waar voorzieningen ontbraken. In Hanoi zijn veel sociale woningbouwprojecten goedgekeurd in stedelijke gebieden zoals Ciputra, Starlake, of langs belangrijke wegen zoals Nguyen Trai en Tran Thai Tong...
Hoewel het aanbod en de productkwaliteit beginnen te verbeteren, blijft de kloof tussen de daadwerkelijke vraag en het bestaande woningaanbod erg groot.
 |
Het verschil tussen vraag en aanbod van sociale huurwoningen wordt nog steeds als zeer groot beschouwd. Foto: Tuan Anh. |
In Ho Chi Minh-stad wordt de vraag naar sociale woningbouw in 2030 geschat op bijna 1 miljoen eenheden, terwijl het aanbod van de geïdentificeerde projecten slechts iets meer dan 229.000 eenheden bedraagt, oftewel minder dan een kwart van de vraag.
In Hanoi heeft de sterke stijging van de prijzen van commerciële woningen in de afgelopen vier jaar geleid tot een enorme toename van de vraag naar sociale huurwoningen en betaalbare huizen. Veel projecten hebben een groot aantal aanvragen ontvangen, waarbij mensen 's nachts in de rij staan om hun aanvraag in te dienen.
Een ander belangrijk punt is dat het aandeel huurwoningen – beschouwd als het meest urgente segment – in het huidige aanbod van sociale huurwoningen zeer laag blijft. Volgens gegevens van het Ministerie van Bouw zijn er momenteel ongeveer 42.275 sociale huurwoningen in het hele land, wat neerkomt op minder dan 6% van het totale aanbod in dit segment.
Ook vastgoedmagnaten mengen zich in de strijd.
Het grote marktpotentieel, in combinatie met een reeks wettelijke mechanismen die de groei bevorderen, maakt sociale woningbouw een steeds aantrekkelijker segment voor bedrijven. Waar de markt voorheen voornamelijk werd ontwikkeld door een paar gespecialiseerde ondernemingen, is de huidige trend dat zowel staatsbedrijven als grote particuliere bedrijven zich er nu ook op richten.
Bekende namen in de woningmarkt binnen de staatsbedrijven zijn onder andere de Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), Hanoi Construction Corporation (Hancorp), Becamex IDC en andere.
HUD heeft met name veel sociale woningbouwprojecten gerealiseerd in Ha Nam, Binh Duong, enzovoort. Alleen al in 2025 is het bedrijf gestart met de bouw van 7 projecten, met een totale omvang van bijna 1.900 appartementen en een totale vloeroppervlakte van bijna 200.000 m², verspreid over verschillende locaties. Het doel is om tegen 2030 ongeveer 9.000 sociale huurwoningen op de markt te brengen.
Becamex IDC blijft sociale woningbouwprojecten ontwikkelen in combinatie met industrieparken en stedelijke gebieden in de voormalige provincie Binh Duong. Eind 2024 had het bedrijf bijna 9.000 wooneenheden opgeleverd voor verkoop en verhuur. In de volgende fase is Becamex IDC van plan om nog eens meer dan 40.000 wooneenheden te ontwikkelen.
Hancorp heeft eerder ook al aangekondigd dat het 10.000 sociale huurwoningen wil ontwikkelen in Hanoi, Ninh Binh en Dong Nai.
In de private sector heeft Vingroup de aandacht getrokken met zijn merk Happy Home en zijn plan om 500.000 sociale huurwoningen te ontwikkelen in Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Ho Chi Minh-stad en Tay Ninh. Indien voltooid, zou dit aantal overeenkomen met de helft van de nationale doelstelling voor sociale huisvesting in de periode 2021-2030.
Viglacera blijft een van de grootste ontwikkelaars van sociale woningbouw op de markt, met name in het segment arbeiderswoningen in Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh en Hanoi. Het bedrijf heeft aangegeven dat het dit jaar grond heeft vrijgemaakt voor investeringen in circa 10.000 wooneenheden. Vorig jaar voltooide Viglacera ongeveer 8.000 sociale woningen, wat overeenkomt met 8% van het totale aantal voltooide woningen in het hele land.
 |
Een sociaal woningbouwproject van Viglacera in Bac Ninh. Foto: VGC. |
De Hoa Phat Group van miljardair Tran Dinh Long is ook actief in de ontwikkeling van sociale woningbouw en huisvesting voor arbeiders in combinatie met industrieparken. Onlangs is de groep begonnen met de bouw van een complex met huisvesting voor arbeiders en sociale woningen in industriepark Yen My II, met een totale investering van bijna 5.000 miljard VND . Het project is bedoeld om te voorzien in de huisvestingsbehoeften van tienduizenden arbeiders in de noordelijke industrieregio.
Een van de nieuwe namen die in dit type vastgoed investeert, is de Hoa Sen Group, eigendom van de heer Le Phuoc Vu. Het bedrijf kondigde onlangs plannen aan om tussen 2026 en 2030 ongeveer 20.000 sociale huurwoningen voor arbeiders en werknemers in Ho Chi Minh-stad te ontwikkelen. Dit wordt beschouwd als een opmerkelijke comeback voor de "koning van het staal" na jarenlange afwezigheid in de vastgoedsector. Met deze nieuwe koers richt Hoa Sen zich op sociale woningbouw, huisvesting voor arbeiders en projecten die gekoppeld zijn aan industriële infrastructuur, in plaats van de voorheen verspreide projecten.
Ondertussen is Sun Group – een van de grootste particuliere vastgoedbedrijven – ook begonnen met de uitbreiding naar de sociale woningbouwsector via projecten in Ninh Binh (voorheen de provincie Ha Nam). Het bedrijf streeft ernaar sociale woningbouwcomplexen met geïntegreerde voorzieningen te ontwikkelen in verschillende grote steden en industriële zones, in plaats van het voorheen puur op goedkope woningen gerichte model.
Verschillende andere vastgoedbedrijven, zoals Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest, enzovoort, hebben eveneens investeringsplannen in de sociale woningbouwsector aangekondigd of zijn bezig deze aan te kondigen.
De heer Nguyen Van Phuong, vicevoorzitter van de raad van bestuur van Hai Phat Invest, zei dat het bedrijf besloten heeft om in dit segment te stappen vanwege de grote marktvraag en liquiditeit, ook al is de winstmarge niet zo aantrekkelijk als bij commerciële woningbouw.
"Het bedrijf verwacht binnenkort goedkeuring te krijgen voor de uitvoering van middelgrote sociale woningbouwprojecten in Hanoi en de omliggende provincies," zei hij.
Er zijn nog steeds veel knelpunten.
In een gesprek met Tri Thức - Znews zei de heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedondernemers (VARS), dat de markt een fase van aanzienlijke verandering in de vraag- en aanbodstructuur ingaat. Waar bedrijven zich voorheen vooral richtten op het midden- en hogere segment van de woningmarkt vanwege de betere winstmarges, wordt sociale woningbouw nu steeds meer erkend als een markt met een aanzienlijke reële vraag en een lagere afhankelijkheid van speculatieve cycli.
Deze sector kampt echter nog steeds met veel knelpunten. Lange investeringsprocedures, beperkte beschikbaarheid van bouwrijpe grond en krappe winstmarges zijn factoren die veel bedrijven ervan weerhouden om fors te investeren.
Bovendien is de toewijzing van 20% van de grond voor sociale woningbouw binnen commerciële projecten nog steeds ongelijk verdeeld over de verschillende locaties. Ook het kredietprobleem is nog niet volledig opgelost, aangezien de toegang tot gunstige leningpakketten beperkt blijft voor zowel projectontwikkelaars als huizenkopers.
Volgens de heer Dinh kan de komst van veel grote bedrijven aanzienlijke veranderingen teweegbrengen in de markt voor sociale woningbouw, niet alleen wat betreft de omvang van het aanbod, maar ook de kwaliteit van de producten. In tegenstelling tot vroeger wordt er nu in veel sociale woningbouwprojecten systematischer geïnvesteerd in infrastructuur, voorzieningen en ontwerp, waardoor de normen zelfs die van reguliere commerciële appartementen benaderen.
Niettemin vereist de markt, om de doelstelling van 1 miljoen sociale huurwoningen in de periode 2028-2030 te bereiken, nog steeds aanzienlijke beleidswijzigingen, met name het verkorten van de goedkeuringsprocedure, het creëren van fondsen voor schone grond, het stabiliseren van de kredietbronnen en het verhogen van redelijke winstmarges voor bedrijven.
"De marktvraag is vrijwel zeker reëel en zeer groot. Het huidige probleem zit hem niet in de productie, maar in de snelheid waarmee projecten worden uitgevoerd," aldus de heer Dinh.
Bron: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
