Teleurstelling over investeringen in winkelpanden op de begane grond.

Báo Tài nguyên Môi trường•29/08/2023

Een winkelpand in een appartementencomplex in de wijk Go Vap staat al lange tijd leeg.

Ooit zeer gewild en beschouwd als een "gouden gans" voor investeerders, kampen winkelpanden op de begane grond van veel appartementencomplexen nu met een trage vraag, lage huurprijzen of worden ze te koop aangeboden. Deze situatie brengt veel winkelpandeigenaren in de problemen en laat investeerders met vastzittend kapitaal achter, aangezien de huidige lage huurprijzen verwaarloosbaar zijn in vergelijking met de initiële investering van miljarden tot tientallen miljarden dong. Dit gebeurt in Ho Chi Minh-stad, een dichtbevolkte stad met de hoogste consumentenbestedingen van het land.

Al meer dan drie maanden probeert de heer Dung, eigenaar van een winkelpand in het district Go Vap in Ho Chi Minh-stad, zijn 50 m² grote pand te verkopen met een verlies van meer dan 500 miljoen VND, maar tot nu toe heeft niemand interesse getoond. De heer Dung kocht het pand in 2019 voor bijna 3,8 miljard VND en verhuurde het aanvankelijk voor 15 miljoen VND per maand. Vanwege tegenvallende zaken verliet de huurder het pand echter na zes maanden. Daarna plaatste de heer Dung opnieuw een bordje "te huur", maar omdat er weinig reacties waren, verlaagde hij de huur proactief naar 13 miljoen VND per maand. Nu, na diverse pogingen om het pand te verhuren, is de prijs verder verlaagd naar 10 miljoen VND per maand, maar het pand staat nog steeds leeg.

"Elke maand moet ik nog steeds meer dan 20 miljoen VND aan rente en aflossing betalen op mijn lening van 2 miljard VND. De huurinkomsten zijn mager en de rentelasten zijn enorm, dus ik heb het winkelpand met verlies moeten verkopen. Ik heb het al meer dan drie maanden te koop staan, maar heb nog steeds geen koper gevonden," aldus meneer Dung.

De heer Hien, een vastgoedinvesteerder, deelde een vergelijkbare ervaring: "In 2018 investeerde ik meer dan 5 miljard VND in een winkelpand in een project in het voormalige District 2 (nu Thu Duc City). Gelegen aan een drukke hoofdweg, was ik ervan overtuigd dat mijn pand in waarde zou stijgen of voor een hoge prijs verhuurd zou worden. Zoals gepland verhuurde ik het aanvankelijk aan een huurder die er een koffiebar opende voor 30 miljoen VND per maand. Sinds eind 2020 is mijn winkelpand, samen met verschillende aangrenzende panden in hetzelfde gebied, echter gesloten en onbewoond vanwege zakelijke problemen."

“Toen de pandemie voorbij was, dacht ik dat de markt zich snel zou stabiliseren, maar er zijn inmiddels twee jaar verstreken en mijn appartement staat nog steeds leeg. Onlangs bood een potentiële huurder 15 miljoen VND per maand om er een minimarkt in te vestigen, maar ik heb nog niet ingestemd. Ik ben van plan het te verkopen, omdat het geen winstgevende investering is”, aldus meneer Hien.

Volgens veel vastgoedexperts is e-commerce de laatste tijd aanzienlijk gegroeid. Veel bedrijven hebben nu alleen nog magazijnen nodig in plaats van fysieke winkels, en deze magazijnen zijn tegenwoordig slimme service-magazijnen die online worden beheerd en geëxploiteerd, wat zowel goedkoper als veiliger is. Het huren van winkelpanden voor opslag is zowel duur als onveilig.

Volgens experts waren winkelpanden zeer waardevol toen ze begin jaren 2000 in Vietnam verschenen. In de centrale wijken van Ho Chi Minh-stad waren een aantal winkelpanden destijds ware goudmijnen die investeerders aantrokken. Door dit succes brachten vastgoedbedrijven continu nieuwe panden op de markt, wat leidde tot een overaanbod.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), is van mening dat een project voor winkelpanden rekening moet houden met vele factoren, met name demografie, gedetailleerde berekeningen van gebruikersgedrag en het aantal passerende mensen, om ervoor te zorgen dat de bedrijfs- en winkelactiviteiten dagelijks cashflow genereren voor het project. Alleen dan kan een winkelpand winstgevend zijn. Daarnaast is het noodzakelijk om de aanzienlijke veranderingen in de winkel- en vrijetijdsgewoonten van mensen zorgvuldig te bestuderen. Consumenten winkelen tegenwoordig steeds vaker online en de migratie naar de buitenwijken van steden maakt geconcentreerde handel minder effectief dan voorheen, waardoor de waarde van winkelpanden aanzienlijk daalt.

Experts van CBRE Vietnam delen deze mening en zijn van mening dat, hoewel winkelpanden door professionals als een lucratief segment worden beschouwd, investeren in dergelijke panden voor commerciële doeleinden gemakkelijk tot teleurstelling kan leiden als de potentiële vraag vanuit de stedelijke omgeving en omliggende bewoners niet zorgvuldig wordt overwogen. In de onvermijdelijke ontwikkelingstrend van de huidige vastgoedmarkt moet elk appartementencomplex ruimte reserveren voor commerciële doeleinden. Afhankelijk van de locatie zullen de behoeften echter per project verschillen. De ontwikkeling en verbetering van winkelpanden zal daarom afhangen van de locatie en de schaal van het project.

In een recent marktrapport van JLL Vietnam adviseerde het bedrijf investeerders die dit segment van winkelpanden overwegen, dat ze, als ze niet direct over liquide middelen beschikken, goed moeten nadenken voordat ze investeren, omdat de markt gemakkelijk kan instorten. Om de huidige huurders te behouden, moeten eigenaren van winkelpanden de huur verlagen. Tegelijkertijd worden verhuurders van panden die momenteel te huur worden aangeboden, geconfronteerd met eisen om de huidige vraaghuur met 20-40% te verlagen. De contractduur blijft 3-5 jaar, maar huurders stellen voor om de huur gedurende de gehele looptijd niet te verhogen.

Bron