Teleurgesteld in het investeren in winkelpanden in het basisblok

Een winkelpand in een appartementencomplex in de wijk Go Vap staat al geruime tijd leeg.

Ooit waren ze gewild op de markt en werden ze beschouwd als een 'gouden kip' voor investeerders, maar tot nu toe zijn winkelpanden in veel appartementencomplexen in een dip terechtgekomen, verhuurd tegen lage prijzen of te koop aangeboden. Deze situatie heeft ertoe geleid dat veel eigenaren van winkelpanden in de problemen zijn geraakt en dat investeerders hun kapitaal hebben weggestopt, omdat de huidige lage huurprijs slechts een korreltje zand is vergeleken met de initiële investering van enkele miljarden tot tientallen miljarden VND. Deze situatie doet zich voor in Ho Chi Minhstad, waar de bevolkingsdichtheid hoog is en de consumptie van consumptiegoederen het hoogst is van het land.

Dhr. Dung, eigenaar van een winkelpand in de wijk Go Vap in Ho Chi Minhstad, verkoopt al meer dan drie maanden een winkelpand van 50 m² met een verlies van meer dan 500 miljoen VND, maar niemand heeft er nog om gevraagd. Dit winkelpand werd in 2019 door dhr. Dung gekocht voor bijna 3,8 miljard VND en aanvankelijk verhuurd voor 15 miljoen VND per maand. Vanwege de slechte verkoopcijfers gaf de huurder het pand echter na zes maanden huren terug. Daarna bleef dhr. Dung een bordje met de vraagprijs ophangen, maar weinig mensen vroegen erom, dus verlaagde hij de huur proactief naar 13 miljoen VND per maand. Tot nu toe is de prijs, dankzij vele huurders, verlaagd naar 10 miljoen VND per maand, maar het pand staat nog steeds leeg.

"Elke maand moet ik nog steeds meer dan 20 miljoen VND aan rente en aflossing betalen aan de bank voor de lening van 2 miljard VND. De huur is laag, de rentedruk is hoog, dus ik moest het winkelpand met verlies verkopen, maar na meer dan 3 maanden adverteren heb ik nog steeds geen koper gevonden", aldus de heer Dung.

In dezelfde situatie deelde de heer Hien, een vastgoedinvesteerder: "In 2018 investeerde ik voor meer dan 5 miljard VND in een winkelpand in een project in het oude District 2 (nu Thu Duc City). Het pand lag aan de hoofdstraat, met veel verkeer. Ik was er toen zeker van dat mijn huis na verloop van tijd in prijs zou stijgen of voor een hoge prijs verhuurd zou worden. Zoals gepland verhuurde ik het aanvankelijk aan klanten om er een koffiebar te openen voor 30 miljoen VND per maand. Sinds eind 2020 zijn mijn winkelpand en een aantal aangrenzende huizen in hetzelfde gebied echter vanwege zakelijke problemen gesloten en hebben ze geen huurders meer."

"Ik dacht dat de markt snel zou stabiliseren als de pandemie voorbij was, maar na twee jaar staat mijn appartement nog steeds leeg. Onlangs wilde een klant het verhuren om er een mini-supermarkt te openen en 15 miljoen per maand te betalen, maar ik heb nog geen akkoord gegeven. Ik ben van plan het te verkopen omdat de investering niet effectief is", aldus de heer Hien.

Volgens veel vastgoeddeskundigen is e-commerce de laatste tijd steeds groter geworden. Veel bedrijven hebben nu alleen nog maar magazijnen nodig, geen winkels meer. Bovendien zijn magazijnen inmiddels ook slimme servicemagazijnen geworden, die online worden beheerd en geëxploiteerd. Ze zijn zowel goedkoop als veilig, terwijl het huren van een winkelpand als magazijn zowel duur als onveilig is.

Volgens experts was het shophouse-model zeer waardevol toen het in de jaren 2000 voor het eerst in Vietnam opdook. In de centrale wijken van Ho Chi Minhstad waren een aantal shophouses ooit de "gouden kip" die investeerders aantrok. Door het succes ervan brachten vastgoedbedrijven voortdurend nieuwe panden op de markt, wat leidde tot overschotten.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zei dat een winkelproject veel factoren moet verenigen, met name demografische aspecten, het gedetailleerd berekenen van gebruikersgedrag en het aantal mensen dat langskomt voor zakelijke en winkelactiviteiten om een dagelijkse cashflow voor het project te creëren. Alleen dan kunnen winkelpanden bedrijfsefficiëntie opleveren. Daarnaast is het noodzakelijk om de grote veranderingen in de winkel- en entertainmentmethoden van mensen zorgvuldig te bestuderen. Consumenten winkelen tegenwoordig steeds vaker online, en door de migratie naar satellietsteden is geconcentreerde handel niet meer zo effectief als voorheen, waardoor de waarde van winkelpanden aanzienlijk daalt.

Deskundigen van CBRE Vietnam deelden dezelfde mening en merkten op dat hoewel dit een segment is dat door experts als winstgevend wordt beschouwd, investeren in winkelpanden om winkels te openen, gemakkelijk tot teleurstelling kan leiden als de potentiële vraag vanuit het binnenstedelijk gebied en de omliggende bewoners niet zorgvuldig wordt berekend. Gezien de onvermijdelijke ontwikkelingstrend van de huidige vastgoedmarkt moet elk appartementenproject ruimte reserveren voor commerciële ruimtes. Afhankelijk van de locatie heeft elk project echter andere behoeften. De ontwikkeling en verbetering van winkelpanden hangt daarom af van de locatie en de omvang van het project.

In een recent marktrapport van JLL Vietnam gaf deze unit ook aanbevelingen aan investeerders bij de keuze voor dit segment van winkelpanden. Als er geen ongebruikte cashflow is, zouden investeerders moeten overwegen om in winkelpanden te investeren, omdat het zeer gemakkelijk zal zijn om eruit te stappen. Om huidige huurders te behouden, moeten eigenaren van winkelpanden de huurprijzen verlagen. Ondertussen worden panden te huur aangeboden, hoewel verhuurders worden gevraagd om de huidige huurprijs met 20 tot 40% te verlagen. De contracttermijn blijft gehandhaafd op 3 tot 5 jaar, maar huurders stellen voor om de huurprijs gedurende de gehele looptijd van het contract niet te verhogen...

Bron