Waarom is het zo moeilijk voor de vastgoedmarkt om te "ontdooien"?

Voorzichtige kopers, een tekort aan nieuw aanbod en talrijke juridische factoren zorgen ervoor dat de liquiditeit van bouwgrond zich langzaam herstelt, ondanks dat dit een segment is dat de aandacht trekt van sommige investeerders.

Sinds de Covid-19-pandemie heeft de grondmarkt geen significante positieve signalen vertoond, met absorptiepercentages die consistent laag blijven, over het algemeen onder de 20%. Een rapport van DKRA Consulting laat zien dat het absorptiepercentage van grond in 2023 slechts ongeveer 10% bedroeg, in 2024 15,15%, en dat de liquiditeit in 2025 slechts licht verbeterde, met een algeheel absorptiepercentage van ongeveer 18%. In het afgelopen jaar werden in de zuidelijke markt ongeveer 9.450 kavels te koop aangeboden, waarvan er bijna 1.700 werden geabsorbeerd.

Online dataplatformen weerspiegelen een vergelijkbare trend. Volgens de online vastgoedwebsite Batdongsan koelde de vraag naar bouwgrond na een lokale piek in april snel af, met een gemiddelde daling van 15-20% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het aantal zoekopdrachten naar bouwgrond daalde in veel gevallen zelfs met 30-40%. De verkoop van bouwgrond in nieuwbouwprojecten bleef rond de 20-30% van het beschikbare aanbod.

Nha Tot schat ondertussen in dat, afgezien van de lokale opleving na de aankondiging van de provinciale fusie, de grondmarkt vorig jaar over het algemeen traag was, met een daling van het aantal kopers van 35-50% ten opzichte van dezelfde periode in 2024, en een afname in de meeste gebieden.

Vastgoed in Ho Chi Minh-stad, waaronder kavels en landbouwgrond . Foto: Quynh Tran

De heer Phan Dinh Phuc, CEO van Seenee Vietnam, legt uit waarom het herstel van de liquiditeit op de grondmarkt traag verloopt . Hij is van mening dat de grootste hindernis momenteel ligt in de cashflow en het beleggerssentiment. In de vorige cyclus verloren de meeste beleggers geld met investeringen in grond – een type activa dat echt "onroerend goed" is, voornamelijk gekocht om te wachten op prijsstijgingen alvorens te verkopen, zonder dat er tijdens de bezitsperiode gebruikswaarde of cashflow werd gegenereerd. Wanneer de markt daalt, zorgt de slechte liquiditeit ervoor dat veel kopers van grond hun kapitaal lange tijd vast hebben zitten. Deze ervaring heeft ertoe geleid dat veel beleggers segmenten die cashflow genereren, zoals appartementen, opnieuw zijn gaan overwegen en waarderen, omdat het pand, zelfs als het nog niet is verkocht, nog steeds verhuurd kan worden.

Vanuit het perspectief van het aanbod analyseerde de heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur van de DKRA Group, dat de grondmarkt te kampen heeft met een ernstig tekort aan nieuwe projecten, omdat veel investeerders zich geleidelijk uit dit segment terugtrekken. Het afgelopen jaar vertegenwoordigde het nieuwe aanbod slechts ongeveer 13% van het totale primaire aanbod, waarbij het grootste deel van het aanbod bestond uit voorraden van voorgaande jaren. Tay Ninh , de provincie met het grootste aandeel grondaanbod in het zuiden, registreerde slechts twee nieuwe projecten: de woonwijk Dragon Eden (146,8 hectare) en het stedelijk gebied The Solia (20,5 hectare). In Ho Chi Minh-stad (na de fusie van Binh Duong en Ba Ria - Vung Tau) bestaat het aangeboden aanbod voornamelijk uit bestaande voorraden of de herlancering van eerdere fasen.

Vraag en aanbod zijn dus niet in evenwicht, waarbij ongeveer 69% van de vraag geconcentreerd is in nieuwe projecten. Dit blijkt uit het feit dat projecten in Tay Ninh vorig jaar goed waren voor meer dan 53% van de liquiditeit op de grondmarkt in het zuiden.

Vanuit zakelijk oogpunt wordt de trend van terugtrekking uit de bouw van bouwgrond steeds duidelijker. Veel projectontwikkelaars, zoals Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh en Khai Hoan Land, die dit segment ooit als een pijler beschouwden, geven er in hun bedrijfsplannen voor 2026 geen prioriteit meer aan.

Volgens een vertegenwoordiger van een vastgoedbedrijf wordt het ontwikkelen van bouwgrond steeds moeilijker door strengere wetgeving, sterk stijgende investeringskosten (van infrastructuur en grondgebruiksrechten tot voorzieningen) en een langere bouwtijd. Tegelijkertijd zijn de verkoopprijzen moeilijk te concurreren met die van rijtjeshuizen en appartementen, waardoor de winstmarges kleiner worden en projecten zelfs onrendabel kunnen zijn. Deze realiteit heeft veel ontwikkelaars gedwongen zich aan te passen, waardoor de prijzen van bouwgrond het afgelopen jaar met 20-30% zijn gestegen, voornamelijk om de ontwikkelingskosten te compenseren.

Experts verwachten dat in 2026 het investeringsevenwicht op de vastgoedmarkt geleidelijk aan verschuift, waardoor sommige investeerders wellicht overwegen om weer in grond te investeren. De heer Phan Dinh Phuc merkte op dat de sterke stijging van de appartementprijzen ervoor zorgt dat dit segment steeds meer uit balans raakt ten opzichte van de inkomsten en de bruikbaarheid. Wanneer de appartementprijzen in veel gebieden de redelijke drempels overschrijden en de grondprijzen in dezelfde regio benaderen, wordt het verschil minder overtuigend. Hij noemde Long An als voorbeeld, waar de appartementprijzen ongeveer 35 miljoen VND per vierkante meter bedragen, terwijl grond in projecten met een schaal van 1:500 en een complete infrastructuur slechts tussen de 20 en 25 miljoen VND per vierkante meter kost.

Volgens de heer Phuc zal de terugkeer van bouwgrond, mocht die zich voordoen, echter niet zo wijdverspreid zijn als in voorgaande cycli, maar eerder selectief, gericht op gebieden met een complete infrastructuur, goede verbindingen, voorzieningen, werkgelegenheid en vooral een reële geldstroom van de bewoners. Het tekort aan nieuw aanbod, de grondprijzen die de marktwaarde benaderen en de steeds hogere eisen aan de levenskwaliteit zullen deze sector blijven vormgeven.

Vastgoedexpert Tran Hoang deelt deze mening en gelooft dat de grondmarkt een aanzienlijke verandering doormaakt. Voorheen bestonden veel projecten slechts uit het opsplitsen van grond, het aanleggen van interne wegen en de verkoop van kavels. Nu moeten bedrijven systematischer te werk gaan en investeren in infrastructuur, voorzieningen, scholen, winkelcentra en andere essentiële diensten, in de richting van een compleet stedelijk gebied. Deze verandering vloeit voort uit de nieuwe Grondwet, die op 1 augustus 2024 van kracht is geworden en de traditionele methode van het opsplitsen en verkopen van grondpercelen vrijwel volledig afschaft. Projecten moeten de infrastructuur, voorzieningen en woningen volgens plan voltooien voordat ze worden geïnspecteerd en de eigendomsrechten worden verleend.

Volgens experts kunnen verschuivingen in ontwikkelingsmodellen, in combinatie met de impuls van de transportinfrastructuur, leiden tot een stijging van de grondprijzen met 10-20% in 2026. De prijsverschillen tussen gebieden zullen echter sterk blijven, als gevolg van variaties in locatie, productaanbod en lokale vraag. Daarom is het onwaarschijnlijk dat grondprijzen zullen leiden tot grote prijsstijgingen of een enorme toename van de marktliquiditeit zoals voorheen, hoewel lokale prijsstijgingen wel mogelijk zijn.

De heer Phan Dinh Phuc is van mening dat dit segment na de recente cyclus nog steeds psychologische "littekens" draagt, met name op het gebied van liquiditeit en het vermogen om cashflow te genereren. Alleen projecten die goed ontwikkeld zijn, een echte woongemeenschap vormen en interne cashflow genereren, kunnen deze zwakte overwinnen en zo de basis leggen voor een duurzaam herstel van de grondmarkt.

Volgens Vnexpress.net

Bron: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm